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  1. peopeone

    peopeone Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti. I primi di marzo io ed il mio compagno vediamo un cartello della tecnocasa appeso sulla ringhiera di una villa e ci precipitiamo a raccogliere informazioni presso i proprietari. Ci innamoriamo della casa, è grande ed è proprio di fronte alla nostra attività lavorativa. La signora ci dice però che dobbiamo affrettarci perchè c'è l'agenzia, e non solo, che le sta addosso e...insomma....ci fa fretta! La faccio breve: noi ingenui e troppo fiduciosi firmiamo un preliminare presso lo studio del loro avvocato (è anche un politico, quindi non abbiamo dubitato di nulla...). Io ho emesso un assegno postdatato, accettato e firmato dal venditore. E da li comincia il calvario. Il giorno dopo hanno iniziato e pretendere il cambio dell'assegno perchè ovviamente volevano incassarlo (forse non si erano accorti che era postdatato) e non capivamo bene il motivo, poichè gli accordi erano che l'incasso di quell'assegno era subordinato alla sottoscrizione dell'atto notarile.Li conoscevamo solo da pochi giorni e noi volevamo fermare l'immobile e indagare. Abbiamo avuto tutto il tempo di verificare ed è venuto fuori che questi signori sono moooolto insolventi e che la casa è stata pignorata dalla Banca!
    Aggiungo: la casa è di proprietà di una immobiliare il cui amm. è la nuora, quindi questi signori, marito e moglie, abitano li e non sappiamo a che titolo.
    Sul contratto non c'è scritto che la casa è pignorata, si fa riferimento solo all'ipoteca che ammontava a 67 mila euro. Poi è saltato fuori che tutto il debito ammonta a 87 mila e pretendono che noi glieli diamo. Mi sono recata presso il tribunale ed ho scoperto che la casa era già andata all'asta il mese scorso ma è andata deserta. La base d'asta è anche inferiore al prezzo che abbiamo concordato!!! 40 mila in meno
    Io io fondi ce li ho, ma ormai sappiamo che:
    . sono bugiardi, insolventi e non hanno ancora trasferito le loro cose, anzi ci dicono che lasciano tutto a noi, cucina, pianoforte a coda ed il resto. Ci viene il dubbio che questi non se ne vanno....
    . la casa è di una immobiliare, e se fallisce prima del rogito?
    . il loro avvocato (che il giorno in cui abbiamo firmato il preliminare ha dimenticato di dirci che c'era un pignoramento....) ci propone di rifare il preliminare davanti al notaio che trascrive il tutto e questo ci darebbe più garanzie!
    Noi abbiamo proposto di: il giorno in cui versiamo l'assegno al creditore, il notaio dispone un ipoteca a favore nostro. In fondo noi PRESTIAMO dei soldi a loro affinchè estinguano il debito. Ma il loro avvocato dice che ci vogliono soldi, 5% del valore?
    Posso dichiarare nullo il preliminare visto che non c'era menzione del pignoramento e chiedere indietro il mio assegno?
    L'immobiliare può firmare un preliminare anche se l'immobile è pignorato ed è già andato all'asta?
    Posso trattare direttamente con il creditore?
    Grazie in anticipo a chi mi vorrà aiutare
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ragazzi..................bisogna fare i controlli prima di firmare la proposta.
    prima................non dopo.
    avreste scoperto dell'ipoteca e non vi sareste messi in questo guaio.
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    già questo avrebbe dovuto farvirizzare le antenne.

    Aggiunto dopo 11 minuti :

    già questo avrebbe dovuto farvi rizzare le antenne. Comunque se , come dici , la casa è già andata all'asta non possono venderla, tralaltro senza l'intervento del tribunale, questo è sottrazione di bene oltre che truffa, quindi la proposta è nulla vai dal tuo avvocato e con lui incontra i proprietari e di loro di stracciare il tutto ( proposta ed assegno ) altrimenti denunci tutti per truffa. Ti consiglio di non pensare a niente altro che annullare il tutto, qualsiasi accordo tu possa fare tieni presente che in presenza di una società che ha problemi di solvibilità conclamati come questi, per due anni almeno l'immobile da te acquistato potrebbe esserti tolto dal tribunale su richiesta di creditori o a seguito di istanza di fallimento. Quindi come diceva Totò " desisti " .
     
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  4. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Intanto sarebbe opportuno capire chi ha firmato quel preliminare da parte venditrice.
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Intanto non capisco perchè, essendo venuti a conoscenza della vendita attraverso il cartello di tecnocasa, non vi siate rivolti a loro. Di fatto avete "scavalcato" l'agenzia la quale avrebbe potuto - tra l'altro - indicarvi il modo migliore per muovervi.
     
  6. aurora08

    aurora08 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Forse prima dovevate sentire l'agenzia probabilmente loro l sapevano.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi che la vostra storia èesattamente un elenco di tutte le cose che NON vanno fatte:

    - avete saltato l'agenzia che avrebbe potuto indicarvi come comportarvi

    - vi siete fatti mettere fretta dai proprietari (e questo già vi avrebbe dovuto mettere in guardia)

    - invece di scegliere un notaio vostro, siete andati dal loro avvocato, che è anche un politico, e anche questo vi avrebbe dovuto mettere sul chi va là...

    - avete fatto un assegno posdatato, che non si dovrebbe fare

    - pensate ancora che non abbiano capito che l'assegno era posdatato...

    Io scapperei a gambe levate, a meno che un avvocato serio e un notaio altrettanto serio non vi indichino - se c'è - il sistema per salvare capra e cavoli....

    Silvana
     
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  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente non hanno ancora trasferito le loro cose in quanto anche quelle sono sotto sequestro.
    Se l'immobiliare fallisce, la casa va sempre all'asta. Mica la radono al suolo.
    Ma siete sicuri che il loro avvocato sia davvero un avvocato?
    Se la casa è già all'asta che ve ne fate di un preliminare trascritto?
    Ma pensate che il notaio non verifichi prima di farvi sottoscrivere un preliminare?
    Io credo che, invece, chiamerà i carabinieri!

    Ma non può essere vero. E' un tentativo maldestro per spillarvi quattrini.
    La casa è all'asta e l'immobiliare non può vantare alcun titolo sulla stessa.

    Se posso, un consiglio: cercate in qualche maniera di bloccare l'assegno, anche con una dettagliata denuncia presso i carabinieri.
    Chiedete all'Ordine se il loro avvocato è veramente avvocato e se ancora in attività.
    Se lo è denunciatelo per truffa, se non lo è, denunciatelo ugualmente.
    Se riuscite a recuperare l'assegno, mettete un cero a chi volete, ringraziatelo con l'impegno solenne di non guardare più in vita vostra cartelli tecnoverdi.
     
  9. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non è vero, o meglio, non è corretto detto così. La casa si può vendere sempre e comunque purché ci sia l'ok del creditore. Il creditore dà l'ok se gli viene pagato il suo credito. Il giudice non fa altro che estinguere la procedura, se le parti sono addivenute ad un accordo.

    La proposta non è nulla, a meno che non contravviene la legge. A parte il fatto che bisognerà vedere cosa c'è scritto, se si tratta di una proposta "standard", avendo taciuto alcune cose, il venditore è inadempiente, quindi il promissario acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra.

    All'atto pratico le cose sono diverse, e qui posso concordare un po' con tutti. Se l'assegno è postdatato, fermo restando che non si può fare, si dovrebbe poter bloccare. Dubito che i venditori abbiano i soldi per restituire il doppio della caparra, e non vale assolutamente la pena di iniziare azioni legali verso gente che è già pignorata. Se i signori incassano i soldi, secondo me gli acquirenti non li vedono più...

    Io personalmente non l'andrei a comprare nemmeno all'asta, a questo punto, perché secondo me ci saranno solo rogne.
    Cercate di bloccare l'assegno, intanto. Poi forse non sarebbe male farvi assistere da un avvocato.
     
  10. peopeone

    peopeone Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie a tutti per le risposte! Avete tutti ragione.....
    Vogliamo assolutamente annullare il tutto e stracciare quell'assegno, ma ci viene un dubbio!
    Ho letto in internet che ci sono dei tempi entro i quali è possibile chiedere la risoluzione del contratto e relativi eventuali danni.
    E' corretto? Insomma, sono passati quasi due mesi da quando abbiamo firmato il preliminare ed abbiamo aspettato tutto questo tempo anche per trovare delle soluzioni. Ora ci chiediamo se possiamo ancora bloccare la compravendita per inadempienza del venditore e chiedere l'assegno indietro!!!!!
    Domani potremmo avere delle certezze in merito ad alcune difformità tra lo stato di fatto e i progetti depositati in comune,
    anche questo può servire ad annullare il contratto?
    Grazie a tutti....:disappunto:
     
  11. peopeone

    peopeone Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Eh già...solo Totò riusciva a vendere la fontana di Trevi :applauso:
    L'acquisterei come prima casa, mi sono informata e non dovrebbe essere un problema il discorso fallimento.....ma questo è il meno.
    Non ho un avvocato, mi chiedo: io posso annullare il tutto e chiedere la restituzione dell'assegno con una A/R?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sei capitato nel bel mezzo di una truffa con l'ausilio di un avvocato.
    Richiedi indietro l'assegno, anzi bloccalo in banca dietro formale denuncia all'autorità.
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... un assegno postdatato non interrompe il credito ne lo sospende... se io metto una data posteriore in un assegno compio un illecito (uso un assegno come una cambiale), l'assegno invece può esser messo all'incasso nel momento della presentazione alla banca propria, o riscosso alla banca emittente.


    (Cassazione: 25 maggio 2001, n.7135; 30 maggio 1996, n.5039; 11 maggio 1991, n.5278)
     
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  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa gcaval, da quello che scrive peopeone io rilevo che l'immobile è gia stato messo all'asta ( quindi è gia sotto procedimento coattivo di vendita ) ed il primo incanto è andato deserto, certo che è sempre possibile la vendita ma in questa fase ,questa deve avvenire con provvedimento del Tribunale o per meglio dire con l'autorizzazione e con l'intervento del curatore innanzi a cui si farà il preliminare di vendita ed il successivo rogito ( sempre che l'importo copra i debiti e non ci siano altre istanze in corso ). Poi l'art. 492 del Codice di Procedura Civile , specifica che l'ufficiale giudiziario ingiunge al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre i beni ad esso assoggettati alla garanzia del credito espressamente indicato. (in parole povere la persona non dispone più del proprio immobile) . Non avendo per legge la disponibilità dell'immobile il proprietario non può vendere , una eventuale vendita è sottrazione del bene con coinvolgimento penale anche del compratore ( beninteso da dimostrare ) ed inoltre l'atto è nullo , proprio perchè il venditore non avendo la disponibilità del bene non ha titolo alla vendita . Non a caso non sono entrato nel particolare circa la redazione della proposta perchè non ci interessa trovare motivi di annullabilità , la proposta è nulla perchè contravviene la legge . Resto dell'idea che una soluzione " bonaria " ( stante anche la presenza di un titolo di pagamento postdatato) fuori da aggrovigliamenti legali, sia un modo per far finta che non è successo niente e per uscire da rotture di scatole , ed eviti anche problemi legali ben più gravi alla" cricca " del venditore. Se la " cricca comprende che l' aver tentato la truffa gli è andata male , acconsentirà a stracciare il tutto altrimenti una bella denunzia per truffa circostanziata da nomi e cognomi farà giustizia a tutti.
     
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  15. peopeone

    peopeone Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Va bene, sulla questione assegno postdatato ne ho sentite di tutti i colori.
    Sarà pure irregolare, ma non lo puoi incassare prima della data indicata; i signori bonnie e clyde (venditori) hanno accettato e controfirmato.....anche se...forse...non avevano realizzato che non potevano ancora arraffare i MIEI soldi, ma hanno accettato loro malgrado. Quindi c'è accordo tra le parti! Non credo sia io qui l'accusata, ma LORO che si sono dimenticati di scrivere sul preliminare che esiste un grave vizio. Da parte mia mi sono messa al "riparo" diciamo così, infatti i soldi non li ho ancora persi e mi chiedo: il venditore ha interesse a questo punto a portare avanti la farsa ed incassare il mio assegno se è lui in difetto? Non sono io quella che non può comprare (sono pronta con il mutuo...) ma è lui che non può vendere, giusto? E' lui la parte inadempiente.......e sicuramente si guarda bene dall'incassare impropriamente quell'assegno.......tutte le caserme dei dintorni lo conosceranno!!!!!
    Ripeto, l'incasso di quell'assegno era subordinato alla sottoscrizione dell'atto notarile.
    E' vero che forse possono giocare la carta del...tempo non ancora "scaduto" (30/06/2011), ma se le cose non si sbloccano i signori possono portare a oltranza il preliminare perchè non hanno i fondi necessari per togliere il pignoramento e incassare cos' il mio assegno?
    Mamma mia......come siamo complicati in Italia......e c'è sempre qualcuno pronto a romperti le uova nel paniere.....ufffaaa
     
  16. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ancora fuffa.

    Non è questione legata al tuo caso, sul quale non ho posto attenzione, il mio intervento era legato a correggere una informazione falsa.

    NOn solo l'assegno postdatato lo si può incassare prima, ma non lo si può nemmeno bloccare (si bloccano solo dietro regolare denuncia per furto o smarrimento o non ci sia una denuncia per qualcosa di serio), non basta una telefonata alla banca...

    Per paradosso è più facile bloccare un assegno DATATO (8 giorni su piazza 15 fuori), passato un certo tempo.

    Non ho postato gli articoli di legge ma nelle sentenze postate trovi i riferimenti.

    Ora Lascio di nuovo questo luogo di professionismo imperante e torno al mio lavoro di non professionista.. ;) :^^:
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Peopoenone
    Precisiamo che tu non sei l'accusata ma la parte lesa in questa storia, poi ci sarà anche l'accordo tra le parti a concludere la vendita ma, particolare non trascurabile , questi " signori " non hanno nessun potere a vendere un immobile che non è nella loro disponibilità bensi sotto custodia giudiziaria e sotto procedimento di vendita giudiziaria. Tutto il procedimento così come iniziato e la proposta è nulla, non può esistere una vendita e tutti gli accordi presi non ha nessun valore giuridico, legalmente parlando è una truffa, truffa perpetrata ai tuoi danni. Se interessato all'acquisto dell'immobile in oggetto, la procedura corretta è quella di prendere contatto con il Tribunale ed il curatore e con loro definire la possibilità di intervenire nell'acquisto dell'immobile, ma dico molto onestamente che non so se è possibile in questa fase del procedimento giudiziario ( l'immobile è gia stato posto al primo incanto andato deserto ) , un Notaio ti saprà essere molto più di aiuto, fermo restante che penso il problema principale sia risolvere la questione proposta ed assegno ( che come giustamente precisato da pensoperme è riscuotibile da oggi anche se postdatato), e la cosa migliore levarsi da questa situazione. La casa sarà anche bella ma i rischi sono tanti, principalmente futuri.
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Su tutti gli assegni c'è scritto: a vista pagate questo assegno.
    Se proprio vogliono, i signori B. & C. vanno in banca e se c'è provvista (soldi) il cassiere è obbligato a pagare, anche se posdatato.
    Ti riconsiglio di bloccare il pagamento.
     
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    " Un tempo l’emissione di un assegno postdatato era considerato un reato e punito con sanzioni pecuniarie anche se in realtà era molto raro che si arrivasse a tanto.

    Con il D.lgs.507/99 non si configura più un illecito penale bensì l’evasione dell’imposta di bollo (vedere DPR 642/1972). Perché? Perché un assegno postdatato assume in pratica la veste di una cambiale e come tale soggiace alla normativa dell’imposta di bollo (12 per mille).

    L’assegno postdatato può essere presentato all’incasso a vista in virtù del r.d. 21/12/1933 che dispone che l’assegno è pagabile a vista e ogni altra disposizione si ha per non scritta.

    Quindi vediamo che succede se si emette un assegno postdatato:
    - l’assegno viene presentato alla data (oppure posteriore) indicata: non succede nulla poiché non risulta la postdatazione.
    - l’assegno viene presentato prima della data indicata: se vi è provvista la banca paga l’assegno e dovrebbe denunciare all’Ufficio del registro (e quindi Agenzia Entrate) l’emittente dell’assegno per evasione dell’imposta di bollo nonché le sanzioni previste (che dovrebbero essere da 1 a 5 volte l’imposta evasa).

    Nel caso infine che non vi sia provvista, il presentatore per potere procedere al protesto deve regolarizzare fiscalmente l’assegno con il versamento (in questo caso lui) andando all’Ufficio del registro per il pagamento dell’imposta evasa oltre alle relative sanzioni.
    Ovviamente a carico dell’emittente del cabriolet vi sono tutte le sanzioni etc."

    Non penso che i signori venditori siano tanto sprovveduti specie se indirizzati da questo fantomatico Avvocato politico.
     
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  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Da quanto scrive, si tratta di un'esecuzione immobiliare e non di un fallimento, quindi non c'è nessun curatore fallimentare, ma solo un giudice o un delegato (notaio, commercialista). oltre un custode. La proprietà è sempre in capo ai signori, e da quanto si dice qui, anche il possesso. In più, se anche questo non fosse così, è possibile sempre e comunque fare un contratto di vendita di cosa futura! Anch'io posso promettere in vendita la casa dei signori, pur non essendone il proprietario. Ciò non rende il contratto nullo, ma me inadempiente nel momento in cui non ho i titoli per poterlo portare a conclusione con il trasferimento della proprietà reale.
    Sembrerà assurdo, ma è assolutamente così.

    Ti ribadisco che la cosa importante è trovare l'accordo con il creditore (da quanto detto qui ce n'è solo uno). Poi ovviamente bisogna andare in tribunale per l'estinzione della procedura, come già detto. Ovviamente questo passo è indispensabile, perché il pignoramento è trascritto e quindi l'immobile non si può vendere. Ma se il creditore rinuncia agli atti, la procedura viene estinta e il pignoramento cancellato. Ergo l'immobile si può trasferire di proprietà, come concordato nel preliminare.
    Bisogna vedere dunque cosa c'è scritto nel preliminare, se l'acquirente si è impegnato al pagamento del debito (ma mi sembra di aver capito che del pignoramento non se ne sia fatta mai menzione) oppure se c'era la condizione che l'acquisto sarebbe avvenuto dopo la cancellazione di questo, ecc. ecc.
     
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