1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, e da un pò ce non non scrivo sul forum e spero che qualcuno possa aiutarmi a chiarirmi le idee e questa sia la sezione giusta. Io e mio fratello abbiamo ereditato un immobile dai nostri genitori, costruito nel 1950 nel centro storico della mia citta e composto da piano terra, primo piano, secondo piano ed una mansarda al terzo piano, ogni piano e di circa 100-120mq tranne la mansarda che è di circa 50-60mq. L'immobile ha bisogno di una ristrutturazione, con la quale potrebbero essere realizzati 3-4 appartamenti. Allo stato attuale credo che valga circa 100-120000 euro. Mio fratello ha consultato un geometra che gli ha detto che per la permuta gli danno il 30% io credo che sia una percentuale ridicola. Cercando in rete ho un immobile da ristrutturare e da considerare al pari di un terreno edificabile. Ora volevo chiedervi, cè una normativa o un regolamento che disciplina questo tipo di operazione, come mi devo comportare con un eventuale costruttore? è impensabile chiedere un appartamento ristrutturato nello stesso immobile in cambio della restante parte dell'immobile? Spero possiate aiutarmi e consigliarmi per avere un pò le idee chiare. Grazie mille
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non è proprio così, dipende molto dai regolamenti edilizi, e il fatto che tu abbia parlato di centro storico della tua città ci saranno dei vincoli alla costruzione. Per capirci, se hai un terreno edificabile libero da costruzioni il valore è l'indice di edificabilità, per un immobile da ristrutturare bisogna valutare, non è detto che buttandolo giù tu possa sfruttare i volumi ecc.
    Ora puoi certamente fare un accordo con un costruttore. Ma prima dovresti consultarti con un tecnico per fare un piano di fattibilità e aver presente cosa si può fare, se ristrutturare, ampliare, recuperare il sottotetto. Tutto questo si traduce in un valore. E da qui partono gli accordi.
     
    A Bagudi, alessandro66, CheCasa! e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non si può dire se è ridicola o meno, dipende da tanti fattori, in primis il valore stimato di compravendita al mq di beni simili, una volta ristrutturati.

    Immaginando che il tuo immobile si trovasse in una zona dove gli appartamenti simili vengano compravenduti a 10000e al mq (centro di Roma), dal momento che il costo di ristrutturazione (per quanto uno voglia realizzare immobili di lusso o meno), è un costo più o meno fisso su tutto il territorio nazionale e che presenta comunque un limite superiore, è chiaro che la % di cui tu parli cresce. Viceversa, se il tuo immobile si trova in un posto (un paesino sperduto) dove i valori di compravendita sono leggermente al di sopra del costo della ristrutturazione o di costruzione (oggi accade anche questo purtroppo), la % scende. Ti riporto due esempi estremi, spicci e non esaustivi (e per come tali debbono esser presi), con il solo scopo di chiarirti le idee (come ti è stato suggerito è bene affidarsi ad un tecnico del posto):

    Esempio 1:
    Valore appartamento ristrutturato: 10e/mq;
    Totale metratura: 500mq;
    Valore potenziale dopo la ristrutturazione: 10x500=5000e;
    Costo della ristrutturazione: 1e/mq, ovvero 500e;
    Il valore del tuo immobile, allo stato attuale, da ristrutturare, risulta pari a 5000-500=4500e.
    (ovvero il tuo immobile da ristrutturare, allo stato attuale, vale "tanto", il 95% di ciò che si avrà dopo aver ristrutturato).

    Esempio 2:
    Valore appartamento ristrutturato: 1,1e/mq;
    Totale metratura: 500mq;
    Valore potenziale dopo la ristrutturazione: 1,1x500=550e;
    Costo della ristrutturazione: 1e/mq, ovvero 500e;
    Il valore del tuo immobile, da ristrutturare, risulta pari a 550-500=50e;
    (ovvero il tuo immobile da ristrutturare, allo stato attuale, vale "poco", circa il 10% di ciò che si avrà dopo aver ristrutturato).

    La realtà è una via di mezzo tra i 2 esempi.

    Nella zona di Roma sud per quanto concerne le permute nei terreni edificabili, negli ultimi anni si parlava di un 25% (esempio tipico: il costruttore realizza una quadrifamiliare lasciandone una al vecchio proprietario del terreno).
     
    A cafelab, alessandro66 e CheCasa! piace questo elemento.
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sei diventato un esperto ;) concordo in pieno

    direi proprio di sì
    Concordo su quasi tutto quanto esposto da Rosa
    premesso che qui si parla senza conoscere le caratteristiche di un immobile e bisogna lavorare d'immaginazione
    Fondi è pur sempre una località di un certo interesse anche se i valori immobiliari non sono altissimi

    Però la consistenza dei 3+1 piani non mi sembra poca
    (120mq a piano per i tre piani oltre la mansarda di dimensioni più picole che potrebbe essere abbinata al penultimo piano in casio di frazionamento non mi sembra poco)

    Sia Rosa che Brina hanno detto secondo me cose cose giustissime

    Consiglio personale
    prima di decidere che strada percorrere dovresti in primis vedere le possibilità di un frazionamento sulla base delle caratteristiche dell'immobile stesso
    ( rendere le unità autonome e funzionali con riferimento alla distribuzione degli spazi, delle scale e soprattutto gli accessi)

    dovresti consultare l'ufficio tecnico su una base di fattibilità urbanistica (centro Storico.. possibili vincoli e limitazioni) ormai ho già scritto ma penso che questo sia il primo step

    inoltre dovresti consultare un architetto... ingegnere .... geometra bravo .. che sia in grado di sviluppare delle ipotesi di trasformazione

    in base a quello che scaturisce da tutte queste attività andare a fare una analisi dei possibili ricavi considerando un ipotetico valore delle unità singole frazionate finite detraendo tutti i costi di ristrutturazione compresi quelli riferiti al Comune.

    solo dopo aver messo in atto tutta questa serie di operazioni potrai essere in grado di decidere se l'ipotetica percentuale di permuta che compensi i costi di trasformazione sia adeguata
    e soprattutto se sia conveniente intraprendre questo percorso che non nasconde insidie e possibili incidenti di percorso piuttosto che decidere di vendere ad un prezzo ridotto tutto l'immobile nel suo insieme

    certo 120mq a piano non sono pochi e Fondi non è una località completamente priva d'interese
     
    A Bagudi, alessandro66, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ops non avevo visto che era di Fondi! Ho detto Roma sud perché io sono di Roma sud :risata::risata::risata:
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    lo sò .... me ne ero accorto però l'esempi che hai fatto sono risultati pur sempre coerenti ;)
    poi hai le attenuanti generiche per il fatto che ti trovi vicino Trigoria (penso che hai capito il riferimento :)) Ps. io mi trovo vicino Formello ;)
     
    A brina82 piace questo elemento.
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    In quali sogni? :innocente:
     
  8. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Di fronte alla Fontana di Trevi! :risata:
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si...ma solo con una percentuale sul "raccolto"...
     
  10. Bad

    Bad Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti per la vostra disponibilità ed il vostro aiuto, mi avete illustrato abbastanza semplicemente la situazione, ora vedremo con un tecnico quello che si può realizzare e soprattutto quello che il comune ci permette di realizzare dal punto di vista legislativo visto che stiamo nel centro storico e poi una volta avuto un quadro chiaro della situazione ci faremo due conti e valuteremo la strada giusta per noi :) ancora grazie mille per i vostri suggerimenti...a presto..buonanotte :)
     
    A brina82, cafelab, ingelman e 1 altro utente piace questo messaggio.
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...Cmq secondo me avete capito male tu e tuo fratello.
    Il 30% in meno è riferito al valore di mercato.

    Ovvio che un costruttore debba per forza ragionare in questi termini qualora decidesse di permutare un immobile.

    ..é un pò come quando vai a comprare una macchina e hai l'usato da dare dentro.
    Se riesci a vendere il tuo golf usato ad un privato, che lo acquista per sè, quindi perchè gli piace etc.. allora spunterai il prezzo di mercato;
    Se invece il golf lo "darai dentro" al concessionario per l'acquisto del nuovo, è ovvio che questi ti valuterà l'usato meno (mediamente il 30% se non di più) proprio perchè poi dovrà a sua volta reperire il privato che acquisterà il golf al prezzo di mercato.

    Detto questo, prima di pensare a permute poni in vendita il bene e lascia che sia il mercato a dire la sua.


    Ps. Bentornata Rosa... ho visto che ti avevano fatto arrabbiare....
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  12. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    mi trovo d'accordo quasi su tutto tranne che su questa affermazione:

    non mi sembra ci sia un limite superiore, ci sono letteralmente migliaia variabili che possono influire sui costi, sui tempi e sulla effettiva fattibilità di una ristrutturazione soprattutto quando ci si trova ad avere a che fare con un edificio vetusto in una zona difficile da raggiungere coi mezzi di cantiere
     
    A Tobia, Rosa1968 e brina82 piace questo elemento.
  13. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    No secondo me Pyer ha capito bene e gli vogliono dare il 30% di quello che si andrà a realizzare, ovvero qualora fossero 3 appartamenti gliene darebbero 1...
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Bè se gli dessero un appartamento rifatto exnovo sarebbe una proposta da pigliare al volo. Troppo bello per essere vero.

    ..Io in un comune limitrofo a quello che opero ho in esclusiva una porzione terra cielo, composta da 4 appartamenti 2 da 100mq e due da 75 mq oltre a un negozio, in pessimo stato di manutenzione.
    100mila tutto. ..e c'è pure il sottotetto recuperabile.

    Non li vuole nessuno...!!!
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se mi dici dove si trovano potrei essere interesato io
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    ..Un paesino in provincia di como... Ci girano anche delle fiction..
    Se vuoi ti mando le schede..
    Prepara l' "argent" per l'agenzia però... ( un dechino.. ??)

    Sai comè...
    Je suis Pyersilviò...
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    manda pure le schede
    ti premetto che sono un acquirente scomodo il dechino non me lo sfili facilmante ;) conoscendoti farò una proposta con 15 clausole sospensive :D
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    ...Ih Ih....:D:D:D è qui che stà tutta "l'arte"...

    un acquirente deve essere contento di farsi sfilare un dechino... Egli non arriva certo a prendere quella determinata decisione con uno spirito da festa di compleanno....

    ....Con uno dei miei ultimi clienti settimana prossima mi ha invitato a cena, un evento dedicato post/rogito.. Pensa che gli ho aggiunto pure un fatturino da 1000 per dei servizi extra resi tra il compromesso e il rogito...
    ...Dovevo cambiare le gomme ing... :fico:
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sarebe pure ora ...... non contare su di me io devo ricomprare il frigo della cucina mi si è fatto piccolo ;)
     
    A brina82 piace questo elemento.
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...é appena passato mio figlio, 7 anni... " Ma Che cacchio ridi da solo davanti al computer..????" :risata::risata:
     
    A Tobia e Rosa1968 piace questo messaggio.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina