Mutuo per ristrutturazione: due proposte dalla banca, quale scegliere?

[terench]

Buongiorno a tutti,
per prima cosa spiego la situazione: possiedo un immobile del valore attuale di circa 275k€, in primavera ho intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione per circa 70k€.

Detto ciò, il preventivo dei lavori è già stato presentato in banca, l'idea è di richiedere un mutuo di importo pari al 25% del valore dell'immobile (quindi praticamente la totalità delle spese di ristrutturazione).

Parlando con il direttore, i requisiti per la presentazione della domanda ci sono, le soluzioni proposte però sono:
- Stato avanzamento lavori: 2 tranche (es. 30k subito e 40k in seguito), 2 atti notarili (ipoteca subito, atto di erogazione del mutuo dopo il sopralluogo sui lavori....se non ho capito male)
- Fido bancario di 20k/25k così da poter "anticipare" io i lavori, unico atto notarile (ipoteca + erogazione mutuo)

Premesso che di mio ho via qualcosa, quindi sarei in grado di "coprire" eventuali anticipi di spese per 10k/15k €, vorrei capire quale sia la soluzione migliore.

Economicamente la seconda opzione mi permette di risparmiare il costo del secondo atto notarile...però non conosco i rischi che possono riguardare un fido di quell'importo.

Qualcuno riesce a chiarirmi le idee?

Grazie in anticipo.

p.s.
Fatemi sapere se dovessero servire altre informazioni

 

[FRANCY80]

Parlando di convenienza economica servirebbe sapere che spread applicano al mutuo (fisso/variabile) e le spese correlate oltre al tasso di finanziamento in c/c.

 

[Ettore Arru]

Ciao,
premesso che con un LTV così contenuto (25%) credo (ma in realtà ne sono certo) che ci siano istituti, se non anche lo stesso, in grado di erogare la somma a te necessaria, in unica soluzione; quindi unico atto.
Già per questo motivo, ti suggerirei di sentire altre banche.

Altro aspetto, poi, abbastanza anomalo perchè in disuso, è l'erogazione della tranche con scrittura notarile autenticata (che non ha il costo di un "atto" - così come lo si intende - ma mediamente incide intorno ai 500 euro).
E' una forma che viene utilizzata (ed anche poco) sui fondiari edilizi, quando le tranche erogate sono magar di 100 o 200 mila euro, oppure viene utilizzata sulle operazioni aziendali (anche se abbastanza di rado).
Non capisco perchè, su una operazione retail (quindi su un consumatore), si renda necessario erogare la tranche dietro scrittura notarile.
Anche per tale motivo, un "giretto" su altri istituti, lo farei.

Infine, non capisco perchè tu debba anticipare dei lavori attraverso un fido bancario.
Le tranche non necessariamente devono essere due (non credo che l'istituto abbia tale limite/regola), quindi puoi tranquillamente (ipotizzando di rivolgersi all'istituto da te oggi scelto):
- utilizzare la prima tranche per iniziare i lavori;
- richedere tranche, per proseguire (a seguito di sopralluogo);
- richiederne un'altra per terminarli.
Se vuoi un suggerimento, stabilisci - con l'impresa che seguirà i lavori - un piano ben preciso e se posso permettermi, non ti mettere mai nelle condizioni di dover "erogare denaro per terminare i lavori".
Spiego meglio:
- acconto > esecuzione di parte dei lavori;
- ulteriore acconto > prosieguo dei lavori;
- e solo al termine dei lavori - il saldo.

Detto ciò - per rispondere alla tua domanda, con un fido non corri alcun rischio se non quello di spendere dei denari per gli interessi passivi/allestimento fido/ ecc... costi che saranno legati, ovviamente, al tempo che risulterà necessatio per terminare i lavori.
I fidi o affidamenti, si utilizzano le elasticità di cassa, non per costruire, né per comprare, tantomeno per ristrutturare casa.

Solo perchè te lo hanno proposto, io personalmente cambierei istituto.

Buone feste

 

[terench]

Grazie per le indicazioni, mi confronterò nuovamente con il direttore della filiale per chiarire gli aspetti che mi hai suggerito.
Sinceramente vorrei continuare con questo istituto, anche perchè i tassi sono i più bassi in circolazione; ho inoltre li il conto da anni e mi trovo molto bene...se le cose dovessero andare per le lunghe comunque non lo escludo.