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  1. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    mi sono appena iscritta sperando di trovare una soluzione al "grosso" problema, che cercherò di sintetizzare.
    Ho stipulato come acquirente il preliminare di vendita per una casa (in forma di scrittura privata a dicembre 2009). Consegnati tutti i documenti al notaio per il rogito (previsto per fine marzo), si "scopre" che sulla casa grava un ipoteca giudiziale e successivo pignoramento (per parte di mutuo non pagato dal proprietario). Ma non solo! A questi si sono aggiunti i c.d. "creditori interventuti", per una cifra pari a 30 mila euro circa.
    faccio presente che inizialmente nè l'agenzia, ne il prorpietario, ne il notaio, mi hanno messo al corrente della situazione. l'agenzia si è limitata a chiamarmi per dire che "a causa di problemi tecnici" sarebbe stato utile posticipare il rogito di un paio di mesi.
    così ho fatto, ma subito dopo sono riuscita a sapere dal notaio come stavano realmente le cose! lui mi ha assicurato che le cose si possono mettere a posto, ma ci vuole un po' di pazienza (ottenere le rinucie a procedere, ottenere revoca del pignoramento ecc.).... intanti il proprietario rifiuta uno sconto sul prezzo, in oltre, la seconda data previta per il rogito è passata anch'essa (31 maggio) e io non so che fare!!!!
    scusate la lungaggine ma ho veramente bisogno di un consiglio!
    Grazie
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi sono già trovato in una situazione simile e ti dico come ne sono uscito io:
    Contattati tutti i creditori e ricevuta lettera con estratto conto debitorio alla data del rogito, con impegno a non proseguire l'azione legale.
    Fissato l'atto dal notaio
    predisposti assegni circolari intestati ai creditori
    Atto con tutti presenti e lettere di assenso alla cancellazione, il creditore prendeva l'assegno e rilasciava lettera; il venditore firmava per quietanza.

    Il problema si potrebbe porre se fra questa operazione e il rogito si aggregano ulteriori creditori.
    Io questa operazione l'ho fatta davanti al giudice dell'esecuzione perché la casa era addirittura all'asta.
     
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  3. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie per avermi risposto così velocemente!
    a quanto ho capito, il notaio sta procedendo così, cioè sta raccogliendo tutti gli impegni a non proseguire l'azione legale.
    Quindi, se la data del rogito riusciamo a farla coincidere con la data in cui facciamo l'operazione suddetta con i creditori, non ci dovrebbero essere altri problemi (altri creditori)! Giusto?
    Un'altra cosa! visto tutti i disagi che stiamo subendo a causa dei continui ritardi e vista la "malafede" del proprietario nel vendere una casa pignorata, non sarebbe giusto ottenere uno sconto sul prezzo? Dopo tutto se io dovessi rinunciare all'acquisto le rinucie a rpseguire le azioni legali si andrebbero a far benedire, visto che si basano sull'esistenza di un preliminare di vendita! Cosa ne pensi?
    grazie ancora!
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I creditori hanno tutto l'interesse a che la casa non vada all'asta quindi non mi preoccuperei del giorno esatto, se le lettere sono datate 15 giugno e l'atto lo fate il 20 ballano pochi € di interessi e non ci dovrebbero essere problemi.

    A volte i proprietari non si rendono conto della situazione in cui sono e pensano di poter trovare un altro acquirente il giorno dopo.
    Se il prezzo che hai offerto per te era congruo non chiedere sconti o altre cose che potrebbero far saltare tutto.
     
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  5. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio ancora!!! sei stato illuminante! :)
    farò come dici!
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Roberto ha perfettamente ragione e andrà così senz'altro ma.... c'è un ma.

    Con un pignoramento aperto chiunque sia creditore del venditore si può inserire. poco male se il prezzo di vendita dell'immobile è abbastanza capiente per poter pagare tutti. Male lo diventa se i soldi non bastano più, quindi la procedura indicata da Roberto è perfetta, ma anche da fare in fretta
     
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  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sarà cura del notaio fare le visure il giorno dell'atto (meglio se viene fatto a uffici chiusi) e trascrivere il mattino dopo.
     
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  8. manmar01

    manmar01 Ospite

    Altri creditori si possono far vivi dopo la vendita?
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    no, una volta venduto sei a posto, anche qui assicurarsi col notaio di trascrivere celermente l'atto.
     
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  10. ivaring

    ivaring Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao Roberto, ma in caso la casa fosse all'asta, potrebbero sorgere altri creditori (forse non nominati nella perizia?).

    Ivar.
     
  11. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' vero! la situazione andrebbe risolta abbastanza celermente!!! Invece vengo a sapere dalla banca alla quale ho chiesto il mutuo, che il notaio avrebbe chiesto loro di destinare parte del mutuo (nostro) alla copertura degli interessi di mora sulle rate del mutuo pagate in ritardo dal proprietario. Ovviamente la banca ha rifiutato! Quindi una parte di debito esiste ancora, ma io vengo a saperlo solo dalla banca (nessuna comunicazione a tutt'oggi dal notaio). Mi chiedo se non debba cambiare notaio!!!
     
  12. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .........okkio che se il propietario in via teorica si oppone e vuole i soldi per poi destinarli lui che accade????
     
  13. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    si oppone a cosa? al fatto di pagare tutti i creditori prima del rogito? Se intendi questo, non lo può fare! Non si può rogitare (per legge) se un immobile ha vincoli di qualsiasi tipo. Figuriamoci un pignoramento! Anzi, per la verità una casa soggetta a vincoli non si può neanche vendere!
    L'unica cosa che potrebbe fare è "pagara di tasca sua", provvedere alla cancellazione del pignoramento e poi rogitare. ma purtroppo non è il nostro caso perchè il tizio non ha soldi.
    Quindi, l'unico modo possibile è quello illustrato da Roberto e in tempi piuttosto rapidi.

    PS: Per altro, in via generale, un creditore non può opporsi al fatto che un terzo subentri (per qualunqu motivo) nei suoi debiti, cioè "paghi" i creditori al posto suo.
     
  14. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .......mi riferivo ai creditori chirografari.....okkio che se voglio e non sei autorizzato aumenti solo il tuo credito......
     
  15. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La banca del venditore deve semplicemente fare i conteggi dell'estinzione alla data del rogito, comprendendo tutte le spese, compresi interessi di mora. La tua banca non ha motivo di opporsi, anzi è suo interesse che il vecchio debito venga estinto in toto.
    Per il resto è perfetta la procedura illustrata da Roberto.
     
  16. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    forse il problema è che in questi conteggi sono compresi solo gli interessi di mora e non le rate scadute (che sono state già pagate). Insomma, a quanto ho capito non ci sono rate scadute con l'aggiunta di interessi di mora, ma solo gli interessi.... (e ovviamente la parte di mutuo residuo che va controestinto) non so se sono riuscita a spiegarmi!
    Potrebbe essere questo il motivo per cui la banca non accetta? Che ne pensate?
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Accade che si arrangia, io non acquisterei mai.

    Aggiunto dopo 1 :

    L'unico motivo per cui la banca non ha conevnienza ad accettare e se la cifra che devi pagare è inferiore a quanto gli è dovuto.
    In alternativa il direttore è un idiota che vuole rovinare il suo cliente.
     
  18. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusa ma non credo di aver capito!
     
  19. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la banca deve avere 100.000 € e il residuo, pagati gli altri creditori, è 90.000 non gli conviene transare e può non accettare.
     
  20. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ho capito! allora bisognerebbe conoscere bene le cifre... dovrò informarmi. Quello che so io è che il proprietario deve estinguere due mutui (uno da € 180mila e l'altro da 20mila). Il pignoramento è stato promosso dalla seconda banca (quella dei 20 mila). il proprietario con il mio anticipo ha pagato le rate non pagate (ma non gli interessi). Con gli altri creditori si è accordato tramite il notaio (rinucie ecc.). Da parte mia pagherò € 155mila in contanti e €100 di mutuo.
    ..non so se quanto scritto possa servire a capire qualcosa in più!
     

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