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  1. ipse

    ipse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono un proprietario di un immobile.
    L'ho venduto, ma successivamente alla vendita si è creato un problema, per cui per il rogito bisogna aspettare un anno
    L'appartamento ha il certificato di abitabile e non ha problemi (gli impianti sono a norma etc.).
    Visto che non ero a conoscenza di questo problema desidero che comunque l'acquirente (che mi ha già dato il 50% e vuole comnque l'appartamento) ne prenda possesso con le chiavi e soprattutto può avere i frutti dell'immobile, es. può affittarlo a suo nome.
    Mi hanno consigliato tre cose che metto come priorità.
    Registrare il preliminare di compravendita fissando la data del rogito tra un anno, ma indicando che all'acquirente sono state consegnate le chiavi. Ne ha il possesso e può affittarlo
    Fare il comodato, ma non so se chi ha un immobile in comodato può affittarlo
    Fare un contratto di locazione simbolica a 10 euro all'acquirente dandogli la possibilità di subaffittarlo.
    Qual'è il metodo migliore?
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao ispe situazione molto al limite dire, dai il possesso di un immobile ad un acquirente che ha in mano solo una promessa di vendita, che a sua volta affitterà l'immobile a chi??

    Tutto si puo fare nella vita ma un anno è lungo, io te lo sconsiglierei.

    SE poi lo vuoi fare a mio parere la soluzione migliore è di registra e trascrivere il contratto preliminare, indicando si la consegna delle chiavi quindi il possesso con i relativi dare e avere a carico del possessore dell'immobile.

    Non mi occupo tanto di locazioni e qui chiedo l'intevento di qualche collega, ma si inizi a pasticciare tra compromesso, comodato e poi locazione, oppure locazione al acquirente che poi è legato a te da un preliminare è un bel pasticcio credimi.
     
  3. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A me è già capitato, anche se l'acquirente ha preso possesso in anticipo per iniziare i lavori di ristrutturazione: il venditore, che era avvocato, non ha fatto altro che far scrivere nel preliminare che dava il possesso alla firma di quest'ultimo. Ovviamente tutte le responsabilità dell'immobile da lì in poi erano dell'acquirente. Io presonalmente nn ci vedo nulla di particolare, l'unica cosa che consiglio, oltre alla registrazione è che l'acquirente faccia un'assicurazione di copertura rc.
     
  4. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda la locazione ho dei dubbi, è vero che l'acquirente ha già dato il 50% dell'immobile, ma se poi nn dovesse rogitare chi lo manda più via l'inquilino? Forse vieterei la locazione.
     
  5. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao ipse,
    volevo capire se il tuo acquirente acquista l'immobile per andarci ad abitare o per investimento, con l'intento di darlo poi in locazione.
    Nel primo caso, registra il preliminare ma non dargli la possiblità di locarlo: il contratto andrebbe intestato a te, naturalmente pagheresti le imposte su una rendita che non hai avuto, senza poi tralasciare tutti i rischi che un rapporto di locazione potrebbe portare.
    Nel secondo caso, registra comunque il preliminare, e magari potresti scontare all'acquirente la mancata rendita che avrebbe potuto ottenere dall'affitto dell'immobile nei 12 mesi che vi separano dalla stipula del rogito.
     
  6. daniart

    daniart Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Certo è una situazione ingarbugliata, la cosa migliore è la registrazione del preliminare dove dichiari che il promettente acquirente ne prende possesso al compromesso però ricorda che comunque tu sei ancora il proprietario sino all'atto definitivo per cui sarebbe meglio non andare a ingarbugliare ulteriormente le cose. Credo che per la locazione sia meglio attendere l'atto. Ottima idea quella di scontare la mancata rendita per i 12 mesi di affitto come dice incort.
     
  7. ipse

    ipse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Diciamo che è stato tutto ingarbugliato dall'inizio. Era un abitazione in convenzione con divieto di rivendita di 10 anni. Il casino lo combinò il notaio che quando acquistai l'immobile mi disse una cosa (10 anni dalla convenzione) poi venni a sapere dopo averla venduta che erano 10 anni dal rogito dela mia abitazione.
    Inoltre il comune mi ha autorizzato a venderla entro i 10 anni, ma la cosa grandiosa è che ha negato il riacquisto all'acquirente perché aveva già un'abitazione.
    Allora. L'acquirente lo acquista per investire ed avere una rendita. Non per abitarci.
    L'abitazione è immobiliata e l'inquilino deve andare bene ad entrambi.
    E per me è corretto che l'acquirente riceva i frutti della locazione.
    Per me il problema è proprio la locazione a mio nome.
    1) visto che si fa tutto in chiaro e che la mia aliquota IRPEF è elevata un contratto di locazione a mio nome porterebbe un'alta tassazione di una rendita che di fatto io non percepisco.
    2) dovrei gestire io l'inquilino con una serie di perdite di tempo che io non ho.
    3) consegnare le chia
     
  8. ipse

    ipse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    3) consegnare le chiavi all'acquirente penso gli dia anche responsibilità sulla casa.
    Ad esempio. Se l'inquilino distrugge il parquet! o rompe la lavastoviglia. Non devo mica pagare spese di un qualcosa di cui non usufruisco?

    Insomma. C'è reciproca fiducia con l'acquirente. Entrambi abbiamo a cuore che l'appartamento rimanga bello come è attualmente. E' giusto che l'acquirente abbia i frutti me che io non debba pagare spese e tasse di rendite che non ho.
    L'acquirente vuole la casa il primo possibile e non vuole indietro denaro (l'ho venduta al disotto del prezzo di mercato) ed io voglio venderla il primo possibile, tanto è vero che chiederò comunque al comune una transazione per permettere la vendita anche un anno prima dei 10.

    Mi rimane una questione tecnica. E' possibile che un terzo con possesso chiavi e con una promessa di vendita in mano, possa fare un contratto di affitto come conduttore? Presumo che debba partecipare al contratto dando l'assenso?
     
  9. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il proprietario sei ancora tu e sei colui che può "godere e disporre" del bene, non chi ha in mano una promessa d'acquisto e che pertanto non si può intestare un contratto di locazione.
    Attenzione ipse, anche se viene trasferito il possesso dell'immobile, le responsabilità rimangono in capo al proprietario. Dovreste fare una scrittura privata in cui il tuo acquirente si assuma i rischi di eventuali danni a cose e persone (come si fa ad esempio nelle locazioni, dove più spesso gli inquilini sono anche "invitati" a sottoscrivere delle polizze assicurative).
    Però ribadisco: cerca di evitare la locazione.
    Sicuro sicuro che l'acquirente, con 5.000 euro di sconto ulteriore, non lasci perdere l'ipotesi locazione...? :shock:
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    SEi addirittura nel campo dell'edilizia convenzionata??

    Pasticciaccio bello e grosso, davvero io starei molto ma molto attento :disappunto:
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ipse quindi tu hai fatto il preliminare incassato il 50% del prezzo e poi quando sei andato per fare il rogito ti sei accorto che lo puoi vendere solo tra un anno, il promissario acquirente ti dice, va bene, aspetto ma dammi la casa che l'affitto...

    Allora, se chi ti compra la casa ci va ad abitare, trascrivi il preliminare e fissa la data del rogito, la consegna dell'appartamento la puoi anche effettuare prima, fai due righe nel quale gli consegni l'immobile e che da quel momento è lui il custode e responsabile dell'immobile, niente contratto di locazione, niente comodato e per carità niente subaffitto. fai la cessione fabbricato alla Polizia quando gli dai le chiavi. Quando gli consegni le chiavi però scrivi anche che non può fare lavori di ristrutturazione sino alla data del rogito, questo per evitare che questo non viene all'atto e ti trovi la casa semidistrutta

    Se chi te lo compra lo vuole affittare è un po' peggiio, ma la soluzione potrebbe essere questa
    Tu fai il contratto d'affitto con l'inquilino, niente pasticci comodati o subaffitti, sappi che il reddito che percepirai sarà tassato dalla tua dichiaraziione, cosa fai gli giri l'affitto meno un trenta per cento delle tasse? ....

    Sappi comunque che sei tu in difetto, perchè hai promesso di vendere una cosa che non potevi vendere, è chi sta comprando che ti sta venendo incontro aspettando... quindi fa le tue considerazioni
     
  12. ipse

    ipse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti non lo vendo l'appartamento. al massimo si attende 1 anno. Ne ho aspettati 9
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
  14. ipse

    ipse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il consiglio di Alessandro sarà seguito.
    Sappi che però è tutto in buona fede e che ovviamente avevo offerto la restituzione con la penale.
    Ma la proposta di vendita è avvenuta per un prezzo molto basso (addirittura sotto il prezzo convenzionato tenuto conto dell'inflazione) quindi diciamo che se lo volesse rivendere ci guadagnerebbe parecchio.
    Avrei preferito pagare la penale, aspettare un anno, e rivenderla ad un prezzo di reale mercato.
    E' ovvio che se avessi saputo tutto prima avrei aspettato i 12 mesi.
    Ci fosse stata malafede o speculazione l'acquirente non avrebbe agito con comprensione.
    Grazie delle risposte a tutti. E' un bel forum
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ipse, non ho neanche pensato alla tua malafede credimi, solo il fatto che sei qui ad interessarti del problema ti fa onore

    Ho solo detto che tecnicamente sei in difetto, ma col buonsenso si risolve tutto

    Grazie per i complimenti continua a seguirci :stretta_di_mano:
     

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