Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Al termine di un contratto di locazione 4+4, è opportuno o necessario stipulare un nuovo contratto, o è possibile prorogarlo continuamente?

Nel mio caso non sono interessato a mutare le condizioni, il contratto prevede che alle scadenze in mancanza di disdetta o comunicazioni di variazione sia tacitamente prorogato di altri 4 anni.

L'unica differenza la vedo sulla durata: col rinnovo ci si impegna per ulteriori 8 anni; con la proroga solo di altri 4.

Perchè l'AdE consiglia il rifacimento di un nuovo contratto? Solo per lucrare nuovi bolli?
 

mf.gestimm

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se vuoi mutare solo qualche condizione ma la sostanza del contratto resta la stessa e ti interessa che si rinnovi solo di 4 anni fai una scrittura privata con le condizioni mutate e la registri all'ADE ad integrazione del precedente contratto.
L'ADE ti consiglia di rifarlo -a mio avviso- perchè agli sportelli non sempre son preparati sull'argomento così, secondo loro, tu rifai tutto da capo e sei a posto... nonchè bolli e diritti fissi d'ufficio che entrano nelle tasche loro e dell'erario.... MAH! -perplessa!!! Fossi in te prorogherei quello vecchio!
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
Dice l'art.2comma 1, della legge 431 del 9/12/98: le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare ecc. ecc.
Alla seconda scadenza del contratto,ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo,il contratto é rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
A mio parere, la proroga la si fa dopo i primi 4 anni, senza bisogno di fare un nuovo contratto, e non la si può fare dopo un 4+4, che viene automaticamente rinnovato (se non c'é disdetta), per altri 4+4. Il contratto deve essere rifatto solo se mutano le condizioni dopo i 4+4 anni e se viene disdetto.
Anch'io consiglierei di rifare un nuovo contratto, perché dopo tanti anni potrebbero cambiare anche le leggi che regolano i contratti di locazione e tu potresti ritrovarti vincolato a vecchie leggi che potrebbero essere più penalizzanti rispetto alle locazioni nuove. Non so se sono riuscita a spiegarmi:occhi_al_cielo:
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ho cercato di leggere con attenzione le vostre risposte: esse confermano che i dubbi e le incertezze puntano tipicamente sugli aspetti seguenti, che anche in altre sedi avevo ritrovato.
1- C'è chi dice che il tacito rinnovo alla fine di un 4 + 4 comporti un nuovo 4 + 4.
2- Rifare un nuovo contratto, perché dopo tanti anni potrebbero cambiare anche le leggi che regolano i contratti di locazione e tu potresti ritrovarti vincolato a vecchie leggi che potrebbero essere più penalizzanti rispetto alle locazioni nuove
3- agli sportelli non sempre son preparati sull'argomento

Provo a commentare partendo dal fondo, perchè mi sembra più facile.

3- Condivido: è molto più semplice far rifare che provare a dare una risposta ragionata e corretta. L'AdE così rispondendo lascia al contribuente l'interpretazione della legge e la decisione: non è quindi una vera risposta.

2- Anche questo è un consiglio che trovi sulle rubriche dei giornali ed è anche alla base di risposte dell'AdE. Anche questa risposta non mi sembra attuale o almeno rimanda ad una seconda domanda: la legge 431 del 9/12/98, che è alla base degli attuali contratti 4+4 in essere ed in scadenza, non ha avuto modifiche ed integrazioni sul merito. Quindi stipulando un nuovo contratto o prorogando il vecchio non si avrebbe alcuna variazione o beneficio. Salvo mi si citi un aggiornamento legislativo che non conosco.

1- Mi pare più consistente il dubbio sulla durata del contratto alla 2^ proroga: l'articolo citato recita:
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo,il contratto é rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In effetti il testo è equivoco: Limpida e Carlor propendono per una lettura che porta ad una nuova ripetizione del 4+4 . Non sono i soli: ma potete citare una qualche sentenza in merito? Inoltre se così fosse, sarebbe del tutto indifferente prorogare o rinnovare, anzi: avremmo solo un pò di bolli in più da versare.

Poichè mi era nota la questione, sul mio contratto, che è stipulato ai sensi art. 2 della 431/98, ho scritto: "In mancanza della comunicazione, il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni, per ulteriori 4 anni".
Penso quindi che anche su questo punto non rimangano incertezze.

Ringrazio tutti quelli che mi hanno risposto: confermano l'esistenza della vulgata che porta ad una riscrittura ex-novo.

Ma non trovo convincenti le ragioni, e rimango quindi del parere di procedere alla tacita proroga, così come dice anche Luciadg.

p.s.: Per inciso spero che l'inquilina rimanga vita natural durante. Purtroppo è l'età il vero limite.
La domanda non era dettata da valutazioni di convenienza, ma verteva in particolar modo sulla possibilità tecnica di prorogare oltre l'8^ anno. E mi pare che la legge non lo escluda, anzi. Grazie a tutti
 

brunobr

Membro Attivo
Professionista
Sul ruolo delle scritture private registrate, nulla da aggiungere a quanto é stato gia detto; per quanto riguarda i testi contrattuali, questi sono stati adeguati ormai da tempo alla stabilissima legge 431/1998, ragion per cui, alla scadenza, il rinnovo tacito é la regola e il nuovo contratto l'eccezione.
Dal luglio 2010, però, ed in entrambi i casi, é comunque da depositare come allegato contrattuale anche la planimetria dell'unità locata (con una chiara individuazione dei vani locati nel caso locazione parziale). Sul contratto (ma questa non é una novità di oggi) devono poi comparire le coordinate catastali ; se queste mancassero, o non richiamassero correttamente la planimetria allegata, allora é sicuramente il caso di redigere un nuovo testo.
Saluti
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Sul ruolo delle scritture private registrate, nulla da aggiungere a quanto é stato gia detto; per quanto riguarda i testi contrattuali, questi sono stati adeguati ormai da tempo alla stabilissima legge 431/1998, ragion per cui, alla scadenza, il rinnovo tacito é la regola e il nuovo contratto l'eccezione.
Dal luglio 2010, però, ed in entrambi i casi, é comunque da depositare come allegato contrattuale anche la planimetria dell'unità locata (con una chiara individuazione dei vani locati nel caso locazione parziale). Sul contratto (ma questa non é una novità di oggi) devono poi comparire le coordinate catastali ; se queste mancassero, o non richiamassero correttamente la planimetria allegata, allora é sicuramente il caso di redigere un nuovo testo.
Saluti

Risposta interessantissima, ma come al solito gradirei i riferimenti normativi.

1- Riferimenti catastali. Non mi risulta affatto che il contratto debba riportare tassativamente i dati catastali: c'è l'obbligo di comunicarli al conduttore (d.l. 333/1992) ma è cosa diversa.
Da luglio 2010 c'è invece l'obbligo di comunicare all'AdE i dati catastali, appunto con lo specifico modulo CDC, in occasione di cessioni, risoluzioni e proroghe di un precedente contratto. Per un nuovo contratto dovrà invece usarsi il modulo 69.

2- "Dal luglio 2010, però, ed in entrambi i casi, é comunque da depositare come allegato contrattuale anche la planimetria dell'unità locata".
Questa mi è totalmente nuova. Pregherei di confermare ed indicare i riferimenti normativi. (temo rientri tra le proposte poi non confermate dal parlamento) Grazie.
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
C'é l'obbligo di riportare i dati catastali sui contratti di locazione a canone concordato, previsto dagli Accordi locali del Comune di Bologna per esempio, che richiede l'utilizzo esclusivo del contratto tipo, allegato al D.M. 30.12.2002 e riconfermato il 7.02.2008. Tale accordo stabilisce anche che se la documentazione contrattuale allegata é verificata e contro firmata da almeno due Associazioni presenti nella stipula dell'accordo, delle quali una dell'inquilinato e una delle proprietà, l'Amministrazione comunale considererà automaticamente in senso favorevole la richiesta di applicazione delle agevolazioni previste.
A tal scopo, presumo che le Associazioni di inquilini e proprietari, chiedano la planimetria dell'immobile, per determinare il canone concordato, altrimenti non potrebbero mettersi d'accordo. Non c'é obbligo di allegare la planimetria catastale.
La planimetria catastale viene richiesta in caso di locazione agli stranieri, perché la Questura richiede tot metri a seconda del numero dei componenti. Attendo comunque che Brunobr chiarisca ilsuo post.:basito:
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
C'é l'obbligo di riportare i dati catastali sui contratti di locazione a canone concordato, previsto dagli Accordi locali del Comune di Bologna per esempio, che richiede l'utilizzo esclusivo del contratto tipo, allegato al D.M. 30.12.2002 e riconfermato il 7.02.2008. Tale accordo stabilisce anche che se la documentazione contrattuale allegata é verificata e contro firmata da almeno due Associazioni presenti nella stipula dell'accordo, delle quali una dell'inquilinato e una delle proprietà, l'Amministrazione comunale considererà automaticamente in senso favorevole la richiesta di applicazione delle agevolazioni previste.
A tal scopo, presumo che le Associazioni di inquilini e proprietari, chiedano la planimetria dell'immobile, per determinare il canone concordato, altrimenti non potrebbero mettersi d'accordo. Non c'é obbligo di allegare la planimetria catastale.
La planimetria catastale viene richiesta in caso di locazione agli stranieri, perché la Questura richiede tot metri a seconda del numero dei componenti. Attendo comunque che Brunobr chiarisca ilsuo post.:basito:

Grazie per il tuo contributo: credo sia corretto però precisare che per stranieri intendi gli extracomunitari, per i quali occorre verificare l'idoneità abitativa....: noi comunitari invece possiamo stare in 14 in una stanza.....! (scherzo ovviamente). Grazie e Buone Feste.
 

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