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  1. immobiliareffemme

    immobiliareffemme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    rinviando la mia presentazione a topic dedicato e ringraziando tutti voi per l'utile apporto che questo forum sta dando per l'esercizio della nostra professione, vado a esporvi i miei dubbi in merito a una trattativa attualmente in corso:

    nel mese di maggio un amico mi affidava (non in esclusiva) un immobile da vendere; trattandosi di un amico corretto e leale e non essendoci l'esclusività del mandato, non ho richiesto alcun mandato in forma scritta;
    pochi giorni dopo contatto un cliente (avevo il nominativo nella mia banca dati), lo accompagno a vedere l'immobile, viene fissato un secondo appuntamento con la presenza di moglie e suocera e viene dichiarato più volte l'interesse all'acquisto; successivamente i contatti con l'aspirante acquirente (che ha sempre posticipato a data da destinarsi la sottoscrizione di una proposta d'acquisto) sono divenuti sempre meno frequenti;
    in questi ultimi giorni il venditore mi ha contattato ripetutamente per riferirmi che gli acquirenti sono seriamente intenzionati all'acquisto, ma non intendono pagare alcuna mediazione (2%, che chi opera nel settore sa non essere affatto esosa) all'agenzia immobiliare (che in questo caso è stata sicuramente determinante per la -probabile- conclusione della compravendita);
    il venditore (vero amico) si è offerto di farsi carico anche della mediazione che dovrebbe versarmi l'acquirente (ovviamente trattando meno sul prezzo finale dell'immobile) e questa sarebbe una soluzione accettabile dal punto di vista puramente venale, ma ovviamente non sul piano morale, dove l'agente immobiliare viene messo nella posizione di responsabile, qualora la trattativa non andasse in porto per un mancato accordo sul prezzo finale (per poche migliaia di euro).
    l'acquirente è stato ben attento a non far risultare alcun riconoscimento provvigionale, anche tacito (chiamerei la mia ingenuità "eccessivo ottimismo sule qualità morali delle persone"), non avendogli io fatto sottoscrivere il Foglio Visita antecedentemente alla visione dell'immobile (successivamente si è rifiutato di sottoscrivere qualsiasi foglio, conoscendo ormai l'ubicazione dell'immobile e avendo incontrato personalmente il venditore).

    a questo punto, come comportarmi?

    attendere la conclusione della trattativa, emettendo poi una fattura (che non mi verrà pagata) all'acquirente cercando di farmi successivamente le ragioni come la legge prevede (ma non consente, dati i costi e i tempi proibitivi e la difficoltà a dimostrare il diritto alla mediazione)? inoltre i compensi percepiti dall'AI devono essere indicati nell'atto notarile, ma qualora ci fosse un persistente rifiuto da una delle parti ad effettuare il pagamento, cosa andrebbe riportato nel rogito?
    accettare il pagamento di tutta la mediazione da parte del venditore? (soluzione al momento più probabile, anche se a malincuore)?
    ovviamente non prendo neppure in considerazione di far saltare la trattativa, mentre ritengo praticamente impossibile nel frattempo ottenere un riconoscimento provvigionale dall'acquirente...

    svolgo questa professione con buoni risultati da oltre 10 anni (sicuramente ho ancora molto da imparare, ma non mi ritengo un novellino), e più volte ho dato fiducia (motivata) alle persone, senza pentirmene, ma a quanto parte i tempi stanno cambiando...
     
  2. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Se l'acquirente fa "il furbo"?

    Ciao :)

    Io farei così. Premetto che è un po' contorto...

    Visto che hai sotto mano un venditore onesto, ti accordi con lui sulla mediazione dell'acquirente.
    Li lasci concludere la trattativa, ovvero attendi la sottoscrizione del preliminare.
    Dopodichè richiami l'acquirente a pagarti la mediazione come per legge prima del rogito notarile, tramite raccomandata e fattura.

    Se l'acquirente si ravvede e ti paga, eviti di incassare la provvigione dal venditore, incassandole giustamente dall'acquirente pentito. Se l'acquirente si rifiuta e se ci sono i termini per promuovere una causa nei suoi confronti lo fai. Se incasserai restituirai i soldi al venditori altrimenti li terrai.

    Ovviamente di tutto questo informi il venditore che ti pagherebbe ma con una buona probabilità di rivedere i "suoi" soldi.
    Del resto la mediazione l'hai effettuata...
     
  3. immobiliareffemme

    immobiliareffemme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Se l'acquirente fa "il furbo"?

    Ciao

    un poco contorto, ma molto sensato... sicuramente valuterò questa possibilità con il venditore!

    rigrazio moltissimo per l'impressionante celerità della risposta, e ti auguro un buon weekend.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Se l'acquirente fa "il furbo"? Compra la casa ma non vuole p

    D'accordo con Giorgino, fai sottoscrivere il preliminare e poi ti presenti a richiedere la provvigione.
     
  5. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Se l'acquirente fa "il furbo"? Compra la casa ma non vuole p

    Sono commosso :D E' un grande onore per me ;)
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo anch'io con i colleghi ! :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
  7. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    far prevalere il buonsenso è fondamentale in questo nostro lavoro... concordo anch'io con il suggerimento di giorgio.. l'auspicio è che anche l'acquirente faccia lo stesso..
    Ciao
     
  8. bartolotti

    bartolotti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ciao,
    io eviterei assolutamente cause legali , mi farei pagare dal venditore anche la % dell'acquirente .
    Chiaramente nella trattativa il venditore terrà conto di quanto dovrà darti quindi calerà il prezzo di conseguenza. Se la trattativa rischia di non chiudersi x mancata "elasticità" del venditore mi accorderei con lui per un 1% anzichè il 2%- ( prenderesi in totale i 3% ) Se non si raggiunge l'accordo... io direi... Amen !
    poi vedi te al limite mal che vada prenderai il 2 dal venditore e avrai un "mattoncino di esperienza in piu" ..
    ma lungi da avvocati ecc...
    ciao a tutti e buon lavoro
     
  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Se l'acquirente fa "il furbo"? Compra la casa ma non vuole p

    No no, le persone devono capire che quando si entra in agenzia si paga il servizio che si riceve; al limite in proporzione alla qualità dello stesso ma si paga.
     
  10. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per legge la provviggione va riconosciuta al momento dell'accettazione della proposta da parte del venditore.
    Ora tu hai messo materialmente in contatto la domanda e l'offerta, anche se non puoi dimostrarlo con documenti cartacei questo non significa nulla!
    Il venditore e un tuo amico ed e una persona seria sicuramente ti riconescerà le tue provviggioni, ora io al tuo posto farei una bella raccomandata ar senza busta al tuo amico venditore e lo informerei che in data tot l'acquirente da te proposto ha manifestato espressamente la seria intenzione di volere acquistare l'immobile de quo e di comunicarti la sua disponibilità a procedere agli atti successivi.
    Questo si fa normalmente nella pratica ed in questo caso ti stai procurando una prova precostituita per dimostrare che l'affare si e concluso con il tuo intervento.( Ad ogni buon conto avvisa prima oralmente l'amico venditore). Successivamente li fai fare il preliminare ed dopo di che invia loro la fattura per la tua mediazione.
    Alla fine si tratta di rendere ufficiale anche al venditore che l'affare si e concluso con il tuo ausilio e d eventualmente in un giudizio lo potrai indicare sempre come teste . Poi sicuramente in agenzia qualche tuo collabboratore avra visto l'aquirente che e stato accompagnato a visionare l'immobile e potra sempre testimoniare! Sinceramente anche a me e successo una cosa del genere dopo un mese che gli avevo inviato la fattura l'ho fatto chiamare dal legale ed ho recuperato tutte le provviggioni comprese le spese del legale! Ciao Alf
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bravo Roberto!
    La raccomandata al venditore per "ufficializzare" la trattativa è un'ottima trovata!
    :applauso: :applauso: :applauso: :applauso:

    ;)
     
  12. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Odio questo tipo di clienti!!!! :rabbia: :rabbia: :rabbia: :disappunto: :disappunto: :disappunto:

    Meno male che il venditore è tuo amico e il suo atteggiamento te l'ha confermato ulteriormente (davanti ai soldi, come cambiano le persone...).
    Ci aspettano settembre, ottobre, novembre... mesi tradizionalmente buoni per il nostro settore. Se il tuo amico nel frattempo non si è impegnato per un altro acquisto, mettiglielo in quel posto :shock: al "furbetto" e vendi l'immobile ad un cliente onesto che riconosca e premi il tuo lavoro!!!
    Se il venditore era disposto a trattare sul prezzo e a pagare un 3%, potresti anche suggerirgli di scendere un pochino col prezzo, in modo che, trattando magari meno, ma pagando solo l'1%, otterrebbe cmq la stessa cifra.
    Incarico in esclusiva con penale, per vendita effettuata dal venditore o da terzi, del 3%.
    Gli scenari potranno essere 3:
    1) lo vendi ad un nuovo cliente (cosa che ti auguro, solo per salutare col sorriso il "furvetto" ogni volta che lo incroci per strada...);
    2) il "furbetto" avrà paura di farsi scappare l'immobile e verrà da te (e allora tu avrai il coltello dalla parte del manico);
    3) il "furbetto" andrà cmq direttamente dal venditore, ma questi gli potrà mostrare l'incarico con la penale del 3%. Poichè, quando le parti saltano l'agenzia, l'accordo è spesso quello di pagare a metà la penale, il tuo amico pagherà un 1,5% e non il 3%.

    Chissà se sono stato chiaro...???
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sono situazioni fastidiose si sà, mi son successe piu volte e nona caso ci sto ancora passando inquestoperiodo, dato che ho un costruttore che conosco bene, per farla breve l'ultimo cliente incontrato per un suo cantiere ha tentato palesemente di scavalcarmi, ma come ci ha provato?
    Lavorando in banca gli ho fatto un nome di una persona che è risultata di sua buona conoscenza, io l' ho fatto per come dire " rassicurare il cliente con una conoscenza comune" (stiamo parlando di immobili in costruzione) lui l'ha usata per scavalcarmi palesemente.

    Be io sono stufo delle questioni di principio credetemi dopo 22 anni di lavoro sono stufo, gli ho fatto sapere tramite l'amico comune di non preoccuparsi delle provvigioni (come se io e il costruttore avessimo un accordo particolare) e cosi è venuto tranquillamente in ufficio a parlare dell'immobile (poi ha il suo da vendere quindi altro lavoro) ..................faccai tosta............si ma in sto periodo è piu tosta la mia.

    NEl caso esposto, se riesci a prendere le provvigioni intere dal tuo amico ben venga, all'atto indica che ti ha pagato uno solo non far comparire la mediazione dell'acquirente, conduci la trattativa con tranquillità, con tutti e 2, MA e ripeto MA l'acquirente deve solo PREGARE che vada tutto bene da parte sua (banche documenti ecc.) perchè nel momento che qualcosa và storto per colpa sua e ha bisogno di aiuto e verrà da tè allora li gli dovrati dire:triste: giuro che l'ho fatto)
    MA scusi lei che vule da me? MI ha percaso pagato il lavoro? LI capirà e abbasserà lo sguardo.

    Poi ovviamente da quali professionisti che siamo si risolvono i problemi anche del Furbetto acquirente che deve solo imparare a vivere.
    Ciao.
     
  14. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io in ogni caso una letterina da un legale con tutti i riferimenti del caso relativi al diritto alla provvigione la spedirei all'acquirente....
    Solo ed esclusivamente per questione di principio!
    Però il massimo della goduria sarebbe trovare un altro acquirente, al quale sarei disposto a prendere anche solo un 1%, solo per il gusto di dire al primo: la casa che ti interessava l'ho venduta ad una persona che ha apprezzato e riconosciuto anche il mio lavoro, non solo l'immobile... Buona ricerca con tutto il cuore, ma evita pure di ricontattarmi... :rabbia:
     
  15. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Dal momento che il Venditore è dalla tua parte ed addirittura disposto a pagare la quota mediazione dell'acquirente, ritengo che la cosa sia risolvibile mediante la sua testimonianza e con la tua fattura rilasciata per l'oprera di mediazionme svolta....in automatico l'acquirente dovrà pagare avvisandolo con raccomandata,che in caso contrario dovrà accollarsi le spese e tutti gli interessisi legali. Anna
     
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Purtroppo non so quanto possa valere la testimonianza del venditore, dato che è coinvolto nell'affare. I primi consigli arrivati probabilmente sono i migliori anche se, ribadisco, io le proverei tutte per cercare di vendere l'immobile ad un altro cliente. Quanto gli starebbe bene...!!!
     
  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    c'e' una recente sentenza della cassazione,dove viene sentenziato che la proposta anche se accettata non si trasforma direttamente in preliminare di compravendita ( o la stipula dello stesso ),la stessa non vale nulla qual'ora l'acquirente si rifiuti di sottoscrivere il preliminare ( quindi qualche giudice,potrebbe definire vessatoria la clausola del riconoscimento provvigionale all'accettazione della stessa ), in merito alla causa dopo il rogito,io ci andrei cauto,in quanto se l'acquirente riesce a dimostrare che tu eri al corrente della sua mancanza di volonta' a volerti riconoscere la stessa e trovi il giudice che non recepisce la cosa,rischi di spendere un sacco di soldi in avvocati e non portare a casa niente. a mio parere,sara' anche moralmente non bellissimo,ma accetta l'offerta dell'amico e chiudila li'.poi in sede d'atto,togliti qualche sassolino dalla scarpa col "furbo" del cliente, e fallo sentire per quel che e'.....una minc..a d'uomo ;) .
     
  18. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non credo che l'acquirente fissi un preliminare senza una liberatoria da parte del venditore nei confronti dell'agenzia di mediazione.
    Per cui o ti accontenti di quanto proposto dal venditore , oppure chiami le parti ad un inco0ntro per la definizione della trattativa.
    Se li fai incontrare insieme magari vedendo prima l'acquirente, dopo esserti messa in accordo col venditore,
    vedrai che tutto andra' come deve andare.
    Cordialmente
    Noel
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ottimo suggerimento.. :applauso:
     
  20. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Forza Andrea
    ce la faremo con un po' di forza e pazienza.
    Cordialmente
    Noel
     

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