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  1. DRM77

    DRM77 Ospite

    E'possibile scaricare da internet il modello di un contratto del genere e compilarlo liberamente inserendo la data e i firmatari dell'accordo senza che ci sia l'avallo delle associazioni firmatarie?Qualcuno del forum mi ha risposto di sì.
    E' possibile effettuare piccole modifiche o contratti del genere non sono assolutamente modificabili? Inoltre leggo che bisogna seguire i modelli in allegato al Dm del 2002 che in tutti i loro allegati riportano le diciture relative all'impiantistica.
    documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti: …………………………………………………………………………………………………………

    certificato di collaudo e certificazione energetica


    Dando per scontata la presenza dell'ape è possibile omettere le voci relative agli impianti cancellando il rigo relativo alla documentazione amministrativa e tecnica e il certificato di collaudo? O in alternativa è possibile inserire nel caso in cui le certificazioni non siano presenti la dicitura che attesta che gli impianti sono conformi alle disposizioni vigenti al periodo della loro realizzazione o del loro adeguamento?
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sarà il caso di indicare se gli impianti rispondono alle norme sulla sicurezza oppure no.

    Se le norme non sono rispettate è consigliabile specificarlo sul contratto indicando in capo a chi resterà la responsabilità per la loro regolarizzazione.

    Tacere la questione non è di aiuto nè al proprietario, nè all'inquilino e può essere motivo di un futuro contenzioso.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  3. DRM77

    DRM77 Ospite

    Perfetto.Non capivo cosa scrivere in quegli spazi.Quindi basta specificare se gli impianti rispondo alle disposizioni vigenti al momento della loro realizzazione.Però ricordo di aver letto che la responsabilità di regolarizzazione in una locazione e' sempre del proprietario
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dichiarare che gli impianti rispondo alle normative di quando sono stati realizzati può avere senso in una compravendita, ma che senso avrebbe in una locazione?

    Devi scrivere se gli impianti sono certificati. Se c'è un elettricista che risponde del proprio operato qualora l'inquilino si prenda una scorrentata! Probabilmente e civilisticamente se dovesse succedere qualcosa ci andrà sempre di mezzo il proprietario... ma è possibile derogare ponendo il costo a carico dell'inquilino...
     
  5. DRM77

    DRM77 Ospite

    E'chiaro che e' opportuno giusto e corretto indicare la conformità degli impianti ma io vorrei sapere se Il contratto definito dagli accordi territoriali deve obbligatoriamente riportare il riferimento agli impianti.L'obbligo di esplicitare l'informazione sugli impianti credo non ci sia più dopo l'abrogazione dell'articolo 13 del 2008.Però volevo sapere se magari gli accordi territoriali prevedano comunque l'obbligo di esplicitare la situazione degli impianti.In ogni caso anche se non c'è il riferimento poco cambia.C'è sempre il codice civile a volere impianti conformi.Ed è giusto così...
     
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tecnicamente il contratto dovrebbe rimanere quello. Lievi modifiche o clausole aggiuntive sono comunque contemplabili. In caso di contenzioso sarà il giudice di merito a stabilire se la formula contrattuale sia stata preservata o snaturata...
     
  7. DRM77

    DRM77 Ospite

    Sai perchè vengono i dubbi? Per il semplice motivo che girando su internet (anche su siti che dovrebbero essere più o meno attendibili) ho visto modelli di contratto transitorio che non menzionano il riferimento agli accordi territoriali con data dell'accordo e firmatari e la situazione degli impianti. Allora la domanda è questa. Il contratto transitorio è stipulabile SOLAMENTE facendo riferimento agli accordi territoriali con conseguente canone concordato? Il modello da seguire è cioè uno e uno soltanto (quello voluto dal dm 2002) che riporta tutte ste diciture? O è possibile utilizzare un modello di contratto più snello che tenga comunque conto di esplicitare le esigenze di transitorietà? Qui si tratta solo di capire se per stipulare un contratto di locazione transitorio si debbano inserire tutti i dati relativi all'accordo alla data ai firmatari...oppure più semplicemente se ne possa fare a meno...Perchè poi io non so se l'ade non registri comunque tutto...Grazie per la cortesia. Ps. tu per esempio che esperienze hai e come ti regoli con i contratti transitori o con il 3+2? Ancora grazie
     
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quando posso i transitori li evito come la peste.
    Feci un corso organizzato dall'associazione dei piccoli proprietari e l'avvocato dell'associazione mi disse di avere la scrivania traboccante di contenzioso in merito a detti contratti. Quindi, se possibile, non stipulo contratti transitori.

    Se li stipulo mi attengo nei comuni ad alta densità al contratto tipo depositato presso il comune. Poichè le esigenze di transitorietà sono generalmente in capo al conduttore, indirizzo le parti su un contratto 4+4 con una clausola che permetta la risoluzione anticipata previa comunicazione con 2/3 mesi di preavviso.
    Va ricordato che i transitori non permettono di godere di alcuna agevolazione fiscale prevista per i contratti calmierati, anche se sottoscritti nei comuni ad alta densità abitativa.

    Di 3+2 ne sottoscrivo parecchi a Riccione in quanto le tabelle allegate agli accordi territoriali in questo comune sono veramente alte e si è creata una situazione paradossale per la quale i canoni calmierati corrispondono ai canoni di libero mercato, con l'agevolazione però della cedolare al 10%, visto che Riccione rientra trai comuni ad alta densità. Nel caso di 3+2 mi attengo al contratto allegato agli accordi territoriali al quale apporto le modifiche necessarie alla più corretta sottoscrizione.

    Va sottolineato che l'agenzia delle entrate non entra mai nel merito del contratto, della durata, delle clausole particolari e difficilmente rifiuterà la registrazione di un contratto che pure non rispetti i modelli depositati od allegati alle circolari ministeriali.
     
    A dormiente e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  9. DRM77

    DRM77 Ospite

    Perfetto!Grazie per la spiegazione esaustiva. E'sempre un piacere imparare da voi esperti del forum. Ne approfitto per un'ultima curiosità...

    Per effetto del Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 14/07/2004, in mancanza di accordi raggiunti dalle organizzazioni rappresentative delle parti interessate nel comune ad alta densità abitativa si fa riferimento agli accordi approvati “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”, ossia in altro comune vicino, omogeneo sotto il profilo della situazione sociale ed economica.

    In questo caso qualora si volesse stipulare un contratto concordato per un immobile sito in un comune per il quale non esistono accordi, sul contratto vanno inseriti direttamente i dati dell'accordo esistente del comune demograficamente omogeneo o va specificato che mancando gli accordi per quel comune ci si attiene agli accordi del comune x stipulati in data x?
    Grazie per la preziosissima consulenza.
     
  10. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche in questo caso... faccio fatica a rispondere.
    Il D.M. si riferisce al 3+2 giusto? (Vado a memoria).
    Ma il 3+2 al di fuori dei comuni ad alta densità abitativa non da alcun tipo di beneficio fiscale mentre mi risulta che i comuni ad alta densità abitativa abbiano tutti il proprio accordo depositato... quindi a che pro sottoscrivere un 3+2 al di fuori dei comuni ad alta densità?

    Nella mia provincia comunque non esistono praticamente comuni scoperti. Molti hanno agito di comune accordo tra loro stipulando convenzioni collettive (per più comuni). Comunque nel caso più teorico che pratico in cui un proprietario voglia decurtare il proprio canone senza alcun tipo di beneficio sottoscrivendo al di fuori dei comuni indicati dal CIPE un contratto calmierato (non c'è mai fine al masochismo... ), io indicherei gli estremi dell'accordo territoriale utilizzato per la stipula di detto contratto ed il comune di riferimento...
     
  11. DRM77

    DRM77 Ospite

    No.In questo caso mi riferivo al contratto transitorio.Se si vuole fare un contratto transitorio in un comune senza accordi? Non si può fare perché il transitorio e' previsto solo per i comuni ad alta densità abitativa e dotati di accordi o diversamente si può fare ma ha un canone libero? Se non si potesse fare si dovrebbe fare eventualmente il 4+4 con eventuale risoluzione anticipata...
     
  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Su questo aspetto non esiste una risposta univoca. L'interpretazione del DM sui transitori, come tutta le formulazioni normative che si esprimono al riguardo, hanno determinato diverse interpretazioni della dottrina.

    Da una parte c'è chi sostiene che sia possibile sottoscrivere contratti transitori SOLO nei comuni ad alta densità abitativa.
    Dall'altra c'è chi sostiene che i contratti transitori si possano sottoscrivere anche negli altri comuni.

    In attesa che il legislatore superi le proprie ambiguità sarebbe consigliabile utilizzare un 4+4...
     
  13. DRM77

    DRM77 Ospite

    Infatti.E sarebbe anche difficile determinare il canone qualora si volessero prendere come punto di riferimento gli accordi territoriali dei centri limitrofi.Come si fa a stabilire un canone se questo cambia a seconda delle zone? Si conoscono i valori delle zone nei centri dove esistono gli accordi ma dove non si hanno? Come si potrebbe determinare il valore?
     
  14. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nei Comuni che non sono ad alta densitá abitativa, Il valore lo determini dal mercato immobiliare.
     
  15. DRM77

    DRM77 Ospite

    Beh...in questi comuni senza accordi si dovrebbe fare riferimento a quelli demograficamente più vicini dove esistono gli accordi. Mi chiedo quale il senso di ciò se poi comunque il valore di locazione lo stabilisce il mercato. Il rischio sarebbe di avere canoni che seguono il mercato ma non rispettano i valori locativi più bassi degli accordi. Che senso ha allora riferirsi agli accordi se poi di fatto non si rispettano i canoni previsti da questi
     
  16. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non lo so, sei tu che hai posto il quesito.
    Forse la motivazione sta nel fatto che un locatore vorrebbe affittare per breve tempo e se non fai un turistico, non vedo altre scappatoie.
    Mentre per il conduttore il problema non esiste.
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no, un canone libero é Libero e fai quello che ti pare, poi se ti scontri con il fuori mercato, l'appartamento ti rimane li.
     

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