Necessità di cambiare il conduttore da privato a ditta individuale

[maxcernia]

Un saluto a tutti, ho cercato l'argomento ma non ho trovato il mio caso.
Ho un B&B dove un anno fa mi è stato fatto un contratto uso extra-alberghiero come persona fisica, ma con le nuove normative che impongono una chiusura di 120 giorni, si era deciso la trasformazione a ditta individuale con partita IVA.(anche per una eventuale vendita, cessione di azienda)
Il problema che circa tre mesi fa l'immobile è stato venduto, il 22 di questo mese hanno fatto il rogito, e i nuovi proprietari non vogliono che io faccia la trasformazione.
Diversamente mi hanno sottoposto un nuovo contratto dove, oltre al deposito cauzionale già costituito di 8000€, mi chiedono una assicurazione/fideiussione bancaria, una sull'immobile per i danni contro incendi e responsabilità civile presso terzi non inferiore a€ 3.000.000,00, e a stipulare una polizza globale fabbricato con massimale non inferiore ad € 1.000.000,00 indicando quale beneficiaria del risarcimento la propritaria dell'appartamento. Come non bastasse siamo responsabili in solido con il sub-conduttore o con il cessionario per tutte le obbligazioni di cui al presente contratto ivi compreso il pagamento di tutte le somme a qualunque titolo dovute.
Vorremmo anche vendere l'attività visti i fatti, ma la licenza è come impresa non imprenditoriale e non è cedibile, e senza partita IVA ci dicono che non è possibile cedere l'azienda.
Secondo voi se ne esce?
Grazie
Max

 

[FRANCY80]

Spero di aver ben compreso la domanda quindi:
La persona fisica e la ditta individuale sul contratto di locazione sono codificate dal codice fiscale fatto salvo non sia emessa fattura con IVA da parte del locatore. Ai fini civilistici la tua responsabilità verso il locatore è identica cioè illimitata.

 

[jerrySM]

Il problema che circa tre mesi fa l'immobile è stato venduto, il 22 di questo mese hanno fatto il rogito, e i nuovi proprietari non vogliono che io faccia la trasformazione.

Quello che vorresti fare tu sarebbe una cessione del contratto di locazione, da te come persona fisica verso una ditta individuale con partita IVA (di cui tu saresti l'intestatario).
Per le cessioni di contratti di locazioni ad uso commerciale non è necessario il consenso del locatore. Come disposto dall.art. 36 della legge 392/78.
In poche parole non possono opporsi alla cessione del contratto in essere.

Riporto:
"Art. 36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione) Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione."

L'unico problema potrebbe essere che tu non cedi nessuna azienda in quanto persona fisica. Aspettiamo il parere di un esperto in questioni di diritto civile a tal proposito.

 

[maxcernia]

Il dilemma è quello, la mia non è un'azienda, diversamente sarebbe già stata fatta la cessione d'azienda.