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  1. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, sono nuovo del forum, perdonatemi qualche errore, spero questa sia la sezione giusta per avere una risposta al mio quesito: con la mia compagna abbiamo trovato una casa da comprare a roma, abbiamo fatto la proposta di acquisto che è stata regolarmente accettata, e fin qui tutto ok; nella proposta è fissato come termine per il compromesso il 15 aprile u.s. ed il rogito per il 15 luglio prossimo come ultima data possibile. Nel frattempo incarico un notaio di mia fiducia che procede a far fare le visure dell'immobile da cui risulta che vi è una denuncia a carico dell'attuale proprietario di quest'immobile fatta dal vicino per un cortile che (secondo quanto ci dicono) dovrebbe essere di pertinenza comune ma che invece nell'atto ed al catasto risulta di pertinenza esclusiva dell'immobile che volevamo comprare, per cui il notaio mi sconsiglia di procedere al compromesso anche perchè avrei ereditato la causa in corso. Chiamo l'agenzia gli comunico tutto ciò e loro si dimostrano comprensivi e fiduciosi di risolvere in breve tempo la questione. Intanto il tempo è passato ed il 15 aprile ormai da un pezzo, la mia compagna ha già venduto la sua casa ed è "appoggiata"(mi si perdoni il termine) a casa mia, con enormi disagi anche perchè è un mono locale (gli accordi con l'agenzia erano che il passaggio alla nuova casa sarebbe stato quasi contemporaneo), di risolvere la causa fra il proprietario ed il vicino non se ne parla, la banca che ho contattato per il mutuo è pronta. La domanda è: a questo stato di cose posso rescindere dalla proposta di acquisto? o devo aspettare il termine ultimo del 15 luglio, data ultima per il rogito indicata nella proposta di acquisto? Inoltre, l'agenzia ultimamente mi ha detto che a questo punto, visto che la controversia, secondo loro, si sta risolvendo potremmo andare direttamente al rogito senza fare il compromesso. Per noi compratori tutto ciò è rischioso? Ho sentito da qualche parte che così facendo(cioè senza atto preliminare) i proprietari possono stabilire per il rogito qualsiasi data anche il 2015. qualcuno mi/ci può aiutare? Grazie e scusate per la lunghezza del testo.
    Fabio
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non sistemano la causa, personalmente di SCONSIGLIO di comprare...e se tu eri all'oscuro della cosa ( e quindi nemmeno citata nella proposta ) puoi tranquillamnete rescindere la proposta.
    Viceversa se le parti ti dimostrano l'accordo raggiunto o ti garantiscono di sistemarla per la data dell'atto puoi anche proseguire.
     
    A gcaval e studiopci piace questo messaggio.
  3. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    tu dici:
    abbiamo fatto la proposta di acquisto che è stata regolarmente accettata, e fin qui tutto ok; nella proposta è fissato come termine per il compromesso il 15 aprile u.s.
    Preliminare del preliminare. proposta di acquisto e' NULLA.
    Se nella tua proposta si da' appuntamento ad una data per andare a fare un preliminare (compromesso) quella proposta non vale niente, carta straccia.
    la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore l'accetta e non c'e' bisogno di fare un altro preliminare.
    se vuoi uscire dal contratto lo puoi fare......................e non devi pagare nemmeno la provvigione.
    fai vedere la proposta ad un avvocato esperto in materia immobiliare.
     
  4. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la sollecita risposta, molto gentili
     
  5. starix

    starix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi inserisco nella discussione in quanto mi trovo in una situazione per certi aspetti simile. Per cortesia, puoi spiegare meglio perchè la proposta in questo caso è carta straccia? Se è stata accettata vale come preliminare, quindi come si può uscirne senza problemi? E la provviggione dell'agenzia per quale motivo non sarebbe più dovuta?

    Grazie
     
  6. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Dipende dai contenuti della proposta di acquisto.
    Se questa rimanda le parti alla sottoscrizione del preliminare e' nulla, e quindi revocabile
    Se invece alla accettazione diventa il preliminare di vendita allora e' sicuramente valida.
    Perche' il contratto si e' concluso !

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Per quanto riguarda la mediazione: se il contratto si e' concluso con il preliminare la mediazione e' dovuta se invece parliano del "preliminare di preliminare" allora no !
    Il diritto matura al preliminare di vendita
     
  7. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ......se la casa ti interessa ti piace e ne hai bisogno ( situazione di appoggio) fatti relazionare meglio sulla causa in corso e vista la convinzione del venditore sull'esito positivo , lascia in deposito dal notaio una parte della cifra pattuita che ti garantisca le varie spese di causa e l'eventuale deprezzamento qualora perdesse la causa.All'esito positivo il notaio consegnera' detta cifra al venditore in difetto quei soldi ti serviranno per causa e deprezzamento.
    Per sola curiosita' hai avuto modo di visionare la denuncia che ha fatto il vicino per rivendicare il giardino? Di che si parla?
     
  8. piccola63

    piccola63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    cortesemente una delucidazione: ma in questo caso la caparra data al venditore???? La perdo? Grazie
     
  9. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No la causa non l'ho vista ma sono diverbi di famiglia perchè i due litiganti sono fratello e sorella, quindi storie di famiglia magari con vecchi rancori legati ad eredità ecc.
     
  10. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Occore verificare in base a quale titolo e' stata versata la caparra ??
    In base a quale contratto ??
    Proposta ??
    Proposta accettata ?
    Preliminare di vendita ??
     
  11. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La cifra di € 5000,00 è stata da me versata al venditore come cifra per bloccare l'accettazione di proposta di acquisto che, così come dice la proposta, all'accettazione da parte del venditore diventa caparra confirmatoria, solo che in suddetta proposta di acquisto non vi è indicato che sull'immobile vi è una causa in corso e quindi che non è privo di vizi ed inoltre è indicato che il 25.04.2011 dovrò versare la cifra di € 25.000,00 che poi era la data per il compromesso e la data in cui avrei dovuto saldare l'agenzia immobiliare, mentre l'atto sarebbe previsto per il 15.07.2011. Martedì prossimo ho un incontro con l'agenzia la mia richiesta sarà quella di fissare una data per il preliminare e e di conseguenza una data per l'atto, ovviamente dirò anche che al preliminare i soldi, anche quelli spettanti all'agenzia, li consegnerò al notaio se per la data fissata per l'atto non si potrà rogitare perchè ancora la causa è in corso procederò come per legge. Mi pare giusto come procedura o no?
     
  12. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Vista la azione legale in corso e' sicuramente consigliabile agire tramite il notaio e lasciare nelle sue mani ogni versamento, con rilascio al venditore condizionato alla liberazione di ogni vincolo o gravame.
    Le consiglio di condizionare il diritto della mediazione all'agenzia al buon esito dell'affare tramite il trasferimento notarile della proprieta' ma suo nome.
    Questa pattuizione deve essere espressamente accettata dall'agenzia.
     
  13. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si infatti è mia intenzione fare proprio così credo sia il modo migliore per essere tutelato, se non accettano pazienza rescindo dalla proposta e chiederò il doppio della caparra data.
     
  14. piccola63

    piccola63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caparra a proposta accettata. Grazie
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    caparra confirmatoria o penitenziale? La proposta rimanda ad un preliminare?
     
  16. piccola63

    piccola63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    caparra confirmatoria, proposta che rimanda a preliminare, pignoramento gravante sull'immobile taciuto, finestra aperta abusivamente non citata, venditore che ad un certo punto decide di non vendere più e neanche mi ridà la caparra, agenzia che mi fa scrivere da un legale che vuole comunque le provviggioni (per un lavoro praticamente non svolto!) .............. Questo è quanto, io per ora ho perso 6.000 euro piu avvocato e notaio.........
     
  17. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo che di cialtroni in giro ne esistono tanti eh?
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    farei controllare da un legale se potenzialmente nulla

    bisogna vdere se l'AI ne era a conoscenza, tuttavia ne risponde il venditore: non è detto che l'immobile sia invendibile. Bisogna controllare che l'abuso (finestra) sia sanabile, per il pignoramento è sufficiente estinguere il debito dal notaio (bisogna sapere a quanto ammonta).
    probabilmente siamo alle prese con un cialtrone e allora il discorso non si limita ai controlli o alle possibilità di concludere il contratto

    teoricamente le spettano: sarebbe necessario un po di buon senso.....
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    una proposta che rimanda ad un preliminare e' NULLA. preliminare del preliminare.
    Falla leggere ad un avvocato esperto di immobiliare, pero'.
    Piccolo particolare..............nel preliminare del preliminare non va pagata la provvigione all'agente in quanto il contratto non e' valido.
    leggi:

    La nullita del preliminare di preliminare
    La cassazione si pronuncia sul c.d.
     
    A piccola63 piace questo elemento.

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