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  1. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono certo che sia la sezione del forum giusta... nel caso perdonatemi.

    ieri per l'ennesima volta ho ripreso in mano i conteggi sui quali costruttore e intermediario hanno formulato la richiesta economica.

    beh.. la faccio breve: mi "ballano" la bellezza di 17 mq.
    premetto che, per quanto non del mestiere, conosco discretamente bene le specifiche di calcolo; ho considerato nel calcolo superficie spazzabile, 100% delle tramezze, 100% dei muri esterni, 50% di quelli condivisi con parti comuni.
    Chiarisco anche che non si tratta nemmeno di "mancato conteggio" di parti comuni/pertinenze o di coefficienti di riduzione.
    il prospetto dettaglia infatti la metratura delle singoli corpi (appartamento, terrazzi, sottotetto, box, quota di parti comuni); la "squadratura" riguarda proprio la superficie dell'appartamento.

    Ovviamente, in preparazione del prossimo appuntamento ho già affilato l'ascia di guerra... e, a questo punto, ho intenzione di spaccare il capello in quattro su ogni singolo centimetro quadro (prenderò per buono solo il proquota delle parti comuni che davvero non saprei come calcolare)
    Non conosco però le modalità di ponderazione del "buco" nella soletta dove passa la scala interna che mette in comunicazione l'appartamento con il sottotetto abitabile.
    Va ponderato come il resto del sottotetto (50%) o, essendo a tutti gli effetti un... buco non costituisce metratura?
     
  2. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    Se fai la trattativa sui€/ metri quadri parti già perdente.

    Usi un parametro di confronto ( che presuppone una parità di condizioni ) che è quanto di meno indicativo del vero valore di un cespite che c'è. Un mero indicatore (di solito medio) che poco ha a che vedere con qualsiasi valutazione, infatti ne può essere il risultato, ma non indica, di per se, niente.

    Purtroppo questa è una sotto cultura fasulla instillata dai portali e dai borsini e da semplificatori da forum.

    Sarebbe come cercare di capire come funziona un motore avendo solo in mano una biella.

    Tu sei un cliente non devi fare il tecnico, devi proporre quanto vuoi proporre e non contestare (la polemica serve a poco) ma ragionare e controproporre a prescindere dal €/mq che devi tenere come parametro, certo, ma non affidartici come unica arma (che potrebeb rivelarsi un autogol). Se venissi da me con codeste argomentazioni te le smonterei in 1 minuto con esempi pratici.

    Poi fai te.
     
    A francesco62 e Bagudi piace questo messaggio.
  3. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se può fare la differenza, ma non ho specificato che l'immobile in questione è ancora da edificare (pensavo fosse scontato nel momento in cui ho citato il costruttore)

    considerato che, almeno in parte, l'appartamento è stato "ritagliato" sulla base della metratura disponibile sul piano, la scelta di calcolare il prezzo sulla base del valore al metro quadro è tornata comoda a me.
    almeno fino a quando non ho preso carta, calcolatrice e righello...

    poi, per carità... è ovvio che la mia offerta - rigorosamente al ribasso - la farò "sul corpo"; però non mi sarebbe dispiaciuto poter ribattere con gli stessi argomenti.

    beh, senti...
    se sei tu che mi dici "costa 100 perchè sono 50 metri a 2 euro al mq" e poi, carte alla mano, i metri sono 40, non so quanto mi smonti...
     
  4. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    Non c'è gara, se è una persona competente non sarà una discussione, ma una lezione. ;)

    Se non lo è, capirai che diventa inutile portare la discussione su quel piano.
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Acquistare un appartamento non è come acquistare un paio di scarpe e quindi bisogna essere convinti della spesa relativa.
    Giustamente Ponz ti ha messo in guardia da quelle che potrebbero essere le argomentazioni del costruttore ma io penso che non ci sia nulla di male nel pretendere una spiegazione convincente da parte sua.
    Tutti sappiamo che i mq. cambiano nei calcoli dell'acquirente e del venditore e
    una piccola differenza non viene di solito considerata dato che si vende "visto e piaciuto"; dobbiamo però tener presente che, trattandosi di nuova costruzione,
    il prezzo al mq. ha la sua importanza.
    Fai quindi bene a chiedere spiegazioni.
    Mi piacerebbe conoscere il seguito della vicenda.
     
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  6. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    farò senz'altro seguito, non appena avrò riscontro.
    sono comunque reduce dall'incontro con un conoscente architetto che (oltre ad avermi chiarito che TUTTO lo spazio occupato dalla scala va computato su uno solo dei piani che collega) mi ha confermato la correttezza dei calcoli che ho effettuato; non che ci fosse spazio per grandi errori, comunque.
    poi sono perfettamente d'accordo che ognuno sbaglia i conti come più gli conviene.
    ma un conto sono 2 metri; un altro 17.

    ah, un'altra cosa che forse non ho chiarito.
    il prezzo al metro quadro non è il "valore medio" che ho preso dell'ADE o da qualche forum di annunci; quello lo so bene anch'io che è un valore medio.
    il prezzo è quello al quale il costruttore ha esplicitamente dichiarato di voler vendere.
     
  7. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    E di cosa te ne fai se non lo confronti con valori medi?
    A quali valori lo confronti?
    E a cosa ti serve?

    Dammi retta, cosa consideri nella computazione? Quali sono i comparabili?

    Il prezzo al mq è solo uno dei parametri e NON è il più importante, a meno che non sia computato a modo da chi sa quello che fa.

    Rimani sul pezzo che ti riguarda... su ste robe ci si capisce troppo poco pure noi.. ;)
     
  8. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    delle due l'una; o non mi spiego o non capisci... eppure mi pareva semplice ^^;
    non mi serve per "confrontare"; mi serve per verificare i calcoli che mi sono stati sottoposti (SOTTOPOSTI! non ho chiesto di "giustificare" il costo dell'immobile)

    per farla semplice...discorso del costruttore:
    "vendo a 2000 euro mq: l'appartamento è di 100 mq... -> prezzo di vendita 200.000 euro
    io non metto in discussione, non comparo, non valuto il prezzo al mq: lo prendo per buono (anche perchè di fatto lo è...i prezzi richiesti sul nuovo, a parità di zona e di tipologia li conosco tanto quanto lui)
    però che se, calcolatrice e squadra alla mano, i metri quadri commerciali sono 90 e mi dici che vendi a 2000 e m/q non puoi chiedermi 200.000 euro.

    a scanso di ulteriori equivoci ti ribadisco che
    se necessario (non si sa mai) ti chiarisco che il dato delle parti comuni l'ho preso assolutamente per buono, mentre il calcolo le superfici delle pertinenze, prese singolarmente senza compensazioni squadra per meno del 2% nel caso più rilevante.
     
  9. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    e quindi un esercizio inutile di matematica? :)

    Chemmenefrega di sapere che vende a 2000 euro mq se non faccio confronti?
     
  10. eldic

    eldic Membro Storico

    Privato Cittadino
    scusa, sarà l'ora tarda... ma allora ci fai.
    se dici che vendi a 2000 euro al metro quadro, mi spieghi come fai a chiedere 200 kilosacchi per 90 metri quadri?
    quella che per te è inutile matematica per me sono 10.000 euro (nell'esempio: nella realtà 35.000).

    se ti vuoi vendere l'appartamento "a corpo", fallo. ma allora non inventarti conti farlocchi.

    non faccio fatica a crederci....
     
  11. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    Se non capisci il mio ragionamento, che è ovvio, ancora di più sostengo che dovresti occuparti di altro in questa trattativa ;)
    (e figurati se ora ho voglia di spiegare a chi si pensa di saperne più degli addetti ai lavori le certezze)

    Fai pure. ;)
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    quanto utilizzi per trasformare la superficie reale in superficie commerciale sono i rapporti mercantili
    per ricavarli l'unica fonte è il mercato, diversamente sono rapporti catastali, accademici, scolastici, fiscali, soggettivi ... ma niente che riguardi il mercato
    se vuoi la verità devi eseguire un'indagine di mercato, rilevare i prezzi di appartamenti, di garage, di terrazze ... rapportarli e questo è l'unico modo corretto, oggettivo e verificabile per calcolare questi rapporti. Tutto il resto è fantasia e strumento di vendita soggettivo mai verificabile.
    Da acquirente non so cosa farmene del mq commerciale, io uso una terrazza di 10 mq REALI e mi serve per mettere un tavolino REALE e sedie REALI per fare quello che voglio REALMENTE, non virtualmente
    Vuoi sapere il valore del tuo acquisto? Esegui una stima con comparabili REALI e confronta con il prezzo di offerta in vendita REALE che ti viene sottoposto.
    Con molta tranquillità e serenità :fiore:
     
  13. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sono daccordo con eldic che se uno propone un bene ad un costo unitario X e dichiara che le unità sono Y , il prezzo non può essere che il risultato di X * Y. Poi tutti gli altri argomenti che possono essere portati dal venditore per sostenere comunque la sua richiesta TOT fanno parte dell'arte di saper vendere. Se vado dal fruttivendolo e compero un kilo di pere che prezza 2 euro al kg, una volta sulla bilancia se risultano due kg mi dieve chiedere 4 euro e non può dirmi che ne vuole 5 perchè sono + gustose, + sane ecc.. queste caratteristiche debbono già essere valutate nel prezzo al Kg. Sarebbe corretto altrimenti che il costruttore esponesse i prezzi delle unità in vendita citando le superfici commerciali con un circa associato (potrebbe incorrere anche in varianti in corso d'opera) e non citare il prezzo/mq oppure se lo usa accompagnarlo sempre da un circa.
     
  14. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    Son chiacchere.

    A parità (e anche a differenza) di risultato matematico xmila euro /mq ci sono infinite variabili che hanno molto più senso, inoltre il costo/mq è UN PARAMETRO DI CONFRONTO che non ha senso se non confronti (e a quel punto nasce il problema: con cosa confronti e perchè?).

    Se lo dice uno che di compravendite pensa di intendersene perchè lo pensa, e non è del mestiere, è comprensibile (e dopo aver provato a spiegarlielo lo lasci nel suo brodo)... lo è poco se lo dice uno che invece dovrebbe saperlo. :)

    Il parametro santificato in questa discussione, che è sintomo ripeto, di una sottocultura semplicista da forum di 2nda categoria (per esser generosi), ha senso solo nei confronti, non può esser usato a se (a meno che non si faccia implicitamente un confronto appunto, e allora si dovrebbe analizzare con cosa confronti e perchè).

    La qualità costruttiva non è inserita nel parametro sintetico.

    Non è inserito il costo dell'area (che di solito sale con il pregio).

    Ecc. ecc. ecc. ecc.

    Ma fate pure :), per me è importante che capisca qualcuno, non tutti, per quelli con certezze anche se ciò di cui non si occupano non mi preoccupo, mai.
     
    Ultima modifica: 17 Gennaio 2014
  15. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....mi sembra di capire che il problema di @eldic sia la consistenza in mq ( che non torna )dell'immobile rapportata al costo dell'appartamento espressa in €/mq . Il 17 % in più ,rispetto al rilevato,non è assolutamente normale quindi o è' lui a sbagliare o il costruttore deve chiarire . Posso capire un po' di confusione su appartamenti usati ma su nuove costruzioni su progetti e disegni quotati ... A mio avviso il problema sta nel come ( %) sono state computate le superfici di terrazze vani accessori , di servizio , pertinenze varie garage ecc.ecc
     
    A cosma, Rosa1968 e elisabettam piace questo elemento.
  16. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    Bene.

    Ma un conto è parlare di superfici (mi vendi una cosa di 100 metri che è 80) e un conto è parlare di rapporto prezzo/superficie, che ha senso solo se confronti.

    Se si parla di superficie e il costruttore ha detto "vendo 2000 euro al mq!"... ma se invece la quesitone è di misure che non tornano, non porrei la questione in €/mq, ma chiederei spiegazioni.

    E ti dirò, nel caso dovessi decurtare dal prezzo in forza della nuova superficie rivelata, NON farei comunque un calcolo €/mq, ma toglierei il corrispondente (%) dal prezzo, in fase di discussione, senza porre la discussione su un parametro tecnico di CONFRONTO tra DIVERSI immobili, che non necessariamente può portarmi vantaggi...
    Potrebbe accadere infatti che il risultato sia un numero COMUNQUE più basso di quello che esce dai cantieri in zona... quindi ponendolo sul tavolo legittimerei il mio antagonista a chiedermi il prezzo che chiede... ;)

    Altro è dire: "mi hai detto che era 100metri, è 80, volevi 200, ti do 160". ;)

    E li si discute.

    Ma faccia pure come vuole.

    Il costo è legato alla superficie in mq?

    NO.

    Semmai è legato ANCHE alla superficie.

    Se no ogni immobile costerebbe sempre x mila euro per mq.

    ;)

    Quindi cosa mi importa di sapere quanto costa al metro quello che compro se non lo confronto con qualcos'altro?

    E a quel punto, con cosa lo confronto?

    E se il costruttore è in grado di argomentare il costo maggiore (qualità costruttiva, impiantistica, area, posizione, veduta, servizi....) rispetto ai modelli che scelgo come confronto, cosa ci guadagno se parlo di superficie e mi interessa cercare di pagarlo meno?

    Mi conviene fare una trattativa su questo?

    Capisco che quello che dico possa sembrare oscuro a un cliente intossicato dalla sottocultura tra l'altro promossa a piene mani da portali e gionrali di settore, ma tra di noi... ;)

    Ps.

    Se fosse un problema di coefficienti, l'area reale sarebbe sicuramente più grande della metratura calcolata... quindi secondo me qui si fa molta confusione proprio sul valore del parametro €/mq... magari mi sbaglio... molti pensano sia quasi possibile usarlo come valore assoluto... infatti molti parlano dicendo "xmila euro al mq? ma è troppo caro!" il che spesso può anche esser vero, ma altrettanto spesso, falso. ;)
     
    Ultima modifica: 17 Gennaio 2014
  17. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non voglio mettermi a discutere con i miei colleghi dato che rispetto le loro opinioni ma forse sarebbe il caso di precisare che stiamo parlando di immobile nuovo e quindi il costruttore deve obbligatoriamente aver calcolato il costo totale della costruzione, diviso per i mq.vendibili a dare a questi mq. il valore che ne vuol ricavare.
    Come potrebbe essere possibile fare un paragone con altro immobile che non sarà sicuramente identico? Certamente nell'usato il valore è desunto da fattori
    diversi, zona, età, manutenzione, distanza dai servizi essenziali, tranquillità ecc.ecc. Quello che considero non giustificabile è attribuire un valore al mq.
    e aumentare i mq: secondo me non è corretto.
    Le unità di misura sono state inventate per dare certezza alle transazioni commerciali ed è da lì che dobbiamo partire.
    Se avessero ragioni quelli che non vogliono considerare il prezzo a mq. nel caso di immobili sarebbe allora lecito chiedere 1000 Euro al mq. per un appartamento di 100 mq che in realtà ne misura 50. Non sarebbe una truffa?
    Quando prendo un incarico, conoscendo le abitudini comuni, sia del privato che del costruttore, faccio una verifica dei mq. in vendita e arrotondo spesso anche al
    mq. inferiore.
    Non c'è cosa più spiacevole che sentirsi dire dall'acquirente che il conteggio dei mq. è sbagliato. Si instaura un rapporto che nasce male e mina la già scarsa fiducia che i nostri clienti hanno in noi.
    Quando accade che mi vengano contestati i mq. offerti, qualche volta accade, e riesco con calcoli alla mano a dimostrare l'esattezza di quanto affermato ottengo l'immediata fiducia del cliente con grande soddisfazione.
    Mi sono dilungato anche troppo.
    Buon lavoro a tutti.
     
    A agentenonpercaso, Rosa1968, elisabettam e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Io non contesto che nell'acquistare un bene immobiliare si debbano fare vautazioni e raffronti ben più ampi di quelli che possono essere riassunti in un parametro solo. Io sostengo che se il bene posto in vendita è stato publicizzato/proposto indicando un prezzo al mq. poi questo deve necessariamente essere applicato alla consistenza che è proprio il parametro oggetto di discussione. copio da marcellogali " Le unità di misura sono state inventate per dare certezza alle transazioni commerciali ed è da lì che dobbiamo partire." Il resto è discussione accademica, fuori luogo.
     
    A marcellogall piace questo elemento.
  19. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Qui si vede la distanza che intercorre fra la realtà "mondo costruzioni" e la realtà "vendite"

    L'edificio è in costruzione e per il costruttore il costo è a mq (o mc se volete).
    Ogni mq costa un tot di terreno edificabile, un tot di materiali edili, un tot di manodopera, un tot di professionisti, urbanizzazioni, macchine, ponteggi ecc ecc
    Vedute, vicinato, servizi, bellezze varie, non c'entrano granchè.

    Il costruttore realizza da progetto approvato, le misure sono certe, non ci possono essere ambiguità o incertezze, il 17% di costruito in più vorrebbe dire per lo meno cantiere bloccato *per anni* multe e ripristini.
    il 17% in meno... ve lo lascio immaginare!

    Tutte le considerazioni su costi, raffronti, stime di mercato dovrebbero essere state fatte a monte dall'impresa costruttrice *prima* di cominciare l'opera per stabilire il costo di vendita, che sia giusto o sbagliato, a mq o cocomeri al secondo

    @Ponz Se io cliente scopro una difformità del 17% in meno sulla metratura concordata su carta argomentazioni come le tue probabilmente mi indurrebbero a mandare all'aria l'acquisto.
     
    A cosma, Silvio Luise, ingelman e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  20. Ponz

    Ponz Membro sognante

    Agente Immobiliare
    La questione è questa.

    Infatti l'ho indicato.

    Nel caso è così?

    Se è così ritiro tutto.

    Ma è così?[DOUBLEPOST=1389950519,1389950470][/DOUBLEPOST]
    Se io fossi il cliente un 17% in meno di superficie mi farebbe ripensare all'acquisto a prescindere dalle argomentazioni. ;)

    Ma come tu stesso segnali: è così?.[DOUBLEPOST=1389950568][/DOUBLEPOST]
    [DOUBLEPOST=1389950724][/DOUBLEPOST]
    Ti faccio notare che non parli di €/mq, ma di superficie. ;)

    Nel caso hai perfettamente ragione e nessuno lo contesta.

    Nel caso del €/mq invece , no, in quanto calcolarlo SERVE sicuramente a confrontarlo con altri €/mq nel mercato (nel caso, come si collochi nelle forbici di prezzo del nuovo, ad esempio).

    Il parametro €/mq ha SOLO quello scopo per l'acquirente.
     
    A cafelab piace questo elemento.

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