Provvigione troppo alta e delibera reddituale

[CheCasa!]

Ciao @edobian ,
ti dico quello che penso.
Per quanto riguarda la provvigione, generalmente il forfait si richiede nelle zone in cui è assai improbabile trovare immobili sotto un certo prezzo ed il mercato offre mediamente soluzioni ad un costo assai diverso.

Per darti un'idea, su Riccione è normale sotto ai 100.000,00 euro pagare un forfait perchè mediamente i prezzi superano i 200.000,00 euro.

Altra situazione riguarda invece le zone nelle quali le vendite a 50.000,00 costituirebbero la normalità. In quel caso, secondo me, si dovrebbe parlare di una percentuale.

Ovviamente non faccio i conti in tasca ad un collega. E' sempre facile dire che una richiesta risulti esosa... quando questa richiesta non coinvolga il proprio portafoglio...


Ma se come acquirente devo essere disposto a sborsare una discreta sommetta, penso che il minimo sia che le tutele per il sottoscritto siano equivalenti a quelle offerte al venditore.

Se mi offri una subordinazione al mutuo (di subordinazione si tratterebbe? forse con un po' di fantasia e di approssimazione saremmo ivi indirizzati) per soli 15 giorni, il minimo che pretendo e che il venditore mi aspetti per 15 giorni.

Oppure dovrei anch'io essere libero, in attesa della delibera redittuale, di guardarmi intorno per verficare che il mercato non mi offra altre opportunità...

Questi sbilanciamenti in favore del venditore proprio non riesco a capirli... un conto sarebbe subordinare una proposta per 60 giorni, ad un mutuo al 100%...

 

[ab.qualcosa]

Facendo cosi l’unico che rimane senza tutela è il compratore a questo punto.

Bè no, la subordinazione può avere una durata più limitata nel tempo che permetta alla banca di completare l'istruttoria sul cliente e il gradimento sull'immobile.
Questo forse non rassicura al 100% il compratore, ma rassicurare al 100% il compratore significa rassicurare allo 0% il venditore.
A volte è possibile ma non sempre.

 

[CheCasa!]

La provvigione richiesta ci sta, come cifra fissa per immobili di prezzo modesto.
Quello che non mi convince è la proposta di inserire un “vincolo di delibera reddituale”, che lascia nell’incertezza il venditore, e non ti accettano un “vincolo al buon esito de mutuo”, che lascia nell’incertezza ugualmente il venditore, ma tutela anche te in caso di irregolarità urbanistiche ostative al mutuo.

Un tempo le delibere erano TUTTE reddituali.
Si passava in banca e la banca ti forniva una delibera scritta sulla base della tua situazione economica che poi poteva essere applicata su qualsiasi immobile.

Ancora oggi Unicredit con in Voucher Mutuo propone questo tipo di delibera.

Nel tempo le modalità di approccio all'erogazione dei finanziamenti per l'acquisto della casa è cambiato: molte delibere sui redditti non andavano a buon fine e questo rappresentava un costo inutile per l'istituto di credito.

E' allora che le banche hanno cominciato a dire al cliente: "prima trovati la casa e poi passa da noi".

Una pratica legata ad una proposta d'acquisto è probabile che arrivi a compimento.

Lo step successivo alla delibera sul reddito è dato dalla perizia sull'immobile che può essere rischiosa per l'acquirente solo se il mutuo risulti legato ad un LTV elevato. Negli altri casi direi che la presenza di eventuali irregolarità che impediscano il buon esito della perizia siano a scapito del venditore piuttosto che non dell'acquirente, qualora la pratica non sia subordinata al buon esito della perizia...

Mi domando, ad esempio, in una pratica subordinata anche al buon esito della perizia, qualora il buon esito della perizia non ci sia per problemi sull'immobile... la proposta non decadrebbe semplicemente per la mancata realizzazione della condizione cui era subordinata? Ed a carico di chi rimarrebbero le spese sostenute... tra cui appunto quelle di perizia?
Purtroppo dell'acquirente... che rimarrebbe due volte gabbato...

 

[edobian]

Ma la proposta l’hai fatta o ancora no...?

Stavo compilando la proposta, ma ho stoppato tutto e ho detto che dovevo prima confrontarmi con il consulente della banca e che volevo ragionarci un paio di giorni.

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte

Ha senso chiedere una provvigione non della classica percentuale (3 o 4%) per vendite di immobili a quelle cifre, in fondo vogliamo un servizio ad alto livello qualsiasi cifra stiamo spendendo e certi servizi, alcuni professionisti, li fanno pagare il giusto. Cinquemila è tanto o poco? Io chiedo 4000 in quei casi, la ratio è che di solito chiedo il 4% ma sotto i 100mila di compravendita rimane fisso 4000, a volte la richiesta di 5000 arriva dai franchising, che hanno molte spese e quindi tendono ad essere più cari (generalizzo, non sempre è così), conta però che il servizio sia all'altezza. Una buona clausola che garantisca tutti da problemi nell'ottenimento del mutuo non è facile da scrivere, dopo anni posso dire di averla, ma è un allegato, essendo lunga. Scrivere qualcosa di generico è deleterio. la clausola deve garantire entrambi, l'acquirente che potrebbe sentirsi negare il mutuo per la propria posizione reddituale ed il proprietario che potrebbe scoprire qualche problema nella documentazione al momento della perizia. Alcune agenzie per non dover affrontare la questione evitano di inserire clausole, oppure il proprietario ha già detto che non ne accetterà.

 

[edobian]

Ha senso chiedere una provvigione non della classica percentuale (3 o 4%) per vendite di immobili a quelle cifre, in fondo vogliamo un servizio ad alto livello qualsiasi cifra stiamo spendendo e certi servizi, alcuni professionisti, li fanno pagare il giusto. Cinquemila è tanto o poco? Io chiedo 4000 in quei casi, la ratio è che di solito chiedo il 4% ma sotto i 100mila di compravendita rimane fisso 4000, a volte la richiesta di 5000 arriva dai franchising, che hanno molte spese e quindi tendono ad essere più cari (generalizzo, non sempre è così), conta però che il servizio sia all'altezza. Una buona clausola che garantisca tutti da problemi nell'ottenimento del mutuo non è facile da scrivere, dopo anni posso dire di averla, ma è un allegato, essendo lunga. Scrivere qualcosa di generico è deleterio. la clausola deve garantire entrambi, l'acquirente che potrebbe sentirsi negare il mutuo per la propria posizione reddituale ed il proprietario che potrebbe scoprire qualche problema nella documentazione al momento della perizia. Alcune agenzie per non dover affrontare la questione evitano di inserire clausole, oppure il proprietario ha già detto che non ne accetterà.

Il problema secondo me è che non sono stati chiari fin dall’inizio; loro sapevano benissimo che una parte della casa sarebbe stata pagata con un mutuo e hanno tirato fuori il problema clausola solo quando l’ho esplicitamente chiesto io. Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)

 

[-csltp-]

Il problema secondo me è che non sono stati chiari fin dall’inizio; loro sapevano benissimo che una parte della casa sarebbe stata pagata con un mutuo e hanno tirato fuori il problema clausola solo quando l’ho esplicitamente chiesto io. Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)

Non è questione di chiarezza. Il fatto che tu debba fare il mutuo non implica che tu debba vincolare la proposta.

 

[francesca63]

Tra l’altro nella proposta non sarebbe stato possibile mettere la conformità della planimetria in quanto è stato tirato giù un tramezzo (naturalmente senza specificare ciò sulla proposta)

La conformità della planimetria deve esserci al rogito; se fai mutuo, deve esserci in tempo perché l'immobile sia in regola quando va il perito.
Quindi non serve scrivere che c'è, ma che ci sarà entro il..., per poter passare la perizia.
E può benissimo essere specificato sulla proposta, dato che la conformità catastale e urbanistica è un diritto di qualsiasi acquirente , a prescindere dal mutuo.

 

[dennyitaly]

Salve a tutti, scusate se sto facendo una domanda già ampiamente proposta, ma sono un po’ nel pallone... in breve ho visionato una casa e convinto della scelta ho chiesto la mutuabilità in banca, ma sotto consiglio del mio consulente ho chiesto di mettere la clausola di “buon esito del mutuo”. L’agenzia mi ha risposto che non opera in questa maniera e che non era possibile inserire quella clausola, al massimo avrei potuto allegare un “vincolo di delibera reddituale”, che però non mi convince. Inoltre per una casa (da ristrutturare) del valore di 50mila euro, mi hanno chiesto una provvigione forfettaria di 5mila euro più IVA e hanno tenuto a specificare NON TRATTABILI. Non è un po’ troppo?
Grazie mille per le eventuali risposte

E' tutto in regime di coerenza contrattuale ivi compresa la somma richiesta a titolo di compenso provvigionale, sta a te negoziarla o non aderire qualora fosse troppo elevata. La scrittura è ben congegnata ma deriva da un copia ed incolla che spesso accade tra agenzie (scambi di documenti tra colleghi con modifiche parziali del testo) nel tuo caso specifico c'e' un non di troppo. E' palesemente impossibile non attribuire a te (acquirente) la non ottenibilità del mutuo in quanto la banca raramente "per non dire mai" pone il diniego nero su bianco.

 

[cristian casabella]

Una predelibera reddituale per un importo X semplificherebbe tutto; proponente agenzia e venditore starebbero tranquilli o magari il meno tranquillo sarebbe solo il venditore: se avesse magagne sull immobile o se il valore dello stesso fosse ben inferiore al prezzo pattuito nella proposta rischierebbe di vincarsi x niente o addirittura di essere inadempiente