Nuova villa a schiera con sottotetto accatastato sgombero ma da utilizzare come zona notte

[Marco Oliviero]

Sono in trattativa per l'acquisto di prima casa, tramite una nota agenzia immobiliare, da un costruttore che ne detiene la proprietà. Ci troviamo in provincia di Avellino in Regione Campania. L'immobile inserito in un parco di costruzione 2011 è costituito da seminterrato senza accesso carrabile (accatastato come locale sgombero) di 80 mq; un piano rialzato (accatastato come piano terra) con cucina, bagno, soggiorno di circa 70 mq; una mansarda per la zona notte (accatastato anche qui come locale sgombero) con 3 camere da letto ed un bagno di circa 70 mq, con altezza media di 2.40 m e altezza minima di 1.40 m; giardino sul retro e giardino sul davanti. Sugli elaborati consegnati al comune conformi a quanto riportato al catasto, il piano mansardato (il sottotetto) non ha tramezzi che identificano le camere ma solo un ripostiglio, praticamente una difformità da quanto realizzato. Il progetto è costituito da un permesso di costruire, una variante, ed una scia (nov. 2011). Dalla visura catastale l'immobile inoltre risulta appartenente ad una catagoria A3, classe U, 4.5 vani, con rendita di circa 200 euro. Nel PRG comunale la zona è di categoria B1 ovvero "Completamento denso del tessuto urbano moderno", in cui sono consentite le destinazioni d’uso residenziali e misto residenziali, terziarie, produttive, commerciali. Non occupandomi del settore, non conscendo a fondo la materia legale e normativa, ho necessità di capire come può essere possibile, e se lo è, sanare catastalmete il piano mansardato, e quindi pagare le tasse appropriate (IMU e Tarsu). Inoltre non capisco come mai, se i requisiti ci sono, questa operazione non sia stata già fatta dal costruttore. Se è possibile tale variazione vorrei capire in che modo muovermi per rendere chiara la situazione di quest'immobile. Visto la convenienza economica sono intenzionato a comprare ma non vorrei ritrovarmi in una situazione spiacevole in futuro, e rischiare sanzioni anche gravi. Spero di trovare qualcuno che mi possa aiutare. Grazie.

 

[SALVES]

Ciao Mrco Oliviero
Occorrerebbe verificare che le altezze interne dei vani e il rapporto delle superfici finestrate e dei relativi vani siano conformi a quanto prescrive il D.M. 05/07/1975 morme igienico sanitarie per per i locali di abitazione, non sono a conoscenza se il piano casa della tua regione prevede la possibilità di renderlo abitabile quindi ti rimando alla visione di questo o ad un tuo tecnico di fiducia.
Ciao salves

 

[Much More]

Hanno accatastato il sopra come soffitta perchè probabilmente avevano finito la cubatura residenziale per quel lotto, prassi diffusissima, in quasi tutte le villette si riscontrano situazioni simili.
Aldilà di cio', i tramezzi dovevano perà farli risultare, considerato che è cosa lecita tramezzare una soffitta in vari locali, quindi pretendi che il costruttore risolva a spese sue questo problema ed adegui la planimetria allo stato reale, anche perchè con una planimetri difforme, secondo la legge attuale, non potresti rogitare, e avresti lo stesso problema nel caso di rivendita.
Per quanto riguarda l'argomento in generale se ne è molto dibattuto in questo thread, leggilo che è interessante http://www.immobilio.it/f21/acquisto-appartamento-villini-schiera-regolari-solo-al-piano-terra-5771/

 

[Marco Oliviero]

Much More, ti ringrazio per la tua risposta. Sicuramente avranno finito la cubatura relativo al lotto, stiamo facendo delle verifiche con il PRG alla mano, quindi ne sapremo di più a breve. Ma la cosa più eclatante è che (spero non sia una prassi anche questa) gli elaborati della SCIA sul comune sembrano non esserci, bensi quest'ultima sia stata fatta, consegnata e protocollata. Gli unici elaborati in archivio sono quelli della prima variante al permesso di costruire, fatta per modificare in altezza le 3 ultime villette realizzate, su un totale di 6 (ti faccio presente che queste sono disposte su due file; le prime 3 sono state realizzate al confine con la strada comunale, con un altezza diversa rispetto le ultime, e con un sottotetto con il punto basso a meno di 50 cm). Sugli elaborati della variante non è riportata la situazione reale, in quanto è diverso sia il prospetto frontale che la suddivisione del piano rialzato (quello abitabile). Ho chiesto la verifica degli elaborati e spero che almeno qui si possa fare luce. Per quanto riguarda l'adeguamento della planimetria allo stato reale, spero che negli elaborati della SCIA, se esistono, sia stato fatto, perchè non credo che il costruttore abbia voglia di fare altro. Come posso tutelarmi? Che ti po di sanzioni ci possono essere, anche per il futuro? La banca che farà il mutuo può dare una perizia negativa? Ripeto che il luogo, l'immobile, ed il prezzo sono davvero accattivanti.

 

[Marco Oliviero]

Ciao Salves. Grazie per quanto riportato nella tua risposta. Le altezze dei locali sono di 1.40 m (al minimo) e 2.40 m (media). Per le due camere anteriori ci sono due aperture balconate ampie, per la camere posteriore ed il bagno ci sono due finestre a bocca di lupo. Con queste altezze e queste aperture finestrate (non ho effettuato però una verifca sui mq) in Regione Campania dal piano casa è possibile recuperare e rendere abitabile i sottotetti. Il mio problema è però che in questo sottotetto i muri divisori non sono stati riportati dal progettista (ed il committente non farà altro) e quindi sono difformi da quanto realizzato sin da ora. Stiamo consultando il PRG per capire se è possibile o meno, verificati gli indici, fare una sanatoria, che a questo punto non capisco perchè non abbia fatto il costruttore, ovvero la mansarda non sia nata gia con l'abitabilità. A cosa posso andare in contro se acquisto una casa in queste condizioni? Premetto che al piano rialzato (quello abitabile) non ci sono camere da letto.

 

[cafelab]

Il piano casa è valido per le case già realizzate non per quelle in via di costruzione.
Oltretutto, il fantomatico piano casa è uno specchietto per le allodole, alla fine per un motivo o per l'altro non si riesce mai a sfruttarlo.

Acquistare la casa in quelle condizioni vuol dire:
- dichiarare il falso in atto di compravendita,
- dichiarare il falso al momento di presentare i lavori di manutenzione straordinaria per accedere al Piano Casa e costruire i tramezzi mancanti
- se per qualche motivo non si riesce ad avvalersi del piano casa, ritrovarsi sul groppone un abuso edilizio, con relativo reato penale

 

[SALVES]

Visto che ancora devi acquistarla è meglio che fai sistemare la situazione urbanistica al costruttore per i motivi che ti ha detto cafelab ed anche perche se accedi all'erogazione di un mutuo il perito che darà la regolarità urbanistica dell'immobile da acquistare per accedere al mutuo in queste condizioni non lo farà, quindi muoviti di conseguenza.
Poi una domanda mia è proprio così che nel progetto il piano rialzato a vaniche non menzionano camere da letto?
Ciao salves

 

[Much More]

Marco, se la banca si accorge dell'abuso (palnimetri difforme) può negare il mutuo, in ogni caso considera che, essendo il piano di sopra considerato soffitta, la banca erogherà il mutuo anche in base a questo, ovvero attribuendo ai mq al piano superiore un valore piu' basso. Quindi io ti consiglio di far verificare bene il tutto da un tuo tecnico di fiducia e, se vuoi procedere, di far mettere assolutamente a posto dal venditore almeno il discorso planimetrie-tramezzature.

 

[Marco Oliviero]

Grazie a tutti per il supporto. Much More, l'obiettivo principale sarà quindi quello di chiedere la corrispondenza di quanto realizzato sulle planimetrie depositate all'ufficio comunale. Se hanno gia presentato una SCIA e non hanno sanato questa cosa come si può fare? In secondo luogo tieni presente che gli altri 5 immobili sono stati venduti tutti con mutuo e tutti hanno la mansarda nelle stesse condizioni. A questo punto mi viene da pensare che il perito della banca sia "compiacente" all'agenzia immobiliare ed al venditore. Ed il notaio? Ovviamente non potrò affidarmi a figure esterne.

 

[Much More]

Può capitare il perito incompetente o compiacente, come il perito fiscale che guarda anche i dettagli e non eroga il mutuo...aldilà di questo il venditore, se i lavori sono già chiusi e finiti, dovrà presentare una dia in sanatoria e successivo aggiornamento catastale, pratica però onerosa (normalmente costa sui 2000 euro) per diversa distribuzione degli spazi interni. Potresti pure farla tu in futuro, ma non avrebbe senso spendere tu per sistemare una furbata altrui, e soprattutto comprando con una difformità simile dovreste dichiarare il falso allegando una planimetria che non rappresenta la realtà ma lo stanzone unico come da progetto, e stipulare un atto dichiarando il falso potrebbe invalidare lo stesso.