Plusvalenza terreno agricolo in piccola parte in zona edificabile

[Oliverone]

Buongiorno,
come privato sto vendendo un terreno agricolo ricadente nella maggior parte in zona agricola e per un 1/4 della superficie in zona di edificazione diffusa ma inedificabile perché troppo piccolo. Il notaio del compratore vuole separare il valore del terreno in zona agricola da quello in zona ad edificazione diffusa
attribuendo un valore altissimo a quello in zona di edificazione diffusa (pur non potendoci costruire).
Il terreno mi proveniva da una cessione del 2012 nella quale era stato attribuito un valore unico a mq su tutta la superficie (stesse superfici in mq ma con dicitura nel CdU terreno agricolo e zona C1 speciale) poi accertato nel 2014 dalla AdE per pochi euro di differenza al Mq.
Adesso chiedo se attribuendo un valore altissimo, nell'ordine di 27 volte maggiore del prezzo accertato dalla AdE, come pretende il compratore ed il Notaio, devo pagare la esorbitante plusvalenza.
Grazie per le risposte.

 

[CheCasa!]

Il prezzo va certamente disgiunto anche perchè, in virtù della perequazione, l'edificabilità presente su un terreno ma non sfruttabile sul medesimo, potrebbe essere comunque utilizzata su un terreno limitrofo... quindi, almeno teoricamente, non sarebbe corretto attribuirgli lo stesso valore dell'agricolo.

Inoltre, anche per chi compra la tassazione sulle due porzioni non coincide. Sull'edificabile si paga il 9% mentre sull'agricolo si paga il 15%. E' quindi indispensabile separare i due valori.

Viceversa, sull'agricolo tu non paghi plusvalenza mentre sull'edificabile è prevista una tassazione sul maggior realizzo.

I tuoi interessi sono quindi opposti a quelli dell'acquirente e, proprio per questo, avreste dovuto già a monte dell'accordo stabilire i due prezzi.

Ciò detto, l'attribuzione dei due lavori deve essere il frutto del vostro accordo e non può essere imposta dal notaio. E la cessione, a prescindere dai valori individuati, sarà comunque accertabile dall'Agenzia delle Entrate. Quindi, meglio riferirsi ai valori medi della zona a prescindere da quello che potrebbe sembrare un iniziale risparmio fiscale che il fisco potrebbe tranquillamente disconoscere tanto più si discosti dai valori effettivamente di mercato...

 

[Oliverone]

Il prezzo va certamente disgiunto anche perchè, in virtù della perequazione, l'edificabilità presente su un terreno ma non sfruttabile sul medesimo, potrebbe essere comunque utilizzata su un terreno limitrofo... quindi, almeno teoricamente, non sarebbe corretto attribuirgli lo stesso valore dell'agricolo.

Inoltre, anche per chi compra la tassazione sulle due porzioni non coincide. Sull'edificabile si paga il 9% mentre sull'agricolo si paga il 15%. E' quindi indispensabile separare i due valori.

Viceversa, sull'agricolo tu non paghi plusvalenza mentre sull'edificabile è prevista una tassazione sul maggior realizzo.

I tuoi interessi sono quindi opposti a quelli dell'acquirente e, proprio per questo, avreste dovuto già a monte dell'accordo stabilire i due prezzi.

Ciò detto, l'attribuzione dei due lavori deve essere il frutto del vostro accordo e non può essere imposta dal notaio. E la cessione, a prescindere dai valori individuati, sarà comunque accertabile dall'Agenzia delle Entrate. Quindi, meglio riferirsi ai valori medi della zona a prescindere da quello che potrebbe sembrare un iniziale risparmio fiscale che il fisco potrebbe tranquillamente disconoscere tanto più si discosti dai valori effettivamente di mercato...

Grazie mille, sei stato chiarissimo e hai capito al volo il problema!
Buona giornata.

 

[Oliverone]

Il prezzo va certamente disgiunto anche perchè, in virtù della perequazione, l'edificabilità presente su un terreno ma non sfruttabile sul medesimo, potrebbe essere comunque utilizzata su un terreno limitrofo... quindi, almeno teoricamente, non sarebbe corretto attribuirgli lo stesso valore dell'agricolo.

Inoltre, anche per chi compra la tassazione sulle due porzioni non coincide. Sull'edificabile si paga il 9% mentre sull'agricolo si paga il 15%. E' quindi indispensabile separare i due valori.

Viceversa, sull'agricolo tu non paghi plusvalenza mentre sull'edificabile è prevista una tassazione sul maggior realizzo.

I tuoi interessi sono quindi opposti a quelli dell'acquirente e, proprio per questo, avreste dovuto già a monte dell'accordo stabilire i due prezzi.

Ciò detto, l'attribuzione dei due lavori deve essere il frutto del vostro accordo e non può essere imposta dal notaio. E la cessione, a prescindere dai valori individuati, sarà comunque accertabile dall'Agenzia delle Entrate. Quindi, meglio riferirsi ai valori medi della zona a prescindere da quello che potrebbe sembrare un iniziale risparmio fiscale che il fisco potrebbe tranquillamente disconoscere tanto più si discosti dai valori effettivamente di mercato...

Dando per scontato il dover pagare la plusvalenza, sarebbe possibile procedere alla rivalutazione del terreno edificabile dopo il rogito? Ho letto qualcosa in proposito ma non mi è chiaro se la perizia vada fatta prima e menzionata in atto o se si può fare l'atto senza menzionare la perizia per poi eseguirla successivamente.

 

[CheCasa!]

Dando per scontato il dover pagare la plusvalenza, sarebbe possibile procedere alla rivalutazione del terreno edificabile dopo il rogito? Ho letto qualcosa in proposito ma non mi è chiaro se la perizia vada fatta prima e menzionata in atto o se si può fare l'atto senza menzionare la perizia per poi eseguirla successivamente.

La rivalutazione deve essere fatta prima e non dopo. Attualmente i termini per la presentazione della rivalutazione sono aperti sino alla fine di giugno 2018. Quindi entro il rogito presenti la perizia giurata e paghi almeno 1/3 del dovuto (8% sul valore rivalutato). Poi puoi pagare gli altri due terzi in 2 rate con scadenza annuale e con la maggiorazione di un 3% di interessi (se non è cambiato qualcosa di recente). Senza il pagamento della prima rata, la rivalutazione non è efficace!

 

[brina82]

Il prezzo va certamente disgiunto anche perchè, in virtù della perequazione, l'edificabilità presente su un terreno ma non sfruttabile sul medesimo, potrebbe essere comunque utilizzata su un terreno limitrofo... quindi, almeno teoricamente, non sarebbe corretto attribuirgli lo stesso valore dell'agricolo.

Inoltre, anche per chi compra la tassazione sulle due porzioni non coincide. Sull'edificabile si paga il 9% mentre sull'agricolo si paga il 15%. E' quindi indispensabile separare i due valori.

Viceversa, sull'agricolo tu non paghi plusvalenza mentre sull'edificabile è prevista una tassazione sul maggior realizzo.

I tuoi interessi sono quindi opposti a quelli dell'acquirente e, proprio per questo, avreste dovuto già a monte dell'accordo stabilire i due prezzi.

Ciò detto, l'attribuzione dei due lavori deve essere il frutto del vostro accordo e non può essere imposta dal notaio. E la cessione, a prescindere dai valori individuati, sarà comunque accertabile dall'Agenzia delle Entrate. Quindi, meglio riferirsi ai valori medi della zona a prescindere da quello che potrebbe sembrare un iniziale risparmio fiscale che il fisco potrebbe tranquillamente disconoscere tanto più si discosti dai valori effettivamente di mercato...

Non ho capito 3 cose:

1) lui è proprietario dal 2012, sono passati quindi più di 5 anni, perchè dovrebbe pagare tassazione sul ricavato dalla vendita? Inoltre, ho inteso che, in generale, non si paga plusvalenza coi terreni agricoli. Mi confermi?

2) perchè indichi la perizia giurata (nel post successivo)?

3) per rivalutazione cosa si intende esattamente? Perchè ci sono dei termini?

 

[CheCasa!]

Non ho capito 3 cose:

1) lui è proprietario dal 2012, sono passati quindi più di 5 anni, perchè dovrebbe pagare tassazione sul ricavato dalla vendita? Inoltre, ho inteso che, in generale, non si paga plusvalenza coi terreni agricoli. Mi confermi?

2) perchè indichi la perizia giurata (nel post successivo)?

3) per rivalutazione cosa si intende esattamente? Perchè ci sono dei termini?

1) Ovviamente non c'è plusvalenza sulla parte agricola ma solo sulla parte edificabile. E per le cessioni dei terreni edificabili non esiste il limite dei 5 anni...

2) La rivalutazione, che permette di modificare il valore iniziale del terreno edificabile, prevede di effettuare una perizia giurata e di pagare un'imposta sostitutiva dell'8% sul valore rivalutato.

3) La rivalutazione dei terreni è una procedura periodica che prevede di poter modificare il valore iniziale di un terreno evitando perciò il pagamento delle particolarmente esose plusvalenze.
Normalmente lo stato permette di effettuare entro il primo semestre (1 gennaio - 30 giugno) la rivalutazione un anno sì è un anno no... (non è una regola fissa ma è giusto per far capire il funzionamento). Questa possibilità viene comunque menzionata nella legge di stabilità e non è quindi una norma "a regime"...

Non è quindi detto che debba essere fatta in concomitanza di una vendita... Certo se conoscessimo il prezzo di vendita potremmo evitare di sprecare denaro facendo una rivalutazione precisa. Negli altri casi il valore rivalutato costituirà valore iniziale con la possibilità di pagare sì le plusvalenze ma a partire dal "nuovo" valore iniziale. E' ammessa anche la vendita al di sotto del valore rivalutato purchè si menzioni la rivalutazione nell'atto di cessione...

Non so se sono stato sufficientemente chiaro...

 

[brina82]

E' ammessa anche la vendita al di sotto del valore rivalutato purchè si menzioni la rivalutazione nell'atto di cessione...

Non ho capito: se il terreno vale 100k e si vende ad 80k? (esempio)

Se lo hai rivalutato a 100K e lo vendita a 80K nessun problema. Indichi nell'atto gli estremi della rivalutazione e "spendi" 1.600 euro in più... per stare tranquillo.

Se lo vendi a 80k e lo rivaluti 80k ma sai che l'agenzia delle entrare accerterà il trasferimento, ammettendo che te lo accerti a 100K dovrai pagari come venditore la plusvalenza su 20k (minimo 4.600 euro). In caso di mancato accertamento... avrai invece risparmiato 1.600 euro...

 

[CheCasa!]

Non ho capito: se il terreno vale 100k e si vende ad 80k? (esempio)

Se lo hai rivalutato a 100K e lo vendi a 80K nessun problema. Indichi nell'atto gli estremi della rivalutazione ed hai "speso" 1.600 euro in più... per stare tranquillo.

Se lo vendi a 80k e lo rivaluti 80k ma sai che l'agenzia delle entrare accerterà il trasferimento, ammettendo che te lo accerti a 100K, dovrai pagare come venditore la plusvalenza su 20k (minimo 4.600 euro). In caso di mancato accertamento... avrai invece risparmiato 1.600 euro...

 

[brina82]

Se lo hai rivalutato a 100K e lo vendi a 80K nessun problema. Indichi nell'atto gli estremi della rivalutazione ed hai "speso" 1.600 euro in più... per stare tranquillo.

Se lo vendi a 80k e lo rivaluti 80k ma sai che l'agenzia delle entrare accerterà il trasferimento, ammettendo che te lo accerti a 100K, dovrai pagare come venditore la plusvalenza su 20k (minimo 4.600 euro). In caso di mancato accertamento... avrai invece risparmiato 1.600 euro...

Vediamo se ho capito. Lo rivaluto a 100k e pago l'8% Su questi 100k, ovvero 8k.

Se lo vendo a 80k e volessi stare tranquillo, pago le tasse per 100k (da questo derivano 1.600e di cui parli tu, giusto?), come succede per gli immobili di tipologia abitazione...

Se lo vendo a 80k e l'AdE lo accerta a 100k, i 4.600e sono anche di multa immagino... Quindi pagherò 6.400 iniziali (80% di 80k), più questi ulteriori 6.400?

Spero di non aver scritto un casino ahahah