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  1. marilzo

    marilzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vorrei chiede un parere... ho avuto in donazione nel 87 un alloggio intestato a me, dopo qualche mese mio marito ha comperato 3 stanze di un alloggio confinante e l'atto di vendita è intestato a lui abbiamo fatto tutte le pratiche e abbiamo unito i 2 alloggi. Nel 89 ci siamo sposati con comunione dei beni. Risulta a catasto il 100% del mio alloggio a me e il 100% dell'altro alloggio a mio marito. di uno dei due paghiamo sempre ICI e ora IMU. vorremmo sapere cosa possiamo fare per avere un unico alloggio (premetto che abbiamo una unica entrata e paghiamo la tarsu che arriva intestata a mio marito per l'alloggio intero) grazie
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    Ma catastalmente risultano due unità immobiliari separate?
     
  3. marilzo

    marilzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si a catasto risultano due unità con la stessa rendita catastale. nel 2005 abbiamo dato tutto in mano a un Geometra che è andato a catasto a fare (Mod. D1) accertamento della proprietà immobiliare urbana ...nel quadro D dice porzione di u.i.u. unita di fatto con quella del foglio 34 particella 264 sub. 2 (che è la parte di mio marito)rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali ..praticamente da allora ci hanno cambiato le rendite e ce ne hanno data a ciascuno una nuova ma uguale! non so se mi sono spiegata bene!!!!
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    In visura le due porzioni hanno il sub diverso?
     
  5. Abakab

    Abakab Ospite

    Se ci sono 2 sub diversi di fatto abitate in 2 unità immobiliari distinte, giocoforza una non verrà considerata abitazione principale.
     
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  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sarebbe interessante capire quali pratiche avete fatto per unire i due alloggi.
    Mi resta difficile capire che tipo di acquisto ha fatto tuo marito, ha comprato tre stanze di un'altra proprietà ( quindi una porzione di appartamento ma in che modo ?) è stato fatto un frazionamento immagino ma che tipologia di immobile è uscito fuori non lo capisco , tre stanze con accesso da dove???? visto che dici che sono due unità distinte ?????

    trovo il quesito che hai posto poco chiaro.

    Richiedere la fusione delle due unità è possibile , chiaramente avremo un unico subalterno (che sarà diverso dagli originari es. sub 502 consistente in un unica unità abitativa)

    oltretutto dovremmo trovare lo stesso riscontro in catasto richiedendo la planimetria.

    quando dici abbiamo fatto tutte le pratiche cosa intendi??
     
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  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono un addetto ai lavori ma mi è capitato di leggere un trattatello di tecnica catastale: credo di aver capito la situazone anche se non so esattamente la soluzione. E' materia per amici come @SALVES,

    Il tema è: possono unirsi due u.i.u intestate a titolari distinti? Con quali effetti dal punto di vista fiscale?
    Alla prima domanda mi sentirei di dire NI: una regola catastale presuppone che la fusione di due immobili possa essere portata a termine a patto che la proprietà sia omogenea. Ma di fatto esistono u.i unite: in quel caso il catasto prevede (o prevedeva) una specialissima formulazione con doppio identificativo (in pratica l'unione dei due distinti sub originari) e l'assegnazione di una rendita fiscale unitaria ai soli fini fiscali. Esattamente quanto marilzo ci ha descritto-

    Ma a quali fini fiscali si applica? Quando è stata predisposta questa possibilità, IMU ed ICI forse non esistevano ancora: ai fini IMU lo stato è disposto a considerarla una singola abitazione prinipale? Credo che un tributarista di fama potrebbe spuntarla, un privato cittadino potrebbe tentare un interpello, ma non so quali argomentazioni tecnico-fiscali richiamare.
     
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  8. marilzo

    marilzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io ho avuto dal catasto nel 2005 una rendita fiscale unitaria...in pratica mi hanno alzato le 2 rendite vecchie e ne ho 2 nuove (una per unità) uguali ma molto più alte di prima! ma anche con quello (mod. D1) pago sempre ICI o IMU per una unità! le tre stanze di mio marito appartenevano a un alloggio adiacente di 6 stanze noi ne abbiamo prese tre e le altre tre un altro proprietario...abbiamo avuto un po di tempo per entrare al civico 21 e poi abbiamo tirato su un muro e da li non possiamo più entrare (noi abbiamo l'ingresso solo al civico 19)
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Curiosità ulteriore: i civici 21 e 19 fanno parte di condomini diversi?
     
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  10. marilzo

    marilzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si sono 2 palazzine su 2 piani adiacenti (tipo casette a schiera) io sono anche proprietaria dell'alloggio al piano di sotto che pago come seconda casa!
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    credo si possa fare un atto di convenzione matrimoniale (non sò se in questo caso può essere fattibile )
    diciamo stipulare comunque un atto per fare rientrare in comunione (comproprietà) le due unità

    chiedere la fusione dei due immobili in un unica unità immobiliare (oltretutto le due unità sono di pari consistenza).

    L'ho buttata lì ....... tanto per ;)
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non conosco l'atto convenzione matrimoniale: certamente se i due coniugi acquistano reciprocamente pari quota sui due alloggi, magari configurando il pagamento come permuta (io ti do il mio 50%, tu mi dai il tuo 50%), il passaggio successivo della fusione opera a tutti gli effetti come unica unità immobiliare.
    Ma questo presumo comporti un costo notarile e tasse come normale compravendita.

    Ci si chiedeva se l'unione catastale di due parti di proprietà distinta, oltre che valere catastalmente con unica rendita potesse essere considerata anche ai fini IMU come unico immobile.

    Appena ho tempo posto l'esempio tratto dal libro di tecnica catastale.

    Ritorno a chiedere: le due palazzine sono legate in un medesimo condominio o sono "condominialmente" indipendenti? Hanno cioè parti in comune, come il giardino la viabilità ecc, o no? Lo chiedo perchè l'unione di stanze appartenenti a condomini diversi, potrebbe non essere lecita. Sul forum abbiamo dibattuto il tema, qualche opinione divergeva, ma prevaleva l'opinione che non si potesse gravare un condominio di una specie di servitù nei confronti di un condominio adiacente; il fatto che sia stato posto in rogito la promessa che non si sarebbe più utilizzato il vecchio accesso , lascerebbe supporre proprio che non si volesse creare un vincolo: che di fatto si è venuto comunque a creare. I nostri accedono da una scala diversa, ma se ad esempio si guasta il tetto sulle 3 camere acquisite sulla seconda scala , sarebbe un problema attribuire i costi a qualcuno che non farebbe più parte del condominio...
    Diverso se entrambe le palazzine sono amministrativamente un unico condominio: in questo caso è sufficiente una nuova ripartizione millesimale.
     
  13. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ritorno a fare una richiesta, in visura risultano due sub diversi per le porzioni di appartamento?
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare

    scusa marzillo , a parte le giuste considerazioni di Bastimento , quello che ancora a me non è chiaro è che tipo ti pratiche sia comunali e successivi accatastamenti avete fatto,
    - primo dubbio
    tu dici che tuo marito ha acquistato (prima del matrimonio e dell'ipotetico accorpamento successivo) tre stanze di un immobile?, quello che mi chiedo , dando per scontato che tuo marito non si sia acquistato una quota in percentuale di una proprietà indivisa, dò per scontato che prima di questo acquisto ci sia stato un frazionamento da una unità immobiliare grande in due unità abitative con due accessi distinti quindi camera/e cucina/angolo cottura, bagno. ( non riesco ad immaginare che altro tipo di acquisto urbanisticamente e catastalmente regolare, possa aver fatto, visto che successivamente hai detto che avete fatto delle pretiche ???? per ottenere due unita immobiliari unite.
    Primo punto di domanda. (premesso che frequentando il forum ho appreso che pur stando in Italia ogni Comune ragiona con una testa a se) mi vien da pensare come fanno ad esistere due unità immobiliari distinte e separate catastalmente unite ?

    chiedo lumi agli amici del forum

    quindi due rendite distinte, di conseguenza due subalterni diversi ( possibile graffati tra di loro??? ma se graffati tra loro (catastalmente uniti) perchè considerati due unità distinte e con due rendite ??????

    altra incognita
    ma richiedendo le planimetrie dei due subalterni ( sempre che siano effettivamente due) cosa esce fuori?????

    avete chiuso un ingresso ..... con quale strumento urbanistico ??? oppure spontaneamente ???????

    credo che prima di fare tutte le considerazioni fiscali, IMU etc. bisognerebbe capire che tipologia di alloggio/i avete generato

    ai fini condominiali , se ricordo bene i post precedenti, trattandosi di costruzioni a schiera deduco che il condominio sia unico, anche se trovo giusta l'osservazione di Bastimento.

    Per sdrammatizzare ed ironizzare , puoi spiegare meglio che pratiche sia Comunali che catastali, avete utilizzato per generare questo mostro di alloggio/i ? :)
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @ingelman. Cerco di riportare il paragrafo che fa al ns caso:
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chiaro il meccanismo e ti ringrazio per aver postato il "caso particolare"
    questo da una risposta al perchè si sia generata questa confusione, di nome e di fatto, del/degli immobili in oggetto

    resto sempre più convinto che occorre espandere la comunione dei coniugi alle due unità anche se questo dovesse comportare dei costi notarili aggiuntivi anche in funzione di una futura vendita ed al fine di avere un unica unità immobiliare con un unica identità definita e una sola rendita
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come conclusione pratica condivido: avevo approfondito questo tipo di caso perchè mi ritrovo un garage unico formato da tre porzioni di distinti proprietari....
    Capirai che è impossibile modificare lo stato, e le interpretazioni di diritti-doveri è come puoi immaginare variegata e non da tutti compresa ed analizzata a fondo.
    Trattandosi di coniugi, hanno gioco facile ad operare una comunione ed unione a tutti gli effetti, anche in vista di una facile gestione futura.
     
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    è esattamente quello che penso anch'io
    é vero e comprensibile che ognuno cerchi la strada meno onerosa, giusto che sia così
    ma del resto ci sono cose che andrebbero necessariamente regolarizzate nella giusta maniera quando si parla di immobili e di valore (presente e futuro)
     
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  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Anche se non è my cup of tea, provo ugualmente a rispondere all’interessante quesito, sperando di non dire corbellerie.

    La circolare 3/DF del 18 maggio 2012 fornisce indicazioni specifiche sulla definizione di “abitazioni principale” e sul suo trattamento ai fini IMU. Due sono le precisazioni.

    In primo luogo, l’agevolazione spetta per un’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. Ciò vale non solo ad escludere che il contribuente possa beneficiare dell’esenzione IMU per distinte abitazioni, ma anche ad escludere il caso di una abitazione principale di fatto unica, ma composta da distinte unità catastali. Nella circolare richiamata si precisa che il contribuente non può applicare l’agevolazione per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario.

    Il tema, in verità, era stato oggetto di pronunce in senso contrario in ambito civilistico. Si cita, tra tutte, Cassazione n°25902/2008, secondo cui, sia pure ai fini ICI, assume rilievo non già il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato.

    In definitiva, nel caso non infrequente di alloggio composto di due unità catastali, il contribuente (proprietario unico di entrambe) potrà far valere l’esenzione IMU per l’abitazione principale in relazione all’intera “prima casa” solo previo riaccatastamento in una sola unità.

    In secondo luogo, il concetto di residenza anagrafica e di dimora abituale vengono unificati e devono sussistere contemporaneamente.

    Ciò posto, esaminiamo ora il caso di specie che Bastimento ha perfettamente inquadrato: “Possono unirsi due unità immobiliari su cui gravano diritti reali non omogenei?”. A fini catastali la risposta è negativa: la nota n°1 della circolare richiamata dell’Agenzia del Territorio non lascia scampo:

    Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.
    I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza”.

    tanto più che il legislatore dell’IMU rileva la situazione catastale e non quella di fatto, pertanto, nel caso prospettato, si dovrebbe considerare abitazione principale un solo appartamento. Tuttavia, pur in assenza di conferme ufficiali, alcuni tributaristi ritengono che si dovrebbe salvare l’esenzione IMU anche nell’ipotesi di accatastamento unitario ai soli fini fiscali, quando cioè – come nel caso prospettato - non è possibile fondere più unità immobiliari a causa della loro distinta titolarità. Al riguardo costoro suggeriscono di richiedere all’Agenzia del Territorio di inserire una specifica annotazione (“porzione di unità immobiliare urbana unita di fatto, ai soli fini fiscali, con quella di Foglio xxx, Part. yyy, Sub. zzz ecc.”). Resta comunque da verificare sul campo, con estrema attenzione, se l’ente locale accolga tale tesi, considerando le due unità immobiliari abitazione principale di entrambi i coniugi.
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma trovo questa ipotesi incomprensibile
    come fare ad identificare due unità immobiliari distinte riconducendole in un unica unità solo ai fini fiscali :shock: ( ad entrambi i coniugi dovrebbe essere concessa la facoltà di abitare in due appartamenti distinti anche se materialmente uniti considerandoli abitazione principale del nucleo famigliare).

    o è zuppa o pan bagnato

    Certo che in fase di contenzioso uno cerca di percorrere tutte le strade possibili ed immaginabili per cercare di avere ragione di fronte ad una richiesta da parte dell'amministrazione finanziaria.

    Qui però , secondo il mio modesto parere ci troviamo di fronte ad un problema che non riguarda solo l'IMU ma che tipologia di immobili questi due proprietari hanno generato

    immobile A senza autonomia inquanto è stato chiuso quello che era l'accesso (ingresso) dal civico Y

    unito all'appartamento B quindi reso parte integrante dello stesso ma autonomamente ??????? non capisco come identificarlo (non certo appartamento)

    vi chiedo scusa ma ho indirizzato i miei studi come tecnico poi ho iniziato la mia attività come AI, quindi vedo tante cose poco chiare

    Ho chiesto (credo più di una volta a marilzo) quale strumento urbanistico avesse adottato per ottenere questa pseudo fusione oltrechè la chiusura dell'ingresso dal civico Y della prima unità.

    avere due u.i.u. ci può stare ma qui ci troviamo in un caso particolare del caso particolare (scusate il gioco di parole)

    Mantenere distinte le due unità anche se di fatto unite può avere la sua utilità soprattutto se uno dei due è un soggetto fallibile , ma questo presuppone che le due u.i. mantengano comunque una loro autonomia (ma una non ha più l'accesso se non passando attraverso l'altra unità)

    IMU o non IMU resto sempre più convinto che occorre espandere la comunione dei coniugi alle due unità anche se questo dovesse comportare dei costi notarili aggiuntivi anche in funzione di una futura vendita ed al fine di avere un unica unità immobiliare con un unica identità definita e una sola rendita
     
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