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  1. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buonasera a tutti, sto pensando di acquistare un bilocale a uso investimento. Budget: 50k

    Dato il fatto che si tratta appunto di un investimento (comprerei per affittare-l'affitto netto sarebbe di circa 300€ tolte le tasse), mi consigliare di fare un mutuo normale al 80% o provare il 100%? cambierebbero i tassi, dato che:

    Mutuo 20 anni

    80%= 1,8% circa fisso= rata 220 (importo di 40k)
    100%=4,1% circa fisso= rata 310 (importo di 50k)

    Io i soldi li potrei mettere (10 di immobile + 5 di spese) ma mi conviene oppure potendo fare tutto mutuo ci guadagnerei? Senza contare che i 15k li potrei impiegare in altri modi.

    Grazie a chi vorrà partecipare

    Buona serata
     
  2. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    ti consiglio di cominciare a fare meglio i conti sui costi effettivi dei mutui e vedrai che su 50k non c'è nessuna convenienza a farlo come investimento, conviene solo se la casa ti interessa per abitarci o perchè è a un prezzo affare.
    ipotizzando che il tasso di un mutuo fisso sia l'1,8% andrai a pagare effettivamente almeno il doppio perchè devi anche ammortizzare le spese notarili, le tasse e le spese del mutuo cioè perizia + pratica + assicurazioni e ammennicoli vari. Poi sull'affitto andrai a pagarci le tasse e la manutenzione e ti caricherai il rischio di mancato incasso.
     
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  3. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    domanda bis: sei sicuro che il 100% te lo diano?
    per altro, visto l'importo non enorme, se riesci a sostenere la rata forse ti converebbe un prestito.
     
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  4. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infatti....avrai gli interessi più alti ma non paghi le spese notarili di mutuo...
    ma più che altro, di 40k te lo fanno il mutuo?
    qui da me quasi tutte le banche sotto i 50k mutui non li fanno....
     
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  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    300 euro netti di affitto? sicuro? se si rompe la caldaia partono 4 mensilità, se il condominio deve fare lavori straordinari anche diverse annualità in un colpo solo... non è un investimento, un canone di affitto così basso. le spese di manutenzione incidono troppo.
     
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  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    diciamo che è un investimento con una buona redditività (a spannoni 5,6% in caso di cedolare secca) ma con i suoi bei rischi.
     
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  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    la redditività netta deve comprendere la manutenzione e un accantonamento per imprevisti, altrimenti è solo un sogno
     
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  8. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    per non parlare del rischio insolvenza dell'inquilino.
    il che, in effetti, renderebbe inappetibili buona parte degli investimenti immobiliari.
    certo che se ti confronti con il rendimento degli investimenti finanziari...
     
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  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non volevo aggiungere il rischio morosità... Molto meglio la finanza nonostante tutto
     
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  10. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Allora mutuo 80%: rata 210 x 12= 2520 € annui di mutuo
    Affitto: 300 (netti): 300 x 12= 3600 € annui di affitto

    Sono in attivo di 1000 euro annui. Ma mi andrebbe anche bene di andare in pari, contanto mesi buchi, manutenzione ecc.

    Sono in uuna situazione dove sono a casa con i miei, per cui spese di afftto/mutuo per la casa principale non li ho, e volevo sfruttarlo...tra 7-8 potrei abitarci io, ma con quasi la meta del mutuo pagato...

    per le spese, 2500 notaio, 1500 atto mutuo, circa 1500 tra perizia assicurazione ecc
     
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    1000 l anno di imprevisti è poco... Tra 7 anni magari ti sposi e servirà una casa più grande. E può pure darsi che a rivenderla ci rimetteresti.
     
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  12. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    vabeh, a sto punto tanto vale che si compri direttamente un posto al camposanto; quello è sicuro che lo usa :D

    secondo me vanno valutati bene pro e contro.

    partendo dal presupposto che tu abbia un reddito tale da reggere la la rata, passiamo all'appartamento in sè e per sè.

    50.000 euro per un bilocale mi sembrano davvero molto pochi.
    questa cifra è cosi bassa perchè abiti in qualche paesino in provincia o perchè stai puntando una soluzione vecchia?
    se è la seconda, ha ragione gmp: le spese impreviste corrono il rischio di azzerarti gli introiti dei canoni.
    per altro, l'inquilino ce l'avresti già? hai verificato che mercato c'è per immobili come quello che hai in mente nella tua zona?
     
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  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    si infatti, magari il canone è tarato sui valori dei bei tempi andati...
     
  14. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ragazzi io di lavoro affitto immobili...altrimenti neanche mi mettevo a fare ragionamenti di questo tipo...

    L'acquisto è stato ponderato seguendo diversi fattori, come zona, contesto, spese condominiali, esposizione, metratura, altri condomini, appetibilità per la locazione.

    L'appartamento non lo discuto, come il fatto che i soldi sono abbastanza sicuro di prenderli, poi non so se da fuori si nota ma è già da qualche mese che il mercato è in rialzo e non mi stupirebbe una nuova bolla fra 2-3 anni.

    L'unico dubbio riguarda il mutuo...per il resto vado abbastanza tranquillo
     
  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    beh, in questo caso, se riesci a ottenerlo, io farei un prestito.
    l'importo che devi chiedere è talmente basso che le spese "accessorie" (perizia, iscrizione ipoteca, blablabla) rappresentano un costo troppo elevato rispetto al capitale.
    per il mercato in rialzo non saprei: io abito a 50 chilometri da te e i rialzi proprio non li ho visti... ma è anche vero che l'affitto di un bilocale qui non è certo 300 euro/mese.
     
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  16. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ok ma con il finanziamento cosa andrei a guadagnare?Atto devo farlo comunque, risparmierei spese perizia mutuo ma per cosa?Avere interessi astronomici?
     
  17. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    le spese notarili dell'atto di mutuo, l'iscrizione ipotecaria, le spese di perizia, quella della polizza incendio.
    per le condizioni... dovresti sentire la tua banca e poi fare due conti in croce :)
     

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