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GabrielCGrey

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Salve, scrivo riguardo alla vendita di un immobile di mia proprietà che è in procinto di essere acquistato da un acquirente che ha richiesto come clausola sospensiva l'accettazione di un mutuo.

Il suddetto mutuo non è ancora stato erogato e l'8 di agosto saranno trascorsi i 60 giorni pattuiti dalla proposta di acquisto accettata, l'agenzia immobiliare mi ha già detto che ci vorrà ancora del tempo e mi ha chiesto una proroga, la mia domanda è: se non accettiamo la proroga, la proposta di acquisto decade?

E se non l'accettiamo siamo inadempienti e dobbiamo pagare il doppio della caparra + commissioni di agenzia?

Abbiamo chiesto al nostro avvocato e sembra che per come è stata scritta la proposta siamo obbligati ad accettare questa proroga, allego sotto la foto.

Grazie per la risposta!IMG_20210731_020715~2.jpg
 

francesca63

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Privato Cittadino
se non accettiamo la proroga, la proposta di acquisto decade?
La proposta è scritta non benissimo, nonostante ci sia stato un certo sforzo "creativo"e, per considerare il contratto inefficace dopo i 60 giorni, servirebbe una lettera della banca di diniego mutuo (che però le banche difficilmente rilasciano).
In mancanza di questo documento, in teoria, l'8 agosto il vostro contratto diventa efficace, puoi incassare la caparra e dovrai le provvigioni, anche se poi non si dovesse andare a rogito per diniego mutuo successivo.

Quindi concordo con il tuo avvocato; se non accetti la proroga, e non presentano diniego mutuo, saresti tu inadempiente.
Non mi limiterei a prevedere una proroga, ma cambierei leggermente il tenore della condizione sospensiva, in modo da non ritrovarsi nella stessa situazione (necessità di diniego della banca), se prorogate di un tempo non ancora sufficiente.
 

GabrielCGrey

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Privato Cittadino
La proposta è scritta non benissimo, nonostante ci sia stato un certo sforzo "creativo"e, per considerare il contratto inefficace dopo i 60 giorni, servirebbe una lettera della banca di diniego mutuo (che però le banche difficilmente rilasciano).
In mancanza di questo documento, in teoria, l'8 agosto il vostro contratto diventa efficace, puoi incassare la caparra e dovrai le provvigioni, anche se poi non si dovesse andare a rogito per diniego mutuo successivo.

Quindi concordo con il tuo avvocato; se non accetti la proroga, e non presentano diniego mutuo, saresti tu inadempiente.
Non mi limiterei a prevedere una proroga, ma cambierei leggermente il tenore della condizione sospensiva, in modo da non ritrovarsi nella stessa situazione (necessità di diniego della banca), se prorogate di un tempo non ancora sufficiente.
Quindi se entro l'8 di agosto loro chiedono una proroga scritta questa non pregiudica l'incasso della caparra, sbaglio?

E come diceva l'avvocato, nella proroga dobbiamo dare un limite ai tempi della banca per l'erogazione del mutuo.

Abbiamo sbagliato noi a firmare una proposta senza prima farla leggere dettagliatamente ad una persona competente, ma così scritta, senza nessuna data certa, la proposta non è in qualche modo fraudolenta?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Quindi se entro l'8 di agosto loro chiedono una proroga scritta questa non pregiudica l'incasso della caparra, sbaglio?
Se la proroga riguarda i 60 giorni per l'avveramento della condizione, questo significa che la condizione resterebbe attiva, quindi non potrai incassare la caparra fino all'eventuale avveramento.
nella proroga dobbiamo dare un limite ai tempi della banca per l'erogazione del mutuo.
Non alla banca (che non è parte del contratto), ma certamente dovete prevedere un nuovo termine entro cui l'acquirente deve avere il mutuo, probabilmente ancora almeno 60 giorni.
Per come è predisposta la clausola, lui dovrà nuovamente presentare un documento di diniego, oppure il contratto sarà ritenuto efficace a partire dalla nuova scadenza, con consegna caparra e pagamento provvigioni.
Forse potreste cambiare la formulazione della clausola, con l'aiuto del tuo avvocato, per non rischiare di avere un contratto efficace, ma un acquirente che resta comunque senza mutuo (nel caso dovesse andare male la sua pratica).
Abbiamo sbagliato noi a firmare una proposta senza prima farla leggere dettagliatamente ad una persona competente, ma così scritta, senza nessuna data certa, la proposta non è in qualche modo fraudolenta?
Potevate discuterne meglio, facendovi spiegare bene le implicazioni; questo si, se non vi era tutto chiaro.
Perché dici "senza data certa" ? se io dico 60 giorni a partire da oggi, la data è individuabile con certezza...
O manca qualche altra data, ad esempio quella entro cui fare il rogito ?
Comunque no, non c'è nulla di fraudolento.
 

GabrielCGrey

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se la proroga riguarda i 60 giorni per l'avveramento della condizione, questo significa che la condizione resterebbe attiva, quindi non potrai incassare la caparra fino all'eventuale avveramento.

Non alla banca (che non è parte del contratto), ma certamente dovete prevedere un nuovo termine entro cui l'acquirente deve avere il mutuo, probabilmente ancora almeno 60 giorni.
Per come è predisposta la clausola, lui dovrà nuovamente presentare un documento di diniego, oppure il contratto sarà ritenuto efficace a partire dalla nuova scadenza, con consegna caparra e pagamento provvigioni.
Forse potreste cambiare la formulazione della clausola, con l'aiuto del tuo avvocato, per non rischiare di avere un contratto efficace, ma un acquirente che resta comunque senza mutuo (nel caso dovesse andare male la sua pratica).

Potevate discuterne meglio, facendovi spiegare bene le implicazioni; questo si, se non vi era tutto chiaro.
Perché dici "senza data certa" ? se io dico 60 giorni a partire da oggi, la data è individuabile con certezza...
O manca qualche altra data, ad esempio quella entro cui fare il rogito ?
Comunque no, non c'è nulla di fraudolento.
Le date ci sono tutte, la condizione sospensiva del mutuo scade l'8 agosto ed entro il 31 avremmo dovuto fare il preliminare, entro la fine di ottobre invece il rogito.

Se entro il 31 non facciamo il preliminare invece, perché i tempi si allungano, succede qualcosa?

Il tempo per la proroga possiamo eventualmente aumentarlo o diminuirlo, oppure dobbiamo sottostare alle condizioni che ci richiede il compratore? Ad esempio se chiede 30 giorni possiamo darne 15 o 60?

Grazie per la gentilezza 😀
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
la condizione sospensiva del mutuo scade l'8 agosto ed entro il 31 avremmo dovuto fare il preliminare, entro la fine di ottobre invece il rogito.
Se entro il 31 non facciamo il preliminare invece, perché i tempi si allungano, succede qualcosa?
La condizione scade l'8 agosto; come ho già scritto, per quella date l'acquirente deve presentare un diniego della banca, o il contratto si ritiene aver acquistato efficacia.
In presenza di un contratto efficace, se nessuno dei due "pressa" l'altro per il rispetto degli impegni presi, si presume che siate entrambi d'accordo a rimandare senza conseguenze.
Il tempo per la proroga possiamo eventualmente aumentarlo o diminuirlo, oppure dobbiamo sottostare alle condizioni che ci richiede il compratore?
La durata della proroga deve essere concordata, nel senso che non sei tenuto a firmare qualcosa che non ti convince. Ma deve essere ragionevole; una proroga di 15 giorni, in agosto, non avrebbe senso, perché difficilmente una banca risponde adesso, se non lo ha fatto prima.
Probabilmente sarebbe meglio prorogare di 60 giorni, a meno che non sia possibile sapere con certezza qualcosa di più a proposito del mutuo richiesto; è stata fatta la perizia ? quanto chiedono in percentuale ? è un mutuo "difficile", nel senso che la situazione economica degli acquirenti è tale per cui può essere che non gli venga concesso ?
Sono tante le variabili che permetterebbero di capirci qualcosa in più...
 

GabrielCGrey

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La condizione scade l'8 agosto; come ho già scritto, per quella date l'acquirente deve presentare un diniego della banca, o il contratto si ritiene aver acquistato efficacia.
In presenza di un contratto efficace, se nessuno dei due "pressa" l'altro per il rispetto degli impegni presi, si presume che siate entrambi d'accordo a rimandare senza conseguenze.

La durata della proroga deve essere concordata, nel senso che non sei tenuto a firmare qualcosa che non ti convince. Ma deve essere ragionevole; una proroga di 15 giorni, in agosto, non avrebbe senso, perché difficilmente una banca risponde adesso, se non lo ha fatto prima.
Probabilmente sarebbe meglio prorogare di 60 giorni, a meno che non sia possibile sapere con certezza qualcosa di più a proposito del mutuo richiesto; è stata fatta la perizia ? quanto chiedono in percentuale ? è un mutuo "difficile", nel senso che la situazione economica degli acquirenti è tale per cui può essere che non gli venga concesso ?
Sono tante le variabili che permetterebbero di capirci qualcosa in più...
La ringrazio per tutte le info, adesso è sicuramente più chiaro!

Lunedì andiamo in agenzia e cerchiamo di capire a che punto stiamo, perché ogni volta ci rispondono in maniera vaga, ed in più non ci è stato mai possibile parlare con l'acquirente.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Salve, scrivo riguardo alla vendita di un immobile di mia proprietà che è in procinto di essere acquistato da un acquirente che ha richiesto come clausola sospensiva l'accettazione di un mutuo.

Il suddetto mutuo non è ancora stato erogato e l'8 di agosto saranno trascorsi i 60 giorni pattuiti dalla proposta di acquisto accettata, l'agenzia immobiliare mi ha già detto che ci vorrà ancora del tempo e mi ha chiesto una proroga, la mia domanda è: se non accettiamo la proroga, la proposta di acquisto decade?

E se non l'accettiamo siamo inadempienti e dobbiamo pagare il doppio della caparra + commissioni di agenzia?

Abbiamo chiesto al nostro avvocato e sembra che per come è stata scritta la proposta siamo obbligati ad accettare questa proroga, allego sotto la foto.

Grazie per la risposta!Vedi l'allegato 18352
Scusami è, ma la sospensiva è stata richiesta da parte acquirente, quindi parte acquirente avrebbe tutti gli interessi a prorogare tale sospensiva!

Quindi in accordo con loro conviene riscrivere tale sospensiva MEGLIO.

In alternativa il contratto diventa efficace dopo 6gg e se uno dei due si tira indietro (o entrambi), qualcuno (o entrambi) perderà soldi.

Tu cosa vuoi fare, vendere a loro o tirarti indietro? Non ho capito...
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
ogni volta ci rispondono in maniera vaga, ed in più non ci è stato mai possibile parlare con l'acquirente.
Sarebbe il caso di pretendere risposte certe, e anche di incontrare l'acquirente per capire le sue intenzioni concrete.
Quindi in accordo con loro conviene riscrivere tale sospensiva MEGLIO.
Concordo e aggiungo; si potrebbe anche decidere di prorogare la scadenza della sospensiva, ma concordare che nel frattempo le visite al tuo immobile continuano, e se ti trovano qualcuno che acquista senza bisogno di sospensiva mutuo sei libero di vendere senza obblighi verso l'acquirente attuale.
Insomma, sarebbe il caso di fare il punto della situazione seriamente.
 

GabrielCGrey

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusami è, ma la sospensiva è stata richiesta da parte acquirente, quindi parte acquirente avrebbe tutti gli interessi a prorogare tale sospensiva!

Quindi in accordo con loro conviene riscrivere tale sospensiva MEGLIO.

In alternativa il contratto diventa efficace dopo 6gg e se uno dei due si tira indietro (o entrambi), qualcuno (o entrambi) perderà soldi.

Tu cosa vuoi fare, vendere a loro o tirarti indietro? Non ho capito...
Al momento la nostra intenzione era quella di non vendere, perché non riusciamo a trovare un immobile che possa andarci bene
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Al momento la nostra intenzione era quella di non vendere, perché non riusciamo a trovare un immobile che possa andarci bene
Potrai ritenere inefficace il contratto solo se arriverà un diniego scritto della banca entro la data prevista, o entro la data della eventuale proroga ( salvo modificare il tenore della condizione, quando firmerete la proroga).
 

GabrielCGrey

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Potrai ritenere inefficace il contratto solo se arriverà un diniego scritto della banca entro la data prevista, o entro la data della eventuale proroga ( salvo modificare il tenore della condizione, quando firmerete la proroga).
Sì adesso ho capito infatti, domani andiamo in agenzia comunque e cerchiamo di capire se manderanno questa proroga o no, poi vediamo come "risolvere". Grazie comunque 😊
 

GabrielCGrey

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Lo state cercando già plrima della messa in vendita? Io venderei a questo punto
Il problema è che non troviamo una casa che possa andare bene, 5 che potevano andare bene non le possiamo acquistare, 3 di questi hanno cambiato idea, uno ha alzato il prezzo di 60 mila euro, una è stata venduta in questo periodo.
Non sappiamo come fare quindi
 

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