Provvigione: quando pagarla? Al rogito o al compromesso?

[Bagudi]

Sono convinto che un buon agente riuscirebbe ad individuare abusi e difformità anche a colpo d'occhio, per cui questo lavoro di "educazione immobiliare" spetta socialmente, ritengo, proprio a costui: è lui che deve dire al proprietario che è necessario chiamare un tecnico e ricontrollare le carte, proprio per evitare scherzetti del genere.

Ci sono decine di tipologie di abusi di cui l'agente non può rendersi conto, così come ce ne sono di evidenti.
Quindi su questo non condivido.
Mentre sono assolutamente d'accordo sul fatto che sia necessario, anzi dovrebbe essere obbligatorio, che l'agente immobiliare spieghi al proprietario a che cosa potrebbe andare incontro senza effettuare un accesso agli atti per la verifica della conformità urbanistica e catastale.

E' vero che ci sono proprietari che, anche se obbligatorio come da noi in Emilia Romagna, cercano di sottrarsi dicendo "IO non ho fatto niente e sono sicuro che il mio immobile è in regola" , ma io ho provveduto sempre ad aggirare l'ostacolo inviando una mail con l'avvertenza di questa prescrizione, in modo che non potessero ribaltare su di me la responsabilità.

Questo prima della decisione del notariato nel 2017 di rendere obbligatoria la Relazione Tecnica Integrata.

 

[Michela_]

È il migliore amico del suo "fidanzato". So che ha pagato 250€ per la "consulenza" o "parere" legale.

Di male in peggio. Sarei curiosa di sapere quanto è durata questa "consulenza", però mi taccio.

Pure per me ha ragione l'agenzia e spero che in qualche modo proceda legalmente..

Questa affermazione è ancora peggio, io augurerei alla mia amica di non doversi trovare in "altre" brutte situazioni vista già la presente.

In tutto questo, specifico che vi sono proposte in modello prestampato (per chi ne usa ancora) dove è presente la dicitura "il proponente dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione e si impegna a versare la provvigione entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione della presente proposta" (proposta che all'accettazione diviene automaticamente preliminare) mod. FIMAA . I mod. FIAIP hanno invece la dicitura "il diritto al compenso matura alla conclusione dell'affare quindi nel momento in cui avrà conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto". Poi, magari hanno preso accordi diversi, quel che sono CERTA ("conoscendo i miei polli") è che nessun agente immobiliare MAI, si dimenticherebbe di specificare quando vuole essere pagato.
Art. 1748 c.c. parla chiaro, ho paura però che, ove fosse possibile dimostrare la "negligenza" dell'agente immobiliare, questo vada pagato a prescindere per poi eventualmente procedere per altre vie dimostrando comportamento illecito, malafede, ecc ecc.
Non è possibile dire "non ti pago perché hai sbagliato" nonostante venisse spontaneo farlo, ma questa è semplicemente una mia considerazione. Ci dev'essere una figura "competente" che dichiari che l'agente immobiliare ha delle "colpe".

N.b. andrebbe visto cosa ha firmato, pagato il dovuto, e poi ove possibile dimostrare "colpe" dell'agente procedere in altre sedi.

Specifico che parlo di proposta, in quanto essa viene formalmente utilizzata e presentata prima di qualsiasi cosa, quindi una volta accettata la proposta, questa diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Se invece hanno stipulato direttamente un preliminare e non c'è specificato nulla, fa fede il C.c.

 

[davideboschi]

Sinceramente non trovo il consiglio del legale così campato per aria.

A costo di andare controcorrente rispetto ai più, anch'io la penso così.

Come ti è stato spiegato l'agenzia matura la provvigione all'accettazione della proposta (firma da parte del venditore), per legge.

Non è così, la legge dice che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (cito a memoria).

Generalmente, sono d'accordo, l'affare si considera concluso all'accettazione della proposta.

Ma non è detto che sia sempre così. Cosa succede se, dopo l'accettazione della proposta, ci si accorge che l'affare non si può concludere?

Sicuramente non può considerarsi concluso un affare che non si può concludere, a causa di circostanze che, al momento dell'accettazione della proposta, non erano note a entrambe le parti.

Qui si parla di abusi gravi su un immobile soggetto a vincolo paesaggistico. Anche dopo che sarà stato sanato e ripristinato (con l'abbattimento di parte dell'immobile stesso), non sarà più lo stesso immobile, non sarà più lo stesso prezzo, non sarà più lo stesso affare.

Secondo me l'agenzia ha ragione a chiedere i danni (non le provvigioni) ai venditori, che non gli hanno reso note le circostanze che influivano sulla conclusione dell'affare.

Ma non può pretendere nulla dall'acquirente, che credeva di aver concluso un affare che invece non si è concluso.
L'avvocato della signora, secondo me, non è così sprovveduto come tutti pensano... ha invece una testa fina.
Gli sprovveduti sono quelli che hanno sentenziato secondo consuetudine. Ma questo non è un caso consueto.

 

[philippo]

Certo che ci preoccupiamo molto degli amici , che mondo sarebbe senza di voi .grazie di esistere
Se mi intrometto negli affari dei miei pochi amici , mi mandano a c@g@re subito

 

[francesca63]

Generalmente, sono d'accordo, l'affare si considera concluso all'accettazione della proposta.

Ma non è detto che sia sempre così. Cosa succede se, dopo l'accettazione della proposta, ci si accorge che l'affare non si può concludere?

Legalmente, la “conclusione dell’affare” da cui matura il diritto alla provvigione è l’avvenuta conclusione di un contratto che obbliga le parti, e che da diritto ad adire le vie legali per per l’adempimento o il risarcimento del danno.
Quindi basta un contratto preliminare o la proposta accettata, a prescindere dai motivi per cui non si perfeziona il contratto di compravendita.
La perplessità in questo caso potrebbe derivare dal fatto che l’agente poteva o no, con la richiesta diligenza professionale, accorgersi delle problematiche presenti.
O dalla presenza di una sospensiva.
Senza conoscere i dettagli, è impossibile avere certezze

 

[Michela_]

Sicuramente non può considerarsi concluso un affare che non si può concludere, a causa di circostanze che, al momento dell'accettazione della proposta, non erano note a entrambe le parti.

Secondo la giurisprudenza, l'affare è concluso nel momento in cui si costituisce tra le parti un vincolo obbligatorio, che di fatto lo è il contratto, con il quale le parti si impegnano a vendere ed acquistare.

A parte l'abuso evidente in questo caso, vi possono sorgere altri motivi per i quali non si può andare a rogito, come magari per insolvenza di parte acquirente avvenuta dopo la stipula del preliminare, o altri motivi che al momento dell'accettazione della proposta non erano note ad entrambe le parti.

Se poi parliamo di malafede, incapacità, ecc ecc, penso che questo di possa dimostrare e si debba dimostrare in altra sede, per vie legali.

Di fatto però la pensiamo in modo diverso.

 

[davideboschi]

contratto che obbliga le parti, e che da diritto ad adire le vie legali per per l’adempimento o il risarcimento del danno.

Utile precisazione.
Basta quindi che due parti si obblighino reciprocamente, e il contratto è concluso... Però...

il Codice Civile dice anche che l'oggetto del contratto deve esser lecito, possibile, determinato (o determinabile).
Ora, se è vero quanto leggo in questo forum, che il notaio non rogita un immobile con tali abusi, la compravendita non è certo possibile né lecita.

Quindi rimane il dubbio se il contratto esista oppure no.

vi possono sorgere altri motivi per i quali non si può andare a rogito, come magari per insolvenza di parte acquirente

Certo, ma in tal caso si parla di impossibilità di onorare il contratto da parte di uno dei due contraenti.

Invece l'avvocato della signora, secondo me, pensa a questo caso come un caso in cui il contratto nemmeno esiste, per mancanza di oggetto lecito, o per indeterminatezza dell'oggetto (se non so cosa compro, e lui non sa cosa vende, quel foglio che abbiamo firmato non è un contratto).

Come avrete capito, sto cercando di capire cosa passa per la mente di quell'avvocato. Che comunque a me pare un volpone, altro che dover ripassare il Codice...

 

[Zagonara Emanuele]

Utile precisazione.
Basta quindi che due parti si obblighino reciprocamente, e il contratto è concluso... Però...

il Codice Civile dice anche che l'oggetto del contratto deve esser lecito, possibile, determinato (o determinabile).
Ora, se è vero quanto leggo in questo forum, che il notaio non rogita un immobile con tali abusi, la compravendita non è certo possibile né lecita.

Quindi rimane il dubbio se il contratto esista oppure no.


Certo, ma in tal caso si parla di impossibilità di onorare il contratto da parte di uno dei due contraenti.

Invece l'avvocato della signora, secondo me, pensa a questo caso come un caso in cui il contratto nemmeno esiste, per mancanza di oggetto lecito, o per indeterminatezza dell'oggetto (se non so cosa compro, e lui non sa cosa vende, quel foglio che abbiamo firmato non è un contratto).

Come avrete capito, sto cercando di capire cosa passa per la mente di quell'avvocato. Che comunque a me pare un volpone, altro che dover ripassare il Codice...

A quell'avvocato passa per la mente di dover "sfruttare la situazione" per incassare.
Dovrebbe invece preoccuparsi di laurearsi in giurisprudenza perchè sicuramente non lo è, o per lo meno non lo è per merito e capacità.

 

[davideboschi]

Dovrebbe invece preoccuparsi di laurearsi in giurisprudenza

Secondo me, invece, dovrebbero preoccuparsi quelli che se lo trovano come controparte.

 

[Michela_]

come avrete capito, sto cercando di capire cosa passa per la mente di quell'avvocato

Sia chiaro che non è mio intento polemizzare, di fatto il tuo intervento, ad essere sincera, mi ha un pò... dato da pensare, confronto interessante, idem il tuo ragionamento. Nonostante ciò, resto della mia, non per testardaggine, ma perché non penso che un avvocato abbia "tale" potere da definire un contratto esistente ed efficace o meno. Fino alla prova contraria...