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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Al termine di un contratto di locazione 4+4, è opportuno o necessario stipulare un nuovo contratto, o è possibile prorogarlo continuamente?

    Nel mio caso non sono interessato a mutare le condizioni, il contratto prevede che alle scadenze in mancanza di disdetta o comunicazioni di variazione sia tacitamente prorogato di altri 4 anni.

    L'unica differenza la vedo sulla durata: col rinnovo ci si impegna per ulteriori 8 anni; con la proroga solo di altri 4.

    Perchè l'AdE consiglia il rifacimento di un nuovo contratto? Solo per lucrare nuovi bolli?
     
    A robi piace questo elemento.
  2. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se vuoi mutare solo qualche condizione ma la sostanza del contratto resta la stessa e ti interessa che si rinnovi solo di 4 anni fai una scrittura privata con le condizioni mutate e la registri all'ADE ad integrazione del precedente contratto.
    L'ADE ti consiglia di rifarlo -a mio avviso- perchè agli sportelli non sempre son preparati sull'argomento così, secondo loro, tu rifai tutto da capo e sei a posto... nonchè bolli e diritti fissi d'ufficio che entrano nelle tasche loro e dell'erario.... MAH! -perplessa!!! Fossi in te prorogherei quello vecchio!
     
  3. Luciadg

    Luciadg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    non vedo alcun motivo perchè venga stipulato un nuovo contratto, se non dovete modificare alcuna condizione si proroga automaticamente il vecchio contratto di 4 anni in 4 anni
     
    A Bastimento e Sereno piace questo messaggio.
  4. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    C'è chi dice che il tacito rinnovo alla fine di un 4 + 4 comporti un nuovo 4 + 4.
    Allora: + 4 o + 8? Chi ha ragione?
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dice l'art.2comma 1, della legge 431 del 9/12/98: le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare ecc. ecc.
    Alla seconda scadenza del contratto,ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo,il contratto é rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
    A mio parere, la proroga la si fa dopo i primi 4 anni, senza bisogno di fare un nuovo contratto, e non la si può fare dopo un 4+4, che viene automaticamente rinnovato (se non c'é disdetta), per altri 4+4. Il contratto deve essere rifatto solo se mutano le condizioni dopo i 4+4 anni e se viene disdetto.
    Anch'io consiglierei di rifare un nuovo contratto, perché dopo tanti anni potrebbero cambiare anche le leggi che regolano i contratti di locazione e tu potresti ritrovarti vincolato a vecchie leggi che potrebbero essere più penalizzanti rispetto alle locazioni nuove. Non so se sono riuscita a spiegarmi:occhi_al_cielo:
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho cercato di leggere con attenzione le vostre risposte: esse confermano che i dubbi e le incertezze puntano tipicamente sugli aspetti seguenti, che anche in altre sedi avevo ritrovato.
    1- C'è chi dice che il tacito rinnovo alla fine di un 4 + 4 comporti un nuovo 4 + 4.
    2- Rifare un nuovo contratto, perché dopo tanti anni potrebbero cambiare anche le leggi che regolano i contratti di locazione e tu potresti ritrovarti vincolato a vecchie leggi che potrebbero essere più penalizzanti rispetto alle locazioni nuove
    3- agli sportelli non sempre son preparati sull'argomento

    Provo a commentare partendo dal fondo, perchè mi sembra più facile.

    3- Condivido: è molto più semplice far rifare che provare a dare una risposta ragionata e corretta. L'AdE così rispondendo lascia al contribuente l'interpretazione della legge e la decisione: non è quindi una vera risposta.

    2- Anche questo è un consiglio che trovi sulle rubriche dei giornali ed è anche alla base di risposte dell'AdE. Anche questa risposta non mi sembra attuale o almeno rimanda ad una seconda domanda: la legge 431 del 9/12/98, che è alla base degli attuali contratti 4+4 in essere ed in scadenza, non ha avuto modifiche ed integrazioni sul merito. Quindi stipulando un nuovo contratto o prorogando il vecchio non si avrebbe alcuna variazione o beneficio. Salvo mi si citi un aggiornamento legislativo che non conosco.

    1- Mi pare più consistente il dubbio sulla durata del contratto alla 2^ proroga: l'articolo citato recita:
    In effetti il testo è equivoco: Limpida e Carlor propendono per una lettura che porta ad una nuova ripetizione del 4+4 . Non sono i soli: ma potete citare una qualche sentenza in merito? Inoltre se così fosse, sarebbe del tutto indifferente prorogare o rinnovare, anzi: avremmo solo un pò di bolli in più da versare.

    Poichè mi era nota la questione, sul mio contratto, che è stipulato ai sensi art. 2 della 431/98, ho scritto: "In mancanza della comunicazione, il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni, per ulteriori 4 anni".
    Penso quindi che anche su questo punto non rimangano incertezze.

    Ringrazio tutti quelli che mi hanno risposto: confermano l'esistenza della vulgata che porta ad una riscrittura ex-novo.

    Ma non trovo convincenti le ragioni, e rimango quindi del parere di procedere alla tacita proroga, così come dice anche Luciadg.

    p.s.: Per inciso spero che l'inquilina rimanga vita natural durante. Purtroppo è l'età il vero limite.
    La domanda non era dettata da valutazioni di convenienza, ma verteva in particolar modo sulla possibilità tecnica di prorogare oltre l'8^ anno. E mi pare che la legge non lo escluda, anzi. Grazie a tutti
     
  7. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sul ruolo delle scritture private registrate, nulla da aggiungere a quanto é stato gia detto; per quanto riguarda i testi contrattuali, questi sono stati adeguati ormai da tempo alla stabilissima legge 431/1998, ragion per cui, alla scadenza, il rinnovo tacito é la regola e il nuovo contratto l'eccezione.
    Dal luglio 2010, però, ed in entrambi i casi, é comunque da depositare come allegato contrattuale anche la planimetria dell'unità locata (con una chiara individuazione dei vani locati nel caso locazione parziale). Sul contratto (ma questa non é una novità di oggi) devono poi comparire le coordinate catastali ; se queste mancassero, o non richiamassero correttamente la planimetria allegata, allora é sicuramente il caso di redigere un nuovo testo.
    Saluti
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Risposta interessantissima, ma come al solito gradirei i riferimenti normativi.

    1- Riferimenti catastali. Non mi risulta affatto che il contratto debba riportare tassativamente i dati catastali: c'è l'obbligo di comunicarli al conduttore (d.l. 333/1992) ma è cosa diversa.
    Da luglio 2010 c'è invece l'obbligo di comunicare all'AdE i dati catastali, appunto con lo specifico modulo CDC, in occasione di cessioni, risoluzioni e proroghe di un precedente contratto. Per un nuovo contratto dovrà invece usarsi il modulo 69.

    2- "Dal luglio 2010, però, ed in entrambi i casi, é comunque da depositare come allegato contrattuale anche la planimetria dell'unità locata".
    Questa mi è totalmente nuova. Pregherei di confermare ed indicare i riferimenti normativi. (temo rientri tra le proposte poi non confermate dal parlamento) Grazie.
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    C'é l'obbligo di riportare i dati catastali sui contratti di locazione a canone concordato, previsto dagli Accordi locali del Comune di Bologna per esempio, che richiede l'utilizzo esclusivo del contratto tipo, allegato al D.M. 30.12.2002 e riconfermato il 7.02.2008. Tale accordo stabilisce anche che se la documentazione contrattuale allegata é verificata e contro firmata da almeno due Associazioni presenti nella stipula dell'accordo, delle quali una dell'inquilinato e una delle proprietà, l'Amministrazione comunale considererà automaticamente in senso favorevole la richiesta di applicazione delle agevolazioni previste.
    A tal scopo, presumo che le Associazioni di inquilini e proprietari, chiedano la planimetria dell'immobile, per determinare il canone concordato, altrimenti non potrebbero mettersi d'accordo. Non c'é obbligo di allegare la planimetria catastale.
    La planimetria catastale viene richiesta in caso di locazione agli stranieri, perché la Questura richiede tot metri a seconda del numero dei componenti. Attendo comunque che Brunobr chiarisca ilsuo post.:basito:
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie per il tuo contributo: credo sia corretto però precisare che per stranieri intendi gli extracomunitari, per i quali occorre verificare l'idoneità abitativa....: noi comunitari invece possiamo stare in 14 in una stanza.....! (scherzo ovviamente). Grazie e Buone Feste.
     
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel febbraio 1999 è stata sottoscritta la Convenzione Nazionale sulle Locazioni tra le associazioni degli inquilini: Sunia, Sicet, Uniat, Ania, Unione Inquilini, Conia, da una parte, e le associazioni della proprietà edilizia: Confedilizia, Uppi, Appc, Asppi, UnionCasa, Confappi, Anpe, dall'altra parte.
    Il tutto presso la sede del Ministero dei Lavori Pubblici, in Roma.
    Tra le altre, nella Convenzione, a firma del Ministro Mattioli, si evince:
    "Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa sulla privacy (legge 675/96)".
     
  13. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    La convenzione nazionale dice "classificazione catastale", non "dati catastali", il che è ben diverso. Io credo che la convenzione intenda le categorie (A1, A2, etc.) e le classi (1, 2, 3, etc.) e non l'identificazione catastale (Sezione, foglio, particella, sub). Altrimenti avrebbe scritto "identificazione catastale". D'altronde all'inquilino interessano solo categoria e classe.

    ----------------
    Le parole sono pietre (Carlo Levi)
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie a Antonello e Carlor, però con due commenti.

    Il primo è che le convenzioni sono buone indicazioni, ma non sono leggi: quindi la risposta di Antonello conferma che non è obbligatorio indicare sui contratti i dati identificativi catastali (personalmente non avrei e vedrei problemi, ma lo affermo solo per corretta informazione)

    Il secondo riguarda l'opinione che all'inquilino interessi solo categoria e classe: questo meriterebbe di essere spiegato....
    L'inquilino è certamente "interessato" a conoscere gli identificaticvi catastali, visto che deve indicarli sulle domande di allacciamento alle utenze. Non vedo invece cosa se ne faccia della classificazione, se non per curiosità o esposto all'agenzia del territorio, se non la ritenesse consona all'effettivo stato: ma questo esula dai doveri dell'inquilino. Più che senso civico , si assimilerebbe alla delazione: non mi pare un buon modo di iniziare il rapporto. La vigilanza è compito dell'P.A. che ha tutti i mezzi necessari per incrociare i dati, se ne ha la volontà.
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Confermo l'obbligatorietà dei dati identificativi catastali.

    Art. 4, comma 1 della legge 431/98:
    (Convenzione nazionale).

    1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni.

    Il ministro, nel febbraio 1999, ha convocato le parti, rispettando la legge.

    Che delazione ci può essere se chiunque può accedere al catasto e richiedere visura o certificato dell'immobile.

    Io invece sono dell'opinione che l'orientamento del legislatore sia quello di mettere in condizione il conduttore di sapere tutto sull'immobile preso in locazione.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    X Antonello:

    Confermo anch'io quanto da me detto, e vi suggerirei di privilegiare nella risposta i riferimenti dati da chi ha aperto la discussione. Il quesito iniziale non riguardava espressamente il problema dei dati catastali, e comunque faceva riferimento a contratti 4+4, quindi non ai contratti cosiddetti "agevolati" o "concordati" cui fa riferimento l'art. 4 sulla convenzione nazionale.

    Ripeto quindi che il riferimento specifico è la legge 431 art. 2 comma 1. E non prescrive la trascrizione dei dati catastali.

    Non contesto invece le opinioni, ci mancherebbe altro. Però un commento:
    Quanto ai termini indicati per i contratti concordati, mi pare che emerga più l'orientamento delle associazioni di categoria che quella del legislatore; se quanto affermi fosse anche l'orientamento del legislatore, avrebbe esteso e specificato l'obbligatorietà del dato anche ai contratti liberi.
    Ma proprio perchè definiti liberi, non ha ritenuto che la determinazione del canone fosse messa in relazione con parametri di tipo censuario.

    Con immutata stima ed amicizia ..... :fiore: :fiore: :stretta_di_mano:
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La fortuna è che siamo in un paese libero e quindi siamo liberi di interpretare le leggi o le disposizioni e confermo l'ultima mia frase nell'ultimo intervento.

    Confermando, anche, la stima ed amicizia.
     
  18. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Conoscendo un pochino l'accordo territoriale del comune di Roma, rilevo il fatto che, derogando dalla convenzione, non valuta il canone in relazione alla rendita, ma lo valuta invece in relazione agli altri parametri oggettivi, come zona ove è dislocato l'immobile, superficie calpestabile, balconi, sicurezza, ascensore, altri plus tecnologici, posto macchina, durata contratto, etc.
     
  19. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lo valuta però anche dalla categoria catastale. Oltre che all'obbligo per questi contratti, di utilizzare la modulistica approvata dalla convenzione nazionale di cui all'art. 4,comma 1 della legge 431/98, per i contratti agevolati, quelli transitori e per studenti ( recita l'articolo 4 bis).
     
  20. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    .
    Nel PROSPETTO DI CALCOLO del canone concordato del comune di Roma non c'è traccia di categoria catastale, nel testo del contratto, a puro titolo di classificazione dell'immobile, sì
     

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