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  1. Salve a tutti. Non propongo una vera e propria domanda ma una riflessione , cosi' da trarre spunti dal pensiero di ciascuno che favoriscano la mia decisione di imbarcarmi o meno in un progetto.
    Insomma sto cercando di formarmi un orientamento e mi piace ascoltare piu' campane.
    Mettiamo il caso di un immobile sito fra le vie piu' belle della Roma storica, palazzo in ottimo stato d'epoca.
    L'immobile misura metri quadri 90, bilivello, terra e s-1 , ristrutturato con materiali di pregio, soffitti a volte , pavimenti in marmo d'epoca restuarati, insomma il non plus ultra della rappresentanza con inclusi in un prezzo abbbastanza vantaggioso anche gli arredi, con alcuni pezzi davvero molto belli.
    Passiamo al motivo della riflessione.. L'immobile è dotato di poche finestre , già piccole al piano terra ed inesistenti al piano s-1. Nemmeno bocche di lupo ma invece è presenta la ventilazione forzata.
    Chiaramente il target dell'inquilino è quello delle locazioni brevi e transitorie poichè dubito che qualcuno ci vivrebbe 365 giorni all'anno, anche se di matti ne ho visti tanti ( una mia amica affitta annualmente un buco di 12 metri con sola una bocca di lupo in un vicolo di trastevere ad uno sproposito) .
    Sono un po' indecisa perchè le locazioni brevi (settimanali) richiedono un impegno gravoso rispetto all'appartamento che affitti con un 4+4..
    Fra l'altro non ho nemmeno idea di quale potrebbe essere il riscontro economico.. e se c'è effettivamente richiesta.
    sarebbero potenzialmente 4/5 posti letto e doppi servizi, cucina attrezzata.
    qualcuno ha fatto investimenti simili? qualche mediatore ha seguito un cliente in un progetto simile e sa dirmi di piu'?
    tutti i pareri e le riflessioni sono bene accette.
    Purtroppo ho esperienza solo nel comprare e locare appartamenti per 1 anno o con il 4+4 in zone della capitale piu' strettamente residenziali di livello medio e / o popolare.
    saluti..
     
  2. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se non ho capito male l’ipotesi di acquisto si riferisce ad una offerta di un’Agenzia immobiliare, se è così, come prima cosa valuterei se questa Agenzia ha delle proposte da farti per la locazione e per la relativa gestione oppure se sa indirizzarti verso altre Agenzie che sono più specializzate per questo tipo di gestione e di contatti in Italia o fuori.

    Poi mi farei dare una visura catastale aggiornata e mi calcolerei quanto costa di IMU all’anno e come potrei gestire le utenze (elettricità, telefono, gas, rifiuti solidi urbani a carico questi ultimi della Proprietà fino ad un anno di locazione).

    Proverei anche a parlare con l’Amministratore del condominio sia per conoscere le spese condominiali medie sia per sapere se ci sono delibere di lavori in programma sia se ti sa dire qualcosa sulle possibilità di locazione.

    Un saluto
     
  3. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sono daccordo con m.barelli.
    Considera anche che non tutti i condomini sono felici di avere locazioni turistiche nel palazzo. Magari tu lo fai con tutti i permessi ecc. ma poi il clima del condominio potrebbere essere difficile (lo dico perchè è capitato ad un amico).
    D'altra parte se il punto è buono, il vantaggio economico potrebbe essere notevole, Io personalmente lo dividerei in più appartamenti.
    Saluti
    Luca
     
  4. vi ringrazio.. sono un po' piu' orientata al no che al si... ma ci rifletto ancora. grazie degli spunti
     
  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    fai un giro sui portali di prenotazioni turistiche per capire i prezzi

    per capire il tasso di occupazione invece purtroppo non c'è una fonte organica
     
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  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un gruppo di miei amici di Roma ha un discreto tasso di occupazione e nessun problema nei loro condomini, tutti i zona di pregio.
    Inoltre anche i clienti turisti sono di pregio : le tariffe giornaliere sono elevate.
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ok ma % di redditività? l'oggetto descritto da arwen si aggira sul milione di euro, dovrebbe rendere almeno 30.000 euro netti annui per competere anche solo con un banale conto deposito... per non parlare dell'impegno richiesto
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non ho letto il prezzo. E mi basavo su i tuoi grafici per la stima.
    90 mq ai prezzi di oggi, per quanto di pregio e con bei mobili.
     
  9. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ritengo che sia più facile locare un immobile di minori dimensioni, diciamo tra i 20 mq ed i 40 mq, in quanto può diventare un surrogato di una suite d'albergo. Maggiori dimensioni sono consigliate per un uso più stabile residenziale, ufficio oppure b&b. In questo casi è opportuno evitare seminterrati e interrati per la scarsa appetibilità e per la difficile commerciabilità (in caso di rivendita) e considerare eventuali adeguamenti e ristrutturazioni. Inoltre, un immobile di piccole dimensioni ha una redditività molto maggiore come dall'esperienza della tua conoscente.
     
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  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    per 40mq a piano medio in zona partono 450k circa spese incluse e trattando sul prezzo. redditività richiesta per essere competitiva, 18.000 euro/anno, 1.500 al mese.

    mi paiono tantini da ottenere netti, ma anche lordi.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    :shock: Non conoscevo queste valutazioni.:shock:
    Mi basavo sui tuoi grafici e sulla tendenza ribassista da te illustrata spesso ed ampiamente, che mi aveva convinto.

    Mi apettavo 200k a piano di 40 m2, ed anche meno.:confuso:
     
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  12. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tanti ? E' un punto di vista. Certo con un affitto a lungo termine (4+4) sono decisamente troppi !
    Al contrario un affitto turistico può essere compreso tra 400 e 600 euro a settimana. :). Circa il prezzo di acquisto, con un po di pazienza è abbastanza probabile trovare un immobile a meno di 10.000 al mq anche in centro. Con una semplice ricerca è possibile trovare ad esempio 35 mq a 275.000. (l'offerta è molto più ampia).
    http://www.immobiliare.it/39362106-Vendita-Bilocale-ottimo-stato-piano-terra-Roma.html

    @gmp
    Ma non hai detto che i prezzi a Roma sono crollati?
     
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  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    i prezzi stanno calando ma non ancora in maniera omogenea.

    500 euro a settimana ok - ma anche a pian terreno? - e quante settimane l'anno riesci a collocare?

    e le spese?
     
  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    lo vedi che non conosci roma :fico:
     
  15. non costa 1 milione , costa solo 700 mila euro. Probabilmente il piano interrato è un problema.. si potrebbe però adattarlo a b6B creando una bella stanza suite matrimoniale con un bel bagno al piano terra , e al piano interrato una zona palestra/ benessere accessoriatissima sfruttando anche con un gioco di luci le volte del soffitto, tipo centro benessere .. e una saletta per la colazione.
    Devo capire se confezionato cosi' il pacchetto risulterebbe appetibile..
     
  16. specifico inoltre che il pian terreno affaccia su una viuzza del centro storico dove non passerebbe una macchina ... con palazzi caratteristici di massimo 3 piani, e lo so che non è utile come dato per l'immobiliare ma tutta la viuzza è ricoperta dalle piante rampicanti e fa davvero tanto scena. fra l'altro gli eidifici sono colorati e non tutti restaurati e quell'effetto a chiazza unito ai rampicanti sembra una cartolina ( il palazzo in questione è restaurato).
    credete che con la formula stanza suite per due + bagno al pian terreno e centro benessere + saletta colazione al piano interrato , confezionerebbe meglio quest'ipotetica offerta? Sono combatutta.. fosse per altro che la locazione transitoria mi richiederebbe tanto tanto impegno.. o pensate che se ci piazzo un angolo cucinotto al piano interrato , qualche coppia ci si metterebbe in pianta stabile?(intendo annualmente)
     
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  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La conosco, ma mi fido più dei tuoi grafici e dei ribassi che mi hai fatto notare.
     
  18. siccome al s-1 c'è davvero tanto spazio potrei ricavare anche una salottino/cinema con il divano + comodo che trovo e un bel proiettore e impianto audio ultima generazione.. l'idea della zona spa/palestra mi piace moltissimo, finisce che ci vado a viver eio
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Più che altro, vedo probabile un bel sequestro dell'immobile.
     
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    figo. ci spendi altri 100.000 euro di rifiniture, per 1 camera da letto sebbene superaccessoriata.

    secondo me i conti non tornano poi fai tu
     

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