Problemi scioglimento donazione

[prelvis]

Salve a tutti. Ho letto un po' in giro sul forum e non ho trovato la soluzione al mio problema, mi spiego..
Ho ricevuto in donazione dai miei genitori una casa allo stato grezzo e con il loro consenso, anche se non c'era bisogno, ho messo la casa in vendita tramite agenzia immobiliare, ho trovato gli acquirenti e fatto un preliminare di vendita con relativa caparra, la casa verrà terminata e gli acquirenti dopo aver ottenuto certificazione etc chiederanno un mutuo regionale il quale è possibile solo eseguendo lo scioglimento della donazione, era tutto ok fin quando i miei genitori mi hanno fatto sapere che loro non firmeranno nessuno scioglimento... Dramma!!!
Come devo comportarmi? quali sono le conseguenze? posso annullare il contratto? aiuto.. l'agenzia sembra fregarsene di tutto sperando che i miei cambino idea, ho già pagato la provvigione all'agenzia ma non ho ancora iniziato i lavori e tantomeno speso la caparra dell'acquirente che ancora non sa nulla..
soluzioni???
vi ringrazio in anticipo...

 

[CheCasa!]

Innanzi tutto bisogna verificare il contenuto della proposta da te sottoscritta.
- la donazione era citata?
- ti sei impegnato formalmente alla restituzione della donazione per l'ottenimento del mutuo regionale?

Se non potrai onorare gli impegni presi, potrai sperare unicamente nella comprensione dei tuoi acquirenti che, dal canto loro, avrebbero tutte le ragioni per richiedere la restituzione della caparra raddoppiata.

Se però la proposta non comprendesse questi impegni formali, deve essere chiaro che la vendita di un immobile che provenga da una donazione è legittima e gli acquirenti messi al corrente non possono pretendere che tu faccia la risoluzione della donazione. In parole povere, se non avessi promesso di restituire la donazione, ti troveresti in una posizione più "forte" che ti permetterebbe di proporre alcune soluzione alternative:

1) cambiare banca
2) accettare una garanzia alternativa (come ad esempio una polizza assicurativa)

In tutti i casi, dovrai confrontarti con i tuoi acquirenti!

 

[prelvis]

Grazie per la risposta.. si nell'atto abbiamo messo che mi impegno alla risoluzione della donazione, loro cmq erano e sono consapevoli dei problemi che potevano nascere, con gli acquirenti non ci son problemi, il fatto è che entrambi abbiamo già pagato la provvigione all'agenzia e c'è la paura che non ci vengano resi..
I miei asseriscono che l'atto preliminare dev'essere annullato in quanto io non posso promettere o impegnarmi che loro poi al rogito firmino lo scioglimento in quanto poi diventerebbero loro i venditori e dovrebbero pagare più di 20000 euro di tasse..
Non è semplice..

 

[MyRiver]

E' vero, poi dovrebbero pagare loro le tasse ma se possiedono l'immobile da più di cinque anni non sono dovute. O gliele paghi tu, oppure per ridurre la plusvalenza contabilizzano una parte delle spese di completamento.

 

[prelvis]

In che senso non sono dovute se possiedono l'immobile da 5 anni.. l'immobile mi è stato donato 5 anni fa e per quello che sto vendendo, ma se faccio lo scioglimento i 5 anni per loro non dovrebbero azzerarsi? Chiedo senza sapere..
poi frugando in giro su internet ho trovato un assicurazione che tutela le donazioni, non so se qualcuno la conosce www.donazionisicure.it è della Lloyd. . Sarebbe una soluzione per tutti i tipi di donazioni, mi sembra però strano sia così semplice. . Grazie a tutti per le risposte..

 

[Maurizio Zucchetti]

L'unica tassa che il venditore può dover pagare è quella sulla plusvalenza (differenza fra il valore riportato nel rogito di acquisto e quello del rogito di vendita), che però non è dovuta se fra i due atti sono passati più di 5 anni o se, ovviamente, il valore di rivendita è inferiore al valore di acquisto.
Se i tuoi si trovano in questa situazione potete tranquillamente sciogliere la donazione; in caso contrario dovresti trovare un accordo con gli acquirenti che potrebbero accusarti, a ragione, di inadempienza, e pretendere il doppio della caparra versata al preliminare.
Probabilmente, se come dici sono persone ragionevoli e interessati alla casa, proponendogli di pagare la polizza assicurativa sulla donazione (ce ne comincia ad essere qualcuna in giro) potete risolvere la questione.

N.B. Il fatto che l'agenzia immobiliare, dopo aver preso i soldi, sia "evaporata" è l'ennesima riprova di quanto sia fatta male la legge che regola il nostro lavoro, e di quanto spesso abbiano ragione i clienti a lamentarsi (spesso, non sempre). Tale legge, infatti, stabilisce che all'accettazione della proposta maturi il diritto alla provvigione per l'agente, che quindi può disinteressarsi di tutto ciò che avviene dopo!

 

[prelvis]

Grazie per la risposta..
la cosa strana è che ho già parlato con 3 notai i quali hanno tutti pareri discordanti e la cosa mi ha totalmente destabilizzaTo, ognuno ha un suo punto di vista.. come si può. . Libera interpretazione incredibile.. l'immobile mi è stato donato nel gennaio 2012 e facciamo il rogito febbraio 2017.. un notaio dice che i miei genitori rientrando in possesso devo pagare le tasse della plusvalenza nonostante siano passati 5 anni.. gli altri 2 dicono che nulla è dovuto.. ah ah ah. . Il problema è che l'unico negativo sia quello dei miei genitori e quindi mi sta bloccando tutto. . Gli ha suggerito di fare una rettifica della donazione ma non so come funzioni questa cosa e se la banca degli acquirenti potrebbe creare problemi.. l'assicurazione la banca non l'accetta perché dice che potrebbero fallire e non ci son garanzie..
vediamo cosa succederà. . Grazie a tutti

 

[Damiameda]

N.B. Il fatto che l'agenzia immobiliare, dopo aver preso i soldi, sia "evaporata" è l'ennesima riprova di quanto sia fatta male la legge che regola il nostro lavoro, e di quanto spesso abbiano ragione i clienti a lamentarsi (spesso, non sempre). Tale legge, infatti, stabilisce che all'accettazione della proposta maturi il diritto alla provvigione per l'agente, che quindi può disinteressarsi di tutto ciò che avviene dopo! [/QUOTE]

Vuoi spiegare in merito alla vicenda di Prelvis, come avrebbe dovuto comportarsi l'agenzia.