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francy111

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

ho fatto una proposta d'acquisto per un appartamento sito in torino , stabile di 5 piani costruito nel 1998, successivamente ci siamo accorti da planimetria catastale in ns. possesso che il balcone lato cortile non e conforme alla planimetria , secondo il mio architetto è presente un abuso edilizio e bisogna eseguire una sanatoria a livello condominiale per tutti i balconi in questa situazione.(procedura molto lunga)

Come posso comportarmi con l'immobiliare?
Posso tirarmi indietro senza perdere la caparra versata?
L'immobiliare è obbligata ha informare il compratore di eventuali abusi prima di accettare proposte ?
Se non lo fà,come nel mio caso, può essere perseguita legalmente?

Nonostante ciò mi hanno già chiesto di pagare le provvigioni , io vorrei prendere tempo non pagare nulla per capire come comportarmi.

Potete aiutarmi?

Grazie
francesco
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
successivamente ci siamo accorti da planimetria catastale in ns. possesso che il balcone lato cortile non e conforme alla planimetria
Devi approfondire, ma la planimetria catastale non è l'unico "documento" da considerare; serve vedere il progetto iniziale depositato in Comune.
Ma il tuo architetto mi pare esagerato e un po terroristico...
L'immobiliare è obbligata ha informare il compratore di eventuali abusi prima di accettare proposte ?
No, in generale. Si, se conosce l'abuso. Che avesse rilevato la difformità di un balcone mi pare poco probabile.
Se non lo fà,come nel mio caso, può essere perseguita legalmente?
No, se non sapeva.
Nonostante ciò mi hanno già chiesto di pagare le provvigioni , io vorrei prendere tempo non pagare nulla per capire come comportarmi.
Il contratto preliminare è concluso; se non c'è condizione sospensiva dovrai pagare, e poi, se a causa della difformità non potrai comprare dovrai rivalerti sul venditore.
Posso tirarmi indietro senza perdere la caparra versata?
No; ma se non potrete comprare, il venditore dovrebbe renderti il doppio della caparra, o risarcirti i danni, provvigioni pagate comprese.
 

Bagudi

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Agente Immobiliare
La prima cosa da fare è un accesso agli atti in Comune per verificare quanto concessionato.

Poi si parlerà di sanatoria, ma il problema, nel caso, è del venditore. i tempi saranno magari più lunghi, ma non credo sia un problema insanabile.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
il problema, nel caso, è del venditore
Esatto. Ed essendo un problema del venditore, il venditore vende un appartamento e il suo balcone, quindi la sanatoria non va assolutamente eseguita su TUTTI I BALCONI del palazzo. Per GLI ALTRI balconi, sarà un problema di QUANDO e SE gli ALTRI PROPRIETARI venderanno: magari è un problema che si verificherà fra 30 anni!
 

francy111

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La prima cosa da fare è un accesso agli atti in Comune per verificare quanto concessionato.

Poi si parlerà di sanatoria, ma il problema, nel caso, è del venditore. i tempi saranno magari più lunghi, ma non credo sia un problema insanabile.
Esatto. Ed essendo un problema del venditore, il venditore vende un appartamento e il suo balcone, quindi la sanatoria non va assolutamente eseguita su TUTTI I BALCONI del palazzo. Per GLI ALTRI balconi, sarà un problema di QUANDO e SE gli ALTRI PROPRIETARI venderanno: magari è un problema che si verificherà fra 30 anni!
Secondo il mio notaio non è così,gli è già accaduto un problema simile , quando viene presentata una pratica del genere poi il comune chiede di sanare tutti gli altri balconi nello stesso stato presenti in facciata chiedendo anche di pagare oblazioni che vanno dai 5000 agli 8000 euro .Comunque il mio notaio non rogita.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Secondo il mio notaio non è così,
Distinguiamo; mi pare corretto che siano da sanare tutti i balconi contemporaneamente, ma il problema resta del venditore ( questo non significa che sia "solo" suo, nel senso che , se davvero esiste il problema, tutto il condominio è coinvolto), ma verso l'acquirente risponde il solo venditore.

Ma non basta la planimetria catastale per dire che c'è un abuso edilizio.
 

francy111

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Distinguiamo; mi pare corretto che siano da sanare tutti i balconi contemporaneamente, ma il problema resta del venditore ( questo non significa che sia "solo" suo, nel senso che , se davvero esiste il problema, tutto il condominio è coinvolto), ma verso l'acquirente risponde il solo venditore.

Ma non basta la planimetria catastale per dire che c'è un abuso edilizio.
Ad oggi ho in mano solo la planimetria catastale , che mi ha fornito l'agenzia, e sanare tutti i balconi vuol dire coinvolgere tutti i condomini/amministratore con relative lungaggini, a mio parere è un problema serio , comunque un immobiliare seria prima di mettere in i vendita un alloggio deve fare le visure del caso e informare il compratore di eventuali abusi edilizi ,quantomeno dal punto di vista etico, approfondirò l'aspetto legale con il mio avvocato.
Non si percepisce una lauta provvigione solo x aver messo in contatto venditore e acquirente.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno,

ho fatto una proposta d'acquisto per un appartamento sito in torino , stabile di 5 piani costruito nel 1998, successivamente ci siamo accorti da planimetria catastale in ns. possesso che il balcone lato cortile non e conforme alla planimetria , secondo il mio architetto è presente un abuso edilizio e bisogna eseguire una sanatoria a livello condominiale per tutti i balconi in questa situazione.(procedura molto lunga)

Come posso comportarmi con l'immobiliare?
Posso tirarmi indietro senza perdere la caparra versata?
L'immobiliare è obbligata ha informare il compratore di eventuali abusi prima di accettare proposte ?
Se non lo fà,come nel mio caso, può essere perseguita legalmente?

Nonostante ciò mi hanno già chiesto di pagare le provvigioni , io vorrei prendere tempo non pagare nulla per capire come comportarmi.

Potete aiutarmi?

Grazie
francesco
Se è una procedura condominiale ovviamente meglio rinunciare all'acquisto, penso che la proprietà non lo sapesse e imamgino neppure l'agenzia, hai vari diritti, quindi se chiedi in dietro la caparra e le provvigioni dovrebbero acconentarti (l'agenzia non è tenuta però a ridarle, salvo che non potesse vedere l'abuso con la normale diligenza), in caso contrario il tuo avvocato potrebbe divertirsi parecchio.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Non si percepisce una lauta provvigione solo x aver messo in contatto venditore e acquirente.
E' la legge che prevede questo. I controlli edilizi non spettano all'agenzia, che non ne ha le competenze.
Poi molte agenzie eseguono i controlli tramite tecnici, ma non è
obbligatorio ( purtroppo, dico io ).
Ad oggi ho in mano solo la planimetria catastale
E quindi non si capisce perché il tuo architetto dica già che i balconi sono fuori legge.
Tra l'altro , la planimetria catastale forse non sarebbe nemmeno da modificare , visto che la dimensione dei balconi non incide sulla rendita catastale.
deve fare le visure del caso e informare il compratore di eventuali abusi edilizi
Deve informare, se li conosce.
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno,

ho fatto una proposta d'acquisto per un appartamento sito in torino , stabile di 5 piani costruito nel 1998, successivamente ci siamo accorti da planimetria catastale in ns. possesso che il balcone lato cortile non e conforme alla planimetria , secondo il mio architetto è presente un abuso edilizio e bisogna eseguire una sanatoria a livello condominiale per tutti i balconi in questa situazione.(procedura molto lunga)

Come posso comportarmi con l'immobiliare?
Posso tirarmi indietro senza perdere la caparra versata?
L'immobiliare è obbligata ha informare il compratore di eventuali abusi prima di accettare proposte ?
Se non lo fà,come nel mio caso, può essere perseguita legalmente?

Nonostante ciò mi hanno già chiesto di pagare le provvigioni , io vorrei prendere tempo non pagare nulla per capire come comportarmi.

Potete aiutarmi?

Grazie
francesco
Ma si tratta di un balcone con veranda abusiva?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
E quindi non si capisce perché il tuo architetto dica già che i balconi sono fuori legge.
Forse l'architetto lo INTUISCE, che sono fuori legge. A Roma ad esempio ognuno fa come crede, gli amministratori di condominio (come il mio, che è un emerito cretino) si girano da un'altra parte, e quando ci sono problemi li scaricano sulle proprietà individuali. In realtà gli amministratori, se lavorano bene, in fase di INSTALLAZIONE di questi abusi dovrebbero intercettare, segnalare, chiedere copia della concessione edilizia, visto che per le verande fisse serve un permesso di costruire: non è una tenda, né un ombrellone.
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se si tratta di un balcone con veranda abusiva, allora il mio palazzo ha tanti appartamenti invendibili. Non posso mettere la foto, ma ognuno ha verandato a modo sui, con risultati a dir poco stupefacenti.
Facciamo chiarezza: il fatto che ci siano in un palazzo tanti balconi verandati non fa decadere un abuso. Almeno che non siano stati condonati.
In ogni caso se si trattasse di una veranda basta toglierla ed il problema è risolto.
A meno che l'acquirente non si appelli al " visto e piaciuto " dichiarando che senza la veranda l'appartamento non è piu di suo interesse
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
E' la legge che prevede questo. I controlli edilizi non spettano all'agenzia, che non ne ha le competenze.
Ciò nonostante ritengo che alcuni tipi di abusi facilmente rilevabili dalla planimetria con la normale esperienza dell'agente senza particolari controlli non siano scusabili con il "non spettano all'agenzia".

Mi spiego meglio.
Se un balcone per qualche ragione anziché essere in una camera è in un altra non puoi far finta di non essertene accorto, secondo me.
Non devi necessariamente essere in grado di capire cosa c'è sotto ma dire "attenzione proprietario qui gatta ci cova e dovrò far presente la cosa agli acquirenti", quello si.

Dipende da cosa ci troviamo di fronte.

Chiaro che il Notaio senza conformità catastale non rogita, bisogna munirsi di tecnico ed andare a vedere cosa c'è sotto.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Ma si tratta di un balcone con veranda abusiva?
Non credo proprio; da quanto si capisce, si tratta di dimensioni o forma diverse dalla planimetria catastale ( almeno cosi pare a me), visto quanto scritto:
il balcone lato cortile non e conforme alla planimetria
Ciò nonostante ritengo che alcuni tipi di abusi facilmente rilevabili dalla planimetria con la normale esperienza dell'agente senza particolari controlli non siano scusabili con il "non spettano all'agenzia".
Concordo; ma bisogna sfatare il mito che i controlli li faccia sempre e comunque l'agenzia ( anche se io preferirei che fosse obbligatorio).
Se un balcone per qualche ragione anziché essere in una camera è in un altra non puoi far finta di non essertene accorto, secondo me.
Non devi necessariamente essere in grado di capire cosa c'è sotto ma dire "attenzione proprietario qui gatta ci cova e dovrò far presente la cosa agli acquirenti", quello si.
Riconcordo.
Però mi pare anche strano che l'architetto parli di abuso avendo visto solo la planimetria catastale; magari è solo un'inesatta rappresentazione.

A titolo di esempio, ho venduto anni fa un appartamento in stabile del 1928, molto bello; un terrazzino privato era indicato in planimetria in una posizione leggermente diversa dalla realtà.
Però non c'era alcun abuso edilizio, ma solo un disegno impreciso; corretto quello, era tutto ok.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Ad oggi ho in mano solo la planimetria catastale , che mi ha fornito l'agenzia, e sanare tutti i balconi vuol dire coinvolgere tutti i condomini/amministratore con relative lungaggini, a mio parere è un problema serio , comunque un immobiliare seria prima di mettere in i vendita un alloggio deve fare le visure del caso e informare il compratore di eventuali abusi edilizi ,quantomeno dal punto di vista etico, approfondirò l'aspetto legale con il mio avvocato.
Non si percepisce una lauta provvigione solo x aver messo in contatto venditore e acquirente.
Magari sono meno sveglio dei colleghi...ma non ho ancora capito in cosa consiste la difformità. Sono del tutto abusivi, più lunghi, più larghi, in posizione errata?
Mi sembra ridicolo non accorgersi, soprattutto dal parte del mediatore, di una palese difformità delle piantine rispetto allo stato di fatto
Poi, ovvio che, essendo un condominio, le eventuali modifiche esterne devono essere fatte insieme
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Secondo il mio notaio non è così,gli è già accaduto un problema simile , quando viene presentata una pratica del genere poi il comune chiede di sanare tutti gli altri balconi nello stesso stato presenti in facciata chiedendo anche di pagare oblazioni che vanno dai 5000 agli 8000 euro .Comunque il mio notaio non rogita.
Se il Notaio non rogita il venditore ti renderà il doppio della caparra e con quei soldi pagherai l'agenzia.

Concordo sul fatto che debba sanare tutto il condominio (altrimenti nel prospetto cosa si riporta??? Solo l'interpiano interessato? E se poi per assurdo gli altri decidessero che è meglio non sanare e volessero rimuovere i balconi?).

È necessario fare urgentemente un accesso agli atti, ma di norma se la planimetria catastale ha questo problema, dato che questa si predispone dopo il progetto, dubito che questo possa riportare una situazione corretta (ecco perchè il suo architetto ha già tirato le dovute conclusioni).

Se il Notaio non rogita va bene, ma se ci tieni alla casa e si trovasse una soluzione affinchè si potesse rogitare lo stesso?

Esempio: dato che trattasi di un abuso non particolarmente importante (non è un aumento di cubatura, ovvero, chiedi al più presto al tuo architetto se è comunque un abuso sanabile o meno... certo, ci sta di mezzo anche il Genio Civile, quindi alle brutte si potrebbe anche andare sul penale, ma per queste cose ogni comune si regola a modo suo, quindi chiedi al tuo tecnico di andare a parlare coi tecnici comunali), poniamo il caso che il tutto si possa sanare ma sia solo un problema legato ai tempi e ai costi, è necessario capire se il Notaio può rogitare un immobile con questi abusi poniamo sanabili. Chiediglielo, magari può farlo solo se l'acquirente e il venditore lo esonerano da ogni responsabilità. Se potesse farlo, a quel punto intanto mi farei fare uno sconto di almeno 10k sul prezzo, soldi necessari per dover fare la pratica (rimborso spese e tempo perso compreso), poi bloccherei un'ulteriore somma lasciandola in deposito dal Notaio come risarcimento nel caso in cui non si possa sistemare il balcone e si dovesse demolire... Somma dunque pari alla perdita di valore dell'immobile per la mancanza del balcone (se invece si sistema tutto entro un periodo x pari ad esempio a 2 anni, la somma andrà a finire nelle tasche del venditore, una volta conclusa la pratica). Infine, nel caso in cui si potessero sanare questi balconi, farei anche deliberare questa cosa all'assemblea di condominio prima del rogito, con l'affidamento dell'incarico a un tecnico.

PS l'iter descritto, sempre se il Notaio approva, credo preveda necessariamente la conformità catastale (francesca???); per inserire il balcone sulla planimetria in maniera tale da renderla conforme con lo stato dei luoghi, si può provare a mettere come causale nel docfa "esatta rappresentazione grafica", sperando che passi, altrimenti forse non se ne fa niente...
 

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