FilippoReal

Membro Junior
Privato Cittadino
Gentili tutti,
in fase di preliminare, per via di una non conformità urbanistica, abbiamo fatto aggiungere una sospensiva, ovvero che un tecnico incaricato dalla parte venditrice sanasse la non conformità entro la data del rogito, pena l'inadempienza da parte del venditore. Il venditore ha accettato e siamo andati avanti. Solo oggi, a due settimane dal rogito, abbiamo scoperto che l'irregolarità non può essere sanata e va percorsa un'altra strada. In sostanza, quando abbiamo visitato l'appartamento, la cantina ed il garage costituivano un vano unico, pur mantenendo due subalterni distinti, ma secondo la planimetria catastale ci sarebbe dovuto essere un muro a dividerli. In fase di preliminare noi abbiamo richiesto che la situazione venisse sanata mantenendo l'unico vano senza unire i due subalterni, il tecnico ha confermato la fattibilità del progetto, e siamo andati avanti. Ora, per ovviare alla situazione, il tecnico mi propone di aggiungere una parete di cartongesso, sottomettere la pratica, e rimuovere la parete in un secondo momento. La soluzione non mi fa impazzire, soprattutto pensando ad una futura vendita (dovrei rimontare la parete), ma, non essendo un tecnico, mi chiedevo se la cosa fosse effettivamente possibile e/o ci fossero altre implicazioni dal punto di vista urbanistico, es porta REI, carichi incendio, etc. che non sto considerando. Io vorrei che i due vani fossero almeno collegati da una porta.

Qualcuno riesce ad aiutarmi a districare la matassa?

Grazie mille
Filippo

p.s. già proposto qui, ma non ero sicuro che la sezione fosse quella giusta: Parete divisoria tra cantina e garage in cartongesso?
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Le autorimesse sono locali con pericolo d'incendio e vi sono norme che le regolamentano.
I consigli del geometra sono corretti, i due locali cantina ed autorimessa vanno separati, ed una parete in cartongesso è sufficente, il cartongesso non brucia, la porta, se il geometra dice che puoi aprirla, deve essere in metallo con chiusura automatica o Rei 60, non è ammesso il legno.
In cantina non pensare di depositare sostanze infiammabili od esplosive;)
 

angy2015

Membro Assiduo
Per renderlo conforme penso che si dovrebbe verificare cosa prevedeva la normativa vigente al momento del progetto originale. Se si dovesse rispettare la normativa attuale non basterebbe la REI60 e neppure il cartongesso normale.
Se volete solo fare una cosa proforma và bene la REI60 e il normale cartongesso da 12 ma non è materiale adatto a resistere ad incendio.
 

FilippoReal

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie mille per le risposte.
La costruzione risale agli anni 50. Indipendentemente da quale sarà la soluzione transitoria io voglio essere sicuro di a) poter sfruttare i due ambienti collegati senza incorrere in sanzioni, b) non incontrare gli stessi problemi durante un'eventuale rivendita dell'appartamento.

Ma se io non accettassi la loro soluzione, cosa succederebbe con il preliminare?

Grazie ancora
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se ripristini la separazione fra i due locali cantina ed autorimessa tu puoi utilizzare i due locali e non vedo a quali sanzioni possa incorrere in futuro, così pure per un'eventuale rivendita. @angy2015 è stato più esaustivo di mè riferendosi alle norme attuali, negli anni 50 la separazione spesso era una semplice tamponatura in mattoni posti in verticale, la soluzione che il tecnico ti ha proposto è veloce ed a mio parere, conforme al ripristino dei locali per il loro uso ... si può optare per cartongesso di maggiore spessore o per altro tipo di separazione, il settore edile oggi offre vari ottimi prodotti anche la porta, che all'epoca era sufficente in metallo ora hai tutta la serie Rei.
Se non accettassi la loro proposta bisogna leggere cosa avete firmato, da quello che hai scritto il proprietario doveva sanare la non conformità entro la data del rogito al quale mancano 15 giorni.
Al proprietario basterebbe ricostruire il muro per essere a posto sarebbe un lavoro veloce, ma mi sembra di capire che a tè il muro non stà bene e vuoi almeno...una porta ... quindi state trattando ed i giorni passano...
Io se fossi il proprietario, visto i tuoi dubbi, farei immediatamente ripristinare i locali come erano, con il classico muro anni 50, così alla data del rogito sarei adempiente...
 

FilippoReal

Membro Junior
Privato Cittadino
Se ripristini la separazione fra i due locali cantina ed autorimessa tu puoi utilizzare i due locali e non vedo a quali sanzioni possa incorrere in futuro, così pure per un'eventuale rivendita. @angy2015 è stato più esaustivo di mè riferendosi alle norme attuali, negli anni 50 la separazione spesso era una semplice tamponatura in mattoni posti in verticale, la soluzione che il tecnico ti ha proposto è veloce ed a mio parere, conforme al ripristino dei locali per il loro uso ... si può optare per cartongesso di maggiore spessore o per altro tipo di separazione, il settore edile oggi offre vari ottimi prodotti anche la porta, che all'epoca era sufficente in metallo ora hai tutta la serie Rei.
Se non accettassi la loro proposta bisogna leggere cosa avete firmato, da quello che hai scritto il proprietario doveva sanare la non conformità entro la data del rogito al quale mancano 15 giorni.
Al proprietario basterebbe ricostruire il muro per essere a posto sarebbe un lavoro veloce, ma mi sembra di capire che a tè il muro non stà bene e vuoi almeno...una porta ... quindi state trattando ed i giorni passano...
Io se fossi il proprietario, visto i tuoi dubbi, farei immediatamente ripristinare i locali come erano, con il classico muro anni 50, così alla data del rogito sarei adempiente...

Il problema è che sul preliminare c'è scritto che i locali devono essere uniti, mantenendo i due sub alterni distinti.
 

angy2015

Membro Assiduo
Il progetto originale prevedeva la divisione in due ambienti o han fatto la divisione solo a catasto? Quando andrete a rogitare tutto deve risultare conforme all'esistente per evitare false dichiarazioni e eventuali contestazioni invalidanti il rogito.
Se in Comune gli ambienti erano divisi conviene fare la parete in muratura e con porta REI60 ma per la regolarità dell'atto và bene anche cartongesso e REI60 se pensi di rimuoverla per sfruttare meglio lo spazio.
In quest'ultimo caso se atualmente la cantina è comunicante con l'alloggio sarebbe opportuno verificare che almeno lì ci sia una porta REI60
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Uno può scrivere tante cose.. ma poi si scontra con la realtà :fico: che in questo caso cantina ed autorimessa devono essere separate.
Forse con più tempo, il tecnico avrebbe potuto attivare la pratica affinchè la cantina diventasse un ampliamento dell'autorimessa con un'unico identificativo catastale... ti ricordo che commercialmente valgono di più le autorimesse che le cantine, ed uno scafale in un'autorimessa lo puoi mettere mentre un'auto in una cantina nò.
Ma a tè questa soluzione non stà bene.... quindi non ti resta che parlare col proprietario e vedere se c'è margine per un accordo.
 
Ultima modifica:

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
una clausola impossibile da realizzare non può considerarsi valida. Uniti ma distinti non esiste. Adeguate il tutto a quello che risulta in Comune, quindi catasto, stato dei luoghi e contratto.
La condizione sospensiva impossibile rende nullo il contratto:art. 1354 cc
Quindi tu potresti non comprare, senza conseguenze economiche .
Il problema è che sul preliminare c'è scritto che i locali devono essere uniti, mantenendo i due sub alterni distinti.
Sarebbe meglio leggere la frase completa relativa alla condizione sospensiva, ma se c'è scritto che i locali devono essere uniti e non è possibile (per averli regolari) hai tre strade:
-Non comprare
-Accordarti con il venditore, per acquistare comunque un immobile che non ha le caratteristiche volute, ma lui ti mette muro e porta a norma.
-concordare una riduzione del prezzo, e accontentarti del muro, poi farai tu la porta
 

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