1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. romios

    romios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti! Riassumo brevemente la mia situazione: immobile individuato, fatta proposta di acquisto con caparra di 4mila euro cautelativa e clausola (nella proposta) di validita' solo in caso di delibera reddituale della banca da comunicare entro 45 giorni (la banca ci mette 20 giorni ma mi sono tenuto largo). Quindi se la delibera reddituale e' negativa decade tutto mentre se e' positiva si va avanti.
    Andiamo avanti, delibera reddituale ottenuta, si procede al compromesso, si versa 10% valore immobile e spese di agenzia, nel frattempo la banca va avanti ed esegue perizia sull'immobile. Se la perizia da esito positivo viene erogato mutuo e tutto ok. Se la perizia da esito negativo?? Io mi sono risposto: se il mutuo non viene concesso a seguito della perizia significa che la motivazione riguarda l'immobile (abuso, non conformita' urbanistica, ecc) quindi, avendo il proprietario dichiarato (su proposta e compromesso) che l'immobile e' conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, si tratterebbe di un inadempimento del proprietario che si troverebbe a dovermi restituire il doppio della caparra! E' vera questa mia conclusione? Quindi riassumendo diciamo che dopo aver avuto la delibera reddituale positiva non mi devo piu' preoccupare perche' un successivo rifiuto del mutuo avrebbe a che fare con problemi riguardanti l'immobile, e' cosi'? perche' se cosi' non fosse rischierei un rifiuto a seguito della perizia ed avendo versato gia 30mila euro al compromesso che faccio? li perdo? il vincolo all'erogazione del mutuo non me lo fanno inserire perche' l'erogazione avviene in tempi piu' lunghi rispetto alla delibera reddituale e di conseguenza il venditore non rischia di perdere cosi' tanto tempo inutilmente! Aiutatemi per favore a capire!
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sei tu che firmi e proponi e sei tu che decidi cosa mettere nella proposta non altri..........
    personalmente se fossi al tuo posto la sospensiva la farei sulla delibera finale di erogazione del mutuo.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il mutuo potrebbe venirti negato anche perchè il perito ti valuta meno l'immobile e questo non è colpa del proprietario....
     
    A ingelman, Manzoni Maurizio e Rosa1968 piace questo elemento.
  4. romios

    romios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Diciamo che l'esito negativo della perizia per valutazione dell'immobile mi sento di escluderlo poiché ho esaminato le quotazioni immobiliari dall'agenzia delle entrate e ci siamo...in realtà ho fatto fare anche controlli urbanistici ed edilizi e mi sento tranquillo anche in questo...ma non si sa mai! quello che volevo capire è se ammettendo il rifiuto dal perito per problema dell'immobile, se è vera la storia dell'inadempienza e della conseguente restituzione del doppio della caparra.
    Ormai la proposta l'ho fatta ed ho messo solo la clausola alla delibera reddituale, eventualmente potrei aggiungerla al compromesso la clausola all'erogazione? Però se il proprietario non fosse d'accordo non potrei obbligarlo più e se mi tirassi indietro perderei i 4mila euro dati alla proposta. Che dite? Grazie
     
  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se l'hai gia' fatta visto che e' irrevocabile non puoi piu' aggiungere niente finche' non scade.
    Al compromesso men che meno ( a meno che non vi sia accordo fra le parti) visto che la proposta una volta accettata e notificato l'evento a te diventa il compromesso.
     
  6. romios

    romios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Proverò eventualmente, con il consenso del proprietario, ad inserirla nel compromesso. Nessuno però mi risponde alla domanda relativa alla responsabilità del proprietario qualora il perito rifiutasse il mutuo per un problema riguardante l'immobile...
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, senza vedere ciò che precisamente è stato riportato in proposta, che beninteso ha valore di contratto tra le parti nel momento in cui viene accettata e portata a conoscenza del proponente, la risposta alla tua domanda è : no, non è vera la tua conclusione... la clausola sospensiva è riferita ( male è stato fatto secondo me ) alla delibera della banca... ciò alla emissione di massima di parere positivo all'erogazione del mutuo... trattandosi questa di una mera fase preliminare dell'iter del mutuo ( la banca cioè valuta solo che con il reddito del richiedente c'è capienza ) , tutto potrebbe cambiare fino alla fine, dalla cifra da erogare a compresa la possibilità di negare il mutuo per sopravvenuti motivi. Questo tradotto in parole povere significa solo che il proponente dovrà cercare come farsi erogare un mutuo per onorare il contratto di compromesso, nel caso in cui il mutuo non venisse erogato per motivi ascrivibili all'immobile chi sarebbe inadempiente saresti tu come venditore
     
  8. romios

    romios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie studiopci, quindi riferendomi alla tua ultima frase "nel caso in cui il mutuo non venisse erogato per motivi ascrivibili all'immobile chi sarebbe inadempiente saresti tu come venditore", ti ripeto che io sono l'acquirente, quindi come dici tu la responsabilita' sarebbe del venditore, giusto?
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Fermo restando che è necessario vedere cosa e come è stato scritta la proposta divenuta compromesso, nel caso in cui l'immobile non è vendibile per motivi ascrivibili al venditore ì, lo stesso si troverebbe nella impossibilità di onorare il contratto... quindi sarebbe inadempiente e come tale sanzionabile nei modi e nei termini previsti dal contratto o in mancanza dal codice Civile. Fabrizio
     
  10. romios

    romios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Fabrizio, ti do alcuni chiarimenti. Quella a cui faccio riferimento e' la proposta di acquisto, nella quale si stabilisce che il compromesso avra' luogo entro una specifica data. In particolare il passaggio a cui facevo prima riferimento della proposta dice: "Il proprietario ha dichiarato all'agente immobiliare che l'immobile e' conforme riguardo alla conformita' dell'immobile alle norme edilizie / urbanistiche". Credo che questa dicitura parli chiaro riguardo le responsabilita' del venditore in caso di rifiuto del perito per un problema ascrivibile all'immobile, giusto?
     
  11. barbie1982

    barbie1982 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mettere clausola alla delibera reddituale non ti salva.Il mutuo ha varie tape
    delibera reddituale dici è passata ok,perizia diciamo che sarà ok,relazione notarile ventennale,l'ultimo passo che la banca fà è l'indaggine per conto dei mutuatari nella Banca d'Italia e se esce fuori un protesto e ritardi di un pagamento ti negano il mutuo.La fase reddituale è solamente il primo passo dove oltre a vedere il rapporto rata/reddito indagano CRIF EXPERIAN,vari banca dati,ma quello che conta e che ti dice che sei ok è la delibera definitiva del mutuo
     
  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ma perchè firmare un preliminare non avendo la certezza di ottenere tramite il mutuo richiesto la cifra che serve per l'acquisto?
    Si fa la proposta "salvo accettazione della domanda di mutuo di € .... entro il...."
    Quindi solo dopo la delibera si farà il preliminare.
     
  13. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Nel mio preliminare, oltre alla dichiarare la conformità, il venditore si impegnava a fornirmi tutta la documentazione necessaria all'ottenimento del mutuo. Accertati che almeno questa frase ci sia, nel compromesso.
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi piacerebbe conoscere quale banca rilascia una predelibere "formale" sulla base reddituale
    forse qualcuna esiste ancora (solitamente si riesce ad ottenere un parere favorevole informale sulla base reddituale a verifiche fatte oltre che sui redditi del richiedente anche in Centrale Rischi Finanziari)

    Se si supera questo primo ostacolo il rischio , come già detto da Bagudi, potrebbe esistere sulla perizia.

    Se la perizia dovesse dare esito negativo causa irregolarità urbanistico/catastali il problema per il proponente non sussiiste , perchè comunque metterebbe il venditore in una posizione di inadempienza.

    il problema è sul valore dell'immobile dato dal perito e di conseguenza entra in gioco il rapporto valore rispetto all'importo richiesto "Loan To Value" o abbreviato LTV , oramai vanno di moda questi termini che rendono più elegante il ragionamento.

    Da proponente acquirente non mi preoccuperei troppo se il mutuo a me necessario per l'acquisto dovesse ammontare al 50/60% di quanto ho disponibile rispetto il prezzo concordato ( una volta ottenuta una predelibera sulla base reddituale).

    Se le mie aspettative di finanziamento sono del 80% usuale ma teorico qualche dubbio e preoccupazione sarebbe leggittima
    ( La maggior parte dei periti prendono come parametri le risultanze OMI e la media dei prezzi proposti per quella determinata zona ) ma in ogni caso non è da trascurare il fatto che non tutti i periti delle banche ragionino allo stesso modo , quindi immagino che la cosa più ovvia sia accertarsi che il valore dell'immobile sia congruo rispetto al prezzo concordato e soprattutto non essere troppo fiduciosi di ottenere quell'80% (ltv) se pur congrui sulla base reddituale (rapporto rata reddito)

    Altro da dire e da non trascurare è la richiesta di mutuo riferita all'importo
    se chiedo 80k è un conto se ne chiedo 200K è un'altro anche se sono congruo su tutti i parametri ltv e rapporto rata reddito.

    Il monoreddito non piace alle banche (ma visto che qui si parla di predelibera sulla base reddituale il problema non si dovrebbe verificare, sembrerebbe risolto a monte)

    scusate ho scritto un poema
    volevo esprimere il mio pensiero e postare due parole ma una parola tira l'altra
    :D

    chiedo scusa per la lungaggine
     
    A francesca7 e d1ego piace questo messaggio.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina