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  1. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    una questione banale a cui però vorrei un informazione da qualcuno più esperto.
    Mandato di vendita di più immobili (casa, garage, terreno) intestati a soggetti diversi (marito, moglie, figlio) ma ovviamente da vendere in blocco. Devo fare 3 mandati ciascuno da parte dei soggetti proprietari. Il proprietario mi chiede di aggiungere nelle note il fatto che i mandati devono essere vincolati tra loro, ovvero che la casa non si può vendere senza il giardino e via dicendo (ovviamente non sono pertinenze).
    Come lo fate tenendo presente che se sono vincolati, essendo il mandato non in esclusiva, il proprietario potrebbe scavalcarmi vendendo gli immobili separatamente (io avrei un mandato per tutti gli immobili nella globalità) e se i mandati non sono vincolati il proprietario potrebbe essere costretto a vendere in quanto l'offerta per un solo specifico immobile (es. garage) soddisfa i requisiti del mandato?

    Grazie per le risposte
     
  2. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Io farei un unico incarico per i tre beni immobili, firmato dai tre proprietari, con indicata la somma complessiva richiesta , e le tre cifre che la compongono (che poi ,in caso di vendita , andranno indicate in atto separatamente).
    X, Y e Z ti conferiscono incarico per trovare un acquirente alla cifra complessiva di......euro (tot per la casa, tot per il giardino e tot per il garage).
    Così è chiaro che o trovi un acquirente per tutto , o non se ne fa nulla.

    Onestamente non capisco il timore di scavalco , visto che, non avendo l’esclusiva, il venditore può comunque vendere a chi vuole , tranne che a tuo cliente.
    Se proprio vuoi stare tranquillo ed evitare che vendano uno dei beni separatamente, vanificando la tua ricerca di acquirente unico, aggiungi che ti sarà dovuta una penale in caso di vendita di uno dei beni immobili separatamente da parte dei venditori.
    Così siete tutti vincolati reciprocamente a vendere in blocco.

    Certo in un caso del genere meglio (più del solito) l’esclusiva; a cui io non rinuncerei di puntare.
     
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  3. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie, ma come faccio a fare un incarico unico? Ci sono vari proprietari di vari immobili diversi, come fa Tizio, proprietario solo della casa a incaricarmi di vendere il giardino di proprietà solo di Caio (tralasciando che c'è anche una società - di proprietà degli stessi - e ci sono degli usufrutti ma quello non dovrebbe rappresentare un ostacolo).
    Detto ciò, il timore di scavalco non è così forte tuttavia il proprietario potrebbe vendere i cespiti singolarmente a un mio cliente se indico che la vendita dev'essere fatta a "corpo unico"; al contrario la proprietà mi chiede di vincolare i mandati affinché io non imponga loro di accettare eventuali offerte per un singolo cespite (es. Garage).
    Per vari motivi in questo caso non è possibile al momento l'esclusiva.

    Pensavo a una nota più o meno così in ogni mandato ma non trovo una formula corretta che mi soddisfa (e che mi tuteli):

    Il presente incarico di mediazione per la vendita immobiliare relativo all’immobile indicato catastalmente al punto A (Catasto fabbricati di XX Fg. 00 Part. 00 Sub. 000) è da ritenersi vincolato agli incarichi di mediazione per la vendita immobiliare allegati e relativi agli immobili così catastalmente indentificati:
    Catasto fabbricati di XX Fg. 00 Part. 00 Sub. 000 e quota ½ Fg. 00 Part. 00 Sub. 000 di proprietà della Sig.ra XXX XXX (usufruttuario XXX XXX);
    Catasto fabbricati di XX Fg. 00 Part. 00 Sub. 000 e quota ½ Fg. 00 Part. 00 Sub. 000 di proprietà del signor XXX XXX (usufruttuaria Sig.ra XXX XXX);
    Catasto terreni di XX Fg. 00 Mapp. 0000 (Proprietaria Sig.ra XXX XXX);
    Catasto terreni di XX Fg. 00 Mappali: 0000 – 0000 di proprietà della società XXX S.r.l.
    Gli immobili sopra indicati saranno proposti in vendita alla cifra complessiva concordata di € 0000,00
     
  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non è niente di strano: al posto dei dati di un venditore metti quelli di tutti i venditori , al posto dei dati di un immobile metti quelli dei vari immobili.
    Un po’ come se dovessi vendere uno o più immobili più le pertinenze in comproprietà tra diverse persone.
    Ripeto, tizio caio e Sempronio ti incaricano di vendere gli immobili 1,2,e 3, al prezzo complessivo di x euro.
    Meglio non tralasciare.....
    Quello che “tralasci” oggi, è un problema sicuro domani.
    Sia per la società, che per i titolari del diritto di usufrutto: sono tutti d'accordo a vendere ?
    Non tralascerei nemmeno di verificare la regolarità urbanistica, per non rischiare che un eventuale problema di uno degli immobili blocchi la vendita degli altri.
     
  5. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie per il suggerimento. La società e i proprietari sono gli stessi; per motivi loro hanno scelto questa formula anziché un'unica intestazione, quindi quel discorso è a posto (un'altra agenzia ha fatto i mandati singoli per ciascun intestatario però non li hanno legati fra loro - strano perché in teoria potrebbero obbligare il proprietario ad accettare un'offerta solo per il giardino per esempio ipotetico e remoto). Usufruttuari e proprietari firmano e sono d'accordo a vendere.
    Facendo come dici tu però limito la vendita a un'unica globalità di immobili, nel caso per esempio qualcuno si faccia avanti solo per un terreno non ho potere di proporlo cosa che invece potrei fare con i singoli mandati. Inoltre i proprietari potrebbero scavalcarmi decidendo di vendere i lotti singolarmente anziché nella globalità (per es. la casa a Tizio, i Garage alla moglie di Tizio e il giardino ai figli di Tizio e io non potrei opporre nulla (o meglio dovrei andare in causa...)
     
  6. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mi pareva che fossero i venditori a volere legare la vendita dei tre immobili insieme (anche se con l’altra agenzia, come hai scritto, non lo hanno fatto).
    Più che i venditori potrebbe “scavalcarti” (nel senso di vendere prima di te) l’altra agenzia, vendendo magari solo uno dei pezzi.
    Sta a te decidere se rischiare tempo e risorse per una situazione del genere, o decidere di non occupartene.
     
  7. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    I venditori potranno ovviamente avere il timore che fissato il prezzo del Garage (ad es.) a 100 sul mandato e che il mandato non sia legato agli altri si trovino costretti ad accettare un'offerta di 110 per lo stesso garage e obbligati a venderlo separatamente dal resto.
    Io posso avere il timore che i venditori facciano una "finta vendita" a soggetti diversi (marito, moglie, figlio ad es.) dei vari cespiti avendo io un mandato "globale" e in tal caso mi scavalcherebbero (anche se secondo me sarebbe da discutere in Tribunale - cosa che non mi entusiasmerebbe).
    Con l'altra agenzia, vabbè non avendo mandato in esclusiva che potrei fare... fa parte del gioco... se lo vendono prima loro saranno stati più bravi loro.
     
  8. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se la fanno a tuoi clienti e loro parenti ti dovrebbero pagare comunque le provvigioni.
    Ma troppa dietrologia non aiuta.
    Che vogliano vendere in blocco mi pare anche ragionevole, ma sei libero di non accettare le loro condizioni.
    Piuttosto potresti cercare di capire perché all’altra agenzia non hanno chiesto le stesse condizioni che chiedono a te, e capire se sono consapevoli delle conseguenze.
    Puoi anche suggerirgli di modificare l’incarico dato, così giocate ad armi pari.
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se la vendita è in blocco, firmerei un unico incarico con l'indicazione dei 3 cespiti ed un unico prezzo complessivo.

    Il fatto che poi un venditore accetti una proposta per un solo immobile formulata da un tuo cliente, perchè mai dovrebbe escludere il diritto alla mediazione?
     
  10. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Banalmente credo che non abbiano affrontato la questione, si conoscono bene, il prezzo in carico era completamente fuori mercato (si trattava più di tastare il terreno per vedere eventuale reazioni del mercato) e per motivi vari che è inutile che ti spiego non avrebbero alcun interesse a fregarsi, in nessun caso.
     
  11. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ok ma come imposto l'incarico così? Nella realtà sono 5 cespiti con tre proprietari persone fisiche e uno persona giuridica (unica famiglia)
     
  12. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qual'è il tuo dubbio? L'incarico potrebbe essere sottoscritto anche solo da uno dei proprietari che si potrebbe prendere la responsabilà per tutti gli altri.... una volta che avrai correttamente definito le modalità di vendita e pattuito un compenso... il resto è relativamente ininfluente, visto che si tratterà di un incarico non vincolante...
     
  13. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Il dubbio è che non sono comproprietari ma sono 5 cespiti differenti, di cui 2 con usufrutto di proprietari degli altri cespiti: 1/2 casa proprietà Tizio Usufrutto Caio altra 1/2 Proprietà Sempronio usufrutto Manlio, giardino proprietà Caio, altro giardino proprietà XXX SRL, garage proprietà Caio...
    forse mi perdo in un bicchier d'acqua ma mi sfugge qualcosa...
     
  14. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    “I sottoscritti Tizio, Caio, Sempronio, Manlio, xxxsrl, ciascuno per i diritti di cui è titolare, conferiscono incarico a cdsre per la vendita della piena proprietà dei seguenti immobili:
    Casa, giardino, garage (identificazione immobili),
    al prezzo complessivo di euro zzzzzzz”

    Firme di tutti
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ok, così semplice semplice... lo sapevo che mi stavo perdendo in un bicchier d'acqua...
    Grazie :)
     
    A Bagudi, CheCasa! e francesca63 piace questo elemento.
  16. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Per vari motivi ho scelto di fare due mandati, uno dalle persone fisiche e l'altro dalla società poiché soggetti diversi.
    Ma non riesco a trovare una formula corretta per collegare i due mandati...
     
  17. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    “Il presente incarico si intende conferito per la vendita dell’immobile sopra descritto, solo unitamente all’immobile xy, di proprietà di Tizio o Caio, e dell’immobile zk, di Sempronio.
    Il venditore non è obbligato ad accettare eventuali proposte per il singolo immobile, nemmeno se a prezzo pieno, e in questo caso l’agente non avrà diritto a penali o rimborsi di qualsiasi tipo.
    Il venditore dovrà pagare la provvigione del x%, nel caso di vendita dell’immobile (anche singolarmente), a un cliente presentato dall’agenzia .”
     
  18. cdsre

    cdsre Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie!
     

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