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  1. SaraO

    SaraO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno.
    Avrei bisogno di un parere.
    Mio nonno, mia zia e mia madre hanno ereditato da una nostra cugina degli immobili nel luglio 2011. Nel novembre 2011 hanno proceduto alla divisione dell'eredità. A mia madre è stato intestato un negozio che ha provveduto a donarmi lo stesso giorno della divisione.
    Il negozio è locato. Il contratto, a proposito della durata dice così: "La durata della locazione è fissata in anni 6 e così dal 01/04/2000 al 31/03/2006. Alla scadenza il contratto, in assenza di disdetta da comunicarsi nei tempi e nei modi di legge, si rinnoverà per uguale periodo". Nel 2006 fu fatta la proroga che scadeva il 31/03/2012.
    Mi recai nei mesi scorsi all'agenzia delle entrate per sapere se dovevo comunicare qualcosa per il fatto che ero subentrata io nel contratto di locazione al posto di questa nostra cugina, ma un'impiegata mi disse di no, perchè essendoci una successione e una successiva donazione, il subentro nella posizione di mia cugina era automatico.
    Sono andata di nuovo un paio di giorni fa all'agenzia delle entrate perchè volevo chiedere se l'F24 e il mod. 69 per la nuova proroga dovevo compilarli a nome mio o ancora a nome di mia cugina, ma questa volta un altra impiegata mi ha detto che non si può fare la proroga perché il contraente originario del contratto è cambiato ma è obbligatorio stipulare un nuovo contratto.
    Volevo sapere:
    - è vero? Perché da quello che mi aveva detto la prima impiegata con cui ho parlato e guardando su internet mi era sembrato di capire che non ci fosse bisogno di stipulare un nuovo contratto alla scadenza della proroga precedente perchè sarei subentrata in tutto nella posizione di mia cugina e avremmo potuto fare un'altra proroga normalmente. Tra l'altro il contratto è scaduto il 31/03, ovviamente non ho mandato nessuna comunicazione al conduttore perchè pensavo che la proroga del contratto fosse automatica e ho invece spedito la raccomandata per l'aumento istat. Dovremmo fare un nuovo contratto in data 01/04?
    - Se, come spero, questa impiegata dell'agenzia delle entrate si sbaglia, sapete dirmi se l'f23 e il modello 69 vanno compilati a mio nome? Tra l'altro ho scoperto per caso che il conduttore, che nel 2000 era una SNC, si è sciolta nel 2005 ed è subentrata ad essa la ditta individuale di uno dei soci, ma l'F23 negli anni scorsi veniva sempre compilato con la ragione sociale della società inserendo però nel campo del codice fiscale la nuova partita IVA (e non il codice fiscale) della ditta individuale. E' corretto compilarlo così?
    Grazie.
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ragiono sul presupposto di donazione della piena proprietà del bene (non donazione con riserva di usufrutto). In tale fattispecie, se non riesci ad accordarti con la parte conduttrice per la procedura più rapida e indolore (nuovo contratto di locazione con nuovi attori specificatamente individuati) - strada vivamente consigliata - il percorso alternativo è abbastanza tortuoso.

    Brevemente: il primo passo consiste nel comunicare all’Agenzia delle Entrate il cambio del conduttore (ditta individuale in luogo di SNC), adempimento che tua cugina avrebbe dovuto compiere nel 2005, a mezzo modello 69. Tale cessione è soggetta all’imposta di registro in misura fissa (€ 67,00) + sanzioni per il ritardo (oltre 365 giorni di ritardo = 40%) + interessi di mora. Contestualmente dovrai rendere edotta l'Agenzia (dubito che lo sia, nonostante quello che ti ha detto l’impiegata) del cambio di titolarità del contratto di locazione a seguito di donazione intercorsa, a mezzo modello 69 e atto di donazione (in allegato). Tale adempimento (cessione) non è soggetto all’imposta di registro, né, mi risulta, sia prevista sanzione in caso di ritardo di consegna, e, infine, prorogare il contratto di locazione per l’ulteriore periodo contrattuale, entro il 30 aprile, sempre a mezzo modello 69 + modello F23. Auguri. ;):ok:
     
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  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ben ritrovata penny. Ho un caso molto simile, conseguente a normale successione.

    Se capisco bene in questo caso col md 69 non sono dovute imposte di registro. Ma da dove viene il vincolo temporale , nel tuo esempio il 30 aprile?
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Per il subentro dell’erede del de cuius in un contratto di locazione è sufficiente renderne edotta l’Agenzia delle Entrate a mezzo modello 69 + atto del decesso – starei per scrivere - nei trenta giorni successivi al verificarsi dell’evento, se non fosse che l’eventuale ritardo, a quanto mi consta, non è sanzionato. Detto orientamento è divenuto prevalente, tanto che alcuni uffici locali si accontentano anche di una semplice scrittura privata in cui si dichiara che, a seguito di decesso intercorso in data……, il nuovo proprietario/locatore è il/la sig./sig.ra………..che subentra al sig./sig.ra………….nell’atto n°………anno…….registrato in data……….presso l’Ufficio del Registro di………Tale procedura, evidentemente, lascia, però, alcuni dubbi sull’applicazione della tassazione, se è vero che alcuni uffici dell’Amministrazione finanziaria – specie in passato – propendevano, in tale fattispecie, per l’applicazione della tassazione in misura fissa: ergo: modulo F23, cod. trib. 110T (cessione di contratto), 67 euro.

    Quanto al vincolo temporale – se bene intendo - la nostra amica, in decorrenza della proroga (1° aprile 2012), ha trenta giorni di tempo per versare l’imposta di registro. Una volta provveduto al pagamento dell'imposta, dovrà presentare all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione, la copia dell'attestato di versamento, entro venti giorni dal pagamento dell'imposta, così come indicato dall'art. 17, comma 2, del TUR.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Confermo per il caso di subentro per decesso con una piccola variante: proprio questo pomeriggio l'AdE ha preso atto del subentro causa successione ricevendo il mod. 69 più una autocertificazione attestante il decesso della madre. Il tutto senza applicazione di alcuna imposta...! :ok: ( ... difatti oggi pioveva ...:^^:)
     

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