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  1. debs80

    debs80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    inizio col ringraziare già chi potrà darmi una mano.

    A metà febbraio ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto immobiliare per un appartamento che ho visto e che mi piaceva.
    Avrei, in merito, qualche domanda:
    - Dove dice attuale situazione ipotecaria non è stato scritto nulla, neanche tirata una riga. A essere sincera mi hanno fatto vedere le visure catastali dove non figurava nessun gravame sull'immobile. Mi sono state date tutte le fotocopie, ma le visure non ci sono.
    - La scadenza della proposta non c'è, cioè c'è scritto la presente proposta ha validità sino alla data del e l'agente ha scritto compromesso. Più sotto si legge che verrà data l'altra somma entro l'8-4 (ben 1 mese e mezzo dopo la data di proposta d'acquisto) presso notaio contestualmente alla scrittura privata per quietanza del venditore (quindi a compromesso, immagino). Ma è possibile che non ci sia la data di scadenza? capisco che la proposta ha validità sino a compromesso perchè col compromesso si dà inizio all'acquisto dell'immobile, ma le proposte di solito non hanno una durata massimo di 20 gg? :shock:
    - Ho letto su alcuni forum che dovrebbe essere inserita la frase salvo approvazione del mutuo da parte della banca . Quindi, dal momento che questa frase non c'è, se la banca non mi dà il mutuo sono nei guai? :shock:

    Concludo chiedendo: posso ritirarmi da una proposta fatta in questa maniera senza perdere la caparra che ho versato in sede di proposta d'acquisto? Cioè è regolare una proposta fatta in questi modi?

    Grazie ancora a chi mi vorrà/potrà rispondere :)
    Debs80
     
  2. debs80

    debs80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate sono nuova del forum...ho scritto qualcosa di sbagliato?
    Come mai nessuno mi risponde? :triste:
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta è probabilmente nulla perchè rimanda ad un compromesso: la proposta di per sè è già preliminare. La famosa sentenza della Cassazione rende nulle quelle proposte che sono preliminare di preliminare.
    Comunque la situazione ipotecaria non la vedi da una visura catastale ed è sufficiente che l'immobile ti venga garantito libero da ipoteche al rogito, la clausola del mutuo non è obbligatoria (se non te lo danno sono guai nel senso che perdi la caparra che se è confirmatoria potresti avere anche guai piu grossi).
     
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  4. debs80

    debs80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,

    intanto grazie della risposta :stretta_di_mano:

    La proposta è probabilmente nulla, quindi in caso che prendano altro tempo (da quel che ho capito questi vogliono vendere solo dopo che hanno comprato quindi io dovrei aspettare un altro mese) io posso rifiutarmi ed esigere la mia caparra indietro senza perderla?

    E per le ipoteche: dove si vede se l'appartamento è libero da ipoteche? e soprattutto se al rogito viene fuori che ce ne sono, cosa mi succede?

    Ultima cosa (scusami ma sono veramente i sacrifici di una vita): cosa significa che se la caparra è confirmatoria i guai sono anche più grossi? :shock:

    Grazie mille di tutto :)
    Debs
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se la proposta è nulla puoi esigere la caparra subito

    dovresti fare una visura ipotecaria (se ne dovrebbe occupare il tuo notaio): tuttavia farla adesso è inutile perchè se il venditore ha contratto un mutuo ad esempio, la casa risulta con ipoteca. L'importante è che la casa ti venga garantita libera da ipoteche al momento del rogito: in quel momento verrà la banca del venditore a riscuotere quanto le è dovuto per dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca (prassi normalissima).

    significa che se ti ritiri ci puo essere un recesso e perdi solo la caparra, una risoluzione e potresti pagare dei danni se dimostrabili oppure il venditore potrebbe chiedere in giudizio di obbligarti ad acquistare l'immobile. Questo teoricamente, in pratica credo sia molto difficile.. :stretta_di_mano:
     
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  6. debs80

    debs80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie,
    sei stato gentilissimo!
    L'unica cosa: chi è che mi dice con certezza se la proposta è nulla? Un notaio? :disappunto:

    Grazie ancora della pazienza :confuso:
    Debs
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un avvocato esperto nel settore immobiliare
     
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  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    appurato che la proposta d’acquisto che, con la notifica al proponente dell’accettazione del venditore, diventa contratto preliminare .............e' nulla se rimanda ad un preliminare. (preliminare del preliminare) perche' dovrebbe rimandare solo alla data del rogito per essere valido.
    E' nulla anche se rimanda anche ad una scrittura integrativa???
    Oggi un acquirente puo' pretendere di compilare una proposta che resta solo proposta ed andare dopo a un preliminare??
    o e' costretto a firmare una proposta che diventa preliminare??
    ciao
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E dagli! ...ma te ogni tanto ritorni con questa paranoia... :^^:
    Certo che può! Ma tu, forse, vorresti sapere cosa succederebbe se l'agenzia si rifiutasse... lo vorrei sapere anch'io. :occhi_al_cielo: ...io comunque non mi rifiuterei. :ok: :stretta_di_mano:

    ...ma poi; quante agenzie hanno predisposto una proposta "caparra confirmatoria" che non preluda - nemmeno velatamente - ad un preliminare? :fico:
     
  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    scusa................ma allora perche si risponde sempre agli utenti che la proposta e' gia' un preliminare????. :occhi_al_cielo:
    non sempre e' vero.
    A me sta cosa mette ansia.
    ho seguito qualche gg. fa una discussione interessantissima su questo tema su un altro forum e ho le idee piu' confuse di prima.
    Il problema hai ragione............e' tutto li' ............. l'agenzia immobiliare puo' giuridicamente rifiutarsi??? :rabbia:
    per me, no. :D
    Tu sei corretto, lo so. :D
    non parliamo della caparra confirmatoria, lo sai, per me e' gia' un suicidio soprattutto nella primissima fase quando non hai ancora fatto i controlli ma devi bloccare l'immobile.
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Forse lo si dà per scontato in quanto il 90% delle agenzie utilizza questo tipo di proposta.
     
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  12. debs80

    debs80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate se mi intrometto nei vostri discorsi (di cui non ho capito moltissimo, sono sincera :D), ma quindi non ho capito se la proposta può considerarsi nulla o meno... :disappunto::disappunto::disappunto:

    Grazie
    Debs
     
  13. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Provo a risponderti in due parole !
    - una proposta di acquisto e' nulla se rimanda alla conclusione del contratto ( il Preliminare di vendita)
    - una proposta e' valida se alla accettazione da parte della proprieta' diventa il preliminare di vendita ( si e' concluso il contratto con effetti obbligatori)
    La differenza sta tutta qui ! :ok:
    Quindi tutto dipende dal tipo di proposta e dai suoi contenuti.
     
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  14. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Detto così si capisce male: diciamo che la proposta è nulla se rimanda ad un ulteriore preliminare (compromesso) invece che al rogito. :ok:
     
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  15. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A mio parere non e' cosi' interpretabile la sentenza della S.C. di Cassazione.
    ..........se rimanda ad un ulteriore preliminare..................che cosa vuol dire ???
    Il preliminare e' uno solo, al massimo si puo' rimandare ad una scrittura integrativa/riproduttiva.
     
  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Chi l'ha detto che il preliminare è uno solo?
    Tutti gli atti stipulati prima del rogito sono di fatto... "preliminari" in quanto precedono l'atto finale.
    Una scrittura integrativa / riproduttiva secondo la cassazione è un preliminare così come la proposta d'acquisto con caparra confirmatoria.
     
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  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    meno male che ci sei.
    Quindi se si rimanda anche ad una scrittura integrativa e' un preliminare del preliminare e quindi nullo.
    confermi???
    Ciao
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quello che so l'ho letto su immobilio. Mi ricordo di un intervento in cui veniva specificato che anche una semplice scrittura integrativa venisse considerata "preliminare".
    L'unica "scappatoia" era quella di non nominare in proposta altro che il rogito, e scrivere che la caparra confirmatoria viene consegnata in due tranches. Es: € 5.000 contestualmente alla firma della proposta vera e propria e 75.000 € :occhi_al_cielo: in data tal dei tali (che in realtà nasconderebbe la data del compromesso vero e proprio).
    Lo vedo comunque un escamotage fumoso e non inattaccabile.
    Da come la vedo io, oggi fare una proposta di acquisto/caparra confirmatoria come si faceva una volta non è più possibile. Certo, puoi bluffare, puoi sperare nell'ignoranza delle persone, ma poi... più di tanto... :confuso:
     
  19. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano::stretta_di_mano:
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è nè fumoso, nè inattaccabile: c'è giurisprudenza in merito che permette di farlo. ;)
     

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