No Superbonus per sottotetto piu' alto del licenziato

[matusalemme]

Si può vendere un immobile con abuso edilizio

Cosa succede se si acquista una casa con un abuso edilizio e lo si scopre dopo la firma del compromesso o del rogito notarile? Quale tutela per l’acquirente di un immobile abusivo?

www.laleggepertutti.it

https://www.altalex.com/documents/news/2017/10/26/preliminare-valido-anche-se-l-immobile-e-parzialmente-abusivo?gclid=Cj0KCQjw4v2EBhCtARIsACan3nxra_9p4DpQ8GO2CqZQqhG3vnKrcfknrcy9giyYV0AViS6zBdLT67QaApmIEALw_wcB

 

[matusalemme]

Cassazione: la lieve difformità urbanistica non impedisce l’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. - UniversoLegge.it

Nel contratto preliminare, la parte adempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del definitivo non concluso.

universolegge.it

 

[francesca63]

Nel caso in discussione, non si tratta di un piccolo abuso sanabile: si rischia di dover demolire.

 

[Fabius73]

Sono perplesso,oggi chi compra una casa senza mutuo?
Un perito si accorgerebbe subito che nel sottotetto ci sono impianti, rivestimenti e un bagnetto che in un locale dichiarato di sgombero non dovrebbero esserci.
Lasciamo stare le altezze differenti che io ho scoperto per caso solo 2 mesi fa', come dovrebbe comportarsi un venditore o come dovrei comportarmi io se dovessi affrontare una trattativa privata?
Se fossi il cliente preferirei sapere subito se la casa presenta delle difformita', poi sta' a me valutare i pro e i contro, poi il prezzo di vendita è quanto si è disposti a limare fanno il resto secondo me.
Una volta stretta la mano e messo tutto nero su bianco perché rischio?
Scusate l'ignoranza nel campo

 

[matusalemme]

Fabius,

l'Italia è piena zeppa di immobili nelle condizioni da te descritte, se non peggiori

ti ripeto e ribadisco la mia ipotesi di soluzione

se hai veramente l'intenzione di vendere, accompagnato dall'architetto che nel frattempo avrà studiato bene la pratica e le possibili soluzioni circa altezze e bagnetti: , ti fai un bel giretto da un bravo notaio della zona (nè troppo giovane, nè troppo vecchio: sui 50/60 anni)

tu e l'architetto rappresentate al notaio come stanno effettivamente le cose e gli chiedete un consiglio: Fabius può vendere l'immobile così come sta e giace (formula di stile, ma per dare l'idea)? se la risposta sarà "sì", cosa deve fare per tutelarsi al massimo?

se, invece, la risposta sarà "no", occorrerà provvedere altrimenti secondo le indicazioni del tuo tecnico di fiducia

credo - ma ovviamente dovrai accertarlo col tuo notaio di fiducia - che ti risponderà di "sì"

a quel punto, ti fai preparare dal notaio una bozza di preliminare che risponde alle tue esigenze e con quella vai in cerca del cliente (se non l'hai già trovato) o, se preferisci, di un'agenzia alla quale spiegherai come stanno le cose e dirai che hai già la bozza del preliminare, si usa quella e che non venga fuori con *****iate

quando troverai l'aspirante acquirente, gli dirai: se vuoi l'immobile, ecco il testo del preliminare, si può discutere solo di soldini, caparre e tempistiche

 

[Fabius73]

Grazie Matusalemme
La mia intenzione non è di vendere a breve, ma era mia intenzione rendere la casa più efficiente e quindi sfruttare il Superbonus per mettere una pompa di calore, pannelli fotovoltaici e cambiare gli infissi.
Far diventare la casa una gas free e quindi più appetibile e sostenibile ad una vendita domani.
Mi dispiace e mi amareggia che un ostacolo come il mio possa precludere la possibilità di sfruttare i benefici energetici del superbonus,pazienza, le regole sono queste.
Per il consiglio di chiedere un parere al mio notaio di fiducia lo farò senz'altro.
Grazie ancora

 

[irma]

....
Il sottotetto non abitabile ha due porte finestre con balcone che non potrei più aprire per colpa di questo abbassamento, impensabile.
Ora tutto il complesso risulta abusivo per colpa di questo eccesso in altezza, ma mi chiedevo se non c'è una soluzione diversa per sanare l'abuso fatto dal costruttore e non controllato dal Comune?
Grazie

Con tutti i sottotetti realizzati abusivamente in Italia, che ignari acquirenti hanno acquistato pensando fosse tutto a norma, sarebbe più utile un supercondono piuttosto che il superbonus!
Nel tuo progetto autorizzato come viene definito il sottotetto e Sono previste le due porte finestre con il balcone? Nella planimetria catastale è presente il sottotetto?

l'Architetto ha verificato se in Comune fosse mai stata depositata una variante di costruzione o addirittura una pratica di condono e/o di sanatoria e poi mai conclusa pagando gli oneri? c'è chi sta chiudendo ora pratiche di condono iniziate nel 98.
Ha verificato se nel lotto c'è volumetria disponibile per una sanatoria come accertamento di conformità?

 

[Fabius73]

Con tutti i sottotetti realizzati abusivamente in Italia, che ignari acquirenti hanno acquistato pensando fosse tutto a norma, sarebbe più utile un supercondono piuttosto che il superbonus!
Nel tuo progetto autorizzato come viene definito il sottotetto e Sono previste le due porte finestre con il balcone? Nella planimetria catastale è presente il sottotetto?

l'Architetto ha verificato se in Comune fosse mai stata depositata una variante di costruzione o addirittura una pratica di condono e/o di sanatoria e poi mai conclusa pagando gli oneri? c'è chi sta chiudendo ora pratiche di condono iniziate nel 98.
Ha verificato se nel lotto c'è volumetria disponibile per una sanatoria come accertamento di conformità?

Buongiorno
Nel progetto iniziale erano presenti le due porte finestre e dovrei verificare se in base alla lunghezza della stanza sul lato della portafinestra e le dimensioni della stessa 210x140 se partendo da quota zero (gronda) e arrivando a 240 (colmo licenziato), le inclinazioni attraversano la luce della portfinestra o gli passano sopra.
Nella planimetria catastale e' presente il sottotetto, non ci sono pratiche di condono aperte ( avessi saputo avrei approfittato del condono del 2003) e purtroppo non è rimasto niente di volumetria in tutto il complesso.
Pensi che nelle planimetrie del comune dove ci sono le due camere da letto al secondo pian, o in una non hanno messo la porta quindi dovrei sistemare anche questa anomalia.
Sulla planimetria del sottotetto in pianta è presente l'accesso con botola mentre nella sezione del prospetto è presente la scala, tutta una serie di errori che evidenziano incompetenza e superficialità che ora purtroppo devo pagare io.
Bisogna stare più attenti quando si compra da nuovo

 

[irma]

Nel progetto iniziale erano presenti le due porte finestre ...
Nella planimetria catastale e' presente il sottotetto,

perchè parli di progetto iniziale? poi?
Costruttore e progettista sono ancora in attività?
1 ) Ti consiglierei di sentire il parere di costruttore e progettista, o altro tecnico, per chiedere il recupero del sottotetto , da locale sgombero (come risulta sulla carta) a studio con bagno ... è il comune che decide se ci può essere aumento di colmo.
2 ) se il comune dovesse dire che è da demolire, il tuo tecnico potrà rispondere chiedendo la sanzione alternativa, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del DPR n. 380/2001, dichiarando che la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità
3) l'eventuale sanzione, che di solito non è esagerata, potrai valutare con un legale di dividerla, o addirittura addebitarla esclusivamente se non eri committente, con costruttore e direttore lavori, se ancora in vita ( art. 29 DPR n. 380 del 2001 prevede espressamente: “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso “.

 

[Fabius73]

perchè parli di progetto iniziale? poi?
Costruttore e progettista sono ancora in attività?
1 ) Ti consiglierei di sentire il parere di costruttore e progettista, o altro tecnico, per chiedere il recupero del sottotetto , da locale sgombero (come risulta sulla carta) a studio con bagno ... è il comune che decide se ci può essere aumento di colmo.
2 ) se il comune dovesse dire che è da demolire, il tuo tecnico potrà rispondere chiedendo la sanzione alternativa, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del DPR n. 380/2001, dichiarando che la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità
3) l'eventuale sanzione, che di solito non è esagerata, potrai valutare con un legale di dividerla, o addirittura addebitarla esclusivamente se non eri committente, con costruttore e direttore lavori, se ancora in vita ( art. 29 DPR n. 380 del 2001 prevede espressamente: “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso “.

Parlo di progetto iniziale perché non ci sono state modifiche alle planimetrie che mi sono state consegnate.
Sono passati 21 anni, il progettista non è più in attività e il costruttore dovrei cercalo ma sarebbe uno scarico di responsabilità e comunque già tutto andato in prescrizione.
Avevo pensato di procedere fino a farmi dire dal comune di procedere alla demolizione e poi dimostrare che non era possibile e ottenere la fiscalizzazione ma poi mi sono chiesto, madi quanti soldi parliamo?
Ha senso tutto questo?
Per il cambio d'uso potrei procedere in via ufficiale sborsando comunque dei soldi anche se in via ufficiosa il comune non lo concederebbe dicendo di abbassare le quote dall'interno, altri soldi.