Quale potrebbe essere la soluzione giusta per far uscire il comparto delle costruzioni dall'attuale

[Graf]

Quindi la vischiosità della situazione immobiliare, sia dal lato delle compravendite sia dal lato delle nuove costruzioni, perdurerà chissà per quanto tempo....
E' questo che prevedete?
Il solo galleggiare?
Il galleggiare per non annegare?

 

[Sergio Caruso]

Quindi la vischiosità della situazione immobiliare, sia dal lato delle compravendite sia dal lato delle nuove costruzioni, perdurerà chissà per quanto tempo....
E' questo che prevedete?
Il solo galleggiare?
Il galleggiare per non annegare?

Caro Graf, rasserenati,
nel mio piccolo vedo già positivi segnali di ripresa delle contrattazioni.
Ricevo numerose richieste e, sorpresa delle sorprese, la maggior parte delle quali per nuove costruzioni!
Non perché manchino gli immobili in commercio, forse uno dei motivi può essere un fatto di tranquillità sullo stato del fabbricato, un'altro può essere il prezzo più o meno chiaro e senza sorprese, ulteriore motivo potrebbe essere la qualità della costruzione. Il fatto è che in un senso o nell'altro noi alla casa non ci rinunciamo, che sia per viverci, per passarci le vacanze o solo per investimento locativo. Noi viviamo il mattone come unico vero bene di rifugio, il comparto immobiliare sta già ripartendo (anche in Francia), e se non esiste la necessità o possibilità di costruire nuovi alloggi allora le imprese si accontenteranno delle ristrutturazioni.

 

[Mil]

Quindi secondo te il comparto immobiliare non si riprenderà e sta andando incontro ad un crollo???

Caro Sergio, dipende da quello che intendi per crollo: se intendi un notevole "ritocco" delle cifre di vendita di molti immobili al ribasso a prescindere dalla qualità dell'immobile (dunque anche quelli "buoni")allora ti rispondo "sì, stiamo andando incontro a un crollo". Se per crollo intendi una svalutazione in picchiata come è successo ad alcuni paesi, cioè un valore di vendita uguale o inferiore a quello che era realizzabile dieci anni fa allora ti dico "no, secondo me non siamo ancora a questo punto e si spera non ci arriveremo mai".
Poi ovviamente nessuno meglio degli Agenti Immobiliari ha l'effettivo polso della situazione: se tu mi dici che percepisci una netta ripresa delle compravendite SENZA MODIFICARE IN ALCUN MODO I PREZZI allora vuol dire che c'è solo stata una breve parentesi, e che ci siamo sbagliati a dire che c'è la crisi e che i prezzi sono fuori dalla grazia di dio...etc. Tutte balle. Se questo è vero allora sono felice per gli Agenti Immobiliari: sai, io faccio l'architetto, bene o male mi riciclo nell'arredamento o in altro. Un Agenti Immobiliari invece o vende le case o chiude bottega. Quindi se le cose vanno veramente bene siamo tutti e due molto contenti, no?
Ho l'impressione che le cose però non stiano proprio così: a me pare che il mercato che sta ripartendo sia quello che ha dato una bella sforbiciata alle richieste.

"Bene o male l'italiano ha sempre avuto un bene rifugio che se locato o rivenduto ha sempre e comunque dato risultati sufficienti per toglierci dagli impacci"
Sono solo in parte d'accordo con te. Certo che in Italia la casa rappresenta qualcosa di molto importante, etc. Però occhio che la casa è un bene rifugio SOLO in base allo stato di salute della "piazza" in cui si trova. Quindi gli italiani continuano ad investire nel mattone per cultura bla bla...ma vale sempre il discorso che facevo prima sul valore reale e valore virtuale e sul tempo di recupero dell'investimento. Molti già adesso si sono pentiti di aver comprato in piena bolla e si sono resi conto che rimettere sul mercato o affittare a quanto gli era stato promesso è una follia.
Cioè attenzione:anche i titoli di stato da sempre sono una specie di bene rifugio, ma bisogna vedere se il valore rispecchia quello che è veramente lo stato di un'economia...Cioè le case non sono come le materie prime o i diamanti, hanno sì un valore ma che non può essere stabilito così, in modo artificioso come si continua a fare adesso, dove sono i costruttori e i proprietari a fare il prezzo. Se la gente non compra e se siamo sicuri che la legge del mercato è valida allora vuol dire che il valore di mercato NON E' quello!! Il fatto che non si venda non è solo colpa dei mutui o di altro, ma è semplicemente la cartina tornasole del fatto che in questo momento il mercato ci dice che la valutazione non è quella giusta.

Tu dici di operare sia in Italia che all'estero.
Bene. Allora ti sarai reso conto che l'immobiliare generalmente è legato o alla domanda interna (e quindi giocoforza agli stipendi medi), o alla capacità di attrarre investimenti stranieri.Tu puoi chiedere anche 7000 euro al metro anche se i tuoi cittadini guadagnano meno di due dollari al giorno, come accade in Angola. Lì però c'è l'interesse straniero a comprare, ci sono le miniere...etc. E quindi si crea comunque un equilibrio, anche se iniquo. Il mercato italiano invece non ha questa grande attrattività, se non per gli italiani stessi (che anzi pure loro cominciano a guardare altrove). Dunque non possiamo prescindere da questo.
Una cosa hai detto di giustissimo ed è quello che vado ripetendo da tempo: che non si costruisce decentemente e che questo è un grosso problema. I prezzi sono folli in valore assoluto, ma quel che è peggio è che abbiamo veramente raschiato il fondo del barile.Questo perchè chi vende è uno speculatore chi progetta molto spesso è un cretino che lo asseconda.
Però se tutto questo serve a fare in modo che non vedremo mai più la stanza 2,5 X 3 mq mansardata adattata a "cameretta" avremo già ottenuto tanto....

 

[maria antonietta]

Io sono d'accordo con Sergio Caruso, il mercato piano piano è in ripresa.
Diciamo pure che tutto questo marasma che si è verificato dal 2008 ad oggi, ha creato non pochi "disagi", duri da recuperare, ma tutto sommato ha portato anche delle note positive.
Mi direte EEEEEhhhhh?
Si! Proprio così.
Finalmente, almeno dalle nostre parti, i prezzi si sono adeguati; mi riferisco al mercato dell'usato che ormai aveva raggiunto i livelli del nuovo, praticamente un appartamento di 10/15 anni costava 5 max 10 % in meno della nuova costruzione..... ora invece si è ricreata nuovamente la differenza 20/25%
Era ora!
Si è fatto finalmente un "repulisti" generale, riducendo drasticamente le persone che vogliono acquistare con mutui al 100%
Qualcunoi di voi si lamenta, ma qui finalmente è ripreso il mercato dell'affitto, proprio in forza ai rubinetti chiusi dalle banche.
D'altronde, se uno non riesce a pagare l'affitto, come può pagare un mutuo, indicizzato con tasso variabile, o con tasso fisso ma molto più oneroso, impegnandosi per 30/35 anni?
Non solo....... ci lamentiamo che gli immobili usati si riempiono di extracomunitari.......
Ma perchè non pensare che come succede con il lavoro (quelli che gli italiani considerano "umile") anche per le case sia lo stesso? ... gli italiani non le vogliono!
I trentenni poi....!
Cerco di spiegarmi, portandovi uno dei tanti esempi quotidiani che capitano a noi Agenti Immobiliari (non credo solo a me...)
Coppia: lui 35/37 anni....lei 32/33 anni.....(a questa età, diciamo che almeno 10 anni lavorativi a testa ce li hanno...)
decidono di sposarsi o di andare a vivere insieme
per non buttare i soldi nell'affitto, "giustamente" vogliono investire facendo un mutuo.
Niente di più bello e giusto!
Il problema sorge quando gli vai a chiedere che spesa vogliono fare, quanto hanno a disposizione per differenza con il mutuo, che casa vorrebbero?
Lì casca il palco!
Vogliono un appartamento almeno con due camere, la cucina assolutamente separata, poche unità, magari ultimo piano, centrale e soprattutto nuovo o di recentissima costruzione, ovvero max 10 anni....... e non hanno un centesimo!
Ma dico io, come puoi pensare a compranti una casa, pagare un mutuo di € 800/900 per 30/35 anni, ovvero una vita, se fin'ora non sei riuscito a risparmiare nemmeno il minimo.... € 100 al mese (che x 12 = 1200 x 10 anni = 12000 x 2 pers = 24000), abitando con i genitori, spesati e lavati?
Sanno cos'è una bolletta? cos'è l' ICI? una cosa che si mangia?
Certo bello girare con capi firmati, macchina grossa sotto il c..o, andare in ferie, fare la settimana bianca, lo spritz e compagnia tutte le sere......ecc.
Non solo.... hanno anche la pretesa!
Prova a proporgli un immobile che sicuramente più abbordabile, servirebbe per farli "partire" facendogli impegnare qualcosina meno, non una catapecchia, ma un due camere magari di 10/15 anni: ma scherziamo? No, no, assolutamente deve essere nuovo!
Sembra un paradosso, ma da noi è una situazione quotidiana....
E' vero, gli italiani sono un popolo di risparmiatori, peccato però che si riferisce soprattutto alle generazioni dei nostri genitori.
Una percentuale molto bassa, purtroppo, di giovani pensa al futuro..... ma finchè le generazioni di adesso le vediamo (e gli viene permesso) per la strada a distruggere quello che altri con sacrificio hanno cercato di costruire..... non andremo da nessuna parte.
Immobili ce ne sono, è vero, ma è pur vero che gli italiani devono ritornare con i piedi per terra, e non cavalcare l'onda dicendo "ah la crisi" solo perchè può far comodo.
La crisi c'è, potente, pesante, ma se gli italiani hanno resistito come hanno dimostrato, nonostante tutto, vuol dire che ne verranno fuori.
Incominciamo con il riprendere il senso civico del vivere, e soprattutto incominciamo a dire anche qualche NO ogni tanto..... forse le nuove generazioni a posteri (molto posteri purtroppo) ci ringrazieranno....!
Scusate la divagazione, era uno sfogo, non credo poi tanto distante dall'argomento.
E' vero tralaltro, che se non si dà maggiore sicurezza ai proprietari di case, impresari compresi, non si può sperare nell'aumento del mercato dell'affitto.
Due giorni prima di Natale, finalmente abbiamo eseguito uno sfratto esecutivo incominciato a febbraio e rinviato 3 volte, di un inquilino che non pagava l'affitto da settembre 2009 (bontà/fesso il proprietario)
Non è possibile pretendere che un porprietario non solo non riceva mai più i suoi soldi , ma si ritrovi anche con danni nell'immobile..... è improponibile! Questo proprietario, secondo voi, può riaffittare serenamente?
La Legge tutela solo l'inquilino... che che se ne dica!

 

[cristina0511]

Maria Antonietta, hai scritto delle sacrosante verità che condivido pienamente! Peccato che la soluzione a tutte queste problematiche sia lontana anni luce e non si profili nessuna volontà di risolverle. Speriamo per il futuro.

 

[Sergio Caruso]

Basta negatività
Tutto vero e forse no!!!
E' ormai sotto gli occhi di tutti che la mentalità delle nuove generazioni (in cui mi colloco pure io per l'età ma solo per quella) sia di vivere al di sopra delle proprie possibilità!!! Mi ricordo quando i miei genitori hanno deciso di comprare casa, son passati tanti anni, tanti anzi tantissimi sacrifici, li ammiro per tutto questo perché io stesso non mi sentirei in grado di un'impresa del genere, e quando ci penso mi rassereno perché comunque vadano le cose ho un tetto sotto il quale dormire e non solo, quando purtroppo arriverà il brutto giorno (spero molto tardi), io e mia sorella avremo una sicurezza con la "S" maiuscola fatta di mattoni e mattonelle! Eppure potevano scegliere di vivere in affitto, spendere la metà, andare in ferie tutti gli anni (le ferie sono state soppresse per circa 15 anni), insomma vivere come le persone normali e non assicurare nulla ai propri figli!!!
Io convivo da 8 anni, fra pochi mesi mi sposo (annunciazione annunciazione annunciazione), ho la mia attività e un tetto sopra la testa!!! Secondo voi, se non avessi avuto i genitori che pensavano al mio futuro, come avrei affrontato un periodaccio come quello passato??? Gli affitti dalle mie parti vanno dai 600 ai 1200 €/mese col 4+4 escludendo naturalmente un mutuo poiché con quel che danno ci potrei comprare solo un box auto!!!
La casa non è un bene di moda, è un traguardo che naturalmente non è per tutti!
I prezzi ovviamente vanno "riallineati" alle reali capacità di acquisto ma, sapete cosa crea la legge dei valori di mercato???
Ve lo scrivo in poche parole:
prezzi degli appartamenti da 8.000 a 12.000 €/mq e c'è chi li compra!!! A chi vende naturalmente non importa che io non me lo possa permettere, gli basta che ci sia almeno una persona disposta a pagargli quel prezzo, e quelli ci sono sempre!

 

[Mil]

Tu hai ragione Maria Antonietta, ma credo che ci si debba anche interrogare su certe richieste degli acquirenti e non solo arroccare sulle nostre posizioni.
Vedi, anche io non sopporto le generazioni più giovani che mi appaiono viziate e antipatiche (gli architetti per esempio si sentono tutti dei piccoli saccenti Renzo Piano,e pur non essendo certo io nella "senilità"lo noto), ma in coscienza non posso neanche dare torto ai più. Se la stretta del credito ha comportato una selezione dei clienti, quei pochi che hanno accesso al mutuo non vogliono farsi prendere per i fondelli.
Se chi va in affitto non può avere troppe pretese (e nonostante questo hanno comunque il coltello dalla parte del manico perchè più di tanto non gli puoi chiedere), chi compra e deve accollarsi un mutuo invece pretende eccome, anzi più di prima visto che sa di essere quasi un privilegiato!
E se non trova quello che cerca non butta i soldi per far contenti noi, ma trova altre soluzioni (conosco diverse persone in provincia che hanno ricavato l'appartamento per il figlio/a nella casa di famiglia, perchè "tanto in giro ci sono solo buchi e costano pure tanto).
Tieni anche conto che non è strana la richiesta (la cucina separata era un must per chi studiava una volta, è stato dopo che l'abbiamo fatta sparire), ma è strana e costruita male l'offerta, e la dimostrazione di questo è che i prezzi si stanno riallineando. I trentenni di oggi sono i figli di quelli che abitavano nelle case degli anni '70-'80, quando la civile abitazione era costruita secondo certi criteri. E' normale che quando gli proponiamo le soluzioni su due livelli, magari con un livello "agibile non abitabile" e la scala ripidissima in mezzo fuggano a gambe levate. Le scappatoie giuridiche e i canoni di costruzione molto meno stringenti non hanno portato a nulla di buono e dovevamo prevederlo prima.
In ogni caso non sono solo i giovani a reclamare una certa qualità. Una mia amica Agenti Immobiliari mi raccontava divertita di aver portato una coppia di sessantenni a visionare un "appartamento"per investimento, su consiglio di due ex colleghi che avevano comprato nello stesso stabile. Beh, si trattava di un piano terra che contemplava la zona notte a livello interrato, quindi con le finestre a bocca di lupo. La signora visibilmente scioccata continuava a giustificarsi ripetendo alla mia amica "guardi, invecchiando ho una gran paura di non riuscire ad andare in su e in giù per le scale. E poi l'umidità mi può far male...mi spiace di averla fatta disturbare, ma se avessi saputo che era così non sarei neanche venuta!"
Se i giovani che sono di solito più flessibili giudicano certe case una schifezza quantopiù gli anziani, che proprio perchè hanno fatto tanti sacrifici non li puoi abbindolare più di tanto...
Io credo che se anzichè lamentarci della gente che non si accontenta avessimo cercassimo di comprendere anche i punti di vista degli acquirenti molte cose sarebbero andate meglio. Però siamo ancora in tempo...

 

[maria antonietta]

E' la differenza che facevo notare......
Lavorare si con un ritorno, ma soprattutto con passione e rispetto altrui!
Purtroppo ci troviamo di fronte a troppi "colleghi" che guardano solo alla quantità, a "dio denaro", e non alla qualità del servizio offerto...... senza alcuno scrupolo......
Io non sono così..... e me ne vanto...... non solo ne sono fiera!

 

[Mil]

]Basta negatività[/I]

Sono d'accordo, ma non facciamoci illusioni!! Esattamente come il mercato non crolla certo perchè "gira questa voce" (come peraltro ho sempre sostenuto, nonostante autorevoli giornalisti abbiano scritto il contrario) non credo neanche minimamente che si risollevi solo perchè qualche studio lo sostiene. Mettersi a dire che il mercato è in ripresa non serve che ai grandi gruppi dell'edilizia. Danneggia invece i piccoli operatori del settore, perchè con questa illusione i proprietari, specie di zone non di pregio, si arroccano ancora di più sulle loro pretese e rendono più dura un possibile spiraglio di ripresa!!
Le cose non sono affatto cambiate, non mi risulta che ci sia un'elargizione di mutui portata da babbo Natale, nè tantomeno che la situazione complessiva sia così cambiata. La sicurezza dell'introito da affitto è sempre la stessa...dunque non so.
"Il settore è ripartito" è uno slogan che può venirci utile perchè la gente ci creda e sia più propensa a comprare, un po' come "i saldi finiranno presto", ma i problemi sono tutti lì al palo e dobbiamo fare attenzione! Gli uffici studi registrano semplicemente un lieve aumento delle compravendite (dovuto semplicemente a un naturale rientro progressivo dei prezzi) e allora dicono che va tutto bene. Ma la realtà è ben diversa e quel che mi preoccupa è l'aver perso nel frattempo la fiducia dei consumatori!


I prezzi ovviamente vanno "riallineati" alle reali capacità di acquisto ma, sapete cosa crea la legge dei valori di mercato???
Ve lo scrivo in poche parole:
prezzi degli appartamenti da 8.000 a 12.000 €/mq e c'è chi li compra!!! A chi vende naturalmente non importa che io non me lo possa permettere, gli basta che ci sia almeno una persona disposta a pagargli quel prezzo, e quelli ci sono sempre!

Non è proprio così....certo che c'è chi compra a 12.000euro al mq ed è giusto così, siamo nel libero mercato, vorrei vedere...ma l'importante è che non si arrivi al paradosso (come accade ancora adesso qui a Milano) che zone molto periferiche o addirittura di provincia vengano a costare non molto meno della città. Perchè tu puoi anche mettere sul mercato una '500 modello vecchio allo stesso prezzo del modello nuovo, ma sarà difficile che tu riesca a venderla....Poi magari sei un Agenti Immobiliari talmente convincente che ci riesci, ma il più delle volte ti rimane sul groppone per mesi e mesi....
Io vedo che volenti o nolenti le cose stanno così e solo gli Agenti Immobiliari che hanno il polso della situazione possono dare stime serie, che è l'unico mezzo che abbiamo. Se andiamo dietro ai proprietari non ne usciamo più, tranne forse chi ha la fortuna di operare in "buone piazze" (che non per questo può vantarsi di essere migliore di chi ovviamente fa più fatica per la minore appetibilità della zona). Però credimi, non navighi molto a largo se speri di rientrare vendendo due appartamenti di un cantiere e lasciando tutti gli altri invenduti...e purtoppo è ancora molto frequente!

Aggiunto dopo 1 :

Scusa, sto proprio invecchiando....Una parte della citazione non è tua ma mia.
Buon lavoro!