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  1. alcal

    alcal Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non so cosa avvenga in altri località, ma a Torino praticamente tutti dichiarano negli annunci immobiliari delle metrature assai lontane dalla realtà.

    E' più di un anno che visito case per un possibile acquisto, ogni volta che è possibile mi faccio dare la planimetria e faccio una valutazione della metratura (prendendo dei riferimenti sul posto, in modo da scalare in modo opportuno).

    Quando obbietto all'AI che la metratura mi sembra lontana da quanto dichiarato, l'AI risponde il più delle volte col sorriso di chi se l'aspettava e dà sempre la risposta standard: "quelli indicati sono i metri commerciali"!

    Lo so il discorso della metratura commerciale, e so anche che non c'è un modo univoco di calcolarla. Ma non si può con questa risposta giustificare qualunque numero a prescindere dalla realtà!

    In moltissimi casi, persino calcolando le superfici di balconi, cantine, muri, non al 30% o al 50%, ma addirittura al 100%, rimaniamo ben al di sotto dal dichiarato!

    Vi sembra corretto?

    Purtroppo lo fanno quasi tutti, c'è un metro "reale" (unità di misura) e un metro "virtuale" (unità di fantasia). Il metro virtuale è anche elastico, la stessa casa parte da 90mq e, nel tempo, può "crescere" fino a 100 o addirittura 110 mq.

    Se insisti su questo aspetto con l'agente, generi una curiosa gamma di reazioni, dal seccato, al supponente, all'arrampicata sugli specchi, all'abile cambio di discorso.
    Altri, più cortesi, messi alle strette, si stringono nelle spalle "Ha ragione, gliel'abbiamo detto, ma i proprietari hanno insistito per scrivere quel numero..."!

    Leggendo mi sono fatto l'opinione di trovarmi in un forum di persone serie, schiette e disponibili, visto che siete del mestiere vi chiedo: voi che ne pensate? Cosa avviene dalle vostre parti? Voi come vi comportate, fate delle misure prima di pubblicare un numero o andate "a occhio"?

    Grazie per chi avrà la pazienza di rispondermi
     
  2. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non è certo un buon operare quello che hai trovato fin da ora, ma come diciamo sempre in ogni cestino qualche mela marcia c'è sempre! Le metrature cosidette commerciali sono quelle in cui consideri anche i muri perimetrali e i tramezzi e terrazzi ( che si considerano al 50%) e di solito si indicano quelli, il calpestabile è altra cosa, però da uno all'altro non ci dovrebbe essere una sostanziale differenza tipo un 10 -20 % dipende dall'immobile, sai io tratto anche abitazioni costruite in pietra di 100 anni fa e lì trovi muri anche di 50 -60 cm e i parametri cambiano. E' certo che se un appartamento comune in una palazzina comune, di mq. 70 commerciali avrà un calpestabile di 65mq circa ..... quello che dici tu per me è fantascenza
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quando vado a fare un appuntamento di acquisizione vado sempre con il laser e faccio un rilievo della superficie dei locali.
    Poi utilizzo tre parametri per il cliente che sono: superficie netta (facendo presente che non è esatta ma comunque rilevata); superficie lorda (netto + una percentuale che varia dal 10 al 20 % a seconda se si tratta di nuova costruzione o palazzo antico); superficie commerciale calcolata secondo la norma UNI 10750.
    La valutazione viene fatta a corpo, comunque, così come l'acquisto; però sono in grado di dare dei parametri oggettivi su cui ragionare.
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non parlerei di scorretezza, forse poca professionalità, poichè sono dati riscontrabili immediatamente. Comunque visto che solitamente le compravendite si concludono a corpo e non a misura il problema non sussiste. Infine se ti ritieni "raggirato" misura il calpestabille, calcola la metratura commerciale, con il metodo, secondo te, più idoneo, ed in base ai metri differenti, stabilisci il valore, per te, congruo dell' immobile, valore, che, ovviamente sarà il prezzo che tu offrirai.
    saluti

    Smoker
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me ci sono due punti da valutare:
    1. Aspetto tecnico: come giustamente detto dai colleghi esiste una precisa procedura, rintracciabile su qualunque libro di estimo, per calcolare la superficie commerciale di un'unità immobiliare
    2. Aspetto commerciale: il proprietario ci fornisce sempre una sua "misura" dell'appartamento, che quasi sempre è a memoria, ad "occhiometro" o, peggio, sulla base del storia personale! :confuso:
    Dovrebbe essere cura dell'agente comportarsi come Roberto, rilevando scrupolosamente le misure, ma debbo sinceramente confessarti che spesso non si fa! Personalmente controllo sulla planimetria che la superficie dichiaratami sia realistica, riservandomi poi di prendere le misure non appena emerga un acquirente sufficientemente interessato alla cosa!

    Ti suggerisco quindi di verificare personalmente e scrupolosamente la superficie prima di impegnarti nell'acquisto ricordando comunque che, come detto, la casa si compra a corpo e non a misura, e soprattutto sulla base delle emozioni che ti provoca! :ok:

    ;)
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    hai perfettamente ragione, alcal.
    Questo modo di fare è scorrettissimo, è disonesto!
    Ingannevole quando colleghi consegnano planimetrie fuori scala!

    Personalmente non misuro nessuna casa, consiglio più volte i clienti di misurarla personalmente sul posto, se hanno bisogno con esattezza di alcune misure.
     
  7. alcal

    alcal Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte

    Sì, nel fare i miei calcoli per i mq commerciali seguo la procedura che dicono Tina e Maurizio, poi ci sono qua e là in uso delle varianti (es. percentuale da attribuire al balcone, che alcuni valutano al 50%, altri al 25% o alle cantine etc.).

    Però alla fine è vero quanto osserva Tina, per i normali appartamenti di città non fa una sostanziale differenza sul numero finale (a meno di casi limite).

    Faccio questi conti non tanto perchè sono precisino (lo sono!!! :D ), ma più che altro per verificare che la mia impressione "occhimetrica" è stata giusta.

    Vero, come scrivete tutti, che la casa si compra a corpo e non a misura, ma per me il fattore spazio è importante, e mi secca un pò perdere tempo a visitare una casa che viene pubblicizzata a 100mq quando poi, al dunque, risulta essere 80mq o poco più.

    @ Roberto: complimenti per la serietà e lo scrupolo, vorrei incontrarne spesso AI così... :applauso:
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    Qui un picolo vaademecum di come si misurano le superfici
     
  9. dalele

    dalele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gli immobili si vendono a "corpo" e non "a misura" proprio per evitare discussioni o, ancora peggio, contenziosi legali dovuti a mille motivi (differenze nelle misurazioni, nei riferimenti normativi, ecc...).
    La scelta di indicare i mq calpestabili piuttosto che i commerciali è, appunto, una scelta, spesso legata agli usi locali del mercato.
    In ogni caso indico ai clienti:
    1- i risultati dei miei rilievi, quando li ho fatto sulla pianta o sul posto
    2- ciò che mi è stato comunicato dai proprietari precisando che non è stato verificato.
    Se per il cliente è fondamentale conoscere la superficie esatta lo invito SEMPRE ad effettuare i rilievi da solo o con l'aiuto di un tecnico di sua fiducia.
    In ogni caso esiste una normativa di riferimento per la determinazione dei MQ commerciali. Se ritrovo la fonte la inoltro.
    @Roberto
    Sei molto preciso, ma secondo me un pò avventato. Come sai ogni nostra parola viene pesata con il "bilancino" e spesso ad essere troppo meticolosi (in assoluta buona fede) si rischia di essere fraintesi.
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Ho gia messo io il link con la uni e il dpr per il calcolo delle superfici ;)
     
  11. dalele

    dalele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    OK, Oris mi ha anticipato ed ha allegato esattamente le fonti alle quali mi riferivo.
    Infatti il calcolo delle superfici non è casuale.

    Secondo me, per chi compra, il parametro MQ è soltanto uno (e non il più importante) di quelli da considerare. Ma siccome piace a tutti "spippolare" per trovare il famoso "prezzo/mq", è opportuno dotarsi di METRO o del più moderno LASER per misurare.
    Poi se di 100 mq 15 o 20 se ne vanno tra inutili corridoi, ingressi e disimpegni, poco importa, l'importante è sapere "quanto viene al mq?":shock:
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    Questo è il risultato di una sottocultura, alimentata da furor di popolo :D

    Ma la cosa ha dei fondamenti "pratici" da non sottovalutare.

    Succede infatti che gli ai (noi) si rivoglano alla clientela dando per socntato che questi (i clienti) conoscano perfettamente le dinamiche, i termini e quant'altro regola il nostro mondo.

    Non è così.

    I metri quadri non sono sempre ricercati per contestare i prezzi alla carlona, sull'onda di forum o di voci/dicerie senza fondamento, spesso sapere quanti mq è la casa ha lo scopo di valutare meglio lo spazio abitativo, per cose pratiche.

    C'è gente che addirittura sceglie casa con i mobili già in possesso, armadi alti 2,90 mt, che nell enuove costruzioni non entrano, cucine meravigliose che si vogliono portare per forza... il salotto o il mobile che la mamma ha lasciato in eredità....

    Poi ci sono necessità abitative, magari di salute, di lavoro in casa...

    Insomma non sempre la ricerca del mq è al fine di rompere le balle con questioni caprine di poco conto. ;)
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sei molto preciso, ma secondo me un pò avventato. Come sai ogni nostra parola viene pesata con il "bilancino" e spesso ad essere troppo meticolosi (in assoluta buona fede) si rischia di essere fraintesi

    Perché la precisione può generare avventatezza?
    Il cliente che entra in ufficio trova una misura netta (che preciso essere indicativa perché non generata da un rilievo dettagliato ma approssimativo), una misura lorda (dato che i musri tengono in piedi la casa) e una misura commerciale calcolata secondo parametri univoci e riscontrabili.
    Poi come ho già detto la vendita viene fatta a corpo e non a misura, quindi le misure lasciano il tempo che trovano.
    Nel mio settore (molto particolare) capita che una terrazza valga anche di più di tutto l'appartamento e che il cliente compri praticamente quella, essendo secondario quello che viene dietro (è capitato che alcuni clienti non volessero vedere un bilocale acquistando di fatto una terrazza di 30 mq con 180° di vista mare).
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    A me il modus operandi di Roberto piace: misurazione, presa sul posto, con superfici calcolate in maniera differente che soddisfano l' esigenza dell' acquirente medio. Aggiungo, inoltre, che non lo ritengo un metodo avventato, poichè basato su rilievi e metodi di calcolo oggettivi.

    Smoker
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto :ok:
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io parlo di misurare la superficie non di fare un rilevo accurato dell'appartamento, quello lo fa il cliente o il suo tecnico.
    L'altimo caso mi è capitato ieri: vado a vedere un appartamento sul mare (letteralmente) e chiedo alla proprietaria la superficie (risposta 97 mq) a occhio mio sembrano un pò troppi quindi decido di dare una misurata, 4 click e scopro che l'appartamento è 83 mq di s.u.l. 90 lordi e 97 commerciali. prezzo richiesto 480.000 €.
     
  17. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    roberto,
    praticamente proponi l'immobile con tre diverse metratura, un cliente si sentirà un po confuso.

    Poi secondo me, tu che hai la fortuna di vendere immobili sul mare, per l'acquirente che cerca questa tipologia di casa, se ne frega che siano 97 o 83 mq, il cliente è interessato alla vista panoramica, vuole sentire l'odore del mare anche quando è in casa, e per questo che paga.
     
  18. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero però il cliente che viene a sentire il profumo del mare ha prima guardato su internet i prezzi medi al mq e se spari cifre troppo fuori mercato scappa.
    Le tre superfici in realtà non sono comunicate subito ma servono a dimostrare da dove deriva la valutazione.

    Ti faccio un esempio:
    Appartamento mq 30 (s.u.l.) a 50 mt dal mare con vista mare - € 200.000 prezzo al mq circa 7.000 (assurdo per la zona)
    Terrazza mq 50, rapportata viene circa 15 mq commerciali in più che portano il prezzo ad un più ragionevole 4500 circa.
    In pubblicità non posso dire al cliente che l'appartamento è 45 mq commerciali perché quello mica capisce la uni 10750 e allora quando sbraita per il prezzo alto gli spiego da dove deriva.
     
  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mai fidarsi delle planimetrie. Spesso ho constatato differenze del 10-15/%, naturalmente in meno, anche su quelle fornite da imprese di costruzioni ritenute serie. Per abitudine controllo con il laser prima di pubblicizzare l'immobile e non ho mai dovuto difendermi da accuse di scorrettezze da parte degli acquirenti. Teniamo inoltre presente che chi acquista non è uno sprovveduto. Se forniamo misure precise, ed è la prima cosa che ci viene richiesta, guadagnamo in credibilità che è la base del nostro lavoro.
     
  20. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    roberto,
    una terrazza sul mare , non si può valutare con i parametri usuali!!
     

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