Modalità di calcolo mq commerciali

[Ponz]

Se non capisci il mio ragionamento, che è ovvio, ancora di più sostengo che dovresti occuparti di altro in questa trattativa
(e figurati se ora ho voglia di spiegare a chi si pensa di saperne più degli addetti ai lavori le certezze)

Fai pure.

 

[Carlo Garbuio]

mi serve per verificare i calcoli che mi sono stati sottoposti (SOTTOPOSTI! non ho chiesto di "giustificare" il costo dell'immobile)

quanto utilizzi per trasformare la superficie reale in superficie commerciale sono i rapporti mercantili
per ricavarli l'unica fonte è il mercato, diversamente sono rapporti catastali, accademici, scolastici, fiscali, soggettivi ... ma niente che riguardi il mercato
se vuoi la verità devi eseguire un'indagine di mercato, rilevare i prezzi di appartamenti, di garage, di terrazze ... rapportarli e questo è l'unico modo corretto, oggettivo e verificabile per calcolare questi rapporti. Tutto il resto è fantasia e strumento di vendita soggettivo mai verificabile.
Da acquirente non so cosa farmene del mq commerciale, io uso una terrazza di 10 mq REALI e mi serve per mettere un tavolino REALE e sedie REALI per fare quello che voglio REALMENTE, non virtualmente
Vuoi sapere il valore del tuo acquisto? Esegui una stima con comparabili REALI e confronta con il prezzo di offerta in vendita REALE che ti viene sottoposto.
Con molta tranquillità e serenità

 

[pinacio]

Sono daccordo con eldic che se uno propone un bene ad un costo unitario X e dichiara che le unità sono Y , il prezzo non può essere che il risultato di X * Y. Poi tutti gli altri argomenti che possono essere portati dal venditore per sostenere comunque la sua richiesta TOT fanno parte dell'arte di saper vendere. Se vado dal fruttivendolo e compero un kilo di pere che prezza 2 euro al kg, una volta sulla bilancia se risultano due kg mi dieve chiedere 4 euro e non può dirmi che ne vuole 5 perchè sono + gustose, + sane ecc.. queste caratteristiche debbono già essere valutate nel prezzo al Kg. Sarebbe corretto altrimenti che il costruttore esponesse i prezzi delle unità in vendita citando le superfici commerciali con un circa associato (potrebbe incorrere anche in varianti in corso d'opera) e non citare il prezzo/mq oppure se lo usa accompagnarlo sempre da un circa.

 

[Ponz]

Son chiacchere.

A parità (e anche a differenza) di risultato matematico xmila euro /mq ci sono infinite variabili che hanno molto più senso, inoltre il costo/mq è UN PARAMETRO DI CONFRONTO che non ha senso se non confronti (e a quel punto nasce il problema: con cosa confronti e perchè?).

Se lo dice uno che di compravendite pensa di intendersene perchè lo pensa, e non è del mestiere, è comprensibile (e dopo aver provato a spiegarlielo lo lasci nel suo brodo)... lo è poco se lo dice uno che invece dovrebbe saperlo.

Il parametro santificato in questa discussione, che è sintomo ripeto, di una sottocultura semplicista da forum di 2nda categoria (per esser generosi), ha senso solo nei confronti, non può esser usato a se (a meno che non si faccia implicitamente un confronto appunto, e allora si dovrebbe analizzare con cosa confronti e perchè).

La qualità costruttiva non è inserita nel parametro sintetico.

Non è inserito il costo dell'area (che di solito sale con il pregio).

Ecc. ecc. ecc. ecc.

Ma fate pure , per me è importante che capisca qualcuno, non tutti, per quelli con certezze anche se ciò di cui non si occupano non mi preoccupo, mai.

 

[Silvio Luise]

.....mi sembra di capire che il problema di @eldic sia la consistenza in mq ( che non torna )dell'immobile rapportata al costo dell'appartamento espressa in €/mq . Il 17 % in più ,rispetto al rilevato,non è assolutamente normale quindi o è' lui a sbagliare o il costruttore deve chiarire . Posso capire un po' di confusione su appartamenti usati ma su nuove costruzioni su progetti e disegni quotati ... A mio avviso il problema sta nel come ( %) sono state computate le superfici di terrazze vani accessori , di servizio , pertinenze varie garage ecc.ecc

 

[Ponz]

Bene.

Ma un conto è parlare di superfici (mi vendi una cosa di 100 metri che è 80) e un conto è parlare di rapporto prezzo/superficie, che ha senso solo se confronti.

Se si parla di superficie e il costruttore ha detto "vendo 2000 euro al mq!"... ma se invece la quesitone è di misure che non tornano, non porrei la questione in €/mq, ma chiederei spiegazioni.

E ti dirò, nel caso dovessi decurtare dal prezzo in forza della nuova superficie rivelata, NON farei comunque un calcolo €/mq, ma toglierei il corrispondente (%) dal prezzo, in fase di discussione, senza porre la discussione su un parametro tecnico di CONFRONTO tra DIVERSI immobili, che non necessariamente può portarmi vantaggi...
Potrebbe accadere infatti che il risultato sia un numero COMUNQUE più basso di quello che esce dai cantieri in zona... quindi ponendolo sul tavolo legittimerei il mio antagonista a chiedermi il prezzo che chiede...

Altro è dire: "mi hai detto che era 100metri, è 80, volevi 200, ti do 160".

E li si discute.

Ma faccia pure come vuole.

Il costo è legato alla superficie in mq?

NO.

Semmai è legato ANCHE alla superficie.

Se no ogni immobile costerebbe sempre x mila euro per mq.



Quindi cosa mi importa di sapere quanto costa al metro quello che compro se non lo confronto con qualcos'altro?

E a quel punto, con cosa lo confronto?

E se il costruttore è in grado di argomentare il costo maggiore (qualità costruttiva, impiantistica, area, posizione, veduta, servizi....) rispetto ai modelli che scelgo come confronto, cosa ci guadagno se parlo di superficie e mi interessa cercare di pagarlo meno?

Mi conviene fare una trattativa su questo?

Capisco che quello che dico possa sembrare oscuro a un cliente intossicato dalla sottocultura tra l'altro promossa a piene mani da portali e gionrali di settore, ma tra di noi...

Ps.

Se fosse un problema di coefficienti, l'area reale sarebbe sicuramente più grande della metratura calcolata... quindi secondo me qui si fa molta confusione proprio sul valore del parametro €/mq... magari mi sbaglio... molti pensano sia quasi possibile usarlo come valore assoluto... infatti molti parlano dicendo "xmila euro al mq? ma è troppo caro!" il che spesso può anche esser vero, ma altrettanto spesso, falso.

 

[marcellogall]

Non voglio mettermi a discutere con i miei colleghi dato che rispetto le loro opinioni ma forse sarebbe il caso di precisare che stiamo parlando di immobile nuovo e quindi il costruttore deve obbligatoriamente aver calcolato il costo totale della costruzione, diviso per i mq.vendibili a dare a questi mq. il valore che ne vuol ricavare.
Come potrebbe essere possibile fare un paragone con altro immobile che non sarà sicuramente identico? Certamente nell'usato il valore è desunto da fattori
diversi, zona, età, manutenzione, distanza dai servizi essenziali, tranquillità ecc.ecc. Quello che considero non giustificabile è attribuire un valore al mq.
e aumentare i mq: secondo me non è corretto.
Le unità di misura sono state inventate per dare certezza alle transazioni commerciali ed è da lì che dobbiamo partire.
Se avessero ragioni quelli che non vogliono considerare il prezzo a mq. nel caso di immobili sarebbe allora lecito chiedere 1000 Euro al mq. per un appartamento di 100 mq che in realtà ne misura 50. Non sarebbe una truffa?
Quando prendo un incarico, conoscendo le abitudini comuni, sia del privato che del costruttore, faccio una verifica dei mq. in vendita e arrotondo spesso anche al
mq. inferiore.
Non c'è cosa più spiacevole che sentirsi dire dall'acquirente che il conteggio dei mq. è sbagliato. Si instaura un rapporto che nasce male e mina la già scarsa fiducia che i nostri clienti hanno in noi.
Quando accade che mi vengano contestati i mq. offerti, qualche volta accade, e riesco con calcoli alla mano a dimostrare l'esattezza di quanto affermato ottengo l'immediata fiducia del cliente con grande soddisfazione.
Mi sono dilungato anche troppo.
Buon lavoro a tutti.

 

[pinacio]

Io non contesto che nell'acquistare un bene immobiliare si debbano fare vautazioni e raffronti ben più ampi di quelli che possono essere riassunti in un parametro solo. Io sostengo che se il bene posto in vendita è stato publicizzato/proposto indicando un prezzo al mq. poi questo deve necessariamente essere applicato alla consistenza che è proprio il parametro oggetto di discussione. copio da marcellogali " Le unità di misura sono state inventate per dare certezza alle transazioni commerciali ed è da lì che dobbiamo partire." Il resto è discussione accademica, fuori luogo.

 

[cafelab]

Qui si vede la distanza che intercorre fra la realtà "mondo costruzioni" e la realtà "vendite"

L'edificio è in costruzione e per il costruttore il costo è a mq (o mc se volete).
Ogni mq costa un tot di terreno edificabile, un tot di materiali edili, un tot di manodopera, un tot di professionisti, urbanizzazioni, macchine, ponteggi ecc ecc
Vedute, vicinato, servizi, bellezze varie, non c'entrano granchè.

Il costruttore realizza da progetto approvato, le misure sono certe, non ci possono essere ambiguità o incertezze, il 17% di costruito in più vorrebbe dire per lo meno cantiere bloccato *per anni* multe e ripristini.
il 17% in meno... ve lo lascio immaginare!

Tutte le considerazioni su costi, raffronti, stime di mercato dovrebbero essere state fatte a monte dall'impresa costruttrice *prima* di cominciare l'opera per stabilire il costo di vendita, che sia giusto o sbagliato, a mq o cocomeri al secondo

@Ponz Se io cliente scopro una difformità del 17% in meno sulla metratura concordata su carta argomentazioni come le tue probabilmente mi indurrebbero a mandare all'aria l'acquisto.

 

[Ponz]

se il bene posto in vendita è stato publicizzato/proposto indicando un prezzo al mq.

La questione è questa.

Infatti l'ho indicato.

Nel caso è così?

Se è così ritiro tutto.

Ma è così?[DOUBLEPOST=1389950519,1389950470][/DOUBLEPOST]

Se io cliente scopro una difformità del 17% in meno sulla metratura concordata su carta argomentazioni come le tue probabilmente mi indurrebbero a mandare all'aria l'acquisto.

Se io fossi il cliente un 17% in meno di superficie mi farebbe ripensare all'acquisto a prescindere dalle argomentazioni.

Ma come tu stesso segnali: è così?.[DOUBLEPOST=1389950568][/DOUBLEPOST]

beh.. la faccio breve: mi "ballano" la bellezza di 17 mq.
premetto che, per quanto non del mestiere, conosco discretamente bene le specifiche di calcolo; ho considerato nel calcolo superficie spazzabile, 100% delle tramezze, 100% dei muri esterni, 50% di quelli condivisi con parti comuni.
Chiarisco anche che non si tratta nemmeno di "mancato conteggio" di parti comuni/pertinenze o di coefficienti di riduzione.
il prospetto dettaglia infatti la metratura delle singoli corpi (appartamento, terrazzi, sottotetto, box, quota di parti comuni); la "squadratura" riguarda proprio la superficie dell'appartamento.

[DOUBLEPOST=1389950724][/DOUBLEPOST]

Non voglio mettermi a discutere con i miei colleghi dato che rispetto le loro opinioni ma forse sarebbe il caso di precisare che stiamo parlando di immobile nuovo e quindi il costruttore deve obbligatoriamente aver calcolato il costo totale della costruzione, diviso per i mq.vendibili a dare a questi mq. il valore che ne vuol ricavare.
Come potrebbe essere possibile fare un paragone con altro immobile che non sarà sicuramente identico? Certamente nell'usato il valore è desunto da fattori
diversi, zona, età, manutenzione, distanza dai servizi essenziali, tranquillità ecc.ecc. Quello che considero non giustificabile è attribuire un valore al mq.
e aumentare i mq: secondo me non è corretto.
Le unità di misura sono state inventate per dare certezza alle transazioni commerciali ed è da lì che dobbiamo partire.
Se avessero ragioni quelli che non vogliono considerare il prezzo a mq. nel caso di immobili sarebbe allora lecito chiedere 1000 Euro al mq. per un appartamento di 100 mq che in realtà ne misura 50. Non sarebbe una truffa?
Quando prendo un incarico, conoscendo le abitudini comuni, sia del privato che del costruttore, faccio una verifica dei mq. in vendita e arrotondo spesso anche al
mq. inferiore.
Non c'è cosa più spiacevole che sentirsi dire dall'acquirente che il conteggio dei mq. è sbagliato. Si instaura un rapporto che nasce male e mina la già scarsa fiducia che i nostri clienti hanno in noi.
Quando accade che mi vengano contestati i mq. offerti, qualche volta accade, e riesco con calcoli alla mano a dimostrare l'esattezza di quanto affermato ottengo l'immediata fiducia del cliente con grande soddisfazione.
Mi sono dilungato anche troppo.
Buon lavoro a tutti.

Ti faccio notare che non parli di €/mq, ma di superficie.

Nel caso hai perfettamente ragione e nessuno lo contesta.

Nel caso del €/mq invece , no, in quanto calcolarlo SERVE sicuramente a confrontarlo con altri €/mq nel mercato (nel caso, come si collochi nelle forbici di prezzo del nuovo, ad esempio).

Il parametro €/mq ha SOLO quello scopo per l'acquirente.