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  1. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buon giorno
    Sono nuovo e mi sono iscritto nella speranza che qualcuno possa spiegarmi alcuni meccanismi che a mio avviso sono un po difficili da capire per chi non tratta questi argomenti giornalmente.

    Sono il futuro acquirente di un appartamento nella periferia di milano. Ho cercato a lungo l'appartamento con le caratteristiche che volevo e, quando finalmente l'ho trovato, ho fatto una proposta d'acquisto.

    vi scrivo però perché il comportamento dell'agenzia che sta seguendo la cosa comincia a farmi innervosire non poco.

    Inizialmente mi avevano indotto a credere che l'appartamento (ancora da finire e la cui consegna è prevista a Febbraio 2015) fosse di 120mq. Ovviamente la cosa è andata avanti finché non ho notato dalla piantina consegnatami dall'agente immobiliare che le cose erano 2: o l'arredamento non ere disegnato in scala, o quelli non erano 120mq...
    Ovviamente alla mia richiesta di dirmi chiaramente di quanti metri quadri si trattasse senza girarci troppo attorno, mi è stato comunicato che si trattava di 117 mq.
    I conti ancora non mi tornavano quindi ho chiesto mi venisse spiegato da dove saltassero fuori questi metri. Alla fine ho scoperto che "per errore" mi erano state calcolate 2 cantine invece che 1 sola

    Ho chiesto che mi fosse tolta una cantina visto che non me ne facevo niente di 2 e mi hanno accontentato ma alla fine i mq, a fronte di una richiesta immutata, sono scesi dai 120 (che mi avevano fatto credere di appartamento) a 113 (comprensivi di una cantina e delle "parti comuni") mentre di appartamento vero e proprio non si arriva a 95mq.

    a quel punto ho fatto una controproposta visto che evidentemente "non ci eravamo capiti" e a fronte di quanto avevamo pattuito verbalmente, ho presentato una proposta d'acquisto di 5.000€ inferiore a quanto deciso la settimana precedente aggiungendo inoltre altre cose che avrebbero, a mio avviso, fatto tornare l'appartamento a valere l'importo richiesto a fronte del calo di valutazione che aveva subito (ovviamente da parte mia) quando ho scoperto questi "malintesi".

    la proposta è stata sottoscritta da me e dall'agente e, come pattuito, insieme alla proposta d'acquisto, è stato consegnato un assegno di 5.000 euro.

    tutto ciò accadeva sabato 2 agosto mentre lunedì 4 mi veniva data conferma, da parte dell'agente, che il venditore aveva accettato la mia proposta con tutte le clausole e le aggiunte che avevo inserito nella mia richiesta.

    Quando mi è stata inviata una scansione (che invio in allegato) della proposta, ho notato che una cosa che mi ha fatto innervosire non poco. A fianco ad una delle mie richieste (impianto di irrigazione automatizzato) il venditore ha aggiunto a penna, senza mai darmene comunicazione se non dopo aver incassato il mio assegno: "solo tubazioni per impianto"

    Premesso che l'offerta poteva benissimo essere rifiutata dal venditore, premesso che io ho una copia di questa proposta firmata dalla responsabile dell'agenzia immobiliare in cui questa variante non c'è e che attualmente solo l'agenzia ha copia di queste proposte con la variante, vorrei sapere se è normale che un venditore possa effettuare modifiche ad una proposta e renderle effettive siglandole (magari prima del compromesso mi faccio dare per qualche istante le 2 copie, comincio ad aggiungere che il cancello deve essere fatto in oro massiccio e rendo valida questa modifica come fosse già stata accettata dal venditore siglandola)

    Ormai mi sento così poco tutelato da parte di questa agenzia immobiliare e sono così arrabbiato con il venditore che ha incassato l'assegno senza neanche sottoporre alla mia attenzione la sua variazione, che qualora tale modifica rendesse nulla la proposta, ho intenzione di farmi restituire l'importo versato per cercare casa tramite un agenzia più seria.

    Non riesco più a fidarmi di chi mi cambia le carte in tavola senza nemmeno avvisarmi.

    Posso avvalermi do qualche legge che mi tuteli?

    grazie mille Proposta senza riferimenti.jpg
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    qualsiasi variazione fatta dal venditore deve essere accettata dalla parte acquirente.
    Nel caso sottoposto il contratto non è valido e quindi hai diritto alla restituzione della caparra .
    Mi meraviglia che un agente immobiliare consenta una simile procedura.
    Chiedi all'AI, con raccomandata con A.R. l'annullamento della proposta.
     
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  3. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A questo punto non posso che pensare che l'Agente immobiliare (le cui spese sono coperte al 100% dalla ditta costruttrice) faccia gli esclusivi interessi di chi paga evitando di tutelare l'acquirente...
    Questo pensiero mi spaventa non poco..
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se viene pagato solo dalla parte venditrice è logico pensare che si muova in veste di mandatario e non di mediatore, per cui non c'è niente di male che faccia gli interessi di una sola parte.
    Questo ovviamente non lo autorizza a compiere azioni scorrette o illegali.

    Quella bozza corretta la devi rifirmare per presa visione e accettazione altrimenti è nulla.
     
    A alessandro66, Rosa1968 e Tobia piace questo elemento.
  5. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    per intenderci meglio:
    la modifica a penna è stata controfirmata per accettazione solo da una delle due parti (costruttore).

    Visto che la proposta originale è stata modificata è da intendersi come una nuova controproposta da parte del proprietario.

    La tua vecchia proposta è cessata di esistere con tale modifica, ora tu puoi scegliere se controfirmare per accettazione questa nuova controproposta fatta dal costruttore o lasciare perdere tutto.

    Il costruttore comunque vada ha già perso la possibilità di tornare indietro ed accettare la tua vecchia proposta.

    perchè ?
    se hai altri dubbi, prima di firmare qualunque cosa la posti sul forum e qualcuno che ti aiuta a tutelare i tuoi interessi lo trovi.. ;)
     
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  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare



    Art. 1326 Codice Civile


    Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazionedell'altra parte [1328, 1333, 1335](1). L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi [1328 2] (2). Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte [1175]. Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa [1352] (3).
    Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta (4).

    Note
    (1) Proposta e accettazione sono le dichiarazioni (ma potrebbero essere anche dei comportamenti) che permettono alle parti di raggiungere l'accordo sul contratto. Di regola, i contratti si perfezionano (sono conclusi e vincolano le parti) nel momento in cui si forma l'accordo tra le parti (principio consensualistico). Quando la contrattazione avviene tra persone presenti nel medesimo luogo, il contratto è concluso nel momento e nel luogo in cui la proposta è accettata; quando, invece, le parti contrattuali non si trovano nel medesimo luogo (es.: contratti che si formano mediante lettera, telegramma, messaggero o nuncio) l'accordo è raggiunto nel momento in cui la parte che ha fatto la proposta giunge a conoscenza dell'accettazione. Data la difficoltà di provare che il proponente abbia effettivamente ricevuto l'accettazione dell'oblato, il legislatore ha stabilito una presunzione legale di conoscenza, in base alla quale l'accettazione si reputa conosciuta nel momento in cui perviene all'indirizzo del destinatario, a meno che quest'ultimo provi di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia. Tale presunzione vige anche per la proposta, per la revoca della proposta e dell'accettazione, e per ogni altra dichiarazione recettizia [v. 1335]. Costituiscono un'eccezione alla regola del principio consensualistico i contratti reali, per i quali è richiesto, oltre al consenso, la consegna della cosa, oggetto del contratto, alla controparte (es.: il comodato [v. 1803]).

    (2) È previsto un termine di efficacia della proposta: questo viene stabilito dal proponente, oppure è quello richiesto dalla natura dell'affare o dagli usi. L'accettazione dev'essere tempestiva, nel senso che deve pervenire entro tale termine, altrimenti non ha effetti giuridici, ossia non vale a concludere il contratto, a meno che il proponente non l'accolga dandone immediato avviso alla controparte.

    (3) L'accettazione deve avere la forma richiesta dal proponente, per cui non ha effetto se è data in forma diversa, tuttavia il proponente potrebbe rinunciarvi, accontentandosi dell'adesione manifestata in modo diverso.


    (4) L'accettazione dev'essere totalmente corrispondente alla proposta. Le modifiche apportate, alla proposta, anche se secondarie, non valgono come accettazione bensì come controproposta, ossia come nuova proposta (es.: Caio accetta la proposta di Tizio di trasportare la merce per quello stesso tragitto e dietro versamento del medesimo prezzo propostogli, ma richiede un mezzo di trasporto diverso).
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aggiungo che un mediatore non avrebbe mai consegnato l'assegno al venditore senza che la proposta fosse stata accettata esattamente come tu l'avevi scritta.
    A volte si risparmia da una parte e.... :occhi_al_cielo:
     
    A Tobia e Rosa1968 piace questo messaggio.
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda la "crescita e o diminuzioni spontanee" dei mq commerciali bastava recarsi direttamente sul posto e verificare le misure a "bindella".
    Come spesso dico ai miei clienti la casa è un prodotto come gli altri, complesso perchè costoso, ma è pur sempre un prodotto come tanti altri.
    Come provi e misuri le calzature prima di recarti alla cassa, così misuri l'abitazione, "il centimetro non può dire bugie".
    Più grave la "sofisticazione" avvenuta sulla proposta.
    L'agente avrebbe dovuto mettere da subito in chiaro che il costruttore accettava la proposta solo per quello che riguarda le tubazioni e non oltre.

    Tuttavia la miglioria da te proposta è un pò anomala, leggittima ma anomala..
    condizionatore e accessori vari sono sempre extra capitolato, resta inteso salvo accordi diversi.
    Nel tuo caso hai da subito anticipato e formalizzato la tua richiesta.
    Io ad esempio non l'avrei accolta..
    Si desidera degli extra..?
    Trovate un accordo successivo con il costruttore così come per la scelta di questo o quel rivestimento, per il condizionatore, così per l'irrigatore.

    La "sofisiticazione" avvenuta manifesta la paura dell'agente di perdere la vendita e la foga di chiudere (seppur in qualche modo) la trattativa in oggetto..
    Anche il costruttore dal canto suo poteva comunicare il prezzo dell'aggiunta..

    "Tiragli" le orecchie e pretendi il rispetto del contratto se l' A I si è permesso di decidere per te è giusto che l'irrigatore lo paghi lui..

    Per la prossima volta consiglio a questo agente di limitarsi a vendere le case e non gli irrigatori...

    P.s. Quanto costa stò irrigatore..? sarà mica una cifra così determinante...
     
    Ultima modifica: 18 Agosto 2014
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  9. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il problema è che il venditore ha incassato l'assegno legato alla mia proposta e sono stato messo al corrente di questa variazione solo dopo.

    Sono spaventato nel senso che, arrivati a questo punto, faccio fatica a fidarmi non solo di un venditore che, ovviamente, fa di tutto per fare i suoi interessi a discapito dei miei, ma anche dell'agenzia che, almeno sulla carta, nonostante sia pagata esclusivamente dalla ditta e non da me, dovrebbe fare gli interessi anche miei, e per interessi non dico solo farmi risparmiare il più possibile, ma quantomeno non farmi raggirare.

    la domanda che mi sorge spontanea è: cosa gli costava sottopormi la nuova offerta prima di incassare il mio assegno? perché l'ha prima incassato e poi mia ha mandato la scansione della proposta con la modifica? sono domande retoriche lo so, ma ormai sono giorni che mi frullano per la testa anche perché, nonostante sia la casa più bella che fra quelle che ho visto, se per acquistarla devo aver a che fare con gente del genere preferisco fare un passo indietro.
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come ti ho già detto, sul farti risparmiare il più possibile non sono d'accordo, sul non farti raggirare sì.
     
    A alessandro66 piace questo elemento.
  11. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    preciso che il problema non è tanto il costo delle tubazioni quanto proprio l'impiantistica in se.
    io avevo messo in chiaro che mi sarei accollato le spese della centralina da collegare all'impianto domotico ma dovevo avere già l'impianto d'irrigazione pronto all'uso, il che vuol dire non solo avere i tubi a terra ma anche una pressione tale in grado di far alzare all'occorrenza tutti i popup per l'irrigazione del giardino. per come ha "messo in chiaro" le cose lui potrei ritrovarmi con dei tubi nei quali non arriva abbastanza pressione per far si che io possa irrigare i 250mq di giardino comodamente da casa schiacciando un pulsante sul telecomando.

    per quanto riguarda il fatto che le mie richieste siano un po anomale hai ragione ma sono una persona pigra fondamentalmente e piuttosto che spuntare un forte sconto dal costo della casa (a fronte dei 285.000€ richiesti per l'appartamento con 2 cantine ne ho concessi 280.000€ con una sola cantina) ho preferito chiedere aggiunte. aggiunte che potevano tranquillamente non concedermi se ritenevano non convenienti così come avrebbero potuto non accettare una proposta di 260.000€ per lo stesso immobile.

    io ci sono solo rimasto male perché l'assegno intanto è stato incassato per una proposta che non è la mia.
     
  12. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non gli costava nulla, ha semplicemente lavorato male, a cialtrone.
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...eh sei un buon cliente allora...
    Peccato non averti avuto nel mio studio.

    Quanto hai esposto non fà una piega.
    Capisci che questo agente si é infilato in un ginepraio per una questione che non gli compete, azzardandosi in una sofisticazione che gli può costare cara..

    Attenzione però..
    il tuo assegno è già stato incassato..
    Scorretto certo ma ormai le cose stanno così.
    Io preferisco sempre essere "pratico" piuttosto che addentrarmi in leggi, codici civili etc.. percorsi sempre molto "scivolosi" e suscettibili di interpretazioni...

    Io ti suggerisco di importi per il rispetto del contratto:
    Le provvigioni all'agente le riconosci solo al rogito e ti riservi di trattenere una somma a garanzia previo collaudo della pressione e di tutte le esigenze che sopra hai elencato da effettuarsi prima dell'atto.

    Diversamente ti aspetta una strada tortuosa..
    Che ne dici..?
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...Non avvilirti..

    Durante la "correzzione" di questa (grave) infrazione tieni sempre a mente che:

    L'agente ha la propria ragione di essere per percepire le mediazioni e che quindi prima di "metterci le mani sopra" deve porre rimedio al "pasticcio" che ha posto in essere. Diversamente NADA.

    Il costruttore ovviamente ha la propria ragione di essere non per i 5k di caparra già incassati ma (sopratutto) per il residuo spettante (..275k..)..

    Entrambi quindi hanno tutto l'interesse che tu "faccia il bravo" giungendo al rogito, rispettando il contratto.
    Quindi oggi entrambi hanno da sapere che tu "farai il bravo" con loro solo a patto che loro "faranno i bravi" con te e rispetteranno i termini del contratto così come tu li hai proposti.

    Vedrai come l'agente si darà da fare e quanta pressione troverai nelle tubazioni dei tuoi irrigatori "Agitando lo spettro" che in sede di atto tratterrai una somma (falla quantificare) previo collaudo positivo dell'impianto.
    Diversamente non ti rimane che procedere come bene ti ha esposto nel post sopra marcellogall.

    In questo caso tuttavia, i primi riscontri alla tua azione, li avrai quando sarà ora di mangiare il panettone...
     
  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @Galaphile ,
    come ha giustamente indicato Tobia, una proposta modificata da chi la riceve, vale come una nuova proposta e necessita di una successiva sottoscrizione per accettazione da parte di chi l'aveva originariamente formulata. Non ha quindi alcun valore se sprovvista di ciò e ci sono tutti i presupposti per richiedere indietro le somme versate e per "coinvolgere" l'agenzia che non era autorizzata a consegnare il tuo assegno.

    Inoltre, trattandosi di immobile in fase di costruzione, contestualmente al versamento della caparra, il venditore avrebbe dovuto OBBLIGATORIAMENTE rilasciare una fideiussione a garanzia del pagamento ricevuto e degli eventuali ulteriori acconti. In assenza di ciò, ogni scrittura può essere dichiarata nulla dall'acquirente.

    Non mi soffermo sulla "qualità" del contratto sottoscritto e ti consiglio di valutare con attenzione se il soggetto da cui stai acquistando casa goda di una buona reputazione, sia in riferimento alla bontà dei suoi edifici, sia in riferimento all'etica comportamentale. E' anche possibile che si tratti di una persona semplice che operi ancora alla buona.

    Se questi approfondimenti saranno in grado di rassicurarti, riparti da "0" e rivolgiti ad un notaio per la sottoscrizione di un "sontuoso" compromesso. Notaio che sceglierai e pagherai tu e, presumibilmente, ti potrà assicurare una buona tutela
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  16. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per la fideiussione mi hanno detto che non è dovuta visto che a febbraio la casa mi verrebbe consegnata.
    loro la prevedono solo nel caso in cui un acquirente paghi in corso d'opera, il che ovviamente non è il mio caso.
    a conti fatti però io a febbraio mi ritroverei ad aver versato già 40.000€ senza alcuna garanzia fideiussoria in mano.
    l'unica mia "sicurezza" è che il 90% degli appartamenti sono già stati venduti
     
  17. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    "Gli farò un offerta che non potrà rifiutare" Don Vito Corleone :)[DOUBLEPOST=1408376331,1408376048][/DOUBLEPOST]
    Scusami, sto perdendo il filo, il rogito non è previsto nel 2017?
     
  18. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si ma l'appartamento (pronto a febbraio) mi verrà consegnato con un contratto tipo "patto di vendita"
    In pratica al compromesso gli do altri 35.000€ (a fine settembre) per poi prendere possesso della casa a febbraio o appena sarà ultimata.
    Da febbraio in poi dovrei essere già dentro casa e pagare "acconti" da 1.500€/mese
    Nel 2017 (la data è stata scelta xkè solo allora potremmo sfruttare alcuni risparmi vincolati) andremo a rogito
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La fidejussione deve essere consegnata e dovrà coprire le somme fino al rogito notarile.[DOUBLEPOST=1408377900,1408377875][/DOUBLEPOST]
    detenzione non possesso.
     
    A eldic, Antonello, Silvio Luise e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  20. Galaphile

    Galaphile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    rosa, puoi spegarmi meglio questa cosa che non ho capito bene?
    loro in pratica mi dicono che è il costruttore a fidarsi di me perché se io non pago poi è lui quello che avrà problemi con la casa e quindi la fideiussione non è prevista in un caso come il mio.
    l'unica cosa che mi concederebbe è che la fa a patto che copra io i costi che lui ha stimato essere intorno ai 6.000€.
    In pratica se gli do altri 6.000€ mi fa la fideiussione altrimenti niente.
     

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