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Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti sono nuovo di questo forum e vi faccio i complimenti per gli argomenti e la vostra competenza. Un parente a me molto vicino ha subito un pignoramento immobiliare da qualche mese dopo aver avuto rigetto legge 3/2012 sovraindebitamento, la banca nei mesi precedenti non ha mai riposto alle sue mail per trattare e adesso la posizione è passata ad un Service esterno. La perizia sull'immobile verrà fatta a breve, e ho suggerito di optare per una vendita prima che vada all'asta proponendo un eventuale Saldo e Stralcio. Visti i tempi, la svalutazione degli immobili e sto Coronavirus prima che si faccia la prima asta passeranno altri mesi e andrà sicuramente deserta. Ho suggerito: Mandato di vendita con Agenzia immobiliare per dimostrare al Service che vuole transare prima dell'asta, inserire prezzo di vendita del 15% in meno in modo da renderlo più appetibile. Chi sa darmi un consiglio? Avevo anche pensato di proporre io stesso un preliminare di acquisto al 50/60% valore debiti (che sono mutuo residuo con rate insolute + prestiti tutti con stessa banca) € 139.000 valore immobile circa €100.000 ma adesso secondo me €89.000 in base al contesto del 1969 quindi vetusto. Che ne pensate? Cosa suggerite? Grazie
 

TheCat2

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti sono nuovo di questo forum e vi faccio i complimenti per gli argomenti e la vostra competenza. Un parente a me molto vicino ha subito un pignoramento immobiliare da qualche mese dopo aver avuto rigetto legge 3/2012 sovraindebitamento, la banca nei mesi precedenti non ha mai riposto alle sue mail per trattare e adesso la posizione è passata ad un Service esterno. La perizia sull'immobile verrà fatta a breve, e ho suggerito di optare per una vendita prima che vada all'asta proponendo un eventuale Saldo e Stralcio. Visti i tempi, la svalutazione degli immobili e sto Coronavirus prima che si faccia la prima asta passeranno altri mesi e andrà sicuramente deserta. Ho suggerito: Mandato di vendita con Agenzia immobiliare per dimostrare al Service che vuole transare prima dell'asta, inserire prezzo di vendita del 15% in meno in modo da renderlo più appetibile. Chi sa darmi un consiglio? Avevo anche pensato di proporre io stesso un preliminare di acquisto al 50/60% valore debiti (che sono mutuo residuo con rate insolute + prestiti tutti con stessa banca) € 139.000 valore immobile circa €100.000 ma adesso secondo me €89.000 in base al contesto del 1969 quindi vetusto. Che ne pensate? Cosa suggerite? Grazie
@miciogatto è l'esperto in questione.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ciao a tutti sono nuovo di questo forum e vi faccio i complimenti per gli argomenti e la vostra competenza. Un parente a me molto vicino ha subito un pignoramento immobiliare da qualche mese dopo aver avuto rigetto legge 3/2012 sovraindebitamento, la banca nei mesi precedenti non ha mai riposto alle sue mail per trattare e adesso la posizione è passata ad un Service esterno. La perizia sull'immobile verrà fatta a breve, e ho suggerito di optare per una vendita prima che vada all'asta proponendo un eventuale Saldo e Stralcio. Visti i tempi, la svalutazione degli immobili e sto Coronavirus prima che si faccia la prima asta passeranno altri mesi e andrà sicuramente deserta. Ho suggerito: Mandato di vendita con Agenzia immobiliare per dimostrare al Service che vuole transare prima dell'asta, inserire prezzo di vendita del 15% in meno in modo da renderlo più appetibile. Chi sa darmi un consiglio? Avevo anche pensato di proporre io stesso un preliminare di acquisto al 50/60% valore debiti (che sono mutuo residuo con rate insolute + prestiti tutti con stessa banca) € 139.000 valore immobile circa €100.000 ma adesso secondo me €89.000 in base al contesto del 1969 quindi vetusto. Che ne pensate? Cosa suggerite? Grazie

Ciao Lukas e complimenti per il tuo spirito di iniziativa in un campo delicato e per il tuo desiderio di aiutare il tuo parente.

Veniamo al caso specifico.

La banca, per tramite del suo servicer, non prenderà posizione prima di conoscere il contenuto della perizia visto che sarà redatta a breve.

Detto questo, le altre cose importanti da sapere sono le seguenti:

Quanto vale realmente l'immobile sul mercato?
Non secondo te o secondo il perito. Secondo un reale acquirente disposto a mettere per iscritto una proposta di acquisto corredata di assegno da lasciare in deposito a un terzo (agente immobiliare per esempio).

Questo ti servirà per due motivi.

Il primo motivo è sapere quanti soldi ci sono a disposizione, al massimo, da offrire ai creditori.

Il secondo motivo è che alcune banche (ma non tutte) vogliono vedere una proposta di acquisto dell'immobile. (Sono stufe di esecutati e avvocati che inviano proposte transattive che poi vengono disattese)

Non ho ben capito se 139K è l'ammontare dei crediti vantati dai creditori. Nel caso vanno aggiunte le spese legali che al momento potrebbero ammontare a circa 5K per poi aumentare man mano nel tempo ogni volta che si tiene un'asta.

Quanto a offrire 50-60% del credito non ha senso se non lo confrontiamo con l'aspettativa di ricavo in asta. Se dalla prossima asta il creditore si aspetta di ricavare una certa cifra X, quella è la cifra su cui si può ragionare, piuttosto che su una percentuale del credito.


Come avrai notato parlo sempre al plurale a proposito dei creditori.

E' infatti importante sapere quanti creditori ci sono oggi nel pignoramento.
E questo puoi vederlo dal fascicolo depositato in tribunale.

E' altrettanto importante sapere se vi sono altri creditori che potrebbero entrare da un momento all'altro. Chiedi al tuo parente se si ricorda di altri debiti.


Devo anche avvertirti che il campo è piuttosto complesso per i non addetti ai lavori e che quindi potrebbero commettere passi falsi senza rendersene conto.

Fammi sapere, se vuoi, eventuali aggiornamenti sulla situazione.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Ciao Lukas e complimenti per il tuo spirito di iniziativa in un campo delicato e per il tuo desiderio di aiutare il tuo parente.

Veniamo al caso specifico.

La banca, per tramite del suo servicer, non prenderà posizione prima di conoscere il contenuto della perizia visto che sarà redatta a breve.

Detto questo, le altre cose importanti da sapere sono le seguenti:

Quanto vale realmente l'immobile sul mercato?
Non secondo te o secondo il perito. Secondo un reale acquirente disposto a mettere per iscritto una proposta di acquisto corredata di assegno da lasciare in deposito a un terzo (agente immobiliare per esempio).

Questo ti servirà per due motivi.

Il primo motivo è sapere quanti soldi ci sono a disposizione, al massimo, da offrire ai creditori.

Il secondo motivo è che alcune banche (ma non tutte) vogliono vedere una proposta di acquisto dell'immobile. (Sono stufe di esecutati e avvocati che inviano proposte transattive che poi vengono disattese)

Non ho ben capito se 139K è l'ammontare dei crediti vantati dai creditori. Nel caso vanno aggiunte le spese legali che al momento potrebbero ammontare a circa 5K per poi aumentare man mano nel tempo ogni volta che si tiene un'asta.

Quanto a offrire 50-60% del credito non ha senso se non lo confrontiamo con l'aspettativa di ricavo in asta. Se dalla prossima asta il creditore si aspetta di ricavare una certa cifra X, quella è la cifra su cui si può ragionare, piuttosto che su una percentuale del credito.


Come avrai notato parlo sempre al plurale a proposito dei creditori.

E' infatti importante sapere quanti creditori ci sono oggi nel pignoramento.
E questo puoi vederlo dal fascicolo depositato in tribunale.

E' altrettanto importante sapere se vi sono altri creditori che potrebbero entrare da un momento all'altro. Chiedi al tuo parente se si ricorda di altri debiti.


Devo anche avvertirti che il campo è piuttosto complesso per i non addetti ai lavori e che quindi potrebbero commettere passi falsi senza rendersene conto.

Fammi sapere, se vuoi, eventuali aggiornamenti sulla situazione.
Ammesso che sei sicuramente più esperto di me, e che non voglio fare una critica,
su 2 punti sono d'accordo solo parzialmente:
1) Le perizie sono spesso fuori prezzo (in rialzo rispetto al valore) e pure di molto
2) Spesso, se anticipi l'asta, sulla base del prezzo a cui uscirebbe l'immobile e anticipando di almeno 2 mesi l'offerta, puoi vederti accettata una proposta a meno di quanto sarebbe il prezzo del primo incanto che sappiamo tutti al 99% va senza esito e quindi il valore già di per se la Banca sa che non lo prenderà o quasi
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ciao Christian.

Sono d'accordo su entrambi i punti e quindi, probabilmente, mi sono spiegato male io prima, ci riprovo.


Riguardo alla perizia non dico che va presa come riferimento (anche se ultimamente sono mediamente molto meno sballate che in passato)

Dico che il gestore/la banca non hanno altri elementi a disposizione prima che sia depositata la ctu. Non sa quanto vale l'immobile non conosce l'immobile, la zona, la città.

Sa solo quanto è il debito accumulato e il valore totale dell'ipoteca a garanzia. Sa che quasi sempre dall'asta prenderà solo una parte del credito vantato. Ha bisogno di sapere quanto, per capire se l'offerta che gli arriva è vantaggiosa oppure no.

Quindi parte da un numero da leggere in perizia.
(E a volte infatti mandano un perito per conto loro se ricevono una proposta, non c'è ancora il pignoramento ma la sofferenza è conclamata)

Se mancano poche settimane alla perizia del tribunale è ovvio che aspetteranno un attimo per vedere che importo dichiarerà il ctu e quindi a che importo di offerta base/minima sarà in asta. Poi da lì ci si lavora. Magari per dimostrare che non è realistico prendere quella cifra in asta.

Capita di fare offerte prima che vi sia la ctu ma in questi casi è perchè mancano molti mesi, il pignoramento è stato appena avviato o siamo ancora al precetto o ancora prima.


Spero di aver chiarito, altrimenti son qua.
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti e grazie per le risposte, soprattutto a Miciogatto preparatissimo da paura! Sono più preciso avendo altre fresche informazioni: il Debito è solo con Bnl (sia mutuo ipotecario €115.000 tra capitale e rate insolute e 3 prestiti sempre con la stessa banca per altri euro 24.000 quinti totale euro 139.000). La perizia non è ancora stata effettuata dal ctu ma solo dall'agente immobiliare €89.000
L'appartamento vale questa cifra o poco più considerando anno 1969, stabile vetusto, inquilini extracomunitari in aumento. Rate condominio ok e altri creditori inesistenti.
Ecco qui! Spero di essere stato esaustivo...
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate scrivo anche che considerando il periodo particolare, perizia ancora da effettuare, unico creditore, aste bloccate, banche sul lastrico, clienti e famiglie peggio, secondo me il Saldo e Stralcio se fatto bene sarebbe un opportunita' per tutti (sia con vendita immobile che solo proposta liquidità). Forse sono troppo ottimista ma è il momento di far ragionare tutti con equilibrio altrimenti da Settembre sarà scatafascio totale!
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
il Debito è solo con Bnl (sia mutuo ipotecario €115.000 tra capitale e rate insolute e 3 prestiti sempre con la stessa banca per altri euro 24.000 quinti totale euro 139.000)
A questa cifra dovrai aggiungere interessi, more e spese.


La perizia non è ancora stata effettuata dal ctu ma solo dall'agente immobiliare €89.000
Ripeto, al momento la banca aspetta di leggere la cifra ufficiale della prossima asta.

Scusate scrivo anche che considerando il periodo particolare, perizia ancora da effettuare, unico creditore, aste bloccate, banche sul lastrico, clienti e famiglie peggio, secondo me il Saldo e Stralcio se fatto bene sarebbe un opportunita' per tutti (sia con vendita immobile che solo proposta liquidità). Forse sono troppo ottimista ma è il momento di far ragionare tutti con equilibrio altrimenti da Settembre sarà scatafascio totale!
Tutte carte che puoi giocarti (insieme ad altre, magari migliori e dimostrabili, che possono venir fuori studiando per bene la pratica) ma alla fine decide il creditore se accettare oppure no.
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
A questa cifra dovrai aggiungere interessi, more e spese.




Ripeto, al momento la banca aspetta di leggere la cifra ufficiale della prossima asta.



Tutte carte che puoi giocarti (insieme ad altre, magari migliori e dimostrabili, che possono venir fuori studiando per bene la pratica) ma alla fine decide il creditore se accettare oppure no.
Grazie Miciogatto, sempre sul pezzo! Per carte magari migliori e dimostrabili cosa intendi? Scusa se ti rompo ma vorrei non commettere e far commettere errori....
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Completo il post di sopra che stavo rieditando.

Intanto leggo nel pensiero cosa dirà (o penserà) una banca riguardo alla lista delle tue motivazioni che scrivevi sopra.

-perizia ancora da effettuare
(siamo abituati ad aspettare almeno 5 anni da quando uno smette di pagare il mutuo a quando prendo qualcosa dall'asta. La perizia arriva tra poche settimane, secondo te, prima di intavolare una trattativa, non aspetto almeno di sapere la cifra?)

-unico creditore
(E quindi? Io ho ipoteca di primo grado, a me non cambia una virgola)

-aste bloccate
(Si, ma tanto a ottobre riprendono)

-banche sul lastrico
(ehhh? come ti permetti?)

-clienti e famiglie peggio
(eh lo so, mi spiace ma io guardo i numeri e seguo quello che mi dice il mio capo)
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Completo il post di sopra che stavo rieditando.

Intanto leggo nel pensiero cosa dirà (o penserà) una banca riguardo alla lista delle tue motivazioni che scrivevi sopra.

-perizia ancora da effettuare
(siamo abituati ad aspettare almeno 5 anni da quando uno smette di pagare il mutuo a quando prendo qualcosa dall'asta. La perizia arriva tra poche settimane, secondo te, prima di intavolare una trattativa, non aspetto almeno di sapere la cifra?)

-unico creditore
(E quindi? Io ho ipoteca di primo grado, a me non cambia una virgola)

-aste bloccate
(Si, ma tanto a ottobre riprendono)

-banche sul lastrico
(ehhh? come ti permetti?)

-clienti e famiglie peggio
(eh lo so, mi spiace ma io guardo i numeri e seguo quello che mi dice il mio capo)
Si infatti, la banca attenderà il valore di perizia e poi dopo si potranno fare tutte le controproposte, saldi e stralci, acquisto etc... anche io non conoscendo il valore di un immobile farei così. La penso come te, quindi conviene attendere e poi fare!
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Completo il post di sopra che stavo rieditando.

Intanto leggo nel pensiero cosa dirà (o penserà) una banca riguardo alla lista delle tue motivazioni che scrivevi sopra.

-perizia ancora da effettuare
(siamo abituati ad aspettare almeno 5 anni da quando uno smette di pagare il mutuo a quando prendo qualcosa dall'asta. La perizia arriva tra poche settimane, secondo te, prima di intavolare una trattativa, non aspetto almeno di sapere la cifra?)

-unico creditore
(E quindi? Io ho ipoteca di primo grado, a me non cambia una virgola)

-aste bloccate
(Si, ma tanto a ottobre riprendono)

-banche sul lastrico
(ehhh? come ti permetti?)

-clienti e famiglie peggio
(eh lo so, mi spiace ma io guardo i numeri e seguo quello che mi dice il mio capo)
Ciao Miciogatto, riscrivo perché è arrivata la perizia dell'immobile! Valutata €66.000! (Incredibile! Nel 2005 acquistato a 165.000!). Sto pensando di proporre 40.000 alla Bnl a saldo e stralcio che ne pensi? Considerando che all'asta potrebbe arrivare a 30.000 se tutto va bene tra 2 anni la vendono... ah dimenticavo. Il perito ha scoperto abuso edilizio sanabile con 2.500 circa. A questo punto che faresti? Grazie
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ciao Miciogatto, riscrivo perché è arrivata la perizia dell'immobile! Valutata €66.000! (Incredibile! Nel 2005 acquistato a 165.000!). Sto pensando di proporre 40.000 alla Bnl a saldo e stralcio che ne pensi? Considerando che all'asta potrebbe arrivare a 30.000 se tutto va bene tra 2 anni la vendono... ah dimenticavo. Il perito ha scoperto abuso edilizio sanabile con 2.500 circa. A questo punto che faresti? Grazie
Ciao Lukas,

senza avere in mano tutte le informazioni e studiarmi tutti i documenti non è serio dirti cosa farei perchè non ho tutti gli elementi.

Sicuramente una perizia bassa è un elemento a tuo favore, bisogna capire gli altri.

Aggiungo che conta molto anche la situazione patrimoniale e reddituale degli esecutati (e garanti se ve ne sono).

Rinnovo il consiglio di rivolgerti a un esperto della tua zona.

In ogni caso in bocca al lupo per la situazione.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ciao Miciogatto, riscrivo perché è arrivata la perizia dell'immobile! Valutata €66.000! (Incredibile! Nel 2005 acquistato a 165.000!). Sto pensando di proporre 40.000 alla Bnl a saldo e stralcio che ne pensi? Considerando che all'asta potrebbe arrivare a 30.000 se tutto va bene tra 2 anni la vendono... ah dimenticavo. Il perito ha scoperto abuso edilizio sanabile con 2.500 circa. A questo punto che faresti? Grazie
Vuoi offrire denari direttamente tu? Compreresti tu? Hai contanti disponibili? L'obbiettivo è sempre quello di metterla in vendita tramite agenzia?
 

Lukas760

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sicuramente ci provo a 40.000 euri visto che la perizia è 66.000 e scende del 25%. Il saldo e stralcio immobiliare diventerà sempre più interessante per i privati ma soprattutto per le banche!
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Sicuramente ci provo a 40.000 euri visto che la perizia è 66.000 e scende del 25%. Il saldo e stralcio immobiliare diventerà sempre più interessante per i privati ma soprattutto per le banche!
Tentar non nuoce, ma occhio, da solo è complicato, come ti è già stato indicato.

PS la banca sicuramente ti chiederà almeno 50k.
 

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