Nuda proprietà e usufrutto a persona di 92 anni

[andybox86]

Buonasera.. chiedo aiuto..

1) Nel 2009 ho acquistato la nuda proprietà di una abitazione dai miei "zii" senza figli (non presente peró un grado di parentela)

2) ai miei "zii" viene lasciato l usufrutto vitalizio

3) nel 2010 viene a mancare mio zio e mia zia viene trasferita in casa di riposo

4) la casa è sfitta ancora oggi. Nel 2016 tramite agenzia immobiliare é stata messa in vendita la nuda proprietà.

5) giugno 2017 si è proceduto ad accettare la proposta di un acquirente con l istituto dominio riservato con caparra e rendita mensile per 10 anni (o fino alla morte della zia) in quanto le banche non danno mutuo per l acquisto della nuda proprietà

6) sentendo diverse opinioni di notai (alcune molto discordanti fra loro) si è giunti alla conclusione che l acquirente non ha diritto a viverci "legalmente" in quanto vi è l usufrutto di mia zia che ha ancora la residenza. I i nipoti della zia non se ne prendono cura se non io o mio padre che non abbiamo legami diretti di parentela.

7) zia non ha un amministratore di sostegno ad oggi ed è stata dichiarata da parte degli assistenti sociali incapace di intendere e di volere. Ha 92 anni e non è in grado di firmare.

8) ora non so più che fare.. ho una proposta che l'acquirente non vuole stracciare per paura di perdere la casa. L agenzia immobiliare mi ha minacciato che potrei pagare il doppio della caparra (che da giugno 2017 non ho mai ricevuto e la proposta non è stata registrata ma solo firmata da me come venditore e acquirente)

Non so sinceramente che pensare.. sono abbastanza disperato. Grazie per ogni consiglio o suggerimento

 

[francesca63]

5) giugno 2017 si è proceduto ad accettare la proposta di un acquirente con l istituto dominio riservato con caparra e rendita mensile per 10 anni (o fino alla morte della zia) in quanto le banche non danno mutuo per l acquisto della nuda proprietà

Mi sembra un contratto molto sfavorevole per te ,dal punto di vista economico (se la zia muore domani non incassi più nulla? o dopo la sua morte ti saldano?).
E anche legalmente la vendita di nuda proprietà (che presuppone la mancanza del possesso) con patto di riservato dominio (che si basa sul possesso anticipato rispetto al diritto di proprietà) mi pare fuori luogo.

In questa situazione l'acquirente non può certo abitare la casa,finché la zia è in vita,poiché tu non puoi vendere una casa che non ti appartiene.

Forse dovresti spiegare in maniera più approfondita i termini della proposta ,e mi piacerebbe capire chi ti ha suggerito una soluzione del genere.

 

[andybox86]

Grazie mille per la risposta.

Allora.. l'acquirente ha insistito molto.. il valore della nuda proprietà è stata stabilito a 84.000 € con caparra iniziale di 8.500 € e rate mensili di € 600. Alla morte dell'usufruttuario, cioè quando nuda proprietà si riunisce ad usufrutto, l'acquirente deve saldare la parte restante con mutuo.

Per quanto riguarda il nome della agenzia posso dirlo? comunque è molto rinomata..

La stessa agenzia immobiliare, comunque predica, che l'acquirente può andare per vie legali in quanto la proposta è stata firmata da entrambi ed è diventata contratto preliminare (anche se MAI registrata ad oggi).. premetto che la proposta è stata firmata il 10/06/2017 dall'acquirente e il 19/06/2017 dal sottoscritto (venditore). La caparra NON è mai stata incassata. L'agenzia mi ha minacciato dicendo che lei può registrare la proposta quando vuole.. e ha detto che l'acquirente se vuole registrare la proposta deve pagare una multa all'agenzia delle entrate..
Il rogito doveva essere firmato il 30/07/2017.

L'acquirente in via verbale non vuole stralciare la proposta/accordo perchè ha paura di perdere la casa. Non so cosa fare.. inoltre questa proposta/accordo non ha una scadenza?

 

[francesca63]

La registrazione ha solo fini fiscali,non ha nessun valore aggiunto per la validità di quanto firmato.
Non rileva il nome dell'agenzia.

Se la proposta accettata non ha condizioni sospensive a tutti gli effetti avete formato un valido contratto preliminare,che è necessario rispettare per non subire le conseguenze economiche di un inadempimento.(come la restituzione del doppio della caparra e il pagamento delle provvigioni)
Ma a questo punto due domande:
-perché non ti hanno versato la caparra(o te l'hanno versata ,ma tu non l'hai incassata?)
-dove si parla esplicitamente di patto di riservato dominio,quindi di possesso anticipato?
-come pensava l'agenzia di poter trasferire il possesso ,che ora è nella disponibilità della sola usufruttuaria?
-o pensavate di vendere l'intera proprietà,con l'accordo anche dell'usufruttuaria?
-chi ti ha convinto ad accettare tale proposta "strana"?

 

[andybox86]

domanda 1: "-perché non ti hanno versato la caparra(o te l'hanno versata ,ma tu non l'hai incassata?)"
risposta 1: io non ho mai incassato nessuna caparra. L'assegno bancario è in mano all'agenzia immobiliare dal 10/06/2017.

domanda 2: "-dove si parla esplicitamente di patto di riservato dominio,quindi di possesso anticipato?"
risposta 2: nelle note è indicato solo che l'acquirente acquista la nuda proprietà e basta.. che dovrà saldare con mutuo quando nuda proprietà ed usufrutto si riuniscono alla morte dell'usufruttuario.

domanda 3: "-come pensava l'agenzia di poter trasferire il possesso ,che ora è nella disponibilità della sola usufruttuaria?"
risposta 3: il primo notaio (di fiducia dell'agenzia immobiliare) ha detto che tutto era legale.. e io avrei dovuto firmare oltre ad un contratto di dominio riservato con l'acquirente anche un comodato d'uso gratuito a favore dell'acquirente in quanto l'usufruttuario non è in grado di intendere e volere. Il secondo e terzo notaio hanno specificato l'illegalità di quanto stavamo facendo.

domanda 4: "-o pensavate di vendere l'intera proprietà,con l'accordo anche dell'usufruttuaria?"
risposta 4: l'usufruttuario non è capace di intendere e volere e inoltre non è in grado di firmare e non ha nessun amministratore di sostegno e i nipoti non se ne prendono cura.

domanda 5: "-chi ti ha convinto ad accettare tale proposta "strana"?"
risposta 5: mi ha convinto (con moltissimi dubbi e non specificandomi che la proposta firmata era vincolante in questo modo) l'agenzia immobiliare.

 

[andybox86]

Qualcuno gentilmente potrebbe consigliarmi ed aiutarmi nella risoluzione di questa criticità molto evidente.. ringrazio di cuore..

 

[ab.qualcosa]

Temo che la tua particolare situazione vada sottoposta ad un legale che possa consultare tutte le carte.
Solo un appunto.
La caparra è un contratto reale, se, nella successione degli eventi dimostrabili (che non necessariamente coincidono con quanto è avvenuto realmente) non ti è mai stata consegnata, essa non esiste.
Il ché non credo infici gli altri obblighi eventualmente maturati con la sottoscrizione ed accettazione della proposta.

 

[andybox86]

Ma questa proposta/accordo firmato non ha una scadenza? Perchè vi è scritto che il rogito doveva essere firmato entro il 30/07/2017 ma ciò non è mai accaduto.. inoltre doveva essere registrata entro 20 giorni dalla mia accettazione.. ciò non è avvenuto però.. ancora ad oggi vi è questo accordo controfirmato da me e acquirente con un assegno bancario da parte dell'acquirente dal giugno 2017 in mano all'agenzia..

help me..

 

[ab.qualcosa]

Ma questa proposta/accordo firmato non ha una scadenza?

No, le proposte (accettate) o i preliminari non scadono.
No, la mancanza della registrazione non inficia la validità giuridica dell'accordo.

 

[andybox86]

La ringrazio per la chiarezza..

ma se la caparra non è mai stata ricevuta ma solo scritta sulla proposta l'acquirente potrebbe richiedermi il doppio?

è possibile modificare la proposta visto che l'acquirente non può abitarci? Anche lui come me è molto arrabbiato in quanto l'agenzia ci ha fatto firmare una proposta non legale.. ma non vuole recedere.. quali alternative potrei proporgli?