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  1. s.d.

    s.d. Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, sono un nuovo iscritto ed espongo il mio caso ringraziando in anticipo chi gentilmente potrà darmi qualche consiglio.
    Nel maggio 2009 mi sono rivolto ad un agenzia immobiliare per l’acquisto di una casa e, dopo una normale trattativa con la proprietà, l’ag.imm. ha predisposto un regolare preliminare di vendita che le parti hanno sottoscritto.
    Trattasi di una palazzina indipendente, con due appartamenti sovrapposti, in centro città, da ristrutturare, costruita negli anni ’60 su un piccolo lotto a forma irregolare simile ad un trapezio rettangolo, confinante sui quattro lati con altri lotti edificati e con vialetto d’accesso di proprietà posto sulla base maggiore.
    Il fabbricato è stato modificato ed ampliato con autorizzazione negli anni ’70.
    L’ Agenti Immobiliari ha allegato al preliminare le piantine catastali degli appartamenti (che risultano aggiornate e corrispondenti alla situazione attuale) oltre alle visure catastali ed all’estratto di mappa in cui ha individuato ed evidenziato il lotto.
    Mancando quattro mesi al rogito, ho incaricato uno studio di progettazione di eseguire i rilievi dell’immobile per iniziare a ragionare sulle varie possibilità di ristrutturazione.
    In questa occasione il tecnico incaricato mi ha evidenziato che vi sono importanti difformità fra lo stato attuale dell’immobile e i documenti catastali allegati al preliminare, e precisamente:
    1) il mappale non è stato aggiornato riguardo agli ampliamenti degli anni ’70, sebbene nel NCEU le planimetrie degli appartamenti siano state regolarmente modificate (ma questa cosa sembra si possa sistemare facilmente e in breve tempo).
    2) Cosa più complicata invece è che il lotto è più piccolo di circa 50 mq. rispetto alla particella catastale, in quanto una porzione di terreno parallela al lato inclinato del trapezio, della profondità di circa 3,50 mt., risulta essere oltre la rete di confine e quindi attualmente fa parte del giardino del vicino. Probabilmente quel terreno in passato è stato ceduto al vicino ma senza fare il frazionamento.
    Subito interpellati il promittente e l’agenzia immobiliare ho fatto presente che, vista l’imminenza del rogito, al più presto e a loro spese vanno sistemate queste difformità catastali e che, nel malaugurato caso che non sia possibile rientrare in possesso dei 50 mq. oltre confine, dovremo accordarci per una diminuzione del prezzo d’acquisto pattuito.
    Naturalmente il proprietario non condivide questa mia tesi ed anzi ribatte che il lotto promesso nel preliminare è quello che io ho visto in loco, non quello catastale, ma non ha saputo giustificare il motivo di questa parte mancante.
    Io invece sostengo che ho verificato lo stabile e la rispondenza delle piantine con lo stato attuale, ma non ero in grado di valutare queste discordanze fra il confine esistente e confine catastale e , in ogni caso mi sono fidato dei documenti catastali dai quali ho desunto la superficie di questo lotto irregolare ed ho fatto le mie valutazioni in merito all'acquisto.
    Stà di fatto che io ho in mano un preliminare di vendita con controfirmate piantine del catasto urbano, visure catastali e stralcio planimetrico di un lotto evidenziato di una certa dimensione, mentre nella realtà acquisterei 50 mq. in meno.
    Le domande sono queste:
    1) Può il promittente giustificarsi dicendo che non era a conoscenza di questa discordanza?
    2) Chi aveva l’obbligo di verificare che il lotto corrispondesse alle risultanze catastali, visto che il preliminare è stato predisposto da un’agenzia immobiliare?
    3) Considerato anche che ci troviamo in centro città dove il terreno non costa poco e quindi ha una certa rilevanza sul prezzo complessivo della compravendita, la mia richiesta è legittima o no?
    4) Se il promittente non riesce a vendermi quanto promesso (ad esempio se il vicino facesse valere il diritto all’usucapione) e l’affare dovesse andare a monte, ho diritto a richiedere indietro il doppio della caparra versata?
    5) Che ruolo deve avere l’agente immobiliare in questa situazione?
    Di nuovo grazie per il vostro contributo.
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Come ho scritto altre volte, le planimetrie catastali hanno un valore relativo. Possono corrispondere all'immobile ma i controlli devono essere fatti presso l'ufficio urbanistico del comune dove deve essere stata registrata ogni variazione. L'AI riceve i documenti dal venditore e normalmente ne controlla la corrispondenza con l'immobile evitando la ricerca negli uffici comunali. Nel tuo caso vuoi acquistare un immobile che ti è piaciuto e il fatto che la planimetria catastale sia errata non è influente; tu hai acquistato a corpo e non a misura. L'importante è che la documentazione del comune e la planimetria catastale siano coincidenti ed è compito del promittente fare in modo che lo siano. Un tecnico del posto sistemerà sicuramente le cose in breve tempo a spese del promittente. Vorrei farti una domanda: se la planimetria catastale avesse evidenziato un terreno più piccolo di quello reale avresti offerto al promittente un prezzo maggiorato?
     
  3. rava

    rava Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    finalmente una risposta seria ,sensata , professionale e senza punti interrogativi. bravo marcellogal
     
  4. s.d.

    s.d. Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie "marcellogall" per il tuo contributo, permetti però una considerazione:
    la tua domanda finale non dovrebbe neppure esistere, io mi sono rivolto ad un AI (tra l'altro già liquidato fino all'ultimo centesimo) proprio per non avere problemi nella compravendita, ti sembra giusto che adesso mi debba trovare in questo disguido per controlli che lui non ha fatto?
    Comprendo la propensione a difendere la propria categoria di appartenenza, ma un minimo di autocritica credo che in questo caso vada fatta.
    A "rava" invece rispondo che di interrogativi ne restano anche dopo la professionale risposta di marcellogal.
    Se rilegge la mia esposizione potrà capire che non stiamo parlando di stupidaggini ma di una cifra considerevole e che, se l' AI avesse svolto diligentemente il proprio lavoro, la trattativa sarebbe partita da un importo sensibilmente inferiore.

    Ci sono altri che hanno la possibilità di commentare e rispondere alle mie 5 domande? grazie
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Caro s.d. non sto assolutamente difendendo la mia categoria e mi dispiace che tu lo pensi.
    Quando hai trattato per l'acquisto dell'appartamento ti sei basato su quanto hai visto e se in seguito la planimetria catastale non si è rivelata corrispondente alla realtà ti posso assicurare che è un evento riscontrabile in moltissimi casi. Se così avviene, il venditore si assume la responsabilità di modificare la planimetria secondo le norme e tutto si risolve.
    Per quanto riguarda la mia domanda finale non mi sembra fuori luogo e tu non mi hai dato risposta.
    Gradirei i commenti di colleghi e supporter
     
  6. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    secondo me la difformità si può definire vizio sostanziale del contratto e il prezzo potrebbe essere ridiscusso ma non so al momento chi dovrebbe ristabilire tale prezzo ... vado a documentarmi ...
     
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  7. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Facciamo il punto della situazione: il tecnico incaricato ha fatto le misurazioni sulle planimetrie catastali(se non vado errato) e tutti sappiamo che queste non hanno valore reale. Aspettiamo che siano fatti i controlli nell'archivio comunale.
    Solo così potremo sapere chi ha commesso l'errore. Può anche essere stata tracciata una linea di divisione sbagliata e in questo caso il tecnico potrà richiedere, documenti alla mano, il ripristino del confine originario.
     
  8. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    questo è vero!:ok:
     
  9. rava

    rava Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Alcune precisazioni,di base mi sembra che l'Agenti Immobiliari abbia una bella responsabilità in tutto ciò.In risposta ai tuoi quesiti: 1 il promittente non può essere ignorante della cosa e non può lavarsi le mani. 2 è obbligo delA.I. prima di porre in vendita anche un pollaio di verificare tutti i dati tutti della realtà posta in vendita e non basarsi sulle documentazioni fornite dal venditore. 3 la tua richiesta può essere legittima,ma sappi che un terreno edificabile viene valutato in base alla cubatura realizzabile quindi i 50 mq. non credo possano avere un valore importantissimo,è altresì auspicabile trovare un punto di incontro con la propietà. 4 dai dati forniti si, ed addirittura anche i danni, ma per confermare ciò ad un esterno come me abbisogna di leggere attentamente i documenti che hai controfirmato .5 prima di tutto dovrebbe dichiarare il suo errore,ma aldilà di questo dovrebbe prospettare una soluzione,di solito ci chiamano mediatori.
     
  10. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    no ci basiamo sulla documentazione pervenuta .. punto!! non sta scritto da nessuna parte l'obbligo di andare a verificare che i documentoi non siano falsi o falsati!!
     
  11. rava

    rava Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    complimenti bella professionista,allora è giusto che sia stato abolito il ruolo
     
  12. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    parlavi di obbligo .. e obbligo non ce n'è .. modera i toni cortesemente. nessuno è iscritto al forum per essere denigrato da un altro, a prescindere dal mio ruolo quì ... è una frase che DEVE valere sempre. grazie
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Educazione e rispetto...a Trieste non lo insegnano?? o sei tu ( mi auguro ) un caso sporadico...
     
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  14. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    esatto:ok:
     
  15. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le domande sono queste:
    1) Può il promittente giustificarsi dicendo che non era a conoscenza di questa discordanza?
    a mio avviso no
    2) Chi aveva l’obbligo di verificare che il lotto corrispondesse alle risultanze catastali, visto che il preliminare è stato predisposto da un’agenzia immobiliare?
    in base agli obblighi professionali nessuno, avresti potuto fare l'atto senza che il notaio ne fosse responsabile.
    3) Considerato anche che ci troviamo in centro città dove il terreno non costa poco e quindi ha una certa rilevanza sul prezzo complessivo della compravendita, la mia richiesta è legittima o no?
    dipende da cosa è stato scritto nel contratto.
    4) Se il promittente non riesce a vendermi quanto promesso (ad esempio se il vicino facesse valere il diritto all’usucapione) e l’affare dovesse andare a monte, ho diritto a richiedere indietro il doppio della caparra versata?
    dipende da cosa è stato scritto nel contratto ovvero se compri a corpo o a misura. Il venditore ti dovrà vendere il terreno conforme ( ovvero frazionato) e " sistemare" il resto con il vicino. Se poi riesce a rientrarne in possesso , potreste mettervi d'accordo su come.
    Conoscendo i tempi legali in italia, io consiglio sempre di trovare accordi "extragiudiziali" si spende meno e si fa prima.
    5) Che ruolo deve avere l’agente immobiliare in questa situazione?
    Ad oggi la norma prevede che l'agente sia un mediatore commerciale, non un tecnico.
    Questo è ciò che prevede la normativa in italia.
    Una bella "cosa" sarebbe stato imporre non riciclaggio, ecc ecc ma allegare perizia di professionista attestante la regolarità ecc ecc . Ma non si potrà mai fare perchè , a mio modesto avviso, edifici in italia che rispettino TUTTE le norme sono delle mosche bianche.
    spero di aver risposto in modo chiaro .
    saluti
     
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  16. s.d.

    s.d. Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie Valex, mi farebbe proprio piacere saperne qualcosa in più
     
  17. s.d.

    s.d. Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiaro e convincente, grazie geomanera
     
  18. s.d.

    s.d. Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    grazie Valex, mi farebbe proprio piacere saperne qualcosa in più
     
  19. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    la difformità tra ciò che è scritto e ciò che hai comprato esiste ... è pur vero che se nel contratto è presente la dicitura
    "La presente vendita è fatta ed accettata nello STATO DI FATTO E DI DIRITTO in cui l'immobile oggi si trova" non c'è nulla da fare ... hai fatto una chiara dichiarazione che l'immobile l'hai acquistato perchè l'hai visto e ti è piaciuto così:affermazione: a prescindere dai 50mq in meno....
    se tale dicitura non fosse presente FORSE potresti, insieme ad un avvocato, appellarti alla mancata buona fede (art.1366)
    e all'errore all'interno del contratto: errore sull'oggetto (1429) ed errore riconoscibile (1431)
    dopodichè mi cucio la bocca e ti esorto al consulto col legale... perchè io NON lo sono e potrei anch aver detto eresie! volevo solo darti un input ... non pecco di tale presunzione da chiamarlo consiglio!;)

    facci sapere:stretta_di_mano:
     
  20. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

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