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matusalemme

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Fabius73

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Sono perplesso,oggi chi compra una casa senza mutuo?
Un perito si accorgerebbe subito che nel sottotetto ci sono impianti, rivestimenti e un bagnetto che in un locale dichiarato di sgombero non dovrebbero esserci.
Lasciamo stare le altezze differenti che io ho scoperto per caso solo 2 mesi fa', come dovrebbe comportarsi un venditore o come dovrei comportarmi io se dovessi affrontare una trattativa privata?
Se fossi il cliente preferirei sapere subito se la casa presenta delle difformita', poi sta' a me valutare i pro e i contro, poi il prezzo di vendita è quanto si è disposti a limare fanno il resto secondo me.
Una volta stretta la mano e messo tutto nero su bianco perché rischio?
Scusate l'ignoranza nel campo
 

matusalemme

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Fabius,

l'Italia è piena zeppa di immobili nelle condizioni da te descritte, se non peggiori

ti ripeto e ribadisco la mia ipotesi di soluzione

se hai veramente l'intenzione di vendere, accompagnato dall'architetto che nel frattempo avrà studiato bene la pratica e le possibili soluzioni circa altezze e bagnetti: , ti fai un bel giretto da un bravo notaio della zona (nè troppo giovane, nè troppo vecchio: sui 50/60 anni)

tu e l'architetto rappresentate al notaio come stanno effettivamente le cose e gli chiedete un consiglio: Fabius può vendere l'immobile così come sta e giace (formula di stile, ma per dare l'idea)? se la risposta sarà "sì", cosa deve fare per tutelarsi al massimo?

se, invece, la risposta sarà "no", occorrerà provvedere altrimenti secondo le indicazioni del tuo tecnico di fiducia

credo - ma ovviamente dovrai accertarlo col tuo notaio di fiducia - che ti risponderà di "sì"

a quel punto, ti fai preparare dal notaio una bozza di preliminare che risponde alle tue esigenze e con quella vai in cerca del cliente (se non l'hai già trovato) o, se preferisci, di un'agenzia alla quale spiegherai come stanno le cose e dirai che hai già la bozza del preliminare, si usa quella e che non venga fuori con *****iate

quando troverai l'aspirante acquirente, gli dirai: se vuoi l'immobile, ecco il testo del preliminare, si può discutere solo di soldini, caparre e tempistiche
 

Fabius73

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Grazie Matusalemme
La mia intenzione non è di vendere a breve, ma era mia intenzione rendere la casa più efficiente e quindi sfruttare il Superbonus per mettere una pompa di calore, pannelli fotovoltaici e cambiare gli infissi.
Far diventare la casa una gas free e quindi più appetibile e sostenibile ad una vendita domani.
Mi dispiace e mi amareggia che un ostacolo come il mio possa precludere la possibilità di sfruttare i benefici energetici del superbonus,pazienza, le regole sono queste.
Per il consiglio di chiedere un parere al mio notaio di fiducia lo farò senz'altro.
Grazie ancora
 

irma

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....
Il sottotetto non abitabile ha due porte finestre con balcone che non potrei più aprire per colpa di questo abbassamento, impensabile.
Ora tutto il complesso risulta abusivo per colpa di questo eccesso in altezza, ma mi chiedevo se non c'è una soluzione diversa per sanare l'abuso fatto dal costruttore e non controllato dal Comune?
Grazie

Con tutti i sottotetti realizzati abusivamente in Italia, che ignari acquirenti hanno acquistato pensando fosse tutto a norma, sarebbe più utile un supercondono piuttosto che il superbonus!
Nel tuo progetto autorizzato come viene definito il sottotetto e Sono previste le due porte finestre con il balcone? Nella planimetria catastale è presente il sottotetto?

l'Architetto ha verificato se in Comune fosse mai stata depositata una variante di costruzione o addirittura una pratica di condono e/o di sanatoria e poi mai conclusa pagando gli oneri? c'è chi sta chiudendo ora pratiche di condono iniziate nel 98.
Ha verificato se nel lotto c'è volumetria disponibile per una sanatoria come accertamento di conformità?
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Con tutti i sottotetti realizzati abusivamente in Italia, che ignari acquirenti hanno acquistato pensando fosse tutto a norma, sarebbe più utile un supercondono piuttosto che il superbonus!
Nel tuo progetto autorizzato come viene definito il sottotetto e Sono previste le due porte finestre con il balcone? Nella planimetria catastale è presente il sottotetto?

l'Architetto ha verificato se in Comune fosse mai stata depositata una variante di costruzione o addirittura una pratica di condono e/o di sanatoria e poi mai conclusa pagando gli oneri? c'è chi sta chiudendo ora pratiche di condono iniziate nel 98.
Ha verificato se nel lotto c'è volumetria disponibile per una sanatoria come accertamento di conformità?
Buongiorno
Nel progetto iniziale erano presenti le due porte finestre e dovrei verificare se in base alla lunghezza della stanza sul lato della portafinestra e le dimensioni della stessa 210x140 se partendo da quota zero (gronda) e arrivando a 240 (colmo licenziato), le inclinazioni attraversano la luce della portfinestra o gli passano sopra.
Nella planimetria catastale e' presente il sottotetto, non ci sono pratiche di condono aperte ( avessi saputo avrei approfittato del condono del 2003) e purtroppo non è rimasto niente di volumetria in tutto il complesso.
Pensi che nelle planimetrie del comune dove ci sono le due camere da letto al secondo pian, o in una non hanno messo la porta quindi dovrei sistemare anche questa anomalia.
Sulla planimetria del sottotetto in pianta è presente l'accesso con botola mentre nella sezione del prospetto è presente la scala, tutta una serie di errori che evidenziano incompetenza e superficialità che ora purtroppo devo pagare io.
Bisogna stare più attenti quando si compra da nuovo
 

irma

Membro Attivo
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Nel progetto iniziale erano presenti le due porte finestre ...
Nella planimetria catastale e' presente il sottotetto,
perchè parli di progetto iniziale? poi?
Costruttore e progettista sono ancora in attività?
1 ) Ti consiglierei di sentire il parere di costruttore e progettista, o altro tecnico, per chiedere il recupero del sottotetto , da locale sgombero (come risulta sulla carta) a studio con bagno ... è il comune che decide se ci può essere aumento di colmo.
2 ) se il comune dovesse dire che è da demolire, il tuo tecnico potrà rispondere chiedendo la sanzione alternativa, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del DPR n. 380/2001, dichiarando che la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità
3) l'eventuale sanzione, che di solito non è esagerata, potrai valutare con un legale di dividerla, o addirittura addebitarla esclusivamente se non eri committente, con costruttore e direttore lavori, se ancora in vita ( art. 29 DPR n. 380 del 2001 prevede espressamente: “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso “.
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
perchè parli di progetto iniziale? poi?
Costruttore e progettista sono ancora in attività?
1 ) Ti consiglierei di sentire il parere di costruttore e progettista, o altro tecnico, per chiedere il recupero del sottotetto , da locale sgombero (come risulta sulla carta) a studio con bagno ... è il comune che decide se ci può essere aumento di colmo.
2 ) se il comune dovesse dire che è da demolire, il tuo tecnico potrà rispondere chiedendo la sanzione alternativa, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del DPR n. 380/2001, dichiarando che la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità
3) l'eventuale sanzione, che di solito non è esagerata, potrai valutare con un legale di dividerla, o addirittura addebitarla esclusivamente se non eri committente, con costruttore e direttore lavori, se ancora in vita ( art. 29 DPR n. 380 del 2001 prevede espressamente: “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso “.
Parlo di progetto iniziale perché non ci sono state modifiche alle planimetrie che mi sono state consegnate.
Sono passati 21 anni, il progettista non è più in attività e il costruttore dovrei cercalo ma sarebbe uno scarico di responsabilità e comunque già tutto andato in prescrizione.
Avevo pensato di procedere fino a farmi dire dal comune di procedere alla demolizione e poi dimostrare che non era possibile e ottenere la fiscalizzazione ma poi mi sono chiesto, madi quanti soldi parliamo?
Ha senso tutto questo?
Per il cambio d'uso potrei procedere in via ufficiale sborsando comunque dei soldi anche se in via ufficiosa il comune non lo concederebbe dicendo di abbassare le quote dall'interno, altri soldi.
 

fabio80mil

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Come abbiamo avuto modo di dire, purtroppo coinvolgere il comune può da un lato portare a capire le soluzioni adottabili, dall'altro c'è rischio che possa portare a richieste di demolizioni. Anche secondo me è da tirare in ballo costruttore e direttore lavori che, seppur a distanza di così tanti anni, sono loro i responsabili di quanto costruito in difetto rispetto a quanto licenziato. È vero che ci sono sottotetti utilizzati poi utilizzati come camere, ma qui sembra che proprio il progetto sia stato costruito difforme da quanto concesso, e non può che essere di responsabilità del costruttore (anche se potrebbero difendersi dicendo che hai chiesto tu di costruire piu alto, visto che al rogito hai firmato un progetto diverso e che questi 50 cm in più potrebbero esserti utili per utilizzare più agevolmente un tetto spiovente). Poi ripeto secondo me occorre capire bene il fine.. Per il super bonus è già difficile da ottenere che la tua casistica non aiuta.. Se devi vendere ecco che è più necessario trovare soluzione, sopratutto se vuoi fare le cose in regola. Sei sicuro che la soluzione detta dal tuo tecnico, e confermata come non peregrina da cafelab, non sia fattibile? Sei sicuro che le porte finestre non siano al di sotto del livello indicato nelle planimetrie, così da poter far abbassamento da interno?
 

Fabius73

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Come abbiamo avuto modo di dire, purtroppo coinvolgere il comune può da un lato portare a capire le soluzioni adottabili, dall'altro c'è rischio che possa portare a richieste di demolizioni. Anche secondo me è da tirare in ballo costruttore e direttore lavori che, seppur a distanza di così tanti anni, sono loro i responsabili di quanto costruito in difetto rispetto a quanto licenziato. È vero che ci sono sottotetti utilizzati poi utilizzati come camere, ma qui sembra che proprio il progetto sia stato costruito difforme da quanto concesso, e non può che essere di responsabilità del costruttore (anche se potrebbero difendersi dicendo che hai chiesto tu di costruire piu alto, visto che al rogito hai firmato un progetto diverso e che questi 50 cm in più potrebbero esserti utili per utilizzare più agevolmente un tetto spiovente). Poi ripeto secondo me occorre capire bene il fine.. Per il super bonus è già difficile da ottenere che la tua casistica non aiuta.. Se devi vendere ecco che è più necessario trovare soluzione, sopratutto se vuoi fare le cose in regola. Sei sicuro che la soluzione detta dal tuo tecnico, e confermata come non peregrina da cafelab, non sia fattibile? Sei sicuro che le porte finestre non siano al di sotto del livello indicato nelle planimetrie, così da poter far abbassamento da interno?
Si è vero potrebbero dire che sono stato io a chiedere di alzare di 50 cm peccato che poi ci sono altre 13 case con la medesima altezza.
Questi non pagheranno mai perché sono passati troppi anni.
Il comune dovrebbe valutare il problema dell'intero complesso, perché parliamo di 14 unità abitative con lo stesso abuso e fare in modo di concedere la sanatoria visto che non ci sono vincoli dal punto di vista urbanistico e paesaggistico.
L'abbassamento dall'interno per via delle porte finestre è impossibile, immagina di guardare la porta finestre davanti a te 210x140 e a due centimetri dagli angoli superiori passano le inclinazioni degli spioventi del tetto che convergono sopra la portafinestra proprio al centro a 290
Ti mando due foto cosi' da rendere l'idea di cosa comporta abbassare da dentro
 

Allegati

fabio80mil

Membro Attivo
Privato Cittadino
Io non me ne intendo in quanto non sono un tecnico, ma non so che capacità abbia il. Comune di concedere in deroga una sanatoria a un complesso, a dispetto di leggi nazionali o regionali. Però qui un tecnico del posto possa esserti più di aiuto. Però la difformità che ti viene rilevata è di 50 dall'altezza di colmo.. Anche qui sarebbe da capire se la soluzione prospettata è possibile.. Il tuo tecnico che dice?
 

irma

Membro Attivo
Privato Cittadino
Avevo pensato di procedere fino a farmi dire dal comune di procedere alla demolizione e poi dimostrare che non era possibile e ottenere la fiscalizzazione ma poi mi sono chiesto, madi quanti soldi parliamo?
Ai sensi dell' art. 34, c. 2 del D.P.R. n. 380/2001 la sanzione amministrativa è pari al doppio del costo di produzione determinato ai sensi della L. n. 392/1978 (c.d. Legge sull’equo canone) ... un tecnico del luogo, esaminate le carte dovrebbe sapertelo dire.
Circa la responsabilità di progettista e costruttore, l' art. 29 DPR n. 380 del 2001 non va in prescrizione. Si prescrive solo il reato penale.
 

matusalemme

Membro Ordinario
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Fabius,

mi pare che qui - tramite l'ottima consulenza di Irma - hai la possibilità di far sviscerare al tuo tecnico locale altre possibili soluzioni.

poi, pensavo, siete in 14 nella stessa situazione

14 più coniugi, figli e parenti vari

tra tutti questi non c'è qualcuno di "pesante" che possa andare in Comune, spiegare in via ufficiosa la situazione, senza subire ritorsioni ed in modo da trovare una soluzione - minimale - soddisfacente per tutti?

anche il Comune può perdere la faccia per aver consentito a suo tempo questi magheggi
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io non me ne intendo in quanto non sono un tecnico, ma non so che capacità abbia il. Comune di concedere in deroga una sanatoria a un complesso, a dispetto di leggi nazionali o regionali. Però qui un tecnico del posto possa esserti più di aiuto. Però la difformità che ti viene rilevata è di 50 dall'altezza di colmo.. Anche qui sarebbe da capire se la soluzione prospettata è possibile.. Il tuo tecnico che dice?
Il mio tecnico (Architetto) non del posto ma che conosco, dice che si potrebbe tentare una sanatoria per cambio d'uso ma senza alcuna speranza, anzi, dalla faccia che ha fatto, teme che il comune proponga l'abbassamento del soffitto dall'interno.
Non l'ho visto molto agguerrito, forse conosce le dinamiche e i suoi rischi ed io per andare a vedere dovrei puntare un migliaio di euro con la consapevolezza di ritrovarmi con una misera coppia di nove.
Sono molto indeciso, forse dovrei cercarmi un bravo tecnico del posto che non conosco ma che probabilmente conosce meglio il terreno di gioco.
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ai sensi dell' art. 34, c. 2 del D.P.R. n. 380/2001 la sanzione amministrativa è pari al doppio del costo di produzione determinato ai sensi della L. n. 392/1978 (c.d. Legge sull’equo canone) ... un tecnico del luogo, esaminate le carte dovrebbe sapertelo dire.
Circa la responsabilità di progettista e costruttore, l' art. 29 DPR n. 380 del 2001 non va in prescrizione. Si prescrive solo il reato penale.
Grazie Irma
Ora vado a leggerli, mi fa' strano che il mio architetto non abbia in alcun modo citato di queste responsabilità pecuniarie a danno del progettista/costruttore anche a distanza di molti anni.
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno
Con il Decreto Semplificazioni ci sono novità in arrivo riguardo Superbonus e abusi edilizi?
Ho letto che dovrebbe esserci una modifica al comma 13--ter dell'art. 119 dove pare non occorrerà piu' la conformità urbanistica?
Chiedo agli esperti del settore se nel dettaglio ne sanno qualcosa di più e se posso ancora sperare nonostante la mia situazione?
Grazie a tutti
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Tanto se devi presentare una pratica edizia il tecnico deve certificare la conformità dell'immobile..... Sono tutti tristi espedienti per far credere di aver semplificato l'accesso ai bonus, ma la sostanza non cambia!
 

Fabius73

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Jan80
Alcuni siti parlano che non occorrerà piu' la conformita' urbanistica, quindi mi chiedo a questo punto dove sta' la semplificazione di cui parlano.
 

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