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  1. Strombi

    Strombi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti. Avedo già usato il forum di Immobilio per un'altra questione e mi sono trovato molto bene con i vostri consigli così sono di nuovo qui per chiedervi un parere. Vi spiego la mia situazione.
    Un anno fa ho comprato casa con quella che adesso è la mia ex fidanzata. Ci siamo lasciati bene e quindi siamo rimasti che per ora la casa rimane cointestata e così il mutuo ma appena sarà possibile io mi comprerò la sua parte (sperando di riuscire a spostare anche il mutuo solo" su di me") e io restituirò a lei la parte di soldi che aveva messo, essendo minore rispetto alla mia.
    Fin qui tutto bene. Il problema che ho adesso è che vorrei mettere in affitto la casa. La prima domanda è se posso farlo, nel senso che io ho comprato casa con i benefici prima casa. Mi sembra di aver letto che perderei solo le detrazioni passive del mutuo giusto? Per quanto riguarda il canone di affitto, invece, basta che io lo faccia arrivare sul mio conto personale perché figuri come reddito mio e non di tutti e due, vero? (Attualmente abbiamo ancora un conto in comune presso la Banca che ci aveva concesso il mutuo).
    Infine ho un dubbio sulla residenza: mi conviene cambiarla o con il fatto che affittarei a studenti, e quindi con un contratto di durata inferiore ai 18 mesi, potrei mantenere la residenza nella casa che affitto? Voi cosa mi consigliate? Non sono esperto ma vorrei fare le cose per bene...
    Grazie a chi vorrà rispondermi,
    ciao
    Fabio
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fare le cose per bene significa dichiarare il vero.
    Se più non abiterai nell'alloggio poco importa mantenerci o meno la residenza.

    Le agevolazioni prima casa non si perdono. Tra l'altro la norma impone la residenza nel comune in cui è posto l'immobile e non all'interno dell'appartamento. Ciò a significare che il legislatore non aveva alcuna preclusione nei confronti di un'eventuale successiva locazione dell'immobile, quando ha introdotto le agevolazioni per l'acquisto!

    Per quanto riguarda il resto. Il contratto potrà essere da te sottoscritto ma i proventi del medesimo dovranno essere dichiarati al 50% nella tua dichiarazione dei redditi ed al 50% nella dichiarazione dei redditi della tua ex, in base alle quote di proprietà e questo a prescindere dal fatto che l'incasso del medesimo avvenga tramite il tuo conto corrente o che il canone sia utilizzato per pagare la rata del mutuo. La tua ex deve essere consapevole che avrà la sua quota di tasse da gestirsi (le imposte sui canoni percepiti al 50%, l'IMU come seconda casa al 50%). Poi deciderete insieme chi effettivamente queste imposte le verserà!.

    Ti ricordo inoltre la possibilità di effettuare la locazione parziale dell'alloggio. Ad esempio di una sola camera da letto (qualora ce ne siano almeno 2!) con l'uso comune di cucina e bagno.... questo potrebbe permettere il mantenimento della residenza all'interno dell'immobile, la possibilità di proseguire nella detrazione degli interessi passivi, escludendo il pagamento dell'IMU (almeno per chi tra te e la tua ex deciderà di mantenere la residenza all'interno dell'immobile). Se dovesse rappresentare una strada percorribile potrebbe essere il caso di valutarla, come escamotage diventa invece troppo complicato.
    In caso di locazione con contratto per studenti universitari a canone calmierato, o per la sottoscrizione dei contratti 3+2 ti ricordo infine la possibilità di ricorrere alla cedolare secca con aliquota al 10% sino al 2017, nei comuni ad alta densità abitativa...

    In bocca al lupo...
     
  3. Strombi

    Strombi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta. In realtà, a questo punto, avrei un ulteriore consiglio su come procedere ed essendo tu sicuramente più esperto di me ti chiedo cosa faresti.
    Prima di tutto io mi trasferirò in un'altra regione quindi credo che la residenza a questo punto sia necessario cambiarla.
    Però ti chiedo: potrebbe essere sensato (proprio per il fatto che io non ho nessuna voglia di infilarmi in situazioni complesse e vorrei fare le cose in regola) mantenere la proprietà in comune della casa? Essendo in buoni rapporti potrebbe essere una soluzione, si evitano le spese di passaggio di proprietà e si continua a pagare tutto a metà...sarebbe comodo anche per via della divisione a metà dei proventi della locazione (ero convinto inizialmente che si potesse renderli solo "reddito mio"). Tu cosa mi consiglieresti di fare? Tieni presente che, come si può capire dalle mie domande, non è l'aspetto economico a spingermi a chiedere consigli ma semplicemente il desiderio di sistemare le cose nel modo meno complicato possibile.
    Spero che tu possa rispondermi e per ora ti ringrazio ancora,
    Ciao
    Fabio
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Fabio,
    personalmente sono portato, quando ci sono delle separazioni, a sistemare le cose il prima possibile.

    1) accollandoti il mutuo con liberatoria per la tua ex (magari inserendo qualche parente come garante se necessario)

    2) indicando sul rogito le tempistiche per la restituzione delle somme a suo tempo incassate (magari con garanzia ipotecaria di secondo grado a favore della tua ex in attesa di portare a termine la restituzione del dovuto).
     
  5. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo che stipulando un contratto di comodato ad uso gratuito a tuo favore che riporti tra le clausole il fatto che tu possa locare l'immobile potrai affittare incassando e dichiarando in seguito solo tu gli importi. Ma è meglio che chiedi conferma ad un commercialista!
     

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