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Vives126

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buon pomeriggio, dopo mesi di visite abbiamo trovato gli acquirenti per la nostra casa. È stata fatta una proposta con rogito immediato al 30 marzo perché gli acquirenti avevano in scadenza la predelibera della banca.
In questi giorni è nato un problema con la vicina (proprietaria della palazzina) che non ha preso bene la vendita e ha rivangato problemi di infiltrazione al suo appartamento sottostante minacciando azioni legali.
Per tutelarmi ,data l'imminente vendita ,ho deciso di fare una consulenza con un avvocato e ne è conseguita una perizia di un tecnico che mi ha riferito problematiche di costruzione alla base delle infiltrazioni d'acqua al piano sottostante ,dovute probabilmente ad aver costruito gli appartamenti senza aver prima impermeabilizzato il terrazzo di copertura.
Tralasciando lo shock, in quanto ha prospettato di demolire e rifare la pavimentazione, la mia domanda è: (non lo sono ancora, ma se si dovesse fare una causa )dovrei avvisare l'agenzia che c'è questa possibilità proprio alla vigilia del rogito? Andrà scritto qualcosa? Potrebbe saltare tutta la compravendita se esce fuori che sto vendendo un immobile con difetti di costruzione? Non voglio creare problemi alla coppia che sta acquistando questa casa una volta che ce ne andiamo noi.
Specifico che non abbiamo amministratore di condominio in quanto palazzina privata.
Grazie come sempre per la vostra gentilezza
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Situazione molto sgradevole, che temo tu abbia inutilmente complicato.
E' chiaro che, ora che sei a conoscenza della perizia del tecnico, non potrai fare finta di nulla, anche se , probabilmente, le rimostranze della vicina erano pretestuose, e l'avvocato potevate non consultarlo del tutto.
Qualche domanda per capire meglio la situazione:
C'erano davvero state infiltrazioni in passato ?
Se si, quanto tempo fa ?
Come avevate risolto ?
Quello che tu chiami "terrazzo di copertura", è un terrazzo praticabile di tua proprietà, o un lastrico solare solo di copertura ( diciamo al posto del classico tetto spiovente) ?
E' condominiale , quindi ?
Cosa significa che la vicina è "proprietaria della palazzina" ?
Perche ti sei fatto intimorire da minacce per situazioni vecchie o solo potenziali ?

In definitiva, penso che, al massimo , dovrai sostenere i costi dei lavori di sistemazione, se effettivamente creano problemi, ora o più avanti.
 
Ultima modifica:

Slartibartfast

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
La casa ha quello che si chiama vizio occulto. Nel momento in cui l'acquirente se ne rende conto ti chiede il rimborso delle spese di riparazione.
Se c'è un'infiltrazione da un terrazzo, la cosa più ovvia è rifare la pavimentazione e la guaina, non c'è da essere shockati...
Non credo che ci sia bisogno di andare in causa, se la signora rivanga vuol dire che il guasto era già noto.
Se vuoi essere onesto, riparalo e vendi la casa a posto oppure scontagli i lavori dal prezzo. Se vuoi essere truffaldino vendi così e aspetta che se ne accorgano, menti dicendo che non ne sapevi nulla e digli di farti causa se vogliono i soldi.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
30 marzo perché gli acquirenti avevano in scadenza la predelibera della banca.
la predelibera reddituale, immagino.... ma il perito è uscito o NO ? Perchè i tempi potrebbero essere troppo stretti

In questi giorni è nato un problema con la vicina (proprietaria della palazzina) che non ha preso bene la vendita e ha rivangato problemi di infiltrazione al suo appartamento sottostante minacciando azioni legali.
Non si capisce cosa possa fregargliene a lei se i danni sarai tu a doverli pagare o il nuovo acquirente.... forse voleva comprarlo lei e tu l'hai mal*****a?
Il fatto che ha RINVANGATO sta mica a significare che è da tempo che te ne infischiavi?
in quanto ha prospettato di demolire e rifare la pavimentazione, la mia domanda è: (non lo sono ancora, ma se si dovesse fare una causa )dovrei avvisare l'agenzia che c'è questa possibilità proprio alla vigilia del rogito?
ma secondo te per demolire e rifare il pavimento ci impiegano quanto....? e il pavimento poi sarebbe lo stesso che hai oggi o magari lo cambieresti pure a tuo gusto?

Tutto molto strano e contorto.

Unica soluzione: parlare con agenzia, incontrare gli acquirenti e probabilmente far fare a loro i lavori, detraendo la spesa prevista (quella per i pavimenti d'oro), dall'importo pattuito al rogito

Sempre che tu non preferisca far finta di niente e pagare successivamente anche le spese della causa che ti farebbero gli acquirenti
 

Murapa

Membro Attivo
Professionista
Le predelibere (spiegatemi che vuol dire... pre=prima e quindi non c'è delibera) non sono mozzarelle: se scade basta rinnovarla.
 

Vives126

Membro Attivo
Privato Cittadino
Situazione molto sgradevole, che temo tu abbia inutilmente complicato.
E' chiaro che, ora che sei a conoscenza della perizia del tecnico, non potrai fare finta di nulla, anche se , probabilmente, le rimostranze della vicina erano pretestuose, e l'avvocato potevate non consultarlo del tutto.
Qualche domanda per capire meglio la situazione:
C'erano davvero state infiltrazioni in passato ?
Se si, quanto tempo fa ?
Come avevate risolto ?
Quello che tu chiami "terrazzo di copertura", è un terrazzo praticabile di tua proprietà, o un lastrico solare solo di copertura ( diciamo al posto del classico tetto spiovente) ?
E' condominiale , quindi ?
Cosa significa che la vicina è "proprietaria della palazzina" ?
Perche ti sei fatto intimorire da minacce per situazioni vecchie o solo potenziali ?

In definitiva, penso che, al massimo , dovrai sostenere i costi dei lavori di sistemazione, se effettivamente creano problemi, ora o più avanti.
La questione è nata perché finora loro, in quanto ex proprietari costruttori (che mi hanno venduto illo tempore) hanno sempre rappezzato a loro spese consapevoli che il problema non fosse causato da me.
Ora che ho venduto ad estranei temo che possano dare problemi ai nuovi acquirenti lamentando i difetti di costruzione esistenti dicendo magari "fai causa a chi ti ha venduto". Dal momento che non vorrei si verificasse ciò ho preferito informarmi poiché i 10 anni di "garanzia" non sono ancora scaduti.
L'ultimo piano in cui abito era un terrazzo di copertura su cui è stata richiesta licenza a costruire; il problema delle infiltrazioni lo hanno tutti gli appartamenti sottostanti,ma come ho detto è tutto di proprietà della proprietaria/venditrice/costruttrice e se lo è sempre pianto lei, probabilmente perché a conoscenza a monte del problema.
Mi intimorisce che minacci di adirex vie legali perché i 10 anni sono in scadenza e se finora ha rattoppato lei, adesso io devo risolverle la situazione.
Dal momento che non ho costruito io ,credo di non aver colpe su un difetto di costruzione e mi pareva giusto consultare un avvocato Perché di certo non mi metto a ricostruire un terrazzo a mie spese se è stato costruito male
 

Vives126

Membro Attivo
Privato Cittadino
La casa ha quello che si chiama vizio occulto. Nel momento in cui l'acquirente se ne rende conto ti chiede il rimborso delle spese di riparazione.
Se c'è un'infiltrazione da un terrazzo, la cosa più ovvia è rifare la pavimentazione e la guaina, non c'è da essere shockati...
Non credo che ci sia bisogno di andare in causa, se la signora rivanga vuol dire che il guasto era già noto.
Se vuoi essere onesto, riparalo e vendi la casa a posto oppure scontagli i lavori dal prezzo. Se vuoi essere truffaldino vendi così e aspetta che se ne accorgano, menti dicendo che non ne sapevi nulla e digli di farti causa se vogliono i soldi.
Se c'è un'infiltrazione dal terrazzo che non ho causato io non capisco perché devo pagare e stare anche zitto. Proprio perché voglio essere onesto voglio che si faccia luce sulla questione.
La signora rivanga perché sa bene che il padre ha costruito male queste mansarde ed hanno sempre provveduto a ritinteggiare gli appartamenti sottostanti. perché il problema dovrebbe essere mio che ho pagato a prezzo d'oro una casa in costruzione credendola nuova, ho svenduto oggi e dovrei anche pagarne le spese? Mi sembra molto strano
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mi intimorisce che minacci di adirex vie legali perché i 10 anni sono in scadenza e se finora ha rattoppato lei, adesso io devo risolverle la situazione.
Dunque le infiltrazioni ci sono sin dai tempi della costruzione.
Finora ha pagato la signora/costruttora tutti i rappezzi fatti, poco efficaci perché periodicamente il problema si ripresentava.
Costruttora che riparando a sue spese ha ammesso la sua responsabilità,

A mio avviso, in questo caso con i 10 anni non si esaurisce la garanzia di legge. La garanzia riguarda anche le riparazioni e se queste non funzionano, chi ha riparato (male) prima deve riparare (a regola d'arte) di nuovo.


Altrimenti sarebbe comodo.

Il pilastro cede perché il calcestruzzo era tutto sabbia e niente cemento?
Diamogli due giri di fil di ferro, tanto tra un mese scade la garanzia... dopodiché il palazzo può anche crollare.
 

Slartibartfast

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
La questione è nata perché finora loro, in quanto ex proprietari costruttori (che mi hanno venduto illo tempore) hanno sempre rappezzato a loro spese consapevoli che il problema non fosse causato da me.
Ora che ho venduto ad estranei temo che possano dare problemi ai nuovi acquirenti lamentando i difetti di costruzione esistenti dicendo magari "fai causa a chi ti ha venduto". Dal momento che non vorrei si verificasse ciò ho preferito informarmi poiché i 10 anni di "garanzia" non sono ancora scaduti.
L'ultimo piano in cui abito era un terrazzo di copertura su cui è stata richiesta licenza a costruire; il problema delle infiltrazioni lo hanno tutti gli appartamenti sottostanti,ma come ho detto è tutto di proprietà della proprietaria/venditrice/costruttrice e se lo è sempre pianto lei, probabilmente perché a conoscenza a monte del problema.
Mi intimorisce che minacci di adirex vie legali perché i 10 anni sono in scadenza e se finora ha rattoppato lei, adesso io devo risolverle la situazione.
Dal momento che non ho costruito io ,credo di non aver colpe su un difetto di costruzione e mi pareva giusto consultare un avvocato Perché di certo non mi metto a ricostruire un terrazzo a mie spese se è stato costruito male
Beh, così è un po' diversa... Fermo restando quello che ti ho scritto prima, chiedi al tuo legale in che modo puoi interrompere i 10 anni chiedendo al costruttore di sistemare il danno.
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Legalmente parlando, il venditore è responsabile delle non conformità della cosa al contratto o alla regola d'arte, quando queste sono presenti al momento dell'acquisto.

Questa garanzia non scade mai.

I 10 anni sono un periodo convenzionalmente stabilito per legge, durante i quali si presume che i difetti che insorgono fossero presenti già al momento dell'acquisto.

Ma se è dimostrato che il difetto era presente al momento dell'acquisto (e in questo caso è dimostrato dagli interventi fatti in passato e non risolutivi), il venditore è comunque responsabile anche dopo i 10 anni.
 

RhPositivo

Membro Attivo
Professionista
Se ti facevi i fatto tuoi non lo venivano a sapere
Te la sei cercata
1 mese per vendere... 🤦‍♂️manco l'appuntamento dal notaio riesci a prenotare
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Legalmente parlando, il venditore è responsabile delle non conformità della cosa al contratto o alla regola d'arte, quando queste sono presenti al momento dell'acquisto.
Questa garanzia non scade mai.
I 10 anni sono un periodo convenzionalmente stabilito per legge, durante i quali si presume che i difetti che insorgono fossero presenti già al momento dell'acquisto.
Ma se è dimostrato che il difetto era presente al momento dell'acquisto (e in questo caso è dimostrato dagli interventi fatti in passato e non risolutivi), il venditore è comunque responsabile anche dopo i 10 anni.
Mi pare che tu sia decisamente fuori strada.
Dieci anni è la garanzia del costruttore, che è responsabile non solo nei confronti del committente ma anche nei confronti dei successivi acquirenti.
Altre garanzie non esistono, se non quella per vizi occulti, che però può essere "attivata" solo entro un anno dall'acquisto, e la denuncia va fatta entro 8 giorni dalla scoperta del vizio.
Qualche spunto;
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
La questione è nata perché finora loro, in quanto ex proprietari costruttori (che mi hanno venduto illo tempore) hanno sempre rappezzato a loro spese consapevoli che il problema non fosse causato da me.
Ora che ho venduto ad estranei temo che possano dare problemi ai nuovi acquirenti lamentando i difetti di costruzione esistenti dicendo magari "fai causa a chi ti ha venduto".
Secondo me hai interpretato male; la proprietaria/costruttrice non voleva dare problemi al nuovo acquirente , ma, al contrario, temeva che il nuovo li desse a lei, essendo ancora entro i 10 anni.
Mi spiego meglio; tu, finora, hai sopportato il problema, accettando che facessero interventi parziali e non risolutivi.
Il nuovo, invece, potrebbe anche chiedere una sistemazione più incisiva, entro i famosi 10 anni.
Quindi , stando al detto "la miglior difesa è l'attacco", lei ti ha ...intimorito.
Ora il problema è far sistemare a lei , che ne è responsabile in quanto costruttrice, il problema prima della tua vendita ( cosa impossibile visti i tempi stretti), o perlomeno farle fare una sorta di ammissione di responsabilità, in modo che il problema resti a carico suo.
Forse l'avvocato non ha ben inteso, o vi siete spiegati male, credo .
Sempre se , finalmente, la situazione è come l'hai descritto ora, e non all'inizio.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Se c'è un'infiltrazione dal terrazzo che non ho causato io non capisco perché devo pagare e stare anche zitto. Proprio perché voglio essere onesto voglio che si faccia luce sulla questione.
La signora rivanga perché sa bene che il padre ha costruito male queste mansarde ed hanno sempre provveduto a ritinteggiare gli appartamenti sottostanti. perché il problema dovrebbe essere mio che ho pagato a prezzo d'oro una casa in costruzione credendola nuova, ho svenduto oggi e dovrei anche pagarne le spese? Mi sembra molto strano
Che tu l'abbia pagata 100 ed ora la stai svendendo a 50 non ci azzecca nulla, è un problema tuo.

Tu ora sei proprietario e sei anche responsabile di ciò che andrai a vendere, e non terrei mai e poi mai nascosta questa cosa all'acquirente.

Farei mandare una lettera dal tuo avvocato ai costruttori, dicendogli che devono sistemare i terrazzi visto che fanno acqua da tutte le parti, nonostante i rattoppi vari, e darei copia di questa lettera agli acquirenti, spiegandogli il problema.

Se avete già pattuito un prezzo, per iscritto, questo fatto a loro sconosciuto potrebbe fargli pensare di abbassare il prezzo, penso solo così potrai liberarti da questa rogna (se ci pensi bene, anche tu lo faresti, anche tu abbasseresti il prezzo al posto loro, se fossi un acquirente nelle stesse condizioni), ovvero forse converrebbe dettagliare questo problema nel preliminare (ma non nel rogito), indicando che di questa questione si è tenuto conto per la formulazione del prezzo finale, e che gli acquirenti non avranno più niente a che pretendere da te, relativamente alla questione terrazzo.

Penso sia meglio rinunciare a 2-5k che restare con questo pensiero.

Quanti mq sono sto terrazzo?
 

Vives126

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sì, lasciando da parte che sarà l'avvocato a preoccuparsi di eventuale causa in merito a chi deve riparare cosa, la mia domanda era inerente la parte agenzia che ha seguito la mia vendita e promessi acquirenti, se devono essere informati o meno che potrebbe esserci una possibile causa, e soprattutto tranquillizzarli Che di certo non voglio lasciargli grane. Non è proprio nella mia persona.
L'agenzia mi riferiva che il loro perito dovrebbe venire verso metà/fine mese per espletare la pratica.
 

Vives126

Membro Attivo
Privato Cittadino
Che tu l'abbia pagata 100 ed ora la stai svendendo a 50 non ci azzecca nulla, è un problema tuo.

Tu ora sei proprietario e sei anche responsabile di ciò che andrai a vendere, e non terrei mai e poi mai nascosta questa cosa all'acquirente.

Farei mandare una lettera dal tuo avvocato ai costruttori, dicendogli che devono sistemare i terrazzi visto che fanno acqua da tutte le parti, nonostante i rattoppi vari, e darei copia di questa lettera agli acquirenti, spiegandogli il problema.

Se avete già pattuito un prezzo, per iscritto, questo fatto a loro sconosciuto potrebbe fargli pensare di abbassare il prezzo, penso solo così potrai liberarti da questa rogna (se ci pensi bene, anche tu lo faresti, anche tu abbasseresti il prezzo al posto loro, se fossi un acquirente nelle stesse condizioni), ovvero forse converrebbe dettagliare questo problema nel preliminare (ma non nel rogito), indicando che di questa questione si è tenuto conto per la formulazione del prezzo finale, e che gli acquirenti non avranno più niente a che pretendere da te, relativamente alla questione terrazzo.

Penso sia meglio rinunciare a 2-5k che restare con questo pensiero.

Quanti mq sono sto terrazzo?
Ti ringrazio. L'aver già tolto tanti soldi sulla compravendita x me fanno differenza. Non devo regalare niente a nessuno.
Il perito mi ha anche detto che se avessi continuato ad abitarci avremmo potuto chiedere anche i danni oltre alla riparazione dell'appartamento quindi non comprenderei perché, se voglio tutelare i nuovi acquirenti da noie con l'ex proprietaria, devo rimetterci due volte, in termini di ennesimo abbassamento prezzo e di eventuali lavori da apportare; c'è qualcosa che non mi torna.
L'avvocato ci ha detto che farà una lettera cautelativa in cui non menzionerà le infiltrazioni ma gli errori di costruzione che ha riferito il perito con annesso verbale
 

brina82

Membro Senior
Professionista
...non comprenderei perché, se voglio tutelare i nuovi acquirenti da noie con l'ex proprietaria, devo rimetterci due volte, in termini di ennesimo abbassamento prezzo...
Ripeto: avete scritto qualcosa? Avete messo nero su bianco prezzo e caratteristiche dell'immobile?

Se la risposta è "sì", ti devi assumere la responsabilità di cosa hai scritto e firmato.

Ora, rispetto a quell'accordo, è come se avessi tralasciato un piccolo "dettaglio", è come se avessi omesso qualcosa, che non sembrerebbe esser di poco conto, altrimenti neppure staremmo qui a parlarne.

Ora, nel momento in cui rappresenterai qualcosa ai futuri acquirenti, loro o accetteranno la cosa, senza chiedere sconti, oppure ti diranno che questa cosa non era prevista nell'accordo, per cui il prezzo potrebbe cambiare.
 

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