Proposta di Acquisto senza abitabilità e lavori finiti

[ipulsiva]

Buongiorno a tutti,
premetto che sono una semplice cittadina e percio' abbastanza ignorante in materia,
mi è successo questo:
Alcuni giorni fa ho firmato una proposta di compravendita attraverso l'ag.immobiliare (entro domani avro' una risposta) ma nel frattempo sono venuta a conoscenza di un sacco di problemi che questa casa ha, premetto che deve essere ancora finita internamente (piastrelle, bagni, porte) solo questa perchè le altre sono già finite, meglio da un punto di vista ma dall'altro mi è satato riferito che il proprietario dell'immobile non paga la ditta costruttrice percio' ho paura che i lavori non saranno terminati anche se nel preliminare(proposta) ho scritto tra le note che dovra' essere consegnata finita; dal momento che la costruzione è situata in una via chiusa non c'e' ancora l'abitabilita' della via per l' immobile e so inoltre che il mutuo o sovvenzione prima casa non viene dato senza abitabilità ;come posso fare a tutelarmi se il venditore accetta la mia proposta, premetto che ha stabilito di dare una caparra alta (€ 50.000,oo ) per aggiudicarmi la casa molto carina purtoppo o per fortuna, versando all'agenzia gia' un assegna di 4000 euro come promessa.. due sono le cose ho chiedo l'annulamento prima ch firmi (ho vincoli?) oppure se accetto posso aggiungere nel preliminare che al momento del rogito ci sia l'abitabilita'.
Grazie in antcipo e scusate se non sono stata chiara.

 

[Sandro 7942]

Ciao,
solitamente nel compromesso (meglio detto preliminare) si stabilisce che il costruttore (o il proprietario committente in questo caso) si impegna a far ottenere l'abitabilità all'immobile entro la data stabilita per l'atto notarile.
Quanto ai tempi di consegna consiglio di stabilire anche delle penali nel caso in cui la casa non sia pronta entro i termini stabiliti.
Se le altre case sono già state vendute però dovresti essere tranquilla... Significa che uno o più notai hanno già avuto modo di verificare la regolarità della situazione.
Quanto alla provvigione dell'agenzia mi spiace che tu l'abbia già versata; solitamente io la richiedo al momento della firma del preliminare, non della proposta... Anche se già all'accettazione della proposta matura il diritto alla provvigione (ma questo è più un discorso di "etica").
Se hai altre domande siamo a disposizione!

 

[rik]

2 consigli brevi ma utili:
1) registra il compromesso! è l'unico modo per tutelarti da una eventuale insolvenza del costruttore! soprattutto in presenza di una caparra e acconti di elevato importo
2) per tutti gli altri dettagli scrivi sempre tutto, mai pattuire solo verbalmente le clausole di una compravendita; tutto deve essere pattuito e sottoscritto dalle parti
buon acquisto!

 

[roberto.spalti]

Rik, semmai il preliminare è bene trascriverlo; la registrazione serve solo a dare data certa ma non tutela per niente.

 

[rik]

ti ringrazio roberto, per la precisazione, è stato un lapsus, intendevo proprio la trascrizione ovviamente

 

[ipulsiva]

VI RINGRAZIO DEI CONSIGLI PER IL MOMENTO LA COMPRAVENDITA NON E' ANDATA A BUON FINE, ORSE E MEGLIO, PRIMA DEVO VENDERE CASA MIA.....E POI VEDO, SICURAMENTE SARA' TUTTO PER ISCRITTO. MA COSA INTENDETE PER TRASCRIZIONE, OK LA REGISTRAZIONE HO CAPITO COSA VUOL DIRE MA TRASCRIZIONE SUL PRELIMINARE?
BUON LAVOROA TUTTI!!!

 

[rik]

La trascrizione di un preliminare ha una funzione essenziale per la tutela dell'acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes” (cioè nei confronti di tutti), che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell'immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: essa tutela l'acquirente dai rischi che derivano dal fallimento del venditore, dalla stipula di più preliminari per la vendita dello stesso immobile, dall'iscrizione di ipoteche successive alla firma del contratto. In pratica mette al sicuro l'acquirente da ogni tipo di inadempimento della parte venditrice.

Non è da confondere con la semplice registrazione del preliminare, che non fornisce le tutele necessarie perchè di fatto è solo un aggravio di costi a fronte dell'unica garanzia di fornire data certa della sottoscrizione del documento. Le garanzie reali vengono invece unicamente fornite dalla trascrizione.

Con la trascrizione, in genere tutti gli atti fatti o subiti dal venditore non pregiudicano i diritti dell'acquirente. Essa produce un effetto prenotatorio facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto notarile definitivo fosse stato trascritto nel momento della trascrizione del preliminare.

La trascrizione garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche in caso di inadempimento. Infatti riconosce privilegio speciale sul bene immobile ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento. In pratica l'acquirente ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

La trascrizione garantisce una specifica tutela all'acquirente anche in caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del preliminare (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Pertanto per ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare e sarà tanto più opportuno quanto maggiore è il lasso di tempo che intercorre tra preliminare e atto definitivo; quanto maggiore è l'importo versato a titolo di caparra; quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

La trascrizione consiste nell'inserimento del preliminare nei Registri Immobiliari. Deve essere eseguita da un notaio che ha ricevuto o autenticato il preliminare entro 30 giorni dalla stipula del medesimo.

La trascrizione comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. fermo restando che l'imposta di registro va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, in più si pagherà:
- l'imposta fissa di trascrizione (oggi 168 euro)
- i diritti fissi di trascrizione (oggi 35 euro)
- l'onorario del notaio (in base al valore della vendita).

 

[Maurizio Zucchetti]

@ rik



@ ipulsiva
Probabilmente hai scritto di getto, ovvero impulsivamente ( ), ma ti pregherei di evitare l'uso del maiuscolo, che restituisce la sensazione che tu stia GRIDANDO; proprio per questo il regolamento del forum proibisce l'uso del maiuscolo per un intero paragrafo.
Entrando nello specifico Ti SCONSIGLIO ASSOLUTAMENTE di impegnarti in un acquisto prima di aver definito la vendita della tua abitazione: qualora tu avessi sopravvalutato quest'ultima (e ti assicuro che, visto il legame affettivo che ci lega alla nostra casa, questo succede abbastanza spesso) ti potresti trovare in una situazione difficile! :?

 

[ipulsiva]

La ringrazio Maurizio,sembra tanto il professore che bacchetta l'alunno... : ma come ha detto lei sono ipulsiva e non ho avuto tempo di leggermelo....LO FARO' LO FARO'!!!!
Ha pienmente ragione, infatti i sono attivata per la vendita prima di fare l'acquisto e e ilmomento che ho ricevuto le mail per venirlo a vederlo mi si e' stretto il cuore, pero' se penso ad una casa piu' bello riparto in quarta!!!!
Buona notte
C.

 

[ipulsiva]

Chiedo scusa per il pessimo italiano ma mi sono accorta che la tastiera non scrive bene...PERDONO!!!!