Planimetrie non esistenti/depositate al catasto

[Paolasi68]

Salve a tutti.

Volevo acquistare le mura del negozio dove esercito la mia attività ( sono un subentro) da 15 anni.

Il proprietario,dopo avermi fatto l’offerta ,alla mia richiesta dei documenti catastali,mi mostra una visura che afferma ci siano 49 metri,cosa strana visto che sul contratto d’affitto ne sono dichiarati 65.

Metto in moto un geometra che afferma non esserci planimetrie depositate a nome di quel proprietario di 65 metri , se non quella mostrata da lui di 49 metri risalente al 1965.

Qualcosa non coincide.

Morale della favola.
Ad oggi fine agosto ,da febbraio di quest’anno,il proprietario non trova documenti che dichiarino la planimetria del negozio regolarmente depositata,se non quella del 1965 anno di costruzione dello stabile.

Tra l’altro ,a fronte di questo fatto, il mio vicino di negozio,scopre che dal suo negozio ,sono spariti circa 15 metri.

Lui avrebbe acquistato dopo che il mio negozio era stato ristrutturato e nell’atto notarile non era risciasta una planimetria ma solo il numero di locali interni acquistati.

Ora il mio problema è:

Il mio negozio potrebbe essere in parte abusivo, quindi privo anche di agibilità ?
Credo di non acquistare più le mura,ma come inquilino che rischi corro?
Posso chiedere i danni in qualche modo per l’esposizione pericolosa corsa in tutti questi anni ?

Grazie a chi mi risponde .

 

[brina82]

Posso chiedere i danni in qualche modo per l’esposizione pericolosa corsa in tutti questi anni ?

Grazie a chi mi risponde .

Penso proprio di no.

Chiedi al tuo professionista di fiducia di analizzare anche la situazione urbanistica/edilizia ovvero il progetto depositato al Comune, per capire se vi sono difformità (l'eventuale mancanza di agibilità non sarebbe un grosso problema).

Se manca la planimetria catastale in atti è possibile inserirla oggi, ma il catasto è l'ultimo dei problemi.

Cosa potrebbe succedere? Come affittuario non mi preoccuperei più di tanto...

 

[matusalemme]

penso anch'io proprio di no, almeno ad oggi

i danni o ci sono perchè hai subito un danno effettivo, oppure no (almeno per il momento)

se in futuro il vicino lamenterà "l'esproprio" ed agirà anche contro di te, potrai chiamare in garanzia e manleva il proprietario e rivalerti nei suoi confronti per i danni alla tua attività

-------------------------------------------

se hai accettato l'offerta del proprietario e versato caparra, etc. etc. ,puoi chiedere la risoluzione del contratto (una volta accertato che i metri quadri son diversi da quelli "venduti"), i danni (da quantificare) oppure più semplicemente il raddoppio della caparra

salvo che - una volta definita la questione col vicino - tu sia ancora interessato al negozio ( con i metri in più od in meno di quelli dovuti) e troviate un accordo sul nuovo prezzo di cessione

 

[Paolasi68]

Penso proprio di no.

Chiedi al tuo professionista di fiducia di analizzare anche la situazione urbanistica/edilizia ovvero il progetto depositato al Comune, per capire se vi sono difformità (l'eventuale mancanza di agibilità non sarebbe un grosso problema).

Se manca la planimetria catastale in atti è possibile inserirla oggi, ma il catasto è l'ultimo dei problemi.

Cosa potrebbe succedere? Come affittuario non mi preoccuperei più di tanto...

ma è possibile che il proprietario sia riuscito ad affittare con un abuso edilizio ?
è questo non rende nullo il contratto d’affitto ?

dato che da almeno 3 anni gli chiedo un abbassamento dell’affetto,non c’è nessun modo a mio favore per poter ottenerlo a fronte di queste problematiche?

 

[Paolasi68]

penso anch'io proprio di no, almeno ad oggi

i danni o ci sono perchè hai subito un danno effettivo, oppure no (almeno per il momento)

se in futuro il vicino lamenterà "l'esproprio" ed agirà anche contro di te, potrai chiamare in garanzia e manleva il proprietario e rivalerti nei suoi confronti per i danni alla tua attività

-------------------------------------------

se hai accettato l'offerta del proprietario e versato caparra, etc. etc. ,puoi chiedere la risoluzione del contratto (una volta accertato che i metri quadri son diversi da quelli "venduti"), i danni (da quantificare) oppure più semplicemente il raddoppio della caparra

salvo che - una volta definita la questione col vicino - tu sia ancora interessato al negozio ( con i metri in più od in meno di quelli dovuti) e troviate un accordo sul nuovo prezzo di cessione

io ,già dopo un mese che non sono riuscita ad avere risposte ho rifiutato l’offerta e il mio vicino ( visto che aveva anche lui verificato le anomalie ) ha deciso di acquistarlo lui, proprio per agevolarmi data la nostra amicizia .

infatti è anche questo un motivo per il quale non riusciamo a capire ,perché a fronte di un compratore che ovviamente pretende che venga messo tutto in regola ,con un abbassamento del valore dell’immobile dato che una parte è già sua e credo che potrebbe anche vantare una quota sugli affitti percepiti dal proprietario ,visto che per 15 anni una parte del compenso ricevuto era anche di sua proprietà.

ciò nonostante continua a temporeggiare con scuse innimmaginarie , ed intanto continua a recepire l’affitto …

 

[francesca63]

Mi pare che il geometra che hai incaricato abbia confuso un po' le acque, invece di aiutarti a comprendere la situazione.
Come ti hanno scritto andava verificata anche la conformità urbanistica, e andava approfondita la situazione catastale e la reale consistenza delle proprietà.
Se la terza immagine postata corrisponde allo stato di fatto attuale del "tuo" negozio, pare evidente che è stato ampliato, a scapito di quello vicino. Ma tu avresti comprato come è ora, ammesso che fosse stato possibile regolarizzare gli eventuali abusi ; magari bastava presentare nuova planimetria catastale.
Certo non ti avrebbero "tolto" una fetta di negozio, visto che il tuo vicino, a quanto hai scritto, ha comprato post ristrutturazione, e sicuramente ha comprato nello stato di fatto attuale, e non come da planimetria catastale ( che infatti non è allegata al suo rogito).
Insomma, prima di rinunciare all'acquisto forse sarebbe stato meglio fare qualche indagine in più; mi permetto di dire che secondo me il tuo vicino non ti ha "agevolato" per nulla, anzi...

con un abbassamento del valore dell’immobile dato che una parte è già sua e credo che potrebbe anche vantare una quota sugli affitti percepiti dal proprietario ,visto che per 15 anni una parte del compenso ricevuto era anche di sua proprietà.

Queste mi sembrano affermazioni basate sul nulla; lui ha comprato quello che è descritto nel suo rogito, e che gli è stato mostrato, non altro ...anche se in origine quel negozio era più grande.
Immagino che il proprietario fosse lo stesso, sbaglio ?

 

[Paolasi68]

Mi pare che il geometra che hai incaricato abbia confuso un po' le acque, invece di aiutarti a comprendere la situazione.
Come ti hanno scritto andava verificata anche la conformità urbanistica, e andava approfondita la situazione catastale e la reale consistenza delle proprietà.
Se la terza immagine postata corrisponde allo stato di fatto attuale del "tuo" negozio, pare evidente che è stato ampliato, a scapito di quello vicino. Ma tu avresti comprato come è ora, ammesso che fosse stato possibile regolarizzare gli eventuali abusi ; magari bastava presentare nuova planimetria catastale.
Certo non ti avrebbero "tolto" una fetta di negozio, visto che il tuo vicino, a quanto hai scritto, ha comprato post ristrutturazione, e sicuramente ha comprato nello stato di fatto attuale, e non come da planimetria catastale ( che infatti non è allegata al suo rogito).
Insomma, prima di rinunciare all'acquisto forse sarebbe stato meglio fare qualche indagine in più; mi permetto di dire che secondo me il tuo vicino non ti ha "agevolato" per nulla, anzi...

Queste mi sembrano affermazioni basate sul nulla; lui ha comprato quello che è descritto nel suo rogito, e che gli è stato mostrato, non altro ...anche se in origine quel negozio era più grande.
Immagino che il proprietario fosse lo stesso, sbaglio ?

lui ha comprato quello che ha visto del suo negozio , che non era ristrutturato e sul suo rogito c’è scritto” vano 1 ,vano 2 e vano 3 ecc” ma nella realtà la parte inferiore con scritto “retro” non c’è perché è parte del mio negozio.

lui questa cosa la saputa solo adesso,al momento dell’acquisto non lo sapeva .( per questo non ho alcun dubbio sulla sua buona fede in fatto di agevolarmi )

lo stabile è stato un lascito ereditario che hanno impiegato 10 anni per fare le parti.
il proprietario del mio negozio è stato il primo che ha ristrutturato( ora è pure deceduto lasciandolo al figlio )

nelle incongruenze dell’immobile ci sono anche altre anomalie,tipo la mia utenza dell’acqua che da chiusa,mi eroga l’acqua lo stesso.

in estate di notte mi aumenta il consumo di energia elettrica più di quanto consumo a negozio aperto di giorno.

insomma…noi temiamo che nel restauro abbiano fatto un po’ alla carlona( come dicono da noi) della serie” tanto chi vuoi che se ne accorga “

i proprietari erano diversi.
il mio negozio è stato ristrutturato,mentre quello del vicino no,ma….nel suo negozio gli compariva questa parete che era nuova e diversa da tutto il resto dei muri.

 

[francesca63]

lo stabile è stato un lascito ereditario che hanno impiegato 10 anni per fare le parti.

Evidentemente nel fare le parti ( come dici bene tu “alla carlona”), la parte di retro è stato destinata al proprietario del “tuo” negozio; come detto, va verificato se la pratica di frazionamento e fusione è stata eseguita regolarmente, e basta aggiornare le planimetrie catastali. Se sono stati in ballo 10 anni, qualche documento dovrebbe pur esserci.
Ma penso che in ogni caso il vicino non possa vantare diritti che non ha , perché ha comprato già così , per di più senza planimetria allegata.
Hai fatto bene a tergiversare, ma forse è possibile “sistemare” i documenti e comprare in sicurezza; ci vuole però un professionista che analizzi bene il tutto.

 

[Paolasi68]

Evidentemente nel fare le parti ( come dici bene tu “alla carlona”), la parte di retro è stato destinata al proprietario del “tuo” negozio; come detto, va verificato se la pratica di frazionamento e fusione è stata eseguita regolarmente, e basta aggiornare le planimetrie catastali. Se sono stati in ballo 10 anni, qualche documento dovrebbe pur esserci.
Ma penso che in ogni caso il vicino non possa vantare diritti che non ha , perché ha comprato già così , per di più senza planimetria allegata.
Hai fatto bene a tergiversare, ma forse è possibile “sistemare” i documenti e comprare in sicurezza; ci vuole però un professionista che analizzi bene il tutto.

quindi esclude che si tratti di un abuso edilizio?
a noi sorge questo dubbio perché ci sembra molto strano che stiano ancora temporeggiando da febbraio quindi da 6 mesi, se avessero tutti i documenti in regola.( se mi chiedete gli atti notarili della mia Societa, apro un cassetto e li trovo subito)

anche perché , se si trattasse solo di non aver registrato la nuova planimetria,potevano farlo subito sapendo che il mio vicino è disposto ad acquistare il negozio già dal mio rifiuto.

poi per carità, possono anche non voler vendere a lui( cosa strana ) ma in qualsia caso,prima di vendere devono regolarizzare la planimetria del negozio

 

[francesca63]

quindi esclude che si tratti di un abuso edilizio?

No, non lo escludo per niente; anche frazionare senza le debite procedure è un abuso; dico solo che la situazione va approfondita seriamente, da chiunque voglia comprare.
Mi pare che la cosa sia gestita in modo molto approssimativo da tutti.

possono anche non voler vendere a lui( cosa strana

dipenderà anche dagli accordi sul prezzo, forse; se ha chiesto un ribasso, non saranno entusiasti…

con un abbassamento del valore dell’immobile dato che una parte è già sua