Preliminare di vendita, chiavi e locazione

[ipse]

Sono un proprietario di un immobile.
L'ho venduto, ma successivamente alla vendita si è creato un problema, per cui per il rogito bisogna aspettare un anno
L'appartamento ha il certificato di abitabile e non ha problemi (gli impianti sono a norma etc.).
Visto che non ero a conoscenza di questo problema desidero che comunque l'acquirente (che mi ha già dato il 50% e vuole comnque l'appartamento) ne prenda possesso con le chiavi e soprattutto può avere i frutti dell'immobile, es. può affittarlo a suo nome.
Mi hanno consigliato tre cose che metto come priorità.
Registrare il preliminare di compravendita fissando la data del rogito tra un anno, ma indicando che all'acquirente sono state consegnate le chiavi. Ne ha il possesso e può affittarlo
Fare il comodato, ma non so se chi ha un immobile in comodato può affittarlo
Fare un contratto di locazione simbolica a 10 euro all'acquirente dandogli la possibilità di subaffittarlo.
Qual'è il metodo migliore?

 

[Roby]

Ciao ispe situazione molto al limite dire, dai il possesso di un immobile ad un acquirente che ha in mano solo una promessa di vendita, che a sua volta affitterà l'immobile a chi??

Tutto si puo fare nella vita ma un anno è lungo, io te lo sconsiglierei.

SE poi lo vuoi fare a mio parere la soluzione migliore è di registra e trascrivere il contratto preliminare, indicando si la consegna delle chiavi quindi il possesso con i relativi dare e avere a carico del possessore dell'immobile.

Non mi occupo tanto di locazioni e qui chiedo l'intevento di qualche collega, ma si inizi a pasticciare tra compromesso, comodato e poi locazione, oppure locazione al acquirente che poi è legato a te da un preliminare è un bel pasticcio credimi.

 

[mariapaolaP]

A me è già capitato, anche se l'acquirente ha preso possesso in anticipo per iniziare i lavori di ristrutturazione: il venditore, che era avvocato, non ha fatto altro che far scrivere nel preliminare che dava il possesso alla firma di quest'ultimo. Ovviamente tutte le responsabilità dell'immobile da lì in poi erano dell'acquirente. Io presonalmente nn ci vedo nulla di particolare, l'unica cosa che consiglio, oltre alla registrazione è che l'acquirente faccia un'assicurazione di copertura rc.

 

[mariapaolaP]

Per quanto riguarda la locazione ho dei dubbi, è vero che l'acquirente ha già dato il 50% dell'immobile, ma se poi nn dovesse rogitare chi lo manda più via l'inquilino? Forse vieterei la locazione.

 

[Diego Zucchini]

Ciao ipse,
volevo capire se il tuo acquirente acquista l'immobile per andarci ad abitare o per investimento, con l'intento di darlo poi in locazione.
Nel primo caso, registra il preliminare ma non dargli la possiblità di locarlo: il contratto andrebbe intestato a te, naturalmente pagheresti le imposte su una rendita che non hai avuto, senza poi tralasciare tutti i rischi che un rapporto di locazione potrebbe portare.
Nel secondo caso, registra comunque il preliminare, e magari potresti scontare all'acquirente la mancata rendita che avrebbe potuto ottenere dall'affitto dell'immobile nei 12 mesi che vi separano dalla stipula del rogito.

 

[daniart]

Certo è una situazione ingarbugliata, la cosa migliore è la registrazione del preliminare dove dichiari che il promettente acquirente ne prende possesso al compromesso però ricorda che comunque tu sei ancora il proprietario sino all'atto definitivo per cui sarebbe meglio non andare a ingarbugliare ulteriormente le cose. Credo che per la locazione sia meglio attendere l'atto. Ottima idea quella di scontare la mancata rendita per i 12 mesi di affitto come dice incort.

 

[ipse]

Diciamo che è stato tutto ingarbugliato dall'inizio. Era un abitazione in convenzione con divieto di rivendita di 10 anni. Il casino lo combinò il notaio che quando acquistai l'immobile mi disse una cosa (10 anni dalla convenzione) poi venni a sapere dopo averla venduta che erano 10 anni dal rogito dela mia abitazione.
Inoltre il comune mi ha autorizzato a venderla entro i 10 anni, ma la cosa grandiosa è che ha negato il riacquisto all'acquirente perché aveva già un'abitazione.
Allora. L'acquirente lo acquista per investire ed avere una rendita. Non per abitarci.
L'abitazione è immobiliata e l'inquilino deve andare bene ad entrambi.
E per me è corretto che l'acquirente riceva i frutti della locazione.
Per me il problema è proprio la locazione a mio nome.
1) visto che si fa tutto in chiaro e che la mia aliquota IRPEF è elevata un contratto di locazione a mio nome porterebbe un'alta tassazione di una rendita che di fatto io non percepisco.
2) dovrei gestire io l'inquilino con una serie di perdite di tempo che io non ho.
3) consegnare le chia

 

[ipse]

3) consegnare le chiavi all'acquirente penso gli dia anche responsibilità sulla casa.
Ad esempio. Se l'inquilino distrugge il parquet! o rompe la lavastoviglia. Non devo mica pagare spese di un qualcosa di cui non usufruisco?

Insomma. C'è reciproca fiducia con l'acquirente. Entrambi abbiamo a cuore che l'appartamento rimanga bello come è attualmente. E' giusto che l'acquirente abbia i frutti me che io non debba pagare spese e tasse di rendite che non ho.
L'acquirente vuole la casa il primo possibile e non vuole indietro denaro (l'ho venduta al disotto del prezzo di mercato) ed io voglio venderla il primo possibile, tanto è vero che chiederò comunque al comune una transazione per permettere la vendita anche un anno prima dei 10.

Mi rimane una questione tecnica. E' possibile che un terzo con possesso chiavi e con una promessa di vendita in mano, possa fare un contratto di affitto come conduttore? Presumo che debba partecipare al contratto dando l'assenso?

 

[Diego Zucchini]

Il proprietario sei ancora tu e sei colui che può "godere e disporre" del bene, non chi ha in mano una promessa d'acquisto e che pertanto non si può intestare un contratto di locazione.
Attenzione ipse, anche se viene trasferito il possesso dell'immobile, le responsabilità rimangono in capo al proprietario. Dovreste fare una scrittura privata in cui il tuo acquirente si assuma i rischi di eventuali danni a cose e persone (come si fa ad esempio nelle locazioni, dove più spesso gli inquilini sono anche "invitati" a sottoscrivere delle polizze assicurative).
Però ribadisco: cerca di evitare la locazione.
Sicuro sicuro che l'acquirente, con 5.000 euro di sconto ulteriore, non lasci perdere l'ipotesi locazione...?

 

[Roby]

SEi addirittura nel campo dell'edilizia convenzionata??

Pasticciaccio bello e grosso, davvero io starei molto ma molto attento