Mercati immobiliari: il ciclo del 1992-1997 e il "monopattino" del 2007-2012

[gmp]

no...............ho calato io perche' compro a monza e la' effettivamente i prezzi sono molti piu' bassi che da me.
come ho detto se avessi dovuto comprare a milano in zona mia o simile non avrei abbassato il prezzo cosi' tanto, i prezzi in zona sono troppo alti ancora.

se non avessi abbassato non avresti mai venduto (o almeno non prima del 2030), mi pare molto semplice da capire

 

[gmp]

anche a me sembrava, giuro ma non vendono.
loro hanno immobili in zona strepitosi.............a prezzi strepitosi.
settimana scorsa ho visto il responsabile di agenzia......non l'avevo mai visto cosi' preoccupato.
gli immobili che hanno sul loro sito sono sempre quelli.....qualche volta qualcuno se ne va e loro mi hanno detto che dopo un anno di pubblicita' e la negazione ad abbassare il prezzo l'agenzia rinuncia all'incarico.
non penso che mi dicano balle.

ma davvero credevate che esistessero zone immuni dalla crisi? anzi vi ricordo che storicamente le zone piu costose sono quelle dove i prezzi sono calati di piu in % quando il ciclo ha girato in negativo

 

[Graf]

anche a me sembrava, giuro ma non vendono.
loro hanno immobili in zona strepitosi.............a prezzi strepitosi.
settimana scorsa ho visto il responsabile di agenzia......non l'avevo mai visto cosi' preoccupato.
gli immobili che hanno sul loro sito sono sempre quelli.....qualche volta qualcuno se ne va e loro mi hanno detto che dopo un anno di pubblicita' e la negazione ad abbassare il prezzo l'agenzia rinuncia all'incarico.
non penso che mi dicano balle.

Facciamo due conti in "tasca" a questo "meraviglioso" mondo della mediazione immobiliare, così foriero di strepitosi guadagni.

In Italia ci sono 40.000 agenzie immobiliari.
40.000 agenzie immobiliari significano almeno 80.000 agenti immobiliari a tempo pieno...
Dunque, si stimano 500.000 compravendite nel 2012, forse un pò di più ma teniamo, per comodità di calcolo, quella cifra; solo la metà ( o forse un pò meno ) di quelle alienazioni verranno intermediate legalmente da agenti con il patentino; quindi 40.000 agenzie immobiliari e 80.000 agenti intermedieranno, rispettivamente, 5 e 2.5 immobili all'anno....
Un immobile costa in media 200.000 ( valore che va calando...) su base nazionale....
Quindi, ogni mediatore intermedierà per un valore immobiliare di 500.000 euro sempre annui...
Ammettendo ( ma faccio fatica a crederci...) una percentuale provvigionale complessiva del 6% ad affare...gli agenti, sempre come media, intascheranno, al lordo, 30.000 euro di mediazioni...
Togli tasse, inps, spese pubblicitarie, costo della polizza assicurativa, affitti e costi vivi vari...cosa rimarrà loro in tasca, al netto?
Secondo me, giusto per vivere...
Io la vedo grama...
Ricorda anche la lezione della statistica e dei polli secondo Trilussa...
Ma forse mi sbaglio per eccesso di pessimismo....
Spero di cuore di aver sballato i conti..significano almeno 80.000 agenti immobiliari a tempo pieno...

 

[gmp]

Nel ribasso del 20% ci puo' stare una riduzione del 10% per riposizionare l'immobile ed un 10% in trattativa

e quando tutti si saranno riposizionati al 10%, chi vorra vendere partirà da -20 per chiudere a -30. E via così. Altri tre anni di pressione e si arriva al 50%. Come da copione.

 

[Graf]

e quando tutti si saranno riposizionati al 10%, chi vorra vendere partirà da -20 per chiudere a -30. E via così. Altri tre anni di pressione e si arriva al 50%. Come da copione.

Te la suoni e te la canti da solo...

Io invece penso non bisogna inseguire la casa troppo scontata, perché il prezzo troppo basso potrebbe nascondere delle insidie.

 

[Umberto Granducato]

e quando tutti si saranno riposizionati al 10%, chi vorra vendere partirà da -20 per chiudere a -30. E via così. Altri tre anni di pressione e si arriva al 50%. Come da copione.

Nel 2018 te li regalano

 

[Mil]

Pero' l'ho fatto perche' dove comprero' a monza, sono scesi anche loro..

Ah...meno male. Per un po' ti vedevo incerto su brutte zone. Mi sembrava troppo strano il salto da arco della pace a cernusco...Monza ottima scelta.

 

[gmp]

Nel 2018 te li regalano

ovviamente prima o poi si raggiungerà un floor, ma il -20% è ancora poco rispetto al +200 del 2002-2006, hai voja a sgonfià ancora

 

[gmp]

Te la suoni e te la canti da solo...

Io invece penso non bisogna inseguire la casa troppo scontata, perché il prezzo troppo basso potrebbe nascondere delle insidie.

si vero, potrebbe essere un bottom irripetibile come campo de fiori a 3 milioni al mq della primavera-estate 1995, subito risaliti verso i 4 milioni (naturalmente nel 1992 erano 10 i mlioni ma che te lo dico a fà tanto nun me credi)

 

[Carlo Garbuio]

numero di compravendite

dato inattendibile, se ne è parlato in più occasioni, per questo poi vengono, giustamente, considerate incomplete e inaffidabili!

L’andamento, in su o in giù, del numero delle alienazioni può essere un fattore, una concausa della formazione dei prezzi, ma non L’UNICO ELEMENTO DETERMINANTE.

il numero di transazioni influisce sulla formazione del prezzo?

le quotazione degli immobili crollarono

anche queste sono, come dimostrato, sono incomplete, infondate e quindi inattendibili

se su questi elementi inattendibili o si costruiscono analisi si fa disinformazione dannosa per il mercato immobiliare