alcal

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non so cosa avvenga in altri località, ma a Torino praticamente tutti dichiarano negli annunci immobiliari delle metrature assai lontane dalla realtà.

E' più di un anno che visito case per un possibile acquisto, ogni volta che è possibile mi faccio dare la planimetria e faccio una valutazione della metratura (prendendo dei riferimenti sul posto, in modo da scalare in modo opportuno).

Quando obbietto all'AI che la metratura mi sembra lontana da quanto dichiarato, l'AI risponde il più delle volte col sorriso di chi se l'aspettava e dà sempre la risposta standard: "quelli indicati sono i metri commerciali"!

Lo so il discorso della metratura commerciale, e so anche che non c'è un modo univoco di calcolarla. Ma non si può con questa risposta giustificare qualunque numero a prescindere dalla realtà!

In moltissimi casi, persino calcolando le superfici di balconi, cantine, muri, non al 30% o al 50%, ma addirittura al 100%, rimaniamo ben al di sotto dal dichiarato!

Vi sembra corretto?

Purtroppo lo fanno quasi tutti, c'è un metro "reale" (unità di misura) e un metro "virtuale" (unità di fantasia). Il metro virtuale è anche elastico, la stessa casa parte da 90mq e, nel tempo, può "crescere" fino a 100 o addirittura 110 mq.

Se insisti su questo aspetto con l'agente, generi una curiosa gamma di reazioni, dal seccato, al supponente, all'arrampicata sugli specchi, all'abile cambio di discorso.
Altri, più cortesi, messi alle strette, si stringono nelle spalle "Ha ragione, gliel'abbiamo detto, ma i proprietari hanno insistito per scrivere quel numero..."!

Leggendo mi sono fatto l'opinione di trovarmi in un forum di persone serie, schiette e disponibili, visto che siete del mestiere vi chiedo: voi che ne pensate? Cosa avviene dalle vostre parti? Voi come vi comportate, fate delle misure prima di pubblicare un numero o andate "a occhio"?

Grazie per chi avrà la pazienza di rispondermi
 

catia

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non è certo un buon operare quello che hai trovato fin da ora, ma come diciamo sempre in ogni cestino qualche mela marcia c'è sempre! Le metrature cosidette commerciali sono quelle in cui consideri anche i muri perimetrali e i tramezzi e terrazzi ( che si considerano al 50%) e di solito si indicano quelli, il calpestabile è altra cosa, però da uno all'altro non ci dovrebbe essere una sostanziale differenza tipo un 10 -20 % dipende dall'immobile, sai io tratto anche abitazioni costruite in pietra di 100 anni fa e lì trovi muri anche di 50 -60 cm e i parametri cambiano. E' certo che se un appartamento comune in una palazzina comune, di mq. 70 commerciali avrà un calpestabile di 65mq circa ..... quello che dici tu per me è fantascenza
 

roberto.spalti

Membro Senior
Agente Immobiliare
Quando vado a fare un appuntamento di acquisizione vado sempre con il laser e faccio un rilievo della superficie dei locali.
Poi utilizzo tre parametri per il cliente che sono: superficie netta (facendo presente che non è esatta ma comunque rilevata); superficie lorda (netto + una percentuale che varia dal 10 al 20 % a seconda se si tratta di nuova costruzione o palazzo antico); superficie commerciale calcolata secondo la norma UNI 10750.
La valutazione viene fatta a corpo, comunque, così come l'acquisto; però sono in grado di dare dei parametri oggettivi su cui ragionare.
 
S

smoker

Ospite
Non parlerei di scorretezza, forse poca professionalità, poichè sono dati riscontrabili immediatamente. Comunque visto che solitamente le compravendite si concludono a corpo e non a misura il problema non sussiste. Infine se ti ritieni "raggirato" misura il calpestabille, calcola la metratura commerciale, con il metodo, secondo te, più idoneo, ed in base ai metri differenti, stabilisci il valore, per te, congruo dell' immobile, valore, che, ovviamente sarà il prezzo che tu offrirai.
saluti

Smoker
 

Maurizio Zucchetti

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Secondo me ci sono due punti da valutare:
1. Aspetto tecnico: come giustamente detto dai colleghi esiste una precisa procedura, rintracciabile su qualunque libro di estimo, per calcolare la superficie commerciale di un'unità immobiliare
2. Aspetto commerciale: il proprietario ci fornisce sempre una sua "misura" dell'appartamento, che quasi sempre è a memoria, ad "occhiometro" o, peggio, sulla base del storia personale! :confuso:
Dovrebbe essere cura dell'agente comportarsi come Roberto, rilevando scrupolosamente le misure, ma debbo sinceramente confessarti che spesso non si fa! Personalmente controllo sulla planimetria che la superficie dichiaratami sia realistica, riservandomi poi di prendere le misure non appena emerga un acquirente sufficientemente interessato alla cosa!

Ti suggerisco quindi di verificare personalmente e scrupolosamente la superficie prima di impegnarti nell'acquisto ricordando comunque che, come detto, la casa si compra a corpo e non a misura, e soprattutto sulla base delle emozioni che ti provoca! :ok:

;)
 

Antonio Troise

Membro Storico
Agente Immobiliare
hai perfettamente ragione, alcal.
Questo modo di fare è scorrettissimo, è disonesto!
Ingannevole quando colleghi consegnano planimetrie fuori scala!

Personalmente non misuro nessuna casa, consiglio più volte i clienti di misurarla personalmente sul posto, se hanno bisogno con esattezza di alcune misure.
 

alcal

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte

Sì, nel fare i miei calcoli per i mq commerciali seguo la procedura che dicono Tina e Maurizio, poi ci sono qua e là in uso delle varianti (es. percentuale da attribuire al balcone, che alcuni valutano al 50%, altri al 25% o alle cantine etc.).

Però alla fine è vero quanto osserva Tina, per i normali appartamenti di città non fa una sostanziale differenza sul numero finale (a meno di casi limite).

Faccio questi conti non tanto perchè sono precisino (lo sono!!! :D ), ma più che altro per verificare che la mia impressione "occhimetrica" è stata giusta.

Vero, come scrivete tutti, che la casa si compra a corpo e non a misura, ma per me il fattore spazio è importante, e mi secca un pò perdere tempo a visitare una casa che viene pubblicizzata a 100mq quando poi, al dunque, risulta essere 80mq o poco più.

@ Roberto: complimenti per la serietà e lo scrupolo, vorrei incontrarne spesso AI così... :applauso:
 
O

Oris

Ospite
Grazie a tutti per le risposte

Sì, nel fare i miei calcoli per i mq commerciali seguo la procedura che dicono Tina e Maurizio, poi ci sono qua e là in uso delle varianti (es. percentuale da attribuire al balcone, che alcuni valutano al 50%, altri al 25% o alle cantine etc.).

Però alla fine è vero quanto osserva Tina, per i normali appartamenti di città non fa una sostanziale differenza sul numero finale (a meno di casi limite).

Faccio questi conti non tanto perchè sono precisino (lo sono!!! :D ), ma più che altro per verificare che la mia impressione "occhimetrica" è stata giusta.

Vero, come scrivete tutti, che la casa si compra a corpo e non a misura, ma per me il fattore spazio è importante, e mi secca un pò perdere tempo a visitare una casa che viene pubblicizzata a 100mq quando poi, al dunque, risulta essere 80mq o poco più.

@ Roberto: complimenti per la serietà e lo scrupolo, vorrei incontrarne spesso AI così... :applauso:

Qui un picolo vaademecum di come si misurano le superfici
 

dalele

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Gli immobili si vendono a "corpo" e non "a misura" proprio per evitare discussioni o, ancora peggio, contenziosi legali dovuti a mille motivi (differenze nelle misurazioni, nei riferimenti normativi, ecc...).
La scelta di indicare i mq calpestabili piuttosto che i commerciali è, appunto, una scelta, spesso legata agli usi locali del mercato.
In ogni caso indico ai clienti:
1- i risultati dei miei rilievi, quando li ho fatto sulla pianta o sul posto
2- ciò che mi è stato comunicato dai proprietari precisando che non è stato verificato.
Se per il cliente è fondamentale conoscere la superficie esatta lo invito SEMPRE ad effettuare i rilievi da solo o con l'aiuto di un tecnico di sua fiducia.
In ogni caso esiste una normativa di riferimento per la determinazione dei MQ commerciali. Se ritrovo la fonte la inoltro.
@Roberto
Sei molto preciso, ma secondo me un pò avventato. Come sai ogni nostra parola viene pesata con il "bilancino" e spesso ad essere troppo meticolosi (in assoluta buona fede) si rischia di essere fraintesi.
 

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