miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno mi trovo in una situazione di stallo. Vi spiego.

Metto in vendita il mio immobile, richiedo consapevolmente una cifra un pò al di sopra del suo valore per mantenere un margine di trattabilità.

Demando l'incarico di vendita ad una nota agenzia in franchising stabilendo prezzi e provvigioni. A distanza di un anno dall'incarico trovano un potenziale acquirente (nel frattempo avevo ovviamente abbassato la richiesta ad un prezzo giusto), che fa una proposta ben al di sotto del valore di mercato vincolata all'accettazione del mutuo, io a malincuore accetto perchè comunque sono in una situazione di difficoltà e salgo sul treno che sta passando ed amen.

Ma...ci sono dei ma.L'acquirente è una persona economicamente "debole" e deve chiedere il 100% del mutuo, a me questa cosa non era stata illustrata in modo chiaro quando ho firmato la proposta (e se proprio devo dirla tutta non avevo capito che la caparra e tutta la proposta erano da intendersi vincolati all'accettazione del mutuo, pensavo che questa clausola riguardasse l'obbligatorietà dell'acquisto...potrebbe essere un mea culpa, ma anche dell'agente immobiliare che a mio parere dovrebbe chiarire qualsiasi cosa in una trattativa, in fin dei fatti è il suo mestiere per me è la prima volta che mi cimento in una trattativa di vendita...ma va bhe, ormai è andata così).

In pratica nella proposta vengono indicati 5 mesi per la scadenza che coincidono con la scadenza del mandato.

In pratica dopo aver firmato la proposta con quelle condizioni vengo ricontatto dopo circa 15 gg e mi viene chiesto di firmare una seconda proposta con una cifra del 20% più alta rispetto alla prima, ma in modo del tutto fittizio nel senso che a me entravano in tasca solo quelli della prima proposta e che la seconda serviva solamente all'acquirente per avere un mutuo più alto e che contrariamente non avrebbe mai ottenuto la concessione del mutuo. Mi invogliano dicendo che non vi sono conseguenze e cercando di convincermi dicendo che è una pratica diffusa se non addirittura la norma. Io mi rifiuto categoricamente perchè sono consapevole che si tratta di falso in atto pubblico. E comunque faccio notare che questa cosa sarebbe stato corretto prospettarmela nel momento in cui avevo accettato la prima proposta....della serie patti chiari e amicizia lunga, loro mi dicono che non sapevano che avrebbero dovuto proporla e che aveva sbagliato il broker dell'acquirente.

Passano i mesi e mi fanno capire che il mutuo secondo l'agente non sarebbe passato e mi propongono altri acquirenti con cifre vergognosamente più basse che quasi quasi avrei accettato per uscire da questa situazione (in tutto questo la proposta del mutuo era on the road).

Finalmente mi prendo di coraggio e contatto direttamente il potenziale acquirente e mi spiega

1. che l'agente gli aveva parlato fin dall'inizio della proposta falsa e gonfiata ed è stato proprio lui a suggerirla, ma no quando ha fatto la proposta ma quando ha visionato l'appartamento (quindi prima). L'acquirente mi dice inoltre che l'agente ci ha fatto firmare la proposta con la cifra più bassa perchè aveva sbagliato a compilarla....insomma una distrazione....ma vai là, ma chi ci crede, è chiaro che non me ne ha parlato subito perchè conoscendomi un minimo sapeva che come minimo avrei rivoltato gambe all'aria la scrivania. In pratica prima mi ha convinto a firmare e poi ha sganciato la magagna. E credo assolutamente nella buona fede dell'acquirente perchè mi ha spiegato che solo dopo ha capito che era una cosa illegale e voleva contattarmi per dire di fermare questa cosa e non firmarla, ma l'agenzia si è guardata bene dal fornirgli il mio numero.

2. l'acquirente mi spiega che l'agenzia gli ha proposto varie banche che dicevano solo no oppure si ma a tassi da usuraio (domanda per gli esperti, ma alle agenzie viene riconosciuta % sui mutui accordati?) e che gli hanno fatto perdere tempo su tempo, al che stufo decide di muoversi privatamente e trova una nota banca che gli dice si ma si aspetta il riconoscimento di un garante....oggisembra che a distanza di pochi giorni dalla scadenza della proposta (10gg) qualcosa si muova, hanno fatto la perizia ma ancora non si ha risposta sul garante.


A questo punto mi chiedo

se la proposta scade e ancora non si sa nulla (accettazione mutuo) io posso ritirami dalla vendita anche se già è stata fatta la perizia della casa?

Se decido di rimanere in stallo ed aspettare oltre la data della proposta sono obbligato a riconoscere l'intera cifra di % all'agenzia? Sinceramente io ritengo sia giusto pagare per un servizio ricevuto, ma io cosa ho ricevuto? Siamo andati oltre la scadenza del mandato e mi hanno proposto irregolarità assurde, alcune ho voluto ometterle ma ce ne sono altre. Come mi devo comportare?

Qui stiamo parlando di una pratica in cui la proposta a giorni scade e a giorni scade anche il mandato dell'agenzia.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
se la proposta scade e ancora non si sa nulla (accettazione mutuo) io posso ritirami dalla vendita anche se già è stata fatta la perizia della casa?
Se la proposta è condizionata all'accettazione del mutuo entro una certa data,passata quella data il contratto è definitivamente inefficace;non è necessario
"ritirarsi",è come se non aveste mai firmato niente.
Non sono dovute le provvigioni ,né la caparra.
Se decido di rimanere in stallo ed aspettare oltre la data della proposta sono obbligato a riconoscere l'intera cifra di % all'agenzia? Sinceramente io ritengo sia giusto pagare per un servizio ricevuto, ma io cosa ho ricevuto? Siamo andati oltre la scadenza del mandato e mi hanno proposto irregolarità assurde,
Se invece vuoi aspettare oltre per vedere se passa il mutuo,è preferibile mettere nero su bianco un nuovo accordo,con una nuova proposta.
Le provvigioni sono dovute ,se vendi a un acquirente presentato dall'agenzia ,a prescindere dalla scadenza dell'incarico.
Però,se lasci passare il termine della condizione,nella nuova proposta puoi cercare di trattare provvigioni inferiori.

No comment sulla professionalità dell'agente,ma non dare per scontato che l'acquirente fosse ignaro della situazione.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno mi trovo in una situazione di stallo. Vi spiego.

Metto in vendita il mio immobile, richiedo consapevolmente una cifra un pò al di sopra del suo valore per mantenere un margine di trattabilità.

Demando l'incarico di vendita ad una nota agenzia in franchising stabilendo prezzi e provvigioni. A distanza di un anno dall'incarico trovano un potenziale acquirente (nel frattempo avevo ovviamente abbassato la richiesta ad un prezzo giusto), che fa una proposta ben al di sotto del valore di mercato vincolata all'accettazione del mutuo, io a malincuore accetto perchè comunque sono in una situazione di difficoltà e salgo sul treno che sta passando ed amen.

Ma...ci sono dei ma.L'acquirente è una persona economicamente "debole" e deve chiedere il 100% del mutuo, a me questa cosa non era stata illustrata in modo chiaro quando ho firmato la proposta (e se proprio devo dirla tutta non avevo capito che la caparra e tutta la proposta erano da intendersi vincolati all'accettazione del mutuo, pensavo che questa clausola riguardasse l'obbligatorietà dell'acquisto...potrebbe essere un mea culpa, ma anche dell'agente immobiliare che a mio parere dovrebbe chiarire qualsiasi cosa in una trattativa, in fin dei fatti è il suo mestiere per me è la prima volta che mi cimento in una trattativa di vendita...ma va bhe, ormai è andata così).

In pratica nella proposta vengono indicati 5 mesi per la scadenza che coincidono con la scadenza del mandato.

In pratica dopo aver firmato la proposta con quelle condizioni vengo ricontatto dopo circa 15 gg e mi viene chiesto di firmare una seconda proposta con una cifra del 20% più alta rispetto alla prima, ma in modo del tutto fittizio nel senso che a me entravano in tasca solo quelli della prima proposta e che la seconda serviva solamente all'acquirente per avere un mutuo più alto e che contrariamente non avrebbe mai ottenuto la concessione del mutuo. Mi invogliano dicendo che non vi sono conseguenze e cercando di convincermi dicendo che è una pratica diffusa se non addirittura la norma. Io mi rifiuto categoricamente perchè sono consapevole che si tratta di falso in atto pubblico. E comunque faccio notare che questa cosa sarebbe stato corretto prospettarmela nel momento in cui avevo accettato la prima proposta....della serie patti chiari e amicizia lunga, loro mi dicono che non sapevano che avrebbero dovuto proporla e che aveva sbagliato il broker dell'acquirente.

Passano i mesi e mi fanno capire che il mutuo secondo l'agente non sarebbe passato e mi propongono altri acquirenti con cifre vergognosamente più basse che quasi quasi avrei accettato per uscire da questa situazione (in tutto questo la proposta del mutuo era on the road).

Finalmente mi prendo di coraggio e contatto direttamente il potenziale acquirente e mi spiega

1. che l'agente gli aveva parlato fin dall'inizio della proposta falsa e gonfiata ed è stato proprio lui a suggerirla, ma no quando ha fatto la proposta ma quando ha visionato l'appartamento (quindi prima). L'acquirente mi dice inoltre che l'agente ci ha fatto firmare la proposta con la cifra più bassa perchè aveva sbagliato a compilarla....insomma una distrazione....ma vai là, ma chi ci crede, è chiaro che non me ne ha parlato subito perchè conoscendomi un minimo sapeva che come minimo avrei rivoltato gambe all'aria la scrivania. In pratica prima mi ha convinto a firmare e poi ha sganciato la magagna. E credo assolutamente nella buona fede dell'acquirente perchè mi ha spiegato che solo dopo ha capito che era una cosa illegale e voleva contattarmi per dire di fermare questa cosa e non firmarla, ma l'agenzia si è guardata bene dal fornirgli il mio numero.

2. l'acquirente mi spiega che l'agenzia gli ha proposto varie banche che dicevano solo no oppure si ma a tassi da usuraio (domanda per gli esperti, ma alle agenzie viene riconosciuta % sui mutui accordati?) e che gli hanno fatto perdere tempo su tempo, al che stufo decide di muoversi privatamente e trova una nota banca che gli dice si ma si aspetta il riconoscimento di un garante....oggisembra che a distanza di pochi giorni dalla scadenza della proposta (10gg) qualcosa si muova, hanno fatto la perizia ma ancora non si ha risposta sul garante.


A questo punto mi chiedo

se la proposta scade e ancora non si sa nulla (accettazione mutuo) io posso ritirami dalla vendita anche se già è stata fatta la perizia della casa?

Se decido di rimanere in stallo ed aspettare oltre la data della proposta sono obbligato a riconoscere l'intera cifra di % all'agenzia? Sinceramente io ritengo sia giusto pagare per un servizio ricevuto, ma io cosa ho ricevuto? Siamo andati oltre la scadenza del mandato e mi hanno proposto irregolarità assurde, alcune ho voluto ometterle ma ce ne sono altre. Come mi devo comportare?

Qui stiamo parlando di una pratica in cui la proposta a giorni scade e a giorni scade anche il mandato dell'agenzia.
Purtroppo sembra che tu ti sia affidato ad una agenzia pessima, che ha pensato che un bel reato di falso sbloccasse la vendita. Se hai prove in merito segnalali alla camera di commercio, certi soggetti devono capire i danni che fano in giro
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Si tutta la proposta è stata vincolata al buon esito del mutuo, infatti anche la caparra inizialmente versata non mi è stata data (anche qui...la caparra era un bel pò meno della % da riconoscere all'agenzia, sarebbe buona norma che la caparra copra le spese provviggionali di agenzia, ma diciamo che su questo punto ho aperto gli occhi prima e ho richiesto un'integrazione se no non accettavo la proposta.
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Purtroppo sembra che tu ti sia affidato ad una agenzia pessima, che ha pensato che un bel reato di falso sbloccasse la vendita. Se hai prove in merito segnalali alla camera di commercio, certi soggetti devono capire i danni che fano in giro


Bhe prove a parte la mia e la parola dell'acquirente poche, ho solamente la seconda proposta compilata e mai firmata ma questo vuol dire poco anche perchè loro me l'hanno data parzialmente compilata. Che poi ho chiesto all'acquirente come si sarebbe risolta la faccenda difronte al notaio e ad eventuale agente della banca e lui mi ha risposto che gli hanno spiegato che si rogita a quel prezzo e che poi si fa una specie di diffida (o non so come si chiama) in cui l'acquirente denuncia che l'appartamento non è conforme a quanto rogitato o che ci sono vizi occulti e quindi in quel caso io restituisco il plusvalore....anche se mi viene da chiedere come giustificare la differenza del 20% (non mi sembra poco)
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Bhe prove a parte la mia e la parola dell'acquirente poche, ho solamente la seconda proposta compilata e mai firmata ma questo vuol dire poco anche perchè loro me l'hanno data parzialmente compilata. Che poi ho chiesto all'acquirente come si sarebbe risolta la faccenda difronte al notaio e ad eventuale agente della banca e lui mi ha risposto che gli hanno spiegato che si rogita a quel prezzo e che poi si fa una specie di diffida (o non so come si chiama) in cui l'acquirente denuncia che l'appartamento non è conforme a quanto rogitato o che ci sono vizi occulti e quindi in quel caso io restituisco il plusvalore....anche se mi viene da chiedere come giustificare la differenza del 20% (non mi sembra poco)
Da non credere, ti hanno proposto una associazione per delinquere finalizzata a falso in atto pubblico e truffa alla banca...
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
trova una nota banca che gli dice si ma si aspetta il riconoscimento di un garante....oggisembra che a distanza di pochi giorni dalla scadenza della proposta (10gg) qualcosa si muova, hanno fatto la perizia ma ancora non si ha risposta sul garante.
Se credi o speri che gli diano il mutuo senza giochetti di cifre etc.,e l'obiettivo è vendere,dimentica le porcherie suggerite e fai un'altra proposta con nuova scadenza della condizione sospensiva,e tratta al ribasso le provvigioni.

Ma , e mi ripeto,non mi fiderei molto nemmeno dei racconti dell'acquirente,che non poteva non sapere (è scusato un po di più solo perché non sarà pratico del settore,visto che non si compra casa tutti i giorni)
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Da non credere, ti hanno proposto una associazione per delinquere finalizzata a falso in atto pubblico e truffa alla banca...
detto schiettamente si, ed è anche per questo che mi rode dovergli riconoscere tutta la provvigione e da quel che ne so anche l'acquirente ha molto da dire, quello sta più incacchiato di me. Se penso a tutta la vicenda:
1 sto svendendo la casa
2 a un mutuo che loro sapevano difficilmente sarebbe passato
3 immobile bloccato per 5 mesi senza che io abbia visto un cent
4 probabile (mi sembra cosa mistica) rogito ben oltre la scadenza della proposta per non parlare del mandato che scade ancora prima della proposta
5 se non avessi detto qualche no probabilmente oggi mi troverei in un mare di casini

.............................................e devo pagare per questo ineccepibile servizio?!
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Se credi o speri che gli diano il mutuo senza giochetti di cifre etc.,e l'obiettivo è vendere,dimentica le porcherie suggerite e fai un'altra proposta con nuova scadenza della condizione sospensiva,e tratta al ribasso le provvigioni.

Ma , e mi ripeto,non mi fiderei molto nemmeno dei racconti dell'acquirente,che non poteva non sapere (è scusato un po di più solo perché non sarà pratico del settore,visto che non si compra casa tutti i giorni)
gli credo perchè è un ragazzo piuttosto giovane e sicuramente senza conoscenze legali. Io ho capito che all'inizio l'agenzia gli aveva fatto tutto facile facile per fargli fare una proposta (così come l'ha fatto con me per farla accettare)...e vi assicuro che non posso/voglio dire altro ma credo che potrei avere gli estremi per una denuncia per truffa, ma non voglio neppure iniziare una strada di questo tipo, se va bene chiudo la partita e basta.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ma...ci sono dei ma.L'acquirente è una persona economicamente "debole" e deve chiedere il 100% del mutuo, a me questa cosa non era stata illustrata in modo chiaro quando ho firmato la proposta (e se proprio devo dirla tutta non avevo capito che la caparra e tutta la proposta erano da intendersi vincolati all'accettazione del mutuo, pensavo che questa clausola riguardasse l'obbligatorietà dell'acquisto...potrebbe essere un mea culpa, ma anche dell'agente immobiliare che a mio parere dovrebbe chiarire qualsiasi cosa in una trattativa, in fin dei fatti è il suo mestiere per me è la prima volta che mi cimento in una trattativa di vendita...ma va bhe, ormai è andata così).
L'aspetto che mi fa più arrabbiare (eufemismo per passare la censura) è vedere ancora agenti immobiliari che spiegano poco e male.
Bisognerebbe spiegare anche le virgole,e accertarsi che il cliente abbia ben compreso cosa va a firmare.Si "perde" un po di tempo al momento ,ma si evitano malintesi,proteste,rimostranze.
Il problema è che spesso ,quando non c'è addirittura malafede,è proprio questione di ignoranza dell'agente,che conosce superficialmente la materia contrattuale.

P.S. risulti iscritto come agente immobiliare,immagino sia un errore.
 

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