Proposta acquisto senza clausola sospensiva mutuo

[Utente Cancellato 10094]

Buongiorno, ho già scritto qui nelle scorse settimane per aiuto su una villetta unifamiliare su più piani. Sono riuscito ora ad avere dal costruttore per mezzo dell'agenzia le modifiche alle piantine come desiderato, con i locali che ora rispettano le nostre esigenze. Ero quindi pronto per una formulazione di una proposta d'aquisto ma si è rivelato un altro problema che in breve vado a spiegarvi. Abbiamo da vendere la nostra casa, quindi metteremmo data rogito per acquisto settembre 2019. Avrei proposto di fare però un compromesso tra qualche mese (indicativamente febbraio 2019) , offrendo la liquidità che abbiamo al momento (circa 15% prezzo casa) con cui costruttore farebbe i lavori concordati e finirebbe con le finiture di capitolato, dovendo al rogito essere finita e con aggiornamento planimetrie catastali come richiesto nelle piantine. La casa sarebbe intestata 90% mia moglie come prima casa e 10% a me come seconda. Importo mutuo sarebbe circa 55% prezzo casa; rapporto rata/reddito del mutuo cointestato sotto il 30%. Io volevo inserire cmq clausola sospensiva mutuo ma agente su questo è stata abbastanza irremovibile, dicendo che con queste condizioni costruttore non accetterebbe mai visto che rimarrebbe vincolato per quasi 1 anno

Che non ha senso mettere clausola sospensiva mutuo visto che con queste condizioni il mutuo sicuramente verrà concesso, e che se la perizia della banca dovesse evidenziare qualche problema alla casa (non abitabilita, mancanza dei permessi di costruire o altro) sarebbe il costruttore a essere inadempiente e quindi avrei diritto a restituzione di quanto pagato oltre al risarcimento danno... Però ho paura a non inserire la clausola di sospensiva, visto che cmq la parte che andrò a finanziare per il mutuo è cmq alta e c è sempre stata una causa tra costruttore e precedente potenziale acquirente, per la quale non so i veri motivi del contenzioso (da visura ipotecaria che mi ha gurato il mio notaio risulta una trascrizione di domanda giudiziale, che notaio ha detto deve necessariamente essere cancellata per il rogiti)..... oltre al fatto che magari nel frattempo potrei pure aver venduto la mia casa attuale . Quindi magari il perito della banca potrebbe non erogare mutuo, non tanto per mia mancanza reddituale ma per altri problemi, che poi necessiteremmo di ricorre a tutela legale per ottenere risarcimento. Voi che fareste al mio posto, o come agireste diversamente da quanto proposto? I rapporti con agente sono sempre stati buonissimi, e anche costruttore è uno dei più affidabili della zona, però questa è una villetta su cui lui ha già avuto beghe e il cantiere lo ha finito molti anni fa...

 

[francesca63]

È un gatto che si morde la coda.
Se metti la sospensiva il costruttore non porterà a termine i lavori , fino a che non avrai l’ok del mutuo.
Ma non potrai avere l’ok del mutuo se i lavori non sono terminati, e la casa avrà l’abitabilità.
O fai a meno della sospensiva, o aspetti di aver venduto , poi cercherai casa.

 

[Utente Cancellato 10094]

ma il costruttore riceverebbe soldi al compromesso (potremmo magari arrivare al 20% dell'importo della casa), con il quale potrebbe fare i lavori. Non gli si può cmq dare una tutela che almeno la nostra capacità reddituale è rispettata, ho letto di alcuni istituti danno una documentazione di pre-delibera... problema che solitamente ho letto abbia durata massima 4/6 mesi. non c'è modo di uscire da questo ingarbuglio??? Io non vorrei che vendiamo la nostra, siamo pronti per il rogito ma poi mutuo non viene erogato... ci troveremmo senza casa, si con il diritto al risarcimento ma come ogni volta in Italia, per far valere i tuoi diritti passano anni e richiedono assistenza legale.
La soluzione più semplice quindi sarebbe vendere la nostra, sperando che lui non venda nel frattempo quella... ma poi non sapremmo a che prezzo ce la venderebbe visto che non abbiamo nessuna proposta ancora accettata!! Ammazza che casino cambiare casa...

 

[ludovica83]

Che non ha senso mettere clausola sospensiva mutuo visto che con queste condizioni il mutuo sicuramente verrà concesso, e che se la perizia della banca dovesse evidenziare qualche problema alla casa (non abitabilita, mancanza dei permessi di costruire o altro)

Incarichi un tuo tecnico di fiducia per fare le verifiche. Molti notai lo danno come servizio dietro naturalmente compenso.

da visura ipotecaria che mi ha gurato il mio notaio risulta una trascrizione di domanda giudiziale, che notaio ha detto deve necessariamente essere cancellata per il rogiti

Incarichi il notaio, accesso alla conservatoria e da li si risale a tutto quello che è successo.

A quel punto non ti resta che interfacciarti con la banca una volta che i due punti sopra sono chiariti.

Non gli si può cmq dare una tutela che almeno la nostra capacità reddituale è rispettata

Questa tutela serve + a te che a lui. A lui serve che tu firmi e compri.
Poi se non metti la sospensiva del mutuo il problema del tuo reddito è solo tuo...

 

[Utente Cancellato 10094]

Incarichi un tuo tecnico di fiducia per fare le verifiche. Molti notai lo danno come servizio dietro naturalmente compenso.

La prossima settimana ho appuntamento proprio con un geometra per vedere tra le altre cose anche questa problematica.

Mi consigli poi di interfacciarmi con la banca, ma a quale pro??? Noi andremo a rogitare dopo tanti mesi rispetto all'inoltro della proposta... in banca siamo già andati a suo tempo, e con i nostri redditi l'acquisto di questo immobile e spese accessorie rientra sicuramente nelle nostre capacità reddituali.

 

[ludovica83]

Mi consigli poi di interfacciarmi con la banca, ma a quale pro??? Noi andremo a rogitare dopo tanti mesi rispetto all'inoltro della proposta... in banca siamo già andati a suo tempo, e con i nostri redditi l'acquisto di questo immobile e spese accessorie rientra sicuramente nelle nostre capacità reddituali.

A suo tempo... significa quanto tempo fa?
Per mio scrupolo... un giretto cmq lo farei ma solo dopo le altre 2 verifiche.

In quanto alla questione giudiziaria molto probabile sia la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare la compravendita immobiliare...
Da parte del costruttore verso il compratore che ha per X motivi dopo aver chiesto modifiche non voleva + acquistare.

 

[Utente Cancellato 10094]

ma quando abbiamo iniziato a pensare al discorso di cambiare casa per una più grande... un annetto fa e diversamente dall'incontro, i redditi sono rimasti sostanzialmente quelli mentre è aumentata la nostra liquidità disponibile, che ovviamente alla banca poco importa. Tu quindi non la metteresti la sospensiva, nel caso accertamenti tecnico e notaio fossero positivi e siamo tranquilli sulle condizioni della casa in merito abitabilità e psosibilità di rogitare??

In quanto alla questione giudiziaria molto probabile sia la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare la compravendita immobiliare...
Da parte del costruttore verso il compratore che ha per X motivi dopo aver chiesto modifiche non voleva + acquistare.

esattamente: nel documento che mi ha girato notaio relativa all'ispezione ipotecaria è riportata: domanda giudiziale 512 esecuzione in forma specifica voltura catastale automatica NO.
Però soggetto "a favore" è l'acquirente mentre "contro" è la società immobiliare del costruttore... quindi è l'acquirente che ha chiamato in causa il costruttore. Nelle note poi c'è qualche dettaglio della causa, ma purtroppo si capisce poco ma sembra che sia proprio stato il costruttore a essersi reso inadempiente e non ha consegnato la casa anche se era presente un compromesso firmato nel 2007. La domanda giudiziale è invece stata trascritta nel 2011. Cmq sentirò meglio il notaio per questa cosa

 

[ludovica83]

esattamente: nel documento che mi ha girato notaio relativa all'ispezione ipotecaria è riportata: domanda giudiziale 512 esecuzione in forma specifica voltura catastale automatica NO.
Però soggetto "a favore" è l'acquirente mentre "contro" è la società immobiliare del costruttore... quindi è l'acquirente che ha chiamato in causa il costruttore. Nelle note poi c'è qualche dettaglio della causa, ma purtroppo si capisce poco ma sembra che sia proprio stato il costruttore a essersi reso inadempiente e non ha consegnato la casa anche se era presente un compromesso firmato nel 2007. La domanda giudiziale è invece stata trascritta nel 2011. Cmq sentirò meglio il notaio per questa cosa

...Può anche essere un ritardo nella consegna (estremamente probabile in quanto nuove costruzioni) quindi un contropiede del compratore per svincolarsi...?
Però solitamente lo si fa contestualmente all'inizio causa in tribunale... ma li può fare anche in corso d'opera. Dal 2007 al 2011 mancano dei tasselli...

Devi capire con il notaio anche perché se va in giudicato viene fatta richiesta di procedere con la cancellazione in conservatoria. L'alternativa è l'atto notarile tra le parti o in forma privata o pubblica. Se le parti oggetto di contenzioso vanno a rogito... la si fa contestuale. Nel tuo caso tu sei il terzo arrivato..

Tu quindi non la metteresti la sospensiva, nel caso accertamenti tecnico e notaio fossero positivi e siamo tranquilli sulle condizioni della casa in merito abitabilità e psosibilità di rogitare??

Ma...
da questo forum ho appreso che molti AI (anche di Milano) non la usano e dicono di non aver mai avuto problemi con le vendite se la persona era capiente... in quanto gli immobili proposti sono già privi di problematiche ostative.
Questo perché molto spesso (purtroppo) e lo leggiamo anche qui dentro... le persone utilizzano quello strumento per poi "cambiare idea" lasciando il venditore appeso per mesi in attesa di risposte...
Oppure si lamentano che l'immobile non è stato tolto dalla pubblicità e continuano le visite...

Nel tuo caso stai facendo tutti i passaggi investendo tempo per le verifiche... quindi questa dovrebbe già essere la tua tutela.

Però ti taggo @Rosa1968 che lei si occupa di vendite da costruttore appunto su Milano... Magari può dare qualche suggerimento in + ...

 

[Utente Cancellato 10094]

a me all'inizio delle visite e con il costruttore, mi avevano detto che l'immobile era rimasto bloccato e non vendibile in quanto c'era contenzioso con acquirente. Hanno vinto primo grado di giudizio, ma poi lui ha fatto ricorso al tribunale di Milano e costruttore ha vinto anche li.... hanno quindi patteggiato un risarcimento e quindi l'immobile è tornato sul mercato a luglio 2018. Ma sinceramente pensavo che non ci fossero questioni legali che gravavano ancora sulla casa... anche io ho letto che riguardo alle domande giudiziali o è in giudicato e quindi il giudice che ha trascritto la domanda deve provvedere alla cancellazione o le due parti lo fanno davanti al notaio... solo che da come parlava costruttore non mi sembra si fossero lasciati in buoni rapporti.

Questo perché molto spesso (purtroppo) e lo leggiamo anche qui dentro... le persone utilizzano quello strumento per poi "cambiare idea" lasciando il venditore appeso per mesi in attesa di risposte...

è esattamente il caso che mi ha detto agente... mi ha detto magari c'è rialzo tassi, esce casa che ti piace più di questa, e con la sospensiva il venditore non ha ancora venduto nulla. Basta che tu dici che non ti danno il mutuo (e molte banche non rilasciano nessuna quietanza che effettivamente dimostri che non è stato erogato il mutuo) e tu puoi richiedere i tuoi soldi indietro, con magari il costruttore che ha già fatto dei lavori. Quindi ovviamente io capisco anche il suo punto di vista, ma è giustamente detto "un cane che si morde la coda". Purtroppo ipotesi migliore sarebbe vendere la mia, "bloccando" per tot mesi la casa del costruttore con una proposta così da sapere già le condizioni e prezzo a cui la prenderei, e poi fare rogito, saltando compromesso, con sospensiva mutuo da li a pochi mesi... ma mi sa che sto sognando più che essere realtà

 

[ludovica83]

a me all'inizio delle visite e con il costruttore, mi avevano detto che l'immobile era rimasto bloccato e non vendibile in quanto c'era contenzioso con acquirente. Hanno vinto primo grado di giudizio, ma poi lui ha fatto ricorso al tribunale di Milano e costruttore ha vinto anche li.... hanno quindi patteggiato un risarcimento e quindi l'immobile è tornato sul mercato a luglio 2018. Ma sinceramente pensavo che non ci fossero questioni legali che gravavano ancora sulla casa... anche io ho letto che riguardo alle domande giudiziali o è in giudicato e quindi il giudice che ha trascritto la domanda deve provvedere alla cancellazione o le due parti lo fanno davanti al notaio... solo che da come parlava costruttore non mi sembra si fossero lasciati in buoni rapporti.

Non è che deve provvedere... è l'avvocato del costruttore che a questo punto fa richiesta al giudice il quale stabilisce che...
Però su questo punto non posso essere + precisa perché io l'ho fatto contestualmente al rogito. Ma nel mio caso non ero terza ma parte in causa.

Poi tu parli di patteggiamento... non sarà accordo extragiudiziale?
Cioè non hanno concluso il secondo grado di giudizio ma hanno trovato un accordo. In questo modo si evita di proseguire anche in altri gradi... Diventa come dire "tombale".

Taggo anche l' @Avv Luigi Polidoro , che sicuramente potrebbe aiutare a chiarire la situazione.

ma mi sa che sto sognando più che essere realtà

Penso che stai mettendo un po' troppe variabili su questa compravendita...
Una volta chiariti i 2 punti... e se l'esisto di queste 2 verifiche è positivo... o ti assumi il "rischio"... oppure devi guardare altrove.