Prime case unite per non pagare IMU

[ingelman]

Il tema è: possono unirsi due u.i.u intestate a titolari distinti? Con quali effetti dal punto di vista fiscale?

credo si possa fare un atto di convenzione matrimoniale (non sò se in questo caso può essere fattibile )
diciamo stipulare comunque un atto per fare rientrare in comunione (comproprietà) le due unità

chiedere la fusione dei due immobili in un unica unità immobiliare (oltretutto le due unità sono di pari consistenza).

L'ho buttata lì ....... tanto per

 

[Bastimento]

credo si possa fare un atto di convenzione matrimoniale (non sò se in questo caso può essere fattibile )
diciamo stipulare comunque un atto per fare rientrare in comunione (comproprietà) le due unità

chiedere la fusione dei due immobili in un unica unità immobiliare (oltretutto le due unità sono di pari consistenza).
l'ho buttata lì ....... tanto per

Non conosco l'atto convenzione matrimoniale: certamente se i due coniugi acquistano reciprocamente pari quota sui due alloggi, magari configurando il pagamento come permuta (io ti do il mio 50%, tu mi dai il tuo 50%), il passaggio successivo della fusione opera a tutti gli effetti come unica unità immobiliare.
Ma questo presumo comporti un costo notarile e tasse come normale compravendita.

Ci si chiedeva se l'unione catastale di due parti di proprietà distinta, oltre che valere catastalmente con unica rendita potesse essere considerata anche ai fini IMU come unico immobile.

Appena ho tempo posto l'esempio tratto dal libro di tecnica catastale.

Ritorno a chiedere: le due palazzine sono legate in un medesimo condominio o sono "condominialmente" indipendenti? Hanno cioè parti in comune, come il giardino la viabilità ecc, o no? Lo chiedo perchè l'unione di stanze appartenenti a condomini diversi, potrebbe non essere lecita. Sul forum abbiamo dibattuto il tema, qualche opinione divergeva, ma prevaleva l'opinione che non si potesse gravare un condominio di una specie di servitù nei confronti di un condominio adiacente; il fatto che sia stato posto in rogito la promessa che non si sarebbe più utilizzato il vecchio accesso , lascerebbe supporre proprio che non si volesse creare un vincolo: che di fatto si è venuto comunque a creare. I nostri accedono da una scala diversa, ma se ad esempio si guasta il tetto sulle 3 camere acquisite sulla seconda scala , sarebbe un problema attribuire i costi a qualcuno che non farebbe più parte del condominio...
Diverso se entrambe le palazzine sono amministrativamente un unico condominio: in questo caso è sufficiente una nuova ripartizione millesimale.

 

[SALVES]

Ritorno a fare una richiesta, in visura risultano due sub diversi per le porzioni di appartamento?

 

[ingelman]

io ho avuto dal catasto nel 2005 una rendita fiscale unitaria.

in pratica mi hanno alzato le 2 rendite vecchie e ne ho 2 nuove (una per unità) uguali ma molto più alte di prima!

pago sempre ICI o IMU per una unità! le tre stanze di mio marito appartenevano a un alloggio adiacente di 6 stanze noi ne abbiamo prese tre e le altre tre un altro proprietario.

abbiamo avuto un po di tempo per entrare al civico 21 e poi abbiamo tirato su un muro e da li non possiamo più entrare (noi abbiamo l'ingresso solo al civico 19)

scusa marzillo , a parte le giuste considerazioni di Bastimento , quello che ancora a me non è chiaro è che tipo ti pratiche sia comunali e successivi accatastamenti avete fatto,
- primo dubbio
tu dici che tuo marito ha acquistato (prima del matrimonio e dell'ipotetico accorpamento successivo) tre stanze di un immobile?, quello che mi chiedo , dando per scontato che tuo marito non si sia acquistato una quota in percentuale di una proprietà indivisa, dò per scontato che prima di questo acquisto ci sia stato un frazionamento da una unità immobiliare grande in due unità abitative con due accessi distinti quindi camera/e cucina/angolo cottura, bagno. ( non riesco ad immaginare che altro tipo di acquisto urbanisticamente e catastalmente regolare, possa aver fatto, visto che successivamente hai detto che avete fatto delle pretiche ???? per ottenere due unita immobiliari unite.
Primo punto di domanda. (premesso che frequentando il forum ho appreso che pur stando in Italia ogni Comune ragiona con una testa a se) mi vien da pensare come fanno ad esistere due unità immobiliari distinte e separate catastalmente unite ?

chiedo lumi agli amici del forum

quindi due rendite distinte, di conseguenza due subalterni diversi ( possibile graffati tra di loro??? ma se graffati tra loro (catastalmente uniti) perchè considerati due unità distinte e con due rendite ??????

altra incognita
ma richiedendo le planimetrie dei due subalterni ( sempre che siano effettivamente due) cosa esce fuori?????

avete chiuso un ingresso ..... con quale strumento urbanistico ??? oppure spontaneamente ???????

credo che prima di fare tutte le considerazioni fiscali, IMU etc. bisognerebbe capire che tipologia di alloggio/i avete generato

ai fini condominiali , se ricordo bene i post precedenti, trattandosi di costruzioni a schiera deduco che il condominio sia unico, anche se trovo giusta l'osservazione di Bastimento.

Per sdrammatizzare ed ironizzare , puoi spiegare meglio che pratiche sia Comunali che catastali, avete utilizzato per generare questo mostro di alloggio/i ?

 

[Bastimento]

@ingelman. Cerco di riportare il paragrafo che fa al ns caso:

2.5.5. Caso partícolare di denuncía di varíazíone: unítà ìmmobíliare
ampliata incorporando una parte di ìmmobìle
dí dìfforme propríetà
Lesempio classico, abbastanza frequente in conseguenza del
vigente diritto di famiglia, è quello di una unità immobiliare, di
proprietà esclusiva del marito, che viene ampliata con I'acquisto,
in regime di comunione legale, di altra porzione di fabbricato. A
seguito dell'atto di acquisto in catasto risulta censita una unità
immobiliare, compiutamente classata, intestata al marito ed una
unità fittizia (F/4) intestata ai due coniugi in comunione legale.
La letterac ircolaren . 1.5232d el2ll2l20Ù2, chec ita appunto
questo esempio, dice testualmente:
oPoiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni
di immobili possa awenire solo qualora i diritti reali di possesso siano
omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengono alla stessa
ditta e vi sia coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in
presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le
due distinte parti.,
Poi prosegue:
"Per procedere nell'iscrizione in catasto dei beni, che di fatto costituiscono,
dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova ed unica
GLI ELABORATI CATASTALI DEI TECNICI LIBERI PROFESSIONISTI 267
unità immobiliare, il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni
di variazioni distinte, con la causale "5 - Altre", in luogo
della fusione.
Mediante ciascuna dichiarazione di variazione ogni porzione è iscritta
autonomamente in banca dati con causale di presentazione "5 - Altre",
nel cui campo descrittivo è riportata la dizione "DICHIARAZIONE
DI PORZIONE DI U.I.". Ai fini del classamento, ad entrambi i beni
è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche
proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso
(cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la
rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in
ragione della relativa consistenza.
Si precisa che, qualora una delle due porzioni presenti una consistenza
minima inferiore ad un vano, la consistenza stessa deve essere
sempre arrotondata per eJcesso, al vano intero.u
Si riportano, per maggior intelligenza, i quadri DOCFA interessati
a questa innovativa procedura, con le precisazioni suggerite
dalla circolare e nell'ipotesi che la denuncia di variazione
si riferisca alla porzione di unità in comunione legale (Fg. 200,
mapp. 12, sub. 20) e che quella in proprietà del marito abbia il
subalterno 8.
Si denuncia una sola unità in variazione ed una sola unità "derivata" (che
pertanto mantiene lo stesso subalterno)
;-
POP Z ]ONOEI U. I .U. UNI T àD I F É Í TOC ONO UT L L ÉD I FOGL IO2 OO
PART. I2 SUB. 8 REI ' ]DI ' IAè TTPIEI - ] ITA'L LFì POPZ]gI IE! I
U. I . U . AI F I N I F ] S C É L I
La breve relazione tecnica chiarisce la situazione "di fatto" del bene. Analoea
dichiarazione, per l'altra variazione, coi riferimenti catastali invertiti
Le planimetrie vanno compilate come descritto nel paragraîo
2.4.2.

 

[ingelman]

@ingelman. Cerco di riportare il paragrafo che fa al ns caso:

Chiaro il meccanismo e ti ringrazio per aver postato il "caso particolare"
questo da una risposta al perchè si sia generata questa confusione, di nome e di fatto, del/degli immobili in oggetto

resto sempre più convinto che occorre espandere la comunione dei coniugi alle due unità anche se questo dovesse comportare dei costi notarili aggiuntivi anche in funzione di una futura vendita ed al fine di avere un unica unità immobiliare con un unica identità definita e una sola rendita

 

[Bastimento]

resto sempre più convinto che occorre espandere la comunione dei coniugi alle due unità anche se questo dovesse comportare dei costi notarili aggiuntivi anche in funzione di una futura vendita ed al fine di avere un unica unità immobiliare con un unica identità definita e una sola rendita

Come conclusione pratica condivido: avevo approfondito questo tipo di caso perchè mi ritrovo un garage unico formato da tre porzioni di distinti proprietari....
Capirai che è impossibile modificare lo stato, e le interpretazioni di diritti-doveri è come puoi immaginare variegata e non da tutti compresa ed analizzata a fondo.
Trattandosi di coniugi, hanno gioco facile ad operare una comunione ed unione a tutti gli effetti, anche in vista di una facile gestione futura.

 

[ingelman]

Trattandosi di coniugi, hanno gioco facile ad operare una comunione ed unione a tutti gli effetti, anche in vista di una facile gestione futura.

è esattamente quello che penso anch'io
é vero e comprensibile che ognuno cerchi la strada meno onerosa, giusto che sia così
ma del resto ci sono cose che andrebbero necessariamente regolarizzate nella giusta maniera quando si parla di immobili e di valore (presente e futuro)

 

[Pennylove]

Anche se non è my cup of tea, provo ugualmente a rispondere all’interessante quesito, sperando di non dire corbellerie.

La circolare 3/DF del 18 maggio 2012 fornisce indicazioni specifiche sulla definizione di “abitazioni principale” e sul suo trattamento ai fini IMU. Due sono le precisazioni.

In primo luogo, l’agevolazione spetta per un’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. Ciò vale non solo ad escludere che il contribuente possa beneficiare dell’esenzione IMU per distinte abitazioni, ma anche ad escludere il caso di una abitazione principale di fatto unica, ma composta da distinte unità catastali. Nella circolare richiamata si precisa che il contribuente non può applicare l’agevolazione per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario.

Il tema, in verità, era stato oggetto di pronunce in senso contrario in ambito civilistico. Si cita, tra tutte, Cassazione n°25902/2008, secondo cui, sia pure ai fini ICI, assume rilievo non già il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato.

In definitiva, nel caso non infrequente di alloggio composto di due unità catastali, il contribuente (proprietario unico di entrambe) potrà far valere l’esenzione IMU per l’abitazione principale in relazione all’intera “prima casa” solo previo riaccatastamento in una sola unità.

In secondo luogo, il concetto di residenza anagrafica e di dimora abituale vengono unificati e devono sussistere contemporaneamente.

Ciò posto, esaminiamo ora il caso di specie che Bastimento ha perfettamente inquadrato: “Possono unirsi due unità immobiliari su cui gravano diritti reali non omogenei?”. A fini catastali la risposta è negativa: la nota n°1 della circolare richiamata dell’Agenzia del Territorio non lascia scampo:

“Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.
I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza”.

tanto più che il legislatore dell’IMU rileva la situazione catastale e non quella di fatto, pertanto, nel caso prospettato, si dovrebbe considerare abitazione principale un solo appartamento. Tuttavia, pur in assenza di conferme ufficiali, alcuni tributaristi ritengono che si dovrebbe salvare l’esenzione IMU anche nell’ipotesi di accatastamento unitario ai soli fini fiscali, quando cioè – come nel caso prospettato - non è possibile fondere più unità immobiliari a causa della loro distinta titolarità. Al riguardo costoro suggeriscono di richiedere all’Agenzia del Territorio di inserire una specifica annotazione (“porzione di unità immobiliare urbana unita di fatto, ai soli fini fiscali, con quella di Foglio xxx, Part. yyy, Sub. zzz ecc.”). Resta comunque da verificare sul campo, con estrema attenzione, se l’ente locale accolga tale tesi, considerando le due unità immobiliari abitazione principale di entrambi i coniugi.

 

[ingelman]

Al riguardo costoro suggeriscono di richiedere all’Agenzia del Territorio di inserire una specifica annotazione (“porzione di unità immobiliare urbana unita di fatto, ai soli fini fiscali, con quella di Foglio xxx, Part. yyy, Sub. zzz ecc.”).

Ma trovo questa ipotesi incomprensibile
come fare ad identificare due unità immobiliari distinte riconducendole in un unica unità solo ai fini fiscali ( ad entrambi i coniugi dovrebbe essere concessa la facoltà di abitare in due appartamenti distinti anche se materialmente uniti considerandoli abitazione principale del nucleo famigliare).

o è zuppa o pan bagnato

Certo che in fase di contenzioso uno cerca di percorrere tutte le strade possibili ed immaginabili per cercare di avere ragione di fronte ad una richiesta da parte dell'amministrazione finanziaria.

Qui però , secondo il mio modesto parere ci troviamo di fronte ad un problema che non riguarda solo l'IMU ma che tipologia di immobili questi due proprietari hanno generato

immobile A senza autonomia inquanto è stato chiuso quello che era l'accesso (ingresso) dal civico Y

unito all'appartamento B quindi reso parte integrante dello stesso ma autonomamente ??????? non capisco come identificarlo (non certo appartamento)

vi chiedo scusa ma ho indirizzato i miei studi come tecnico poi ho iniziato la mia attività come AI, quindi vedo tante cose poco chiare

Ho chiesto (credo più di una volta a marilzo) quale strumento urbanistico avesse adottato per ottenere questa pseudo fusione oltrechè la chiusura dell'ingresso dal civico Y della prima unità.

avere due u.i.u. ci può stare ma qui ci troviamo in un caso particolare del caso particolare (scusate il gioco di parole)

Mantenere distinte le due unità anche se di fatto unite può avere la sua utilità soprattutto se uno dei due è un soggetto fallibile , ma questo presuppone che le due u.i. mantengano comunque una loro autonomia (ma una non ha più l'accesso se non passando attraverso l'altra unità)

IMU o non IMU resto sempre più convinto che occorre espandere la comunione dei coniugi alle due unità anche se questo dovesse comportare dei costi notarili aggiuntivi anche in funzione di una futura vendita ed al fine di avere un unica unità immobiliare con un unica identità definita e una sola rendita