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  1. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti...

    ho trovato questo forum perchè googgolando il mio problema mi è venuta fuori una discussione di questo forum, ma che non calza propriamente con il mio problema

    la mia è una situazione piuttosto complessa che provo a descrivervi in maniera che possiate darmi un consiglio...

    In data 7 Dicembre ho fatto una proposta di acquisto su un immobile che avevo visionato già un paio di volte. L'immobile fuori e dentro sembra perfetto, ci sono già all'interno del complesso delle unità abitative già abitate...

    Insieme all'agenzia abbiamo fatto una proposta di acquisto per un valore simile ad una offerta che, parole del venditore, era già stata accettata qualche tempo a dietro, ma dove poi l'acquirente si era ritirato.

    La proposta è stata fatta sui soliti prestampati di agenzia dove si evidenzia che sull'immobile non gravano ipoteche o atti giudiziari (anche il mutuo del costruttore è stato estinto)...

    Il venditore aveva gran fretta di chiudere e di fare il compromesso entro l'anno...

    La proposta è stata accettata e su mia espressa richiesta, ho voluto prima di procedere al compromesso di verificare lo stato ipotecario dell'immobile.

    Il 23 Dicembre mi è stato notificato che sull'immobile grava un pignoramento da parte di un fornitore dell'impresa per 77mila euro... con mia somma sorpresa il venditore si è presentato con la visura catastale e con un altro foglio ... su questo altro foglio battuto a word, in sostanza, il costruttore dichiarava che, vista la proposta di acquisto e visto che sull'immobile grava questo pignoramento, si impegna a non trattenere le somme dell'acconto di proposta di acquisto e quello che verrà versato al preliminare (avevamo pattuito 70mila) e che queste somme possono essere date a una persona di fiducia a scelta dell'acquirente.

    Vi è una nota dove lo studio legale della parte venditrice si sta impegnando con il tribunale preposto affinchè la quota legata a questo immobile venga distribuita su un altro immobile invenduto del medesimo complesso ove non vi sono acquirenti interessati, visto che si tratta di 77mila euro a fronte di un impegno immobiliare di 1 milione di euro.

    Inoltre si impegna a lasciare la casa a titolo gratuito fino a quando la situazione ipotecaria non verrà risolta.

    Io (accidenti a me) ho firmato per presa visione e accetazione, perchè si tratta di carta "bianca" e non di una scrittura legalmente riconosciuta (temo di aver fatto un errore)

    Oggi ho inviato una raccomandata per l'annullamento della proposta d'acquisto sia all'agenzia che al costruttore, per ovvi motivi legati all'omissione della situazione ipotecaria nella formulazione della proposta di acquisto., che la somma data come caparra resterà in mano all'agenzia fino a che non verrà trovato un accordo di massima visto il nuovo scenario reso noto solo in data 23/12.


    Riflettendo durante questo Natale su questa situazione, ho pensato che forse è il caso di far redarre l'atto di compromesso da un notaio e di liberare la casa prima possibile dall'ipoteca (proprio all'atto di compromesso, insieme all'avvocato della parte venditrice e a quello della parte "lesa" oltre che dal funzionario del tribunale eventualmente).
    La casa mi interessa, ha un ottimo prezzo ed è in una zona davvero incantevole e comoda con i servizi primari.. ed è vicino ai miei genitori..

    Le mie paure però nascono da questa situazione, cioè da questa omissione ovviamente volontaria della situazione giudiziaria.
    Le mie paure principali sono 2, considerando che ho venduto il mio appartamento e dovrò lasciarlo a Luglio 2012:

    -viene cancellata l'ipoteca, ma l'mpresa non completerà mai i lavori interni (pavimenti, sanitari, porte e frutti elettrici, insomma le solite finiture da scegliere da capitolato)


    -subentreranno altri creditori e l'impresa fallirà e io non avrò mai pieno possesso della mia casa.

    L'intenzione che ho già segnalato qui sopra è quella di avvalermi di un notaio che dovrà redarre un compromesso di vendita che mi riesca a tutelare al massimo e inoltre che specifichi date di inizio e di fine lavori, riservandomi il diritto di detrarre tali importi in caso di mancata esecuzione prima del rogito di Luglio, ma sarà sufficiente??

    A che scenari potrei andare incontro?
    Ne vale davvero la pena?

    Grazie per le risposte, ho letto in queste 2 settimane risposte a quesiti similari da veri professionisti del settore! :D
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, prima di tutto presumo che la tua unità abitativa è gia stata accatastata ed il cantiere è già stato chiuso, quindi hai proposto di acquistare un ' abitazione già costruita, ora passiamo alla possibilità di annullare la proposta :
    - se hai firmato una proposta , e questa proposta riveste carattere di preliminare, per forma e contenuto, e questa proposta riporta ad un ulteriore preliminare di acquisto, per la ben nota sentenza della Cassazione , essendo preliminare di preliminare, la proposta si annulla di diritto.
    - se inoltre nella proposta è stato dichiarato che l'immobile è privo di pesi ed oneri, e questi sono stati scoperti in seguito, in questo caso potresti richiedere l'annullamento della proposta, resta poi da vedere i termini della dichiarazione.
    In linea di massima un avvocato , leggendo le carte , potrà instradarti meglio verso la soluzione migliore da usare, personalemente credo che sia meglio tu lasci perdere, l'impresa se ha avuto un pignoramento da un fornitore significa che sta percorrendo una strada dove neanche la Banca lo vuole accompagnare, resta da vedere se e quanti ce ne sono e ce ne saranno ed inoltre il fatto che tu lo paghi in meno non ti aiuterà in futuro nel caso di una contestazione . Auguri Fabrizio
     
  3. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    GRAZIE MILLE per la risposta innanzitutto...

    Non mi è chiaro come faccio a capirse se "la proposta di acquisto, riveste carattere di preliminare".

    Diciamo che all'interno della proposta c'è innanzitutto il paragrafo relativo alle trascrizioni e ipoteche e non è presente tale atto giudiziario.

    Successivamente sono riportate la varie ripartizioni di importi che sarebbero stati erogati al rogito e al preliminare... a tale voce viene scritto che in tale data sarà facoltà delle parti sottoscrivere una scrittura privata del contratto mediato già concluso per incontro tra proposta e accettazione, al fine di aggiungervi elementi accessori....

    Mi pare di capire che si tratti di preliminare di preliminare... saresti così gentile da riportarmi la sentenza della cassazione a cui ti riferivi ed i motivi per cui è possibile invalidarlo?

    Credo che chiederò consulenza all' avvocato che lavora con l'agenzia tramite cui sto (ho) vendendo... mi hanno dato questa disponibilità e anche ad un notaio per capire se posso uscirne senza le ossa rotta, almeno fare un tentativo insomma...

    Domanda: è possibile che un atto giudiziario di poche migliaia di euro si estenda sulla totalità degli immobili riferiti al complesso, che hanno un valore così elevato? mi sembra davvero invalidante come situazione per la parte debitrice comunque, mi sembra strano che la legge operi in maniera così "strana"

    Grazie ancora !!
     
  4. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se la proposta, come giustamente dice Fabrizio, rimanda alla sottoscrizione di un preliminare e NULLA per difetto di causa, giusta la sentenza S.C. Cassazione del 2/4/2009 n. 8038
    Nel merito del tuo problema un consiglio: fatti assistere da un buon consulente legale se proprio l'affare ti interessa.
     
  5. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per il consiglio Luciano.

    Per quanto riguarda invece la proposta d'acquisto, essendo stata omessa volontariamente questa caratteristica dell'immobile (pignoramento) durante tutto l'iter di accettazione dell'offerta, crede sia possibile invalidarla?

    Il successivo foglio di carta bianco, che mi han fatto firmare dandomi in mano la visura dell'immobile con l'atto giudiziario, immagino abbia una valenza pari allo zero, essendo privo di numerosi dettagli e quindi attaccabile da un punto di vista legale, dico bene?

    Altra domanda, vedo che Lei è presidente della FIAIP... non crede che il comportamento del venditore (associato FIAIP) sia deontologicamente ed eticamente scorretto? pensa sia possibile comminare una sanzione o comunque una diffida in caso mandassi una raccomandata alla direzione del franchising ed anche alla stessa FIAIP?
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In casi delicati come questi meglio che usi un consulente legale di tua fiducia, quantomeno deve fare solo i tuoi interessi
    Non è la legge che opera in maniera strana ma l'imprenditore, questo atto potrebbe essere la punta di Iceberg come un atto isolato, purtroppo le banche hanno messo in difficoltà molti imprenditori, seri ed onesti, fermando o chiudendo i fidi ma .... occhi aperti e fatti seguire da un avvocato.
    Per il foglio di carta bianca , bisogna vedere come e cosa c'è scritto, in origine ogni atto legale è un foglio bianco , poi ci si aggiungono parole , le firme e diventa un atto valido agli effetti di legge, ecco perchè un legale con le carte davanti potrà essere più chiaro.
    Fabrizio
     
  7. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Alcune precisazioni !
    Sono stato Presidente Nazionale della Fiaip dal 1995 al 1998, ora sono "solo" Presidente Onorario.
    La nostra federazione ha un codice deontologico al quale gli iscritti devono attenersi.
    Per dare un giudizio sul comportamento del collega dovrei visionare tutti i documenti e i passaggi operativi.
    Ogni contestazione devo comunque far riferimento al Collegio Prov.le Fiaip dove risulta iscritto il collega.
     
  8. francisti

    francisti Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, torno a chiedervi un informazione ...

    Ho deciso di mettermi nelle mani di un Notaio per vedere tutti gli incartamenti e che mi possa consigliare al meglio e in caso mi prepari un preliminare che cancelli gli accordi precedenti e che formuli precise condizioni a tutela del capitale fino a che il pignoramento non venga in qualche modo cancellato dal venditore.

    Mi domandavo però una cosa.... se la ditta fallisse successivamente alla chiusura dell'accordo e al rogito, la revocatoria fallimentare potrebbe coinvolgermi? anche se la chiusura lavori dell'immobile è di 2 anni precedente all'acquisto?
     
  9. nemo55

    nemo55 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se la proposta, come giustamente dice Fabrizio, rimanda alla sottoscrizione di un preliminare e NULLA per difetto di causa, giusta la sentenza S.C. Cassazione del 2/4/2009 n. 8038
    Nel merito del tuo problema un consiglio: fatti assistere da un buon consulente legale se proprio l'affare ti interessa.

    Scusate se mi intrometto, ma mi interessa sapere se è nulla solo la proposta d'acquisto, ho è nullo anche il compomesso fatto successivamente alla proposta d'acqusto.
     
  10. nemo55

    nemo55 Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' la prima volta su questo forum, quindi chiedo scusa per il pasticcio e, mi ripeto in modo corretto.

    Scusate se mi intrometto, ma mi interessa sapere se è nulla solo la proposta d'acquisto, ho è nullo anche il compromesso sottoscritto successivamente alla proposta d'acqusto.
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve sempre secondo questa sentenza di Cassazione è nulla sia la proposta che il contratto , quindi il negozio giuridico non si è perfezionato, beninteso solo avendo le carte avanti e leggendole si può capire ed interpretare il tutto, in linea di massima è così ma... bisogna vedere se la sentenza si adatta alla fattispecie in questione. Fabrizio
     
  12. nemo55

    nemo55 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la celerre risposta,

    nel dettaglio, una clausola della proposta d'acquisto cita :"euro ********verranno versati alla parte venditrice a titolo di caparra confirmatoria entro il xxxxxxxx data entro la quale verrà redatta una eventuale scrttura privata".
    Successivamente è stato redatto e sottoscritto il preliminare di vendita.
    La mia compagna ha firmato, ma un clausola del preliminare di vendita, relativa al mancato rilascio del certificato di agibilità di cui dovrebbe farsi carico la parte acquirente, non mi convince.
    Il rogito è vicino, e sarebbe utile sapere se si può invalidare il tutto o in alternativa chiedere una riduzione del prezzo in mancanza del certificato di agibilità.
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Premesso che per trovare un " cavillo " o un eventuale motivo palese di nullità o annullabilità dell'atto , è opportuno leggere le carte nella loro interezza ( lo stralcio di una clausola o di un articolo potrebbe indurre ad un parere sbagliato ) in linea di massima il corretto iter è :
    1° Proposta
    2° Compromesso
    3° Eventuali integrazioni di somme
    4° Rogito e consegna dell'immobile ( può capitare alcune volte il differimento della consegna )
    ora, però, abbiamo che se la proposta ( che per disposizione dell'AdE deve essere registrata ) per forma e contenuti riveste carattere di preliminare, questa non può rimandare ad un successivo atto preliminare di compravendita ( compromesso ) in quanto non può un atto rimandare ad un altro atto avente lo stesso contenuto e forma, ed è ciòche la sentenza della Cassazione ha ribadito, per questo nel caso in cui la proposta riveste per forma e contenuto carattere di atto preliminare , anche se questa ( la proposta ) non è stata registrata, e rimanda ad un successivo atto preliminare , tutta la trattativa è nulla e la nullità può essere richiesta dalla parte acquirente.
    Nel tuo caso specifico , ripeto non avendo le carte avanti potrei commettere un errore, la dicitura che riporti :

    si presta ad una duplice interpretazione, facilmente smontabile da un avvocato furbetto, e cioè :
    " data entro la quale verrà redatta una eventuale scrittura privata " l'eventuale scrittura privata potrebbe intendersi sia come atto preliminare che come scrittura privata integrativa avente valore di ricevuta. Resta da vedere ora le due scritture , la proposta e il preliminare , se sono simili e tu hai in mano le due copie debitamente controfirmate, potresti appellarti alla sentenza di cassazione e chiedere la nullità di tutto con restituzione delle somme da te versate senza nessun aggravio di penali.
    Per quanto riguarda la clausola del mancato rilascio del certificato di agibilità, anche quì è opportuno leggere nell'interezza la scrittura, certamente non è motivo si nullità della vendita, potrebbe essere eventualmente motivo di annullabilità ( se non dovesse esserci proprio l'agibilità ) e certamente è motivo di sospensiva fino a produzione del certificato o evntualmente può essere motivo di ricontrattazione dei termini di pagamento o del prezzo, ma... ripeto solo una lettura completa del tutto può darci un'idea più chiara e, per questo motivo un avvocato leggendo le carte potrà aiutarti. Spero di essere stato chiaro . Fabrizio
     
  14. nemo55

    nemo55 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Fabrizio, sei stato chiarissimo, sentirò il notaio e vediamo cosa ne pensa. Giovedi/venerdi prossimo se tutto va bene il rogito con o senza agibilità. Mi sono informato all'ufficio tecnico del comune e, per ottenerla non ci sono problemi, la spesa maggiore sarebbe per il tecnico che certifica. Si tratta di una bifamiliare e, il propietario dell'altro appartamento ha l'agibilità da quando ha comprato, evidentemente non è stata chiesta per entrambi gli alloggi. per fortuna non c'è niente di abusivo e, ti assicuro che trovare in zona una casa tutta in regola è raro.

    Grazie per le risposte, farò sapere come andrà.
     

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