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  1. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Chi fa il nostro mestiere da anni sa bene cosa vuol dire acquisire un immobile.
    Sa che occorre magnificare le doti muscolari della propria strategia di vendita, sa come posizionare l'immobile sul mercato e immagina con buona apporssimazione quel che diranno i visitatori la prima volta che che vedranno l'immobile.

    Come ogni attività professionale, anche l'acquisizione è un'attività di vendita, composta, complessa e dettata da una strategia. Può essere molto "pensata" oppure "spontanea", ma di certo non viene dal nulla (tecno docet).

    Se pensate che io ne sappia più di voi vi state sbagliando, non sono la persona giusta. Però vorrei offrire un tema di discussione che riguarda una possibilità.
    Personalmente credo che per vendere occorre avere qualcosa da vendere. C'è chi vende molto bene la propria personalità e carisma, chi invece preferisce un metodo più analitico basato sulle "motivazioni" che una volta messe sulla bilancia potrebbero dissipare i legittimi dubbi di un proprietario che si affaccia in un mercato così eterogeneo e confusionario come quello della agenzie immobiliari.

    Ecco un'idea. La domanda chiave è: Paghereste 200 euro per acquisire un immobile magari a condizioni auree? Per esempio a un prezzo ragionevole e in esclusiva (per chi la ritiene ancora uno strumento efficace)?

    Ebbene basta offrire la certificazione energetica (che con il Club Premium potete avere a 165 euro + IVA e ve la potete pure scaricare dalle tasse) al proprietario come "servizio incluso nell'incarico di vendita".
    In cambio si può chiedere di accordarsi su un prezzo ragionevole ed avere esclusiva o comunque incarico per almeno 6 mesi.

    Ritenete che sia un'idea interessante?
     
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  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io credo che se i 200 sacchi li giri direttamente al proprietario hai maggiori probabilità di portarti a casa l'esclusiva ;)

    Per rispondere alla tua domanda, io ti dico di sì: 200 euro per un'esclusiva di 6 mesi di un immobile "a prezzo" li pagherei.
     
  3. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    SI!
    E' un'opportunità, un investimento che il "buon acquisitore" potrebbe senz'altro permettersi.

    Anzi, voglio rinforzare la dose: tale accordo diventerebbe per l'agente immobiliare una sorta di "metro" che lo aiuterebbe a selezionare con maggior cura gli incarichi che vale la pena accettare e quelli su cui,invece, è più "redditizio" lasciare all'improvvisata concorrenza.

    Chiunque è potenzialmente in grado di ottenere un incarico in esclusiva se accetta interamente le condizioni dettate dal venditore; e molti Agenti Immobiliari cadono in questa specie di trappola, iniziando a lavorare su immobili completamente fuori mercato, con tutto ciò che ne consegue, pensando erroneamente di non aver niente da perdere. Se invece l'Agenti Immobiliari, in questo caso, dovesse tirar fuori di tasca propria 200€ per una certificazione energetica che rischia di non esser ricompensata.... sarebbe costretto a fare uno sforzo in più per imparare ad acquisire!

    Più difficile è infatti acquisire al giusto prezzo di mercato, stabilendo competenze provvigionali eque e dignitose concordando un adeguato lasso di tempo di esclusvità dell'incarico.
    Però, dopo aver superato questa iniziale difficoltà (per molti ancora insormontabile), le percentuali di conclusione dell'affare sono elevatissime.
     
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  4. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    D'accordissimo. Anzi, lasciami rincarare ulteriormente la dose: il problema da te segnalato sarebbe infatti superato acquistando in modo preventivo la perizia che poi potrà essere accettata dalle banche in caso di mutuo! Strumento che a quel punto aiuterebbe l'agente a guidare il venditore troppo "esoso" a confrontarsi con quanto riconosceranno le banche (riducendo i tempi medi di vendita), per poi eventualmente utilizzare queste informazioni - di valore di mercato, ma anche di eventuale presenza di non conformità catastale e/o urbanistica - anche nei confronti del futuro acquirente (che pure pagherà una provvigione...)

    Nel caso... A disposizione!
    Marco
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    io ho dato incarico 10 gg fa ad un'agenzia che mi ha valutato casa a prezzi di AdT.
    Ho dato l'esclusiva e 6 mesi di tempo. fine maggio 2012.
    non ho voluto che mi maggiorassero il prezzo in pubblicita' per poi decurtarlo dello sconto e ritornare
    al prezzo di valutazione scritto e accettato da me.
    ho detto chiaramente che sono disponibile allo sconto del 10% -15% senza fiatare.
    il prezzo e' abbastanza alto per cui lo sconto sara' alto.
    che ne dite...............sono stato fesso???:sorrisone::basito:
     
  6. luciobo

    luciobo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Personalmente non lo farei.
    Lo vedo riduttivo nei nostri confronti, è un altro dei tanti balzelli imposti che purtroppo siamo noi a dover comunicare e quindi risultiamo "colpevoli" agli occhi dei proprietari.

    Offrirlo a livello pubblicitario mi sembra come il servizio offerto da alcune agenzie a mediazione zero pur di accaparrarsi il cliente.

    E se domani pagassimo noi la prima rata IMU così ci danno l'esclusiva? :D

    lucio
     
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  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mhh..
    se sono io che devo anticipare i soldi per i miei clienti allora mi ingegno meglio:
    totale 150€

    mi avanzano anche 50€ come anticipo IMU
     
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  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le certificazioni energetiche ci sono di tutti i tipi, quelle in "differita" sono sicuramente le più convenienti (50-60 euro) anche se gli ordini stanno perseguendo i "colpevoli". In una caso Groupon è stata costretta a restituire i soldi proprio perché il professionista non erogava più, dopo il richiamo dell'ordine. Considerate che Groupon si tiene una lecita percentuale e immaginatevi come sono fatte quelle certificazioni. Una certificazione seria prevede il sopralluogo, come minimo, senza, vanno bene anche quelle da 50. Poi commercialmente uno fa quel che vuole, ma attenzione, preparatevi a gestire le casistiche dove qualcuno attratto dall'idea voglia darvi il suo immobile in esclusiva ma a un prezzo non "maturo", rischiate di lavorare per altri... per la mia opinione, la penso esattamente come chi sopra ha detto di non vederla bene come politica, sa di elemosina... molto meglio dire che si restituirà scalandolo dalla provvigione o fare accordi con i tecnici per un pagamento in differita, da versargli voi se avete venduto o da far versare al cliente alla scadenza dell'incarico, se non ve lo rinnova... le cose regalate non le fila nessuno.
     
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  9. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    anche perchè a fronte di un'investimento purchè minimo, con il mercato attuale che tutti conosciamo ( e quello che si prospetta non è migliore:triste:), un'esclusiva di sei mesi è quasi come niente da cena

    per vendere occorre avere anche qualcuno che può comprare:^^:
    forse è la nuova frontiera dell'acquisizione: non più il citofonatore che ti chiede: scusi sà se qualcuno vende in questo stabile? ma sempre lo stesso citofonatore che invece ti chiede: scusi vuole comprare un'immobile? conosce mica qualcuno che può essere interessato?
    e qualcuno potrebbe essere tentato di mettere i tavolini in strada con moduli prestampati: invece di piazzarti un'enciclopedia ti ritrovi con una proposta di acquisto gia controfirmata :shock:
    arriveremo a questo
     
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  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quoto in toto

    la mia era una provocazione, ho dimenticato le faccine ma pensavo che l'accenno all'IMU rendesse l'idea.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    matematicamente incompleti o fatti alla carlona
     
  12. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    >forse è la nuova frontiera dell'acquisizione: non più il citofonatore che ti chiede: scusi sà se qualcuno >vende in questo stabile? ma sempre lo stesso citofonatore che invece ti chiede: scusi vuole comprare >un'immobile? conosce mica qualcuno che può essere interessato?

    Mah.... veramente io sono quasi vent'anni che faccio questo, mi pare la base del nostro lavoro!
    Quando si va in giro a promuoversi, a fare pubbliche relazioni, a fare ricerca d'immobili in vendita, credevo fosse scontato cercare di reperire anche potenziali acquirenti!

    Era questo che facevano i nostri antenati sensali nelle piazze...

    E se avessi aspettato solo quelli che ti vengono a cercare o che rispondono agli annunci.... ero fresco!
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non mi sembra una novità, già esiste la "tecnica" della valutazione immobiliare gratuita ...
    io nutro molte perplessità.
    si potrebbe anche girare la questione ai tecnici: siete disposti a fare l'ACE gratuita in cambio della verifica e rettifica delle varie difformità tecniche dell'immobile?
    si potrebbe pure chiedere ai commercialisti, agli avvocati, ai notai ... se sarebbero disposti a fornire qualche servizio iniziale gratuito a fronte di un possibile lavoro futuro.
    si potrebbe vedere così come la pensano i professionisti che vengono ritenuti migliori di noi ;) alcuni partecipano pure al forum ...
    Sono loro che devono diventare come noi o noi che dobbiamo cercare di diventare come loro?
    ciao
     
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  14. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    >se sarebbero disposti a fornire qualche servizio iniziale gratuito a fronte di un possibile lavoro futuro.

    La questione va posta sotto un'altra luce.

    Quando io vado a Napoli, cerco sempre di fare un salto a mangiare la pizza "Da Michele".
    Chi c'è stato puo' capirmi!
    Fa solo due tipi di pizza, Margherita e Marinara. Puoi bere la birra o la Pepsi Cola (mi pare anche, acqua, ma niente aranciata, niente di niente!).
    Locale scarno, direi vecchio, così come probabilmente è stato aperto 40 anni fa è rimasto; così come i tavoli e le sedie.

    Però..... però se vuoi mangiare li, a qualunque ora del giorno tu decida d'andare e in qualunque giorno della settimana, sei costretto a fare la fila fuori e prendere il numero in attesa del tuo turno, proprio come succede alla gastronomia della Coop!
    E quando hai ancora l'ultimo boccone da inghiottire, neppure te ne accorgi che sei già fuori per lasciare il tavolo libero a qualcun altro!

    Ecco.. questo ristorante pur non offrendo niente in termini di servizio e ambiente, fa benissimo una cosa sola: la pizza!
    E non ha bisogno di alcun "accessorio" per aumentare la propria clientela!

    Invece ci sono pizzerie che, pur di lavorare, devono fare il 2X1, o chiamare qualcuno che faccia il Karaoke, o inventarsi qualche offerta speciale, ecc.

    Ecco... noi agenti immobiliari, a differenza di altre categorie professionali come quelle da te citate, non abbiamo la stessa fortuna di Michele!

    Noi (tutti) abbiamo un bisogno estremo di reperire clientela e quello che per altri è superfluo, per noi è invece sovente determinante o, peggio ancora, indispensabile!
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non credere, anche gli altri professionisti hanno estremo bisogno di reperire clientela, tutti.
     
  16. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Bisognerebbe testare l'dea.:)
    Il mercato, in queste tempi di vacche magre, potrebbe apprezzare...:fiore:
     
  17. giacomoalberto

    giacomoalberto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    no e soprattutto mai e poi mai in un momento come questo.acquisire un immobile anche a prezzo oggi come oggi e' innanzitutto gia' una spesa di per se sicura(pubblicita'-spostamenti-telefonate e ore di lavoro)per un guadagno quanto mai incerto!e poi sinceramente non credo che di fronte ad un proprietario restio a darmi l'incarico,200€ possano spostare l'ago della bilancia.......e' come quando in vendita si propongono sconti e controfferte per un alloggio che non interessa.......non serve a nulla.
     
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    premetto che come ho dichiarato in un altra discussione io la penso come te sull'Ace=Incarico in esclusiva.

    Sulla correttezza di quanto dichiarato dai professionisti incaricati voglio fare un distinguo:

    l'ACE a 49€ nasce solo per adempiere :occhi_al_cielo: ad una legge che ne richiede la presenza, non credo molto che possa rispecchiare la realtà dell'immobile, tant'è che sono in corso verifiche a campione sugli ACE per verificarne la correttezza dei calcoli.

    il CCU a 100€ invece è più fattibile di quanto non credi.
    da noi le case con incongruenze cat.-urb. rappresentano l'80% del totale (e su questa percentuale i geometri basano il resto del ragionamento).
    Se io offro ad un geometra che conosco la possibilità di controllare un portafoglio di 80 case (per esempio) lui ha come ritorno economico dal proprietario un fisso di 8.000 euro ed in più ha fatto 64 preventivi per sanatorie all'interno degli immobili..
    Per lui il gioco vale la candela,
    Più i suoi controlli sono accurati e maggiori sono i ricavi dalle SCIA o sanatorie che ne derivano.


    Umberto, tu faresti 80 stime scritte a fronte di 64 possibili contratti di vendita?


    NB
    io potrei anche anticipare dei soldi al geometra,
    di certo voglio che questa cifra sia menzionata come rimborso spese nell'incarico con il proprietario, da versarsi in comode rate da 50€ entro la fine dell'esclusiva.
     
  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    questo è sicuro :disappunto:.
     
  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti era solo un'ipotesi. Neanch'io credo che 200 euro possano bastare a un proprietario per convincerlo a darti l'esclusiva
     

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