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Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Beh, dipende anche dalla location...
Parlo a parità di zona e caratteristiche dell'immobile.
Stessa zona ho 5 appartamenti tra i 95-105.000 venduti, quelli a 120-130 sono lì da 3 anni e li stanno, ne mettono in vendita un altro simile a 105.000 tempo due mesi lo vendi, e intanto quelli a 120-130 continuano a stare lì.
 

Pumix

Membro Ordinario
Privato Cittadino
È facile per gli agenti immobiliare fare l'omosessuale con il sedere degli altri, vendere sotto prezzo non è cosa da andarne fieri...sono solo numeri, e poveri disperati sono quelli che vendono sotto prezzo...
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
A parte che non li ho venduti tutti io, comunque non sono stati venduti sotto prezzo ma al prezzo di mercato attuale, di disperati ti dirò non ne vedo, vedo semplicemente gente che vuole vendere al prezzo corretto e gente che spera di ottenere la luna, non siamo nel 2007 ma nel 2019.
Non sono io quello che ha la verità in tasca e neanche gli altri che ti stanno dicendo la stessa cosa, alla fine il valore dell'immobile non lo fai tu, non lo fa il geometra o l'architetto, non lo fa neanche a ben vedere l'agente immobiliare, il prezzo lo fa il mercato domanda offerta, e chi è che ha più dati su domanda offerta? L'agente immobiliare guarda te!
Se una casa vale 100 per carità si può provare a 110 ma già se la metti a 120 o non vengono a vederla o pensano di trovare una casa da 120 non da 100.
I clienti non son tutti uguali, c'è chi vorrebbe togliere da immobili a prezzo il 20%, chi da occasioni saldi a stralcio/immobili da asta poi finiti pensa di trattare botte da 50.000 euro, quelli li lasci stare, perdi tempo e basta, a prezzo di mercato con immobile valido ne ho 10 di clienti non uno.
Un bell'appartamento messo inizialmente un po' sopra il prezzo di mercato dopo 15 visite nessuna offerta, hanno rivisto il prezzo portandolo a quello di mercato e chissà come mai c'erano in 10 giorni 4 persone che volevano fare una proposta, non è magia, è il mercato.

Poi logico cambia da caso a caso, sempre parlando di quello che so, nella zona dove vendi il due camere di 10 anni a 105-110 se ha il giardino il prezzo sale a 125-135 perché non ce ne sono.
Di 155 appartamenti realizzati in zona negli ultimi 10-15 anni di 2 camere con giardino ce ne sono in tutto 6, pertanto se vendi uno di questi 6 puoi chiedere 20.000 per un giardino da 100mq, non hai alternative.

L'agente immobiliare quando fa la valutazione cerca di farla giusta in base alle sue esperienze pregresse, inutile sovrastimare e tenere l'immobile fermo, inutile sottostimare visto che il venditore chiede parere non ad una ma a 3-4 anche 5 agenzie.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Inoltre la prima cosa a cui pensa un acquirente che vede un immobile da troppo tempo sul mercato è che ci sia qualcosa che non va, qualche difetto, qualche rogna, perciò salta l'annuncio e passa ad altro. L'immobile "sfigato" rimane inutilmente in vendita per mesi e anni snobbato e ignorato da agenzie e acquirenti e marcisce inesorabilmente insieme al cartello sbrindellato e muffoso che lo accompagna.
Passano ancora le stagioni e gli anni e le varie agenzie che si occupavano dell'immobile sfigato ormai o hanno chiuso o sono passate di proprietà.
Il venditore intanto è deceduto, ma gli eredi (buon sangue non mente) ritenendo che l'immobile sfigato si rivaluti nel tempo, rilanciano e aumentano il prezzo dell'immobile, con il risultato di farlo diventare sempre più sfigato.
Nel frattempo, dato che ci troviamo in una zona sismica (classe 2a), un terremoto del 5° grado della scala Richter rade completamente al suolo il vetusto e ormai fatiscente condominio dell'immobile sfigato, mentre tutti gli altri che rispondono alle più strette e moderne normative antisismiche giapponesi e californiane rimangono in piedi.
Dalle macerie emerge solo il cartello "vendesi" che viene raccolto e inserito nella bacheca dellìagenzia immobiliare più rinomata della zona come reperto storico e memento per mettere in guardia per sempre ogni venditore tetragono.
E così tale e quale fu tramandato negli anni come sempiterna testimonianza dell'immobile sfigato.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Se dovessi basarmi sul fatto che gli immobili fuori prezzo non si vendono avrei fatto la fame. Il 90% degli immobili possono essere fuori prezzo ma la valutazione è soggettiva la valutazione la fa il mercato. Comunque un buon Agente immobiliare dovrebbe tenere conto anche delle esigenze affettive del venditore molte volte si mettono in vendita immobili per esigenze particolari l'immobile viene valutato affettivamente in modo diverso. In questo caso l AI dovrá far leva non sul venditore ma bensì sul compratore. Troppo facile chiudere una trattativa dove il ribasso è stato fatto ai danni del venditore,molto diverso è difficile è chiuderla facendo alzare la proposta a chi compra.
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mah, rimango perplesso, intanto come amministratore di condominio non dovresti fare intermediazione e questa è una prima cosa, poi se ho capito male e fai altro correggimi ma dalla frase ho inteso così.
Secondo il buon agente immobiliare non valuta le esigenze affettive, può capirle, ma il peso è zero sul valore dell'immobile, mi vedo altrimenti a fare la visita con potenziali clienti:"eh sa la casa vale 150.000 ma i figli visto che il padre è un'eroe di guerra e ha sudato 7 camicie per costruire questa casa vogliono venderla a 200.000, si metta una mano sul cuore, qui non compra muri ma un pezzo di storia familiare...", il cliente mi riderebbe in faccia.
Case a prezzo maggiore del mercato possono andare via dipende dalle caratteristiche, se hanno delle caratteristiche che rendono l'immobile unico o più pregiato per la zona logico che qualcuno sarà disposto a pagarlo qualcosa di più ma sempre entro certi limiti, come può essere che sebbene venduto a prezzo si debba abbassare perchè c'è concorrenza di immobili similari in zona o scarsa richiesta, ciò vuol dire che il valore di mercato di quella tipologia si sta abbassando, una vendita su 100 fuori prezzo non fa testo, fa solo un acquirente incauto.
Il ribasso non è ai danni di nessuno, la trattativa può essere zero, le ultime 3 vendite dello scorso anno la trattativa sul prezzo è stata di zero euro, poi in altri casi si è trattato ma entro certi limiti, ci sta che se chiedi 110.000 ti offrano 100-103-105.000, se ti offrono 80.000 i casi son due o chi compra vuole fare "l'affare" ma non lo farà, o chi vende ha sovrastimato il valore reale di casa sua.
Mi rendo conto non sia facile fare sempre una stima corretta al 100% ma diciamo che con l'esperienza ci si avvicina.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Vale comunque molto anche la zona e il target della clientela.

Se vendi un immobile in ottima zona e sei su valori medio-alti, è facile che tu abbia visite e magari offerte.

Sono le zone non pregiate e la clientela medio-bassa tendente al basso, che non si vendono se fuori prezzo...
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Vale comunque molto anche la zona e il target della clientela.

Se vendi un immobile in ottima zona e sei su valori medio-alti, è facile che tu abbia visite e magari offerte.

Sono le zone non pregiate e la clientela medio-bassa tendente al basso, che non si vendono se fuori prezzo...
Vero, varia da zona a zona, è peggio 10.000 in più su 100.000 che 30.000 su 300.000.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Lavoro su Milano posso vendere attico in via Manzoni a svariati miglioni di euro come monolocale in casa di ringhiera zona extra, la tendenza delle agenzie immobiliari é quella di prendere proposte anche assurde e poi far scendere il venditore,e in molti casi rosicando la mediazione. Si chiede il5% da tutte e due le parti ma si devono far incontrare le esigenze di tutti ,ovvio che se in acquisizione abbiamo sopravvalutato un immobile , per invogliare il venditore a darci incarico in esclusiva,andare con proposte più basse è molto rischioso.
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Io proposte di acquisto assurde evito, perdo tempo, anche se alle volte un proposta inferiore un po' azzardata ma non assurda può starci se vedo che si può intavolare una trattativa.
Da noi si lavora col 3% ma poi varia in base a vari fattori, se abbiamo esclusiva chiediamo meno, alcune imprese con prodotto appetibile che si vendono volendo da sole pagano 1,5-2%, dipende.
Evito di sopravvalutare, poi se dico 100 e il cliente dice 120-130 lo tengo lo stesso ma avviso che ci sarà poco riscontro, cerco di portarlo a ragionare su una cifra corretta
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
le proposte vengono fatte dal collaboratore che fa acquisizione a cui dettiamo la linea comune in fatto di mediazione.Il Preliminare Rigorosamente dal nostro Notaio. il 5% è prassi ma di solito si arriva al 6% dipende. Ovvio io tratto anche il nuovo e su Milano non conosce crisi☺
 

lucadamilano1

Oggi è il mio Compleanno!
Privato Cittadino
5%???????. 6?? perchè non il 10% a sto punto...
e chi te lo riconosce??? quelle associate sui grandi brand prendono in media il 3%.. qualcuna con immobili più di nicchia (case d'epoca.. contesti particolari etc..) viaggia sul 4%.. tutte percentuali che spesso in fase di trattativa vengono limate se questo agevola una rapida conclusione
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Per fortuna a Milano esiste una clientela che ha soldi e anche tanti☺Ci sono zone dove si viaggia a circa 12 al mq poi non parliamo del nuovo, chi compra su queste cifre non ha problemi a riconoscere il 5% su pezzi v Non stiamo parlando del mio onorario visto un ufficio in pieno centro a Milano é più che giustificato,ma si parla di quanto un buon AI deve essere dalla parte del venditore e non portare proposte troppo basse. Il venditore è la parte importante della trattativa se avrai lavorato bene ti può riconoscere una mediazione alta e per lavorato bene si intende portare una proposta il più vicino possibile alle sue aspettative con pagamenti veloci e senza sospensive.L'accettazione al ribasso non è sinonimo di tanta professionalitá. E ancora peggio la limatura della propria mediazione per chiudere una trattativa. Non sono un troll spiacente per voi 😂😂😂
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La tua situazione però è abbastanza da mosca bianca rispetto al mercato nazionale, ne convieni ?
 

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