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edobian

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Privato Cittadino
Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte :)
 

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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte :)
Ma la proposta l’hai fatta o ancora no...?
 

edobian

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ma la proposta l’hai fatta o ancora no...?
Tutte queste problematiche sono uscite fuori mentre compilavamo la proposta d’acquisto... loro sapevano che avrei pagato una parte in contanti e una parte con il mutuo (circa il 60%) ma fino a quando io non ho fatto questa esplicita richiesta non avevano mai tirato fuori la questione. Tra l’altro sentendo vari amici che hanno comprato casa chiedono tutti intorno al 3% qui siamo circa al 10% mi sembra esagerato
 

edobian

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La provvigione può starci. Per importi bassi si chiede spesso una cifra fissa e quella da te richiesta mi pare non esagerata
Ho capito ma sentendo vari amici, che hanno comprato casa, chiedono tutti intorno al 3% qui siamo circa al 10% mi sembra esagerato. Capisco che magari sotto una certa cifra si può chiedere una cifra fissa intorno ai 3mila euro, ma qua con l’IVA siamo sopra i 6mila
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La provvigione richiesta ci sta, come cifra fissa per immobili di prezzo modesto.
Quello che non mi convince è la proposta di inserire un “vincolo di delibera reddituale”, che lascia nell’incertezza il venditore, e non ti accettano un “vincolo al buon esito de mutuo”, che lascia nell’incertezza ugualmente il venditore, ma tutela anche te in caso di irregolarità urbanistiche ostative al mutuo.
Fa pensare che qualche “magagna” potrebbe esserci, e che nessuno abbia approfondito.
Se non sei convinto, compra altro.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”
Senza capire esattamente di cosa state parlando non è facile stabilire se il diniego dell'agenzia sia sensato o meno.
Preso letteralmente il buon esito del mutuo è una clausola che lascerebbe il venditore in sospeso fino al rogito.
E questo è inaccettabile nella maggior parte delle situazioni, a mio avviso.

E no, questa situazione non è colpa del venditore e non è colpa dell'agenzia, è colpa della Banca che vuole poter fare come gli pare senza mai impegnarsi veramente fino alla fine e senza mai rendere conto del suo operato.
 

edobian

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Senza capire esattamente di cosa state parlando non è facile stabilire se il diniego dell'agenzia sia sensato o meno.
Preso letteralmente il buon esito del mutuo è una clausola che lascerebbe il venditore in sospeso fino al rogito.
E questo è inaccettabile nella maggior parte delle situazioni, a mio avviso.

E no, questa situazione non è colpa del venditore e non è colpa dell'agenzia, è colpa della Banca che vuole poter fare come gli pare senza mai impegnarsi veramente fino alla fine e senza mai rendere conto del suo operato.
Facendo cosi l’unico che rimane senza tutela è il compratore a questo punto. Il problema si riproporrebbe comunque con qualsiasi altra casa.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Facendo cosi l’unico che rimane senza tutela è il compratore a questo punto. Il problema si riproporrebbe comunque con qualsiasi altra casa.
Non è un obbligo quello di accettare proposta con condizione sospensiva, né per l’agenzia, né per il venditore.
Lo strano è che accetterebbero una clausola “reddituale” che dipende solo dal compratore, e non quella sul mutuo , che dipende anche dalla situazione urbanistica dell’immobile, che il venditore dovrebbe conoscere ( e quindi accettare senza problemi, se è tutto in regola).
Certo meglio prima passare in banca per un’analisi reddituale: in questo modo, al contrario di quanto indicato dall’agenzia, l’acquirente potrebbe stare tranquillo per quanto di sua competenza, e mettere “solo” la clausola per la regolarità urbanistica, di cui lui non può avere contezza in questa fase ( mentre venditore e agenzia si),e ribaltare la frittata.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ciao @edobian ,
ti dico quello che penso.
Per quanto riguarda la provvigione, generalmente il forfait si richiede nelle zone in cui è assai improbabile trovare immobili sotto un certo prezzo ed il mercato offre mediamente soluzioni ad un costo assai diverso.

Per darti un'idea, su Riccione è normale sotto ai 100.000,00 euro pagare un forfait perchè mediamente i prezzi superano i 200.000,00 euro.

Altra situazione riguarda invece le zone nelle quali le vendite a 50.000,00 costituirebbero la normalità. In quel caso, secondo me, si dovrebbe parlare di una percentuale.

Ovviamente non faccio i conti in tasca ad un collega. E' sempre facile dire che una richiesta risulti esosa... quando questa richiesta non coinvolga il proprio portafoglio... :)


Ma se come acquirente devo essere disposto a sborsare una discreta sommetta, penso che il minimo sia che le tutele per il sottoscritto siano equivalenti a quelle offerte al venditore.

Se mi offri una subordinazione al mutuo (di subordinazione si tratterebbe? forse con un po' di fantasia e di approssimazione saremmo ivi indirizzati) per soli 15 giorni, il minimo che pretendo e che il venditore mi aspetti per 15 giorni.

Oppure dovrei anch'io essere libero, in attesa della delibera redittuale, di guardarmi intorno per verficare che il mercato non mi offra altre opportunità...

Questi sbilanciamenti in favore del venditore proprio non riesco a capirli... un conto sarebbe subordinare una proposta per 60 giorni, ad un mutuo al 100%...
 
Ultima modifica:

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Facendo cosi l’unico che rimane senza tutela è il compratore a questo punto.
Bè no, la subordinazione può avere una durata più limitata nel tempo che permetta alla banca di completare l'istruttoria sul cliente e il gradimento sull'immobile.
Questo forse non rassicura al 100% il compratore, ma rassicurare al 100% il compratore significa rassicurare allo 0% il venditore.
A volte è possibile ma non sempre.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La provvigione richiesta ci sta, come cifra fissa per immobili di prezzo modesto.
Quello che non mi convince è la proposta di inserire un “vincolo di delibera reddituale”, che lascia nell’incertezza il venditore, e non ti accettano un “vincolo al buon esito de mutuo”, che lascia nell’incertezza ugualmente il venditore, ma tutela anche te in caso di irregolarità urbanistiche ostative al mutuo.
Un tempo le delibere erano TUTTE reddituali.
Si passava in banca e la banca ti forniva una delibera scritta sulla base della tua situazione economica che poi poteva essere applicata su qualsiasi immobile.

Ancora oggi Unicredit con in Voucher Mutuo propone questo tipo di delibera.

Nel tempo le modalità di approccio all'erogazione dei finanziamenti per l'acquisto della casa è cambiato: molte delibere sui redditti non andavano a buon fine e questo rappresentava un costo inutile per l'istituto di credito.

E' allora che le banche hanno cominciato a dire al cliente: "prima trovati la casa e poi passa da noi".

Una pratica legata ad una proposta d'acquisto è probabile che arrivi a compimento.

Lo step successivo alla delibera sul reddito è dato dalla perizia sull'immobile che può essere rischiosa per l'acquirente solo se il mutuo risulti legato ad un LTV elevato. Negli altri casi direi che la presenza di eventuali irregolarità che impediscano il buon esito della perizia siano a scapito del venditore piuttosto che non dell'acquirente, qualora la pratica non sia subordinata al buon esito della perizia...

Mi domando, ad esempio, in una pratica subordinata anche al buon esito della perizia, qualora il buon esito della perizia non ci sia per problemi sull'immobile... la proposta non decadrebbe semplicemente per la mancata realizzazione della condizione cui era subordinata? Ed a carico di chi rimarrebbero le spese sostenute... tra cui appunto quelle di perizia?
Purtroppo dell'acquirente... che rimarrebbe due volte gabbato...
 
Ultima modifica:

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte :)
Ha senso chiedere una provvigione non della classica percentuale (3 o 4%) per vendite di immobili a quelle cifre, in fondo vogliamo un servizio ad alto livello qualsiasi cifra stiamo spendendo e certi servizi, alcuni professionisti, li fanno pagare il giusto. Cinquemila è tanto o poco? Io chiedo 4000 in quei casi, la ratio è che di solito chiedo il 4% ma sotto i 100mila di compravendita rimane fisso 4000, a volte la richiesta di 5000 arriva dai franchising, che hanno molte spese e quindi tendono ad essere più cari (generalizzo, non sempre è così), conta però che il servizio sia all'altezza. Una buona clausola che garantisca tutti da problemi nell'ottenimento del mutuo non è facile da scrivere, dopo anni posso dire di averla, ma è un allegato, essendo lunga. Scrivere qualcosa di generico è deleterio. la clausola deve garantire entrambi, l'acquirente che potrebbe sentirsi negare il mutuo per la propria posizione reddituale ed il proprietario che potrebbe scoprire qualche problema nella documentazione al momento della perizia. Alcune agenzie per non dover affrontare la questione evitano di inserire clausole, oppure il proprietario ha già detto che non ne accetterà.
 

edobian

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ha senso chiedere una provvigione non della classica percentuale (3 o 4%) per vendite di immobili a quelle cifre, in fondo vogliamo un servizio ad alto livello qualsiasi cifra stiamo spendendo e certi servizi, alcuni professionisti, li fanno pagare il giusto. Cinquemila è tanto o poco? Io chiedo 4000 in quei casi, la ratio è che di solito chiedo il 4% ma sotto i 100mila di compravendita rimane fisso 4000, a volte la richiesta di 5000 arriva dai franchising, che hanno molte spese e quindi tendono ad essere più cari (generalizzo, non sempre è così), conta però che il servizio sia all'altezza. Una buona clausola che garantisca tutti da problemi nell'ottenimento del mutuo non è facile da scrivere, dopo anni posso dire di averla, ma è un allegato, essendo lunga. Scrivere qualcosa di generico è deleterio. la clausola deve garantire entrambi, l'acquirente che potrebbe sentirsi negare il mutuo per la propria posizione reddituale ed il proprietario che potrebbe scoprire qualche problema nella documentazione al momento della perizia. Alcune agenzie per non dover affrontare la questione evitano di inserire clausole, oppure il proprietario ha già detto che non ne accetterà.
Il problema secondo me è che non sono stati chiari fin dall’inizio; loro sapevano benissimo che una parte della casa sarebbe stata pagata con un mutuo e hanno tirato fuori il problema clausola solo quando l’ho esplicitamente chiesto io. Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il problema secondo me è che non sono stati chiari fin dall’inizio; loro sapevano benissimo che una parte della casa sarebbe stata pagata con un mutuo e hanno tirato fuori il problema clausola solo quando l’ho esplicitamente chiesto io. Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)
Non è questione di chiarezza. Il fatto che tu debba fare il mutuo non implica che tu debba vincolare la proposta.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)
La conformità della planimetria deve esserci al rogito; se fai mutuo, deve esserci in tempo perché l'immobile sia in regola quando va il perito.
Quindi non serve scrivere che c'è, ma che ci sarà entro il..., per poter passare la perizia.
E può benissimo essere specificato sulla proposta, dato che la conformità catastale e urbanistica è un diritto di qualsiasi acquirente , a prescindere dal mutuo.
 

dennyitaly

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte :)
E' tutto in regime di coerenza contrattuale ivi compresa la somma richiesta a titolo di compenso provvigionale, sta a te negoziarla o non aderire qualora fosse troppo elevata. La scrittura è ben congegnata ma deriva da un copia ed incolla che spesso accade tra agenzie (scambi di documenti tra colleghi con modifiche parziali del testo) nel tuo caso specifico c'e' un non di troppo. E' palesemente impossibile non attribuire a te (acquirente) la non ottenibilità del mutuo in quanto la banca raramente "per non dire mai" pone il diniego nero su bianco.
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Una predelibera reddituale per un importo X semplificherebbe tutto; proponente agenzia e venditore starebbero tranquilli o magari il meno tranquillo sarebbe solo il venditore: se avesse magagne sull immobile o se il valore dello stesso fosse ben inferiore al prezzo pattuito nella proposta rischierebbe di vincarsi x niente o addirittura di essere inadempiente
 

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Buongiorno.. Devo fittare un appartamento a un parente che viene dal Brasile per circa tre/quattro mesi. Cosa bisogna fare , naturalmente un contratto di fitto , ma di che tipo ? . Come documenti per la registrazione cose ci serve ? Bisogna anche comunicare alla Questura il contratto oltre all'agenzia dell'entrate. Grazie
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