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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Che la crisi immobiliare attuale sia completamente diversa da quella che ha colpito il mercato nel 1990-1997 risiede nelle lettura integrale della serie storica del numero di compravendite del periodo in questione: nel 1990 furono stipulate 517.085 compravendite immobiliari nel 1997 ne furono stipulate addirittura di più: 523.646.

    1990 517.085 1991 555.888 1992 465.373 1993 501.891
    1994 495.178 1995 502.468 1996 483.782 1997 523.646.

    Tra questi due estremi le compravendite annua non si discostarono, in più o in meno, dalla media di 500.000 annue. Era un mercato che si mostrava come estremamente stabile, quindi.
    Eppure, tra il 1990 e 1997, le quotazione degli immobili crollarono, improvvisamente e rovinosamente, del 50% in media, con punte in città come Roma del 65%! Una cosa inaudita! Una festa, addirittura un giulebbe per chi avesse voluto comprare la casa dei suoi sogni!
    La cause di questo sconquasso andavano evidentemente ricercate in altra parte e non nel crollo del numero dei rogiti.
    Chi lega l’andamento della riduzione o dell’aumento del prezzo degli immobili, in modo diretto e causale, al calo o alla crescita del volume di vendita delle unità immobiliari, evidentemente falla.
    L’andamento, in su o in giù, del numero delle alienazioni può essere un fattore, una concausa della formazione dei prezzi, ma non L’UNICO ELEMENTO DETERMINANTE.
    La controprova di quanto appena sopra dichiarato, è data nella presa in considerazione dell’andamento del numero delle compravendite del periodo che delimita, almeno fino ad ora, l’attuale crisi del mercato immobiliare che, a detta di tutti gli operatori immobiliari di Immobilio, è PIU’ GRAVE di quella del 1991 – 1997. Molti l’hanno catalogata come crisi sistemica se non addirittura epocale (vedi Sunrise).
    Dal 2007 al 2012 il numero delle compravendite immobiliari è passato da 800.000 a circa 500.000 (dati stimati per l’anno in corso) con un crollo di quasi il 40% nella loro cifra tonda.

    2006 800.000 2007 780.000 2008 680.000 2009 610.000 2010620.000 2011 570.000' 2012 (dati previsti) 500.00 circa.

    Un vero sbatacchio delle contrattazioni che, però, non ha portato alla slavina dei prezzi (a differenza del “ciclo” del 1991 - 1997).
    Persino oggi, il Corriere della Sera Economia, in un’inchiesta, riportava, in diretta, un calo sì dei prezzi delle case ma non drammatico (venditori disposti a fare uno “sconticino” ma solo del 5 -10%) e con alcune zone metropolitane storiche o signorili addirittura in controtendenza (Roma, zona Colosseo +4%).
    Se la formazione dei prezzi immobiliari fosse, sul serio, influenzato esclusivamente dall’andamento dei numeri delle compravendite, a quest’ora, i prezzi delle case starebbero sotto le suola dei compratori che potrebbero camminare sulle loro rovine e organizzare una gozzoviglia crapulona…
    Ma le cose, sicuramente, non stanno così.
    Chi vuole acchiappare, a volo, l’affare del secolo deve rimandare la festa di qualche lasso…
    Nel 1992, l'acquirente ha inforcato un veloce e maneggevole ciclo,[​IMG]

    nel 2012, l'acquirente ha, invece, a disposizione un più lento e macchinoso monopattino per raggiungere la meta.
    [​IMG]

    Comunque, auguri di cuore.
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  2. Sunrise

    Sunrise Ospite

    Bel post .....interessante spunto di riflessioni varie, mi piacerebbe sentire i pareri di Umberto, Antonello, Silvana, Manzoni, Frisoli etc etc
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io mi sono espressa molte volte in proposito.

    Basarsi solo sul numero delle compravendite e fare previsioni in base a quelle è molto limitativo e poco lungimirante.

    Nel 1992 abbiamo avuto la svalutazione della lira, è vero (naturalmente in agosto, come sempre quando devono fare in modo che il paese se ne accorga il meno possibile...) ma l'orizzonte non era nero come ora: non lo era per l'economia in generale, nè per il mercato della compravendita in particolare.

    Allora, l'orizzonte c'era, lo si vedeva...e nessuno di noi si è trovato sott'acqua ed è annegato, cosa che rischiamo quotidianamente oggi. :cauto:

    Non so se questo sia accaduto in altre città, ma qui a Bologna e provincia si è cominciato a immettere sul mercato nuove costruzioni in gran numero e il mercato ha funzionato con quelle e abbondantemente...

    Non abbiamo dovuto licenziare il personale, abbiamo portato a casa ogni mese lo stipendio o quello che era.. non abbiamo dovuto chiederci: "Come faremo a sopravvivere ?"

    Questa crisi è particolare perchè è mondiale, da qualunque parte ti giri vedi problemi, disoccupazione, miseria e soprattutto.... nessun orizzonte.
    E quando la speranza non c'è o si affievolisce...si muore. Dentro e fuori.
     
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  4. ivanmi

    ivanmi Membro Attivo

    Altro Professionista
  5. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quoto le considerazioni di Bagudi fino a mondiale, noi siamo nella situazione di Grecia e Spagna il resto del mondo sta riuscendo a rialzare la testa e venirne fuori, noi no, anzi se possibile abbiamo iniziato a scavare per sprofondare ulteriormente,confido nella discesa di un qualche messia perchè attualmente non vedo nessuno dei candidati a governarci capace di tale impresa.
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Secondo me siamo di fronte ad un cambiamento epocale.

    Nulla a che vedere con le crisi passate, cicliche, e che colpivano un settore alla volta.

    A me sembra di vivere nel tardissimo impero, e non ce ne stiamo accorgendo.

    Naturalmente vorrei sbagliarmi e anche di grosso, staremo a vedere
     
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  8. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Agenti immobiliari nel 2012:
    [​IMG] [​IMG]
     
  9. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    No Graf ti sbagli la macchina è stata venduta:^^:
     
  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Allora viaggi così?
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  11. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Spero che torniate a guidare il mercato; così:
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  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    graf, se vedi, tra 1991 e 1992 c'è una differenza delle transazioni del 20% circa... definirle "stabili" mi pare una forzatura...

    ecco il mitico nido d'ape, ripartiamo da qui

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  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ecco milano prezzi

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    e roma + torino

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    dedurrei che fu bologna, ai tempi, l'isola felice (forse)
     
  14. Ragazzi, il mercato è esattamente quello che abbiamo sotto i nostri occhi, non ci saranno cicli, semplicemente questa è la situazione "normale" per il prossimo futuro.
    Purtroppo in un settore così asfittico ci sono troppi operatori, ci siamo strutturati per 600-700.000 compravendite non per 400.000 (di cui solo il 40% intermediato da noi!!!!). Questo è un problema, la conseguenza sarà la chiusura di molte attività legate al mattone.
     
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  15. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    dici?

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  16. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quoto totalmente.

    Le compravendite ci sono e ci saranno sempre, è da rivedere tutta la struttura dell'intermediazione.

    Chiuderanno e stanno chiudendo le microagenzie, quelle fatte nel salotto di casa, solo su internet, quelle coll'ufficetto defilato e a poco costo.

    Intendiamoci, non voglio dire che chi opera in quel modo non sia un serio professionista e chi opera in una struttura organizzata sia un ottimo professionista, anzi, a volte è il contrario.

    Voglio dire che l'unica via d'uscita è l'aggregazione, la concetrazione, la creazione di piccole economie di scala, o la voglia imprenditoriale di farlo, adesso, sapendo che occorreranno un po' di soldini.

    Non si può più operare come in passato, pensate solo alla mole di lavoro burocratico creato nell'ultimo quinquennio.

    Inoltre non c'è niente da fare, bisogna far percepire al cliente che quando si affida a noi trova tutte le risposte alle sue domande, e le soluzioni ai suoi problemi.

    Chi vende vuole vendere, e chi compra vuole comprare avendo un'ampia scelta di immobili, delle soluzioni finanziarie, deve pensare alla ristrutturazione, deve pensare all'arredamento, deve pensare agli allacciamenti, deve pensare al trasloco, deve pensare all'idraulico, all'imbianchino, al geometra, alle pratiche burocratiche ecc ecc.

    Il cliente è molto più esigente di prima e a fronte delle mediazioni, che saranno sempre ritenute un costo aggiuntivo, occorrerà offrire un servizio degno di questo nome.

    Chi avrà voglia di strutturasi in questa maniera vincerà la sfida, gli altri dovranno aspettare un altro periodo di vacche grasse.

    P.s. chi sta scrivendo questo post non è un fanatico entusiasta, anzi, faccio parte di quelli che. dopo quasi 20 anni di onorata attività, non hanno più voglia di rimettersi in gioco. Ma è un discorso assolutamente personale.
     
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  17. Sunrise

    Sunrise Ospite

    il tuo discorso è giusto, questo è il futuro e quello che dice Andrea ma che pochi ascoltano. Anche io non avevo voglia di rimettermi in gioco ed ho cambiato, un poò perchè le aggregazioni nel ns mestiere sono una utopia , un po perche per avere una agenzia seria al giorno d'oggi che faccia fronte al futuro , secondo me bisogna avere tanti soldi da investire......
    io non avevo ne voglia ne soldi :sorrisone:
    avevo anzi volgia di cambiare :fico:
     
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  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E chi ama questo lavoro e non avrebbe voglia di cambiarlo con un altro ?
     
  19. enzo6

    enzo6 Ospite

    We shall overcome
     
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  20. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Perchè facciamo gli AI ,nonostante il periodo di emme?
    Tante volte mi cadono le braccia e vorrei abbandonare, poi però mi domando quale altra professione può darmi le stesse libertà e soddisfazioni?
    Quindi anche se ho una visione più pessimistica rispetto ad Enzo insisto, quando verrà il direttore della banca fuori dall'ufficio insieme a equitalia beh forse sarà ora di correre :risata:
     

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