Mediatore occasionale tra immobiliare e acquirente

[Antonello]

quella del mandatario

Anche per questa funzione occorre l'abilitazione.

quella del procacciatore

Questa funzione è illegale ed è gia stata cassata da consolidata giurisprudenza.

 

[pampa98]

Antonello ciao...hai ragione.
Allego sentenza a conferma di quanto dici.
Mi chiedo però se nel caso di volontà positiva da parte dei soggetti in questione non si possa utilizzare lo schema del mandato senza incorrere in violazioni della legge sulla mediazione. Se loro vogliono pagare un compenso al comune amico possono accordarsi per iscritto senza violare la legge creando un contratto atipico ad hoc vista la non professionalità della fattispecie? Nulla quaestio ovviamente se sono contrari all'idea di corrispondere un compenso.


Mediatore – Procacciatore di affari

Diritto alla provvigione - Necessità di iscrizione nell’albo professionale

.

Anche i procacciatori di affari, che svolgono l’attività di intermediazione per la conclusione dell’affare su incarico di una parte, devono essere iscritti nell’albo professionale di cui alla Legge n. 39/1989, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione

.


[CORTE DI CASSAZIONE, Sez. III civ., sentenza n. 16147, 8 luglio 2010]

(fonte: Corte Suprema di Cassazione)


.



La S.C. con la sentenza n. 16147 dell’ 8 luglio 2010, afferma che “sul punto della necessità o meno dell’iscrizione da parte del “procacciatore di affare” all’albo professionale dei mediatori esiste non vi è uniformità di opinioni.


Secondo un primo orientamento il mediatore e il procacciatore d’affari individuano due distinte figure negoziali – la prima tipica e la seconda atipica – che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione, e non è soggetto all’applicazione della norma – da considerarsi eccezionale – di cui all’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che presuppone l’obbligo di iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori. (Cass. 16/12/2005, n. 27729; Cass. 25.1.2005, n. 1441).


Secondo altro orientamento anche l’ipotesi della mediazione atipica (o del c.d. procacciatore di affari) rientra nell’ambito di applicabilità della disposizione prevista dall’art. 2, c. 4, della l. n. 39 del 1989, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nell’atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l’attività ulteriore in vista della conclusione dell’affare. Pertanto, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta l’iscrizione nell’albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato art. 2 della citata legge n. 39 del 1989. Ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione (Cass. 05/09/2006, n. 19066; Cass. 26/3/2009, n. 7332).


Poi, aggiunge: “Ritiene questa Corte di dover aderire a questo secondo orientamento.


L’art. 2 della l. 3 febbraio 1989, n. 39 statuisce ai primi due commi: “1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo e occasionale. 2. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all’articolo 11”.


L’art, 6 statuisce che “hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli”.


Osserva questa Corte che, indipendentemente da quale sia la natura giuridica delle due figure (salvo a voler ritenere l’inesistenza giuridica-ontologica della c.d. mediazione atipica – o del c.d. procacciamento di affari – essendo essa solo un mandato, come ritenuto isolatamenteda Cass. 14/7/2009, n. 16382), pur dovendosi affermare l’autonomia tra le due figure, identico è tuttavia il nucleo essenziale, costituito dall’attività di mediazione prevista.


Infatti il codice qualifica come mediatore anche colui che ha ricevuto l’incarico di promuovere la conclusione dell’affare da una sola delle due parti (cfr. art. 1756 c.c.) ovvero colui che ha avuto l’incarico da una delle due parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento (art. 1761, c.c.).


E’ stato infatti di recente affermato che in tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione (Cass. Civ. Sez. II, 24/2/2009, n. 4422).


Inoltre e soprattutto va osservato che la legge n. 39/1989, art. 2, c. 4, stabilisce che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende.


Ne consegue che anche i procacciatori di affari, che svolgono l’attività di intermediazione per la conclusione dell’affare su incarico di una parte, devono essere iscritti nell’albo professionale di cui alla l. n. 39/1989, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione.


Né tale obbligo di iscrizione urta contro la disciplina comunitaria.


Infatti, quanto alla compatibilità della disciplina di cui alla L. n.39 del 1989 con il Trattato di Roma, si osserva che la Corte di Giustizia delle Comunità Europee già si è espressa al riguardo ed ha statuito che la direttiva 67/43/CEE del Consiglio, del 12 febbraio 1967, concernente la realizzazione della libertà di stabilimento e della libera prestazione dei servizi per le attività non salariate relative al settore degli affari immobiliari, non impedisce allo Stato membro di riservare determinate attività rilevanti nel settore degli affari immobiliari alle persone autorizzate ad esercitare la professione di agente immobiliare (C. Giust. CE 25 giugno 1992, n. 147).”


.

 

[Antonello]

Il sunto della nostra discussione:

Inoltre e soprattutto va osservato che la legge n. 39/1989, art. 2, c. 4, stabilisce che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende.
Ne consegue che anche i procacciatori di affari, che svolgono l’attività di intermediazione per la conclusione dell’affare su incarico di una parte, devono essere iscritti nell’albo professionale di cui alla l. n. 39/1989, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione.

 

[clapat]

Questa funzione è illegale ed è gia stata cassata da consolidata giurisprudenza.

Il sunto della nostra discussione:

Originariamente Scritto da pampa98
Inoltre e soprattutto va osservato che la legge n. 39/1989, art. 2, c. 4, stabilisce che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende.
Ne consegue che anche i procacciatori di affari, che svolgono l’attività di intermediazione per la conclusione dell’affare su incarico di una parte, devono essere iscritti nell’albo professionale di cui alla l. n. 39/1989, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione.

Ciao Antonello, a me sembra che, entro certi limiti, abbia invece ragione renderit.
Da quello che dice la sentenza ne consegue che "i procacciatori di affari, che non svolgono l' attività di intermediazione" non debbano essere iscritti in nessun albo professionale.
Mi spiego meglio: se io segnalo ad un agente immobiliare (una volta, più nobilmente, chiamati "sensali") un soggetto interessato alla vendita o all' acquisto di un immobile o di un' azienda, posso ben pattuire con questo un compenso (non certo di mediazione) legato alla conclusione dell' affare, senza operare alcuna attività di intermediazione, ma di semplice segnalazione di un affare che, se andrà a buon fine grazie al lavoro di un mediatore regolarmente iscritto, si potrà legittimamente definire "procacciamento di affari" nei confronti di quest' ultimo o delle parti contraenti, che è cosa ben distinta dalla mediazione.
La sentenza a me non sembra dire diversamente.

 

[clapat]

O no?..

 

[pensoperme]

Ciao Antonello, a me sembra che, entro certi limiti, abbia invece ragione renderit.
Da quello che dice la sentenza ne consegue che "i procacciatori di affari, che non svolgono l' attività di intermediazione" non debbano essere iscritti in nessun albo professionale.
Mi spiego meglio: se io segnalo ad un agente immobiliare (una volta, più nobilmente, chiamati "sensali") un soggetto interessato alla vendita o all' acquisto di un immobile o di un' azienda, posso ben pattuire con questo un compenso (non certo di mediazione) legato alla conclusione dell' affare, senza operare alcuna attività di intermediazione, ma di semplice segnalazione di un affare che, se andrà a buon fine grazie al lavoro di un mediatore regolarmente iscritto, si potrà legittimamente definire "procacciamento di affari" nei confronti di quest' ultimo o delle parti contraenti, che è cosa ben distinta dalla mediazione.
La sentenza a me non sembra dire diversamente.

Infatti, e secondo qualche sentenza (mi pare che sia stato qualcuno a postarlo, credo Bagudi) ne ha pure diritto. Segnalare un immobile o un cliente non è esclusiva degli agenti iscritti, loro hanno solo esclusiva nel diritto a pretendere una provvigione per questo, quando questo genera un affare. Certo se io agente immobiliare voglio compensare un "segnalatore" non vedo perché non potrei farlo. Se poi ha pure partita IVA! (vedi molte CCIAA), invece di pagarlo con ritenuta mi fa una bella fattura per segnalazione clienti. D'altronde perfino il famoso 141/2010 che ha cancellato il mediatore creditizio, con i correttivi al 99% permetterà la segnalazione! Se perfino in un regime restrittivo come quello, al segnalazione è lecita, non vedo perché non dovrebbe esserlo nei confronti degli agenti. Non credo però che il segnalatore possa pretendere alcunché direttamente dai "clienti", perché in quel caso sarebbe sicuramente abusivismo. Credo però che in presenza di segnalazione comprovabile a un agente immobiliare, se questi grazie a quella segnalazione chiude un affare e si arricchisce, i segnalatore professionale possa pretendere il suo compenso da questi.... non sono sicurissimo, ma mi tornerebbe.

 

[clapat]

Direi di più. A lume di naso si può chiedere legittimamente il compenso (non di mediazione) procacciando affari per un acquirente e non solo per un agente immobiliare che poi intermedierà.
Del resto se il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell' affare, il procacciatore di affari può segnalare ad un acquirente, anche dietro incarico scritto, numeri telefonici presi su cartelli o inserzioni di agenzie o di privati limitandosi a questa sola attività o estendendola anche ad altre azioni, visitando l' immobile per suo conto, valutarlo in relazione ad altri affari simili e consigliando il suo cliente come un semplice consulente immobiliare, remunerato da chi lo ha incaricato.
Molto diversa dall' attività del mediatore, ma con dei confini sempre meno netti.
Non c' è molto da fare, per me l' attività del mediatore è sempre più anacronistica e sempre meno concepibile per come è regolamentata.

 

[pensoperme]

Per adesso no, perché tale attività rientrerebbe nel mandatario a titolo oneroso.

Non c' è molto da fare, per me l' attività del mediatore è sempre più anacronistica e sempre meno concepibile per come è regolamentata.

Assolutamente, e i mediatori non hanno fatto nulla per evitarlo, anzi... c'hanno messo del loro.

 

[clapat]

Per adesso no, perché tale attività rientrerebbe nel mandatario a titolo oneroso.

Non mi sembra, se non compio atti giuridici..
"Il mandato è il contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (mandante) (art. 1703 c.c.)."
Segnalare o procacciare affari, numeri telefonici etc. non mi sembra un atto giuridico. Acquistare la proprietà e poi rivenderla al mandante, sì. Essere promissario acquirente in un preliminare e nominare un altro in mia vece, neanche rientra in un mandato, ma in una libera mia attività. Oppure essere opzionari e rivendere il diritto di opzione rientra anche in una libera attività. Tutte legittime e tutte in concorrenza con la mediazione.

Assolutamente, e i mediatori non hanno fatto nulla per evitarlo, anzi... c'hanno messo del loro.

Aggrappati alla legge salvagente bucato 39/89.

 

[pensoperme]

Segnalare o procacciare affari, numeri telefonici etc. non mi sembra un atto giuridico. Acquistare la proprietà e poi rivenderla al mandante, sì. Essere promissario acquirente in un preliminare e nominare un altro in mia vece, neanche rientra in un mandato, ma in una libera mia attività. Oppure essere opzionari e rivendere il diritto di opzione rientra anche in una libera attività. Tutte legittime e tutte in concorrenza con la mediazione.

Allora entri nella mediazione tipica, ma se non pretendi provvigione e hai compensi contrattuali credo che non fai nulla di illecito, in quanto la 39/89 ha semplicemente limitato il diritto alla provvigione da CC, non ha posto l'esclusiva agli agenti di fare determinate azioni. Se ci pensi è quello che fanno i siti che si propongono come privato/privato. Francamente però, consentimelo, non vedo vantaggi rispetto a guardarmi subito.it e se devo scegliere tra un procacciatore e un agente immobiliare (bravo) scelgo il secondo, specie in italia, perché la difficoltà, specie oggi, non è tanto reperire immobili, ma avere chi mi segue nella trattativa... certo io potrei fare benissimo da solo, pensandoci bene, ma non tutti hanno una preparazione adeguata....